Frage zur Nebenkostenabrechnung (Mietrecht)

Fr4g3r schrieb:

Ich verstehe ehrlich gesagt das Problem nicht ganz.
Beim Mieten einer Wohnung einigt man sich doch im Normalfall auf eine Kaltmiete.
Die Nebenkosten ergeben sich ja aus dem persönlichen Verbrauch des Mieters.
Im Durchschnitt liegen diese in Deutschland bei ca. 2,20€ pro Quadratmeter im Monat.
Sprich bei 55m² sind das etwa 121€ im Monat.

Da kann man sich selbst ja ausrechnen was die Gesamtkosten sind.
Der Abschlag den man bezahlt ist ja nur eine Vorauszahlung die verrechnet wird.
Du sagst ja selbst "Fällt doch jedem Idioten auf das 65€ viel viel zu wenig sind".
Das hätte also deiner Freundin auch auffallen können und sie hätte den Abschlag einfach erhöhen können.

Habt ihr bei der Anmietung mit dem Makler eine Warmmiete oder eine Kaltmiete ausgemacht?

Zum Vergrößern anklicken....

Es geht nicht um die Nebenkosten wie Heizung und Strom sondern um die Betriebskosten, also Hauswartleistungen, Müllentsorgung, Treppenhausreinigung, Grünanlagepflege, Versicherungen, Schornsteinreinigung etc.. Das rechnet man sich nun wirklich nicht selbst aus, sondern vertraut darauf, dass der Vermieter das anständig kalkuliert!

Tja, so leid es mir tut, aber das Wohnen kostet nunmal Geld. Eigentlich solltest Du deinem Vermieter dankbar sein, denn der Betrag den er von deiner Freundin jetzt verlangt, hat er ggü. der Eigentümergemeinschaft bereits bezahlt. Beleg dafür ist die Nebenkostenabrechnung. Er hat ihr quasi einen zinslosen Kredit gewährt, den er jetzt zurückfordert. Die Kosten, die Angefalen sind hat nämlich deine Freundin verursacht und nicht der Vermieter (der darüberhinaus zusätzlich noch nicht umlagefähige Kosten mit der Eigentümergemeinschaft teilt wie z.B. eine Instandhaltungsrücklage).

Die Gesamtnebenkostenabrechnung muss von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden (meist im Rahmen der von der Hausverwaltung organisierten Eigentümerversammlung). Deshalb hat der Vermieter selbst oft erst spät die endgültigen Zahlen vorliegen. Dabei wird in einem Wirtschaftsplan auch die Abschlagzahlung der jeweiligen Eigentümer für das kommende Jahr festgelegt. Dies ist für den Vermieter ein Indiz für die voraussichtlichen Nebenkosten. Ob er deswegen aber die Abschlagszahlung des Mieters erhöht, liegt in seinem Ermessen.

Ich schrieb ja auch extra dass er die Post durchgucken soll zwecks eines Briefs zur Erhöhung. Sowas muss nicht per einschreiben kommen.

Wichtigste an meiner Aussage ist, dass die Abrechnung korrekt ist, nur die Berechnung eurer vorrauszahlung war aus irgendeinem Grund falsch.

Ach ja auch wenns schön ist wenn man als Hausverwaltung mal in Schutz genommen wird, man tritt im Regelfall nicht in Vorleistungen. Die vorrauszahlungen der Mieter und das hausgeld der Eigentümer sollte so bemessen sein, dass alle Kosten des Jahres gedeckt sind.. Zusätzlich hat ein WEG Konto auch einen grundbestand. Sollte das alles nicht reichen, kann man in Abstimmung mit dem Beirat auf die Rücklagen zurückgreifen.

Alles schön und gut mit dem zinslosen Kredit. Aber ich denke sowas sollte abgesprochen werden. Meine Freundin und ihre Mitbewohnerin sind beides Studentinnen. Bei der Besichtigungen wurden die Neben- und Betriebskosten angesprochen. Die beiden wollten sichergehen, dass sie keine hohen Nachzahlungen zu erwarten haben. Am selben Tag hatte der gleiche Mann von der Hausverwaltung ihnen ein Objekt in der direkten Nachbarschaft gezeigt. Die Wohnung war kleiner und teurer und da lehnten sie ab. Da konnte dieser Herr plötzlich noch eine Wohnung hervorzaubern die größer und sogar günstiger ist. Meine Freundin ist sich sicher, dass sie den Mann gefragt hat wie das denn sein kann. Und sie ist sich auch sicher, dass sie gefragt hat, ob die Kosten auch so kalkuliert sind das keine hohen Nachzahlungen zu erwarten sind. Jetzt mal im Ernst. Die Hausverwaltung weiß, dass im selben Haus eine kleinere Wohnung vermietet ist, bei der der Mieter 114 € Betriebskosten zahlt (sie wurden ja auch erst angeglichen bei ihm) und vereinbaren dann in der größeren Wohnung 65 € Abschlagszahlungen?

Und noch mal für alle die das nicht richtig lesen: es handelt sich um die mieterunabhängigen Betriebskosten, sprich Müllabfuhr, Hauswartleistungen, Grünflächenpflege, Treppenhausreinigung und NICHT um die mieterabhängigen Nebenkosten wie
Heizung und Strom, die ganz nebenbei in der Abrechnung auch falsch berechnet wurden. In der Heizkostenabrechnung soll meine Freundin angeblich 550 € Abschlagszahlungen geleistet haben, tatsächlich hat sie aber 660€ bezahlt! Also ist die auch nicht richtig.

Also, sie hat eine Wohnung. Dort wird bezahlt:
Kaltmiete (monatlich)
Betriebskosten (monatlich)
und dann kommt der persönliche Stromverbrauch, Heizungsverbrauch und Wasserverbrauch dazu (es sei denn es ist nur ein Wasseranschluss vorhanden, aber lassen wir die Wortklauberei)

Jetzt bekommt sie den Mietvertrag und da steht (exemplarisches Beispiel:
Kaltmiete: 300€
Betriebskosten: 50€.

Wenn mir dann mein Vermieter ankäme, dass er Betriebskosten von 100€ bezahlt hat, und mir dann eine Rechnung von 600€ vorlegt zur Nachzahlung, dann wäre mein erster Gang zum Anwalt, der zweite zur Polizei und der dritte um ne Wohnung zu suchen.

Das ist Betrug. Wie soll man das rechtfertigen? Wie soll man von 65€ auf einmal auf 95€ kommen? das sind 30€ mehr, also 46% (!!!!) Erhöhung. Solange da nicht ein Passivhaus draus geworden ist, die Wasserhähne aus Gold anstatt aus Messing und der persönliche Einkaufsdienst nicht inbegriffen sind, ist das eine reine Wucher.

Hätte da jemand mal einen Link zu? Denn dann war der Vertrag schon nichtig, der von vorneherein abgeschlossen wurde. Evtl. kann man dann nämlich, anstatt 200 oder 550€ zu zahlen, den Vermieter wegen Betruges rankriegen, weil er einem arglistig verschwiegen hat, dass die Betriebskosten höher sind, damit man in die Wohnung zieht.

Meine Freundin hat jetzt einen Anwalt beauftragt der sich um die Sache kümmert und nun Widerspruch eingelegt hat. Mal sehen was dabei rauskommt...

Bitte halte uns auf dem Laufenden, vor allem die Begründung vom Anwalt selbst würde mich interessieren. Denn die Betriebskosten zu "schönigen" bis man einzieht und sie dann drastisch anzuheben ist sehr sehr .... dubios.

Wenn weder heizung noch warmwasser mit drin sind, und ihr auch keinen butler inkl habt erscheinen sie mir auch recht hoch. Am einfachsten waere es wenn du mal einen anonymisierten scan hochladen koenntest.

Wobei soll einem ein Anwalt helfen?
Es handelt sich um Vorrauszahlungen, und bei diesen geht man davon aus das es zu Gutschriften oder Nachzahlungen kommen kann. Solange ein Mieter keine feste dh maximale Vorrauszahlung festlegt, kann ein Mieter mit Nachzahlungen rechnen. Da hilft auch ein Anwalt nicht. Meine Meinung.
Ich denke das Leute die das erste Mal auf Miete leben das nicht wissen, aber ein zweites und jedes weitere Mal wissen die es dann schon, insoweit glaube ich kaum das ein Vermieter darauf hinweisen muss, das die Vorrauszahlungen lediglich eine Sicherheitsleistung ist, die nicht die Rechnung begleicht, sondern hauptsächlich als Guthaben behandelt wird, und es dann zu Nachzahlungen kommen kann.

Vorrauszahlungen sollte man bei Möglichkeit auch als Mieter eher "hoch" leisten. Sonst kommt immer das böse erwachen und man muss auf einen schlag ein paar hundert Euro nachzahlen, zusammen mit allem was so im jan fällig wird.

Hier scheint alles etwas drunter und drüber zu gehen bei den Berechnungen. Als Mieter hast du aber ein recht darauf eine Aufstellung der verlangten Kosten zu bekommen, um SELBER zu rechnen.

Ist auch für den Vermieter kompliziert. Man teilt ja nicht nur ALLE Kosten eines Jahres durch die Anzahl der Wohnparteien, Größe der Wohnung und Anzahl der Dauerhaften bewohner muss ja mitberechnet werden. Kann bei wechselnden Mietern und versch. großen Wohnungen auch schiefgehen.

Ohne Großen Aufriss (Anwalt kostet min. 200€ also Erstberatung mit Schreiben...)

Frag freundlich nach der Aufstellung der Betriebskosten, welche davon auf dich umgewälzt werden dürfen steht im Gesetz.
Weise die Vorrauszahlung mit KTO: Auszügen nach. Verrechne das.

Was soll er da verrechnen? Wenn im Mietvertrag Kaltmiete steht und dann die "Nebenkosten" also Betriebskosten vom Vermieter mit 65€ berechnet werden, wie soll man da 95€ auf einmal hinnehmen müssen? Die Wohnung wäre doch mit 95€ Betriebskosten gar nicht erst genommen worden....

Selbiges @Zhalom.
Hier gehts nicht um die Vorauszahlungen, sondern was dem Mieter mitgeteilt werden. Könnte man das einfach eintragen wie man lustig ist, wieso dann nicht Kaltmieter verlangen und 0€ Betriebskosten in den Vertrag schreiben? Man kann ja nachher einfach 1200€ nachfordern....

Die Nebenkosten hängen auch von Verbrauch ab. Und wenn der Vormieter viel unterwegs war und dementsprechend wenig Wasser und Heizung benötigt hat, dann waren dessen kosten niedrig. Und der Vermieter lässt sich von neuen Mieter dann dasselbe bezahlen.

Ich meinte auch eher, der Vermieter kommt ziemlich durcheinander. Durch ein Aufrechnen könnte man seinen Fehler plausibel darstellen.
Auch die verspätete "Rechnung" lässt nicht grad auf gute Organisation schließen.


Aber lest doch selbst:

http://www.sueddeutsche.de/geld/betriebskosten-niedrige-pauschale-als-lockvogel-1.556179

Onkelhitman schrieb:

Was soll er da verrechnen? Wenn im Mietvertrag Kaltmiete steht und dann die "Nebenkosten" also Betriebskosten vom Vermieter mit 65€ berechnet werden, wie soll man da 95€ auf einmal hinnehmen müssen? Die Wohnung wäre doch mit 95€ Betriebskosten gar nicht erst genommen worden....

Selbiges @Zhalom.
Hier gehts nicht um die Vorauszahlungen, sondern was dem Mieter mitgeteilt werden. Könnte man das einfach eintragen wie man lustig ist, wieso dann nicht Kaltmieter verlangen und 0€ Betriebskosten in den Vertrag schreiben? Man kann ja nachher einfach 1200€ nachfordern....

Zum Vergrößern anklicken....

Ich denke es wird erst relevant, wenn der Vermieter die Vorrauszahlungen als Festpreis betrachtet. Aber dann müsste der Vermieter auch wirklich behaupten das es niemals zu einer solchen Nachzahlung kommt. Das oder den Mieter täuschen. Beides schon schwer zu beweisen, wenn man keine Zeugen oder Partner hat.

Für Mieter besteht die Möglichkeit sich genauer zu informieren. Und ausserdem kann man Erfahrungswerte herranziehen, noch einfacher wenn keine Verbrauchsdaten abgerechnet werden.

Auf dein Beispiel bezogen, es werden 0€ Vorrauszahlung vereinbart. Eine Täuschung liegt da im ersten Moment nicht vor, wenn im Mietvertrag die Bezahlung der Nebenkosten dem Mieter obliegt. Noch kann sich der Mieter darauf berufen, das die Nebenkosten nicht bezahlt werden müssen, wenn ansonsten im Mietvertrag steht das er es muss. Und ausserdem darf ein Vermieter wohl nicht darauf vertrauen das ein Mieter das nicht weiss. Und zuletzt wird sich kein Vermieter auf 0€ einlassen, weil es zu dessen Nachteil ist auf Vorrauszahlungen zu verzichten.

Ansonsten kann gerne 0€ Vorrauszahlung vereinbart werden.

übrigens ein aktuelles Thema hier
http://www.juraforum.de/ratgeber/mi...osten-duerfen-an-einen-mieter-umgelegt-werden

Könnte man bitte mal Betriebs- und Nebenkosten trennen?

Ist ja schlimmer als bei Garantie und Gewährleistung...

Verstehst du sonst das Thema nicht?