Kapitalanleger oder Eigenbedarf - wer kauft heute eine Wohnung?

Emskerla · 17. September 2015

Liebes Forum,

wenn ich eine günstige 3-Zi.-Whg. in einer Großstadt in guter Lager verkaufe, sind die Interessenten dann größtenteils Kapitalanleger oder wollen die Käufer für gewöhnlich selbst einziehen? Wie ist - allgemein - die Prozentuale Verteilung?

Vielen Dank im Voraus

Scythe1988 · 17. September 2015

Woher soll man das bitte wissen? Du erwähnst nicht einmal welche Stadt, welche Lage und was für eine Wohnung.

Je nachdem wirst du mehr Kapitalanleger oder mehr Selbstbezieher haben.

Sollte dir aber doch recht egal sein ? das Geld von Kapitalanlegern ist das gleiche, wie bei Selbstbezieher.

Holt · 17. September 2015

Außerdem kann Dir das doch egal sein, aber vielleicht so viel: Die großen Investoren kaufen keine einzelnen Wohnungen, die kaufen Pakete und die werden auch nicht direkt gekauft, sondern über Konstruktionen mit Verwaltungsgesellschaften denen die Wohnungen gehören und die dann statt der Wohnungen gekauft werden. Damit erspart man sich die Grunderwerbssteuer, wenn man das richtig macht.

MDusik · 18. September 2015

Leute.

Die Frage kann man beantworten, wenn man es weiß.

Wenn ihr es nicht wisst, dann postet doch einfach nicht!

Mextli · 18. September 2015

^auf diese Frage gibt es keine eindeutige Antwort, daß kann hier keiner beantworten. Von daher ist Dein Posting noch sinnloser, da es gar nichts zum Thema beiträgt.

@TE, bei einer wirklich guten Lage können es durchaus lokale Immobilienmakler sein die ihr Portfolio aufwerten wollen. Normalerweise kaufen die größeren Gewerblichen Wohnungen eher en bloc, d.h. zumindest das ganze Haus. Andererseits mutieren wegen der Niedrigzinsen ja auch ganz normale Privatpersonen zu Kapitalanleger. Du kannst das aber doch bei den Besichtigungen ganz einfach abfragen, die Summe die Du verlangst wird sich ja nicht deswegen ändern, oder?

Scythe1988 · 20. September 2015

MDusik schrieb:
Leute.

Die Frage kann man beantworten, wenn man es weiß.

Wenn ihr es nicht wisst, dann postet doch einfach nicht!

Nein kann man nicht.

Emskerla · 20. September 2015

Scythe1988 schrieb:
Nein kann man nicht.

Natürlich kann man, wenn man die Rahmendaten grob kennt, sagen, ob eine Wohnung eher Kapitalanleger oder Eigenbedarfler anspricht. Weshalb sollte man das auch nicht sagen können?

Scythe1988 · 20. September 2015

MDusik schrieb:
Leute.

Die Frage kann man beantworten, wenn man es weiß.

Wenn ihr es nicht wisst, dann postet doch einfach nicht!

Ja aber die hat der te nicht genannt......

Emskerla · 20. September 2015

Scythe1988 schrieb:
Ja aber die hat der te nicht genannt......

Doch, teilweise schon:

günstige 3-Zi.-Whg. in einer Großstadt in guter Lager

Ich präzisiere mal noch etwas: Es sind circa 60m², verteilt auf drei Zimmer. Es handelt sich um einen gut erhaltenen Altbau. Die Wohnung soll 110.000€ kosten. Vergleichbare Neubauwohnungen, die gerade um die Ecke errichtet werden, kosten 300.000€, also grob das Dreifache. Die Lage ist nicht direkt in der Innenstadt, aber diese ist nur circa 5 Gehminuten entfernt. Es ist nicht das Viertel der Anwälte und Ärzte, aber auch kein Türken-Viertel, sondern dazwischen.

Mehr Infos kann ich nicht liefern.

Labtec · 20. September 2015

Was ändert sich für dich ob jemand das als Kapitalanlage sieht oder selbst nutzen will?

Mextli · 20. September 2015

Keine Lust mich nochmal zu zitieren, da auch Privat Personen Kapitalanleger sein können ist das nicht vorher zu beantworten. Mehr Infos können wir Dir auch nicht geben.

X_Clamp · 20. September 2015

Wenn deine Wohnung in München steht schreib mir bitte ne PM

_killy_ · 21. September 2015

Emskerla schrieb:
Doch, teilweise schon:

Ich präzisiere mal noch etwas: Es sind circa 60m², verteilt auf drei Zimmer. Es handelt sich um einen gut erhaltenen Altbau. Die Wohnung soll 110.000€ kosten. Vergleichbare Neubauwohnungen, die gerade um die Ecke errichtet werden, kosten 300.000€, also grob das Dreifache. Die Lage ist nicht direkt in der Innenstadt, aber diese ist nur circa 5 Gehminuten entfernt. Es ist nicht das Viertel der Anwälte und Ärzte, aber auch kein Türken-Viertel, sondern dazwischen.

Mehr Infos kann ich nicht liefern.

Wie hoch wäre alternativ die Miete? Hast du da m²-Preise für die gleiche Straße? Für ein Kapitalanleger macht eine Wohnung nur Sinn zu kaufen, wenn dieser auch eine gewisse Rendite bekommt - diese setzt sich aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete zusammen.

Beispiel:
-> du bekommst 10€/m² Kaltmiete -> macht 600 € p.M. und 7.200€ p.a. durch den Kaufpreis geteilt ergibt sich eine Bruttorendite von 6,45%
-> bekommst du nur 8€/m² dann macht es nur 5,24% Bruttorendite ...

Es hängt somit ab, welche Renditemöglichkeiten Kapitalanleger haben. Sehen diese eher mager aus, dann werden es wohl eher Selbstnutzer sein, die kaufen. (die machen diese Vergleichsrechnung meist nicht)

PS Bruttorendite ist nicht gleich die Verzinsung des Kapitals, da gehen noch einige Kosten runter ... also nicht von den Werten "blenden" lassen

Emskerla · 21. September 2015

Vielen Dank erstmal.

_killy_ schrieb:
Wie hoch wäre alternativ die Miete?

510€ für 60m² beziehungsweise 68m² mit Keller. Das sind 7,50€ pro m². Der aktuelle Mietspiegel von 9/2015 sagt 9,80€.
Die Wohnung ist also, sowohl zum Kauf als auch zur Miete sehr günstig.

_killy_ · 21. September 2015

Na dann mach doch mal die Rechnung auf:
-> 510€ p.M. -> 6.120 p.a. / 110.000 € = 5,5% Bruttorendite.
-> typischerweise rechnet man als Vermieter mit 20% Bewirtschaftungskosten, die von der Nettokaltmiete abgezogen werden, macht 4.896 p.A. = 4,45% Nettorendite.

Für den typischen Kapitalanleger ein bisschen wenig. Ist eine Uni in der Nähe? Dann würde die Wohnung doch gut gehen, Miete ist nicht zu hoch und bei einer 3 Zimmer Wohnung kann man als Kapitalanleger dies gerne als 2er-WG vermieten ... dann gibt es mehr als die 510€ p.M.

Grundsätzlich suchen Kapitalanleger meist ein komplettes Mehrfamilienhaus -> da haben sie kein Stress mit der Eigentümergemeinschaft und können ihre Immobilie so betreiben wie sie wollen. Einzelne Wohnungen gehen eher bei privaten "Kleinanleger" weg, die dies als ihre Altersvorsorge nutzen.

PS zumindest die Bruttorendite solltest du nennen können, wenn du auch Kapitalanleger als Käufer haben möchtest ...

Emskerla · 21. September 2015

_killy_ schrieb:
Einzelne Wohnungen gehen eher bei privaten "Kleinanleger" weg, die dies als ihre Altersvorsorge nutzen.

Oh Moment, ich bin nicht vom Fach und differenziere nicht zwischen privaten Kleinanlegern und Kapitalanlegern.
Mir ist lediglich wichtig, dass ich als Mieter nicht ausziehen muss. Ich wollte wissen, wie hoch die Chance in etwa ist, dass das klappt.

_killy_ · 21. September 2015

Na da kannst du ja mit den Käufern sprechen, ob die die Wohnung für Selbstnutzung haben möchten oder als Anlage. Dies kann man auch gut über das Inserat steuern ... Angabe das die Wohnung vermietet ist + Angabe über Mieteinahmen + Kaufpreis dann sollten sich primär Anleger bei dir melden. ok?

Emskerla · 21. September 2015

Zu dumm, dass ich nicht der Eigentümer bin.

Thorle · 21. September 2015

Es wäre um Welten einfacher, wenn du mal alles so reinschreiben würdest wie es auch tatsächlich ist.
Mir scheint nun aus deinen Beiträgen, dass du:

- Mieter bist
- Angst hast, dass die Wohnung / das Haus verkauft wird
- und die Miete erhöht wird.

Alle hier haben keine Glaskugel und ist geholfen, wenn man vollständige Angaben macht.

Holt · 26. September 2015

Emskerla, wenn Du der Mieter der Wohnung bist und die verkauft werden soll, dann hast Du doch sowieso wenig Handlungsspielraum, außer ggf. die Wohnung selbst zu kaufen, wenn das überhaupt eine Option ist. Andernfalls wäre es z.B. die Frage nach der Eigentümerstruktur, denn wenn das ganze Haus einem einzigen Eigentümer gehört und im Ganzen verkauft wird, ist die Wahrscheinlichkeit hoch das ein größere Investor es im Ganzen übernimmt, ist es die einige Wohnung eines privaten Eigentümers, so wird wahrscheinlich ein privater Käufer zuschlagen und ob der nun Eigenbedarf anmelden wird oder versucht die Miet auf die offenbar ortüblichen 9,80€ zu erhöhen, wirst Du abwarten müssen.

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