Haus Vollfinanzierung?

[P4ge]

Lassen wir eurem "Theorem" mal die Praxis folgen.

Ich habe vor ca. 12 Jahre eine Immobilie gekauft.
Kaufpreis 200.000€

Die Darlehen wurden aufgeteilt in 120.000 € und 80.000€ Zinsatz 3,6% und 3,4% bei einfänglichen 4% Tilgung Bei 10 und 5 Jahren Laufzeit
Gleichzeitig wurde ein Bausparvertrag unterschrieben über 70.000 € bei 1,65% Zinsen (Darlehen) und 1% Zinsen (Guthaben).

Bei der Aufteilung wurde klar darauf gespielt, dass die damiligen schon sehr niedrigen Zinsen vielleicht doch noch etwas fallen könnten (auf vielleicht lächerliche 3% ^^)
Ich habe dann in der zwischenzeit verlängert zu 1,45% (O.O) . Musste ein weiteres Darlehen aufnehmen über 100.000 zu 1,65% und hab letztes Jahr den großen verlängert mit ca. 4,5% ABER da sind nur noch 17.000 Rest und die sind 2026 weg.
Das Bausparen habe ich immer noch und dient als Puffer für die nächste große Renovierung.

Nur wir hier etwas ganz klar vergessen. monatlich müssen ca. 2.000€ vorhanden sein um so ein Experiment durchzuführen. Können das viele? Ich denke nicht.
Das spielen, dass die Zinsen steigen für Guthaben und die Darlehenszinsen vielleicht langfristig wieder sehr schön fallen ist im gleichen Maße schwierig.

Ja eure Rechenwege lesen sich schön, aber es wird mmn unterschlagen was das bedeutet (monatlich anzusparen) , dass man ganz klar zockt (der Schuss kann auch nach hinten losgehen) und am Ende wird die unbekannte X (Zusatzkosten) wird bei vielen verdrängt.

 

[xDream]

Ihr lasst aus meiner Sicht bei allem Für und Wider und den ganzen Berechnungen einen nicht unwesentlichen Aspekt außer Acht.
Wenn man liquide Mittel hat kann man diese auch für andere Dinge einsetzen (kann gut oder schlecht sein; das steht und fällt mit der eigenen Disziplin).
Wenn die liquiden Mittel für z.B. Investitionen an der Immobilie eingesetzt werden oder in eine selbstständige Existenz gesteckt werden sieht das ganz anders aus als wenn Sie einfach verkonsumiert werden.

 

[Dasun]

Deine Behauptung, dass bei gesunkener Nachfrage auf dem Immobilienmarkt der Preis nicht sinkt.

Stimmt, du hast recht. Wenn anstatt 10 Angeboten nur noch 5 angegeben werden ist das erste, was der Verkäufer macht, dass er die Angebote der Käufer ablehnt niedrigere Angebote fordert.

Weiß halt nur mal wieder keiner.

lol, so kann man sich das natürlich auch schön rechnen, wenn man fast die Hälfte der Zeit davon ausgeht, dass der Tagesgeld/Festgeld-Zins mit 1,00% niedriger ist als dein Kreditzins von 1,29%.
Wer würde denn dann noch in Tagesgeld/Festgeld gehen, wenn die Sondertilgung mehr bringen würde??? Ist ein bisschen Milchmädchenrechnung.

Der Durchschnittswert für Tages/Festgeld lag in den letzten 16 Jahren bei 1,08% mit einem Median von 0,51%. Ich halte es da für ziemlich Weltfremd, davon auszugehen, dass die aktuellen 4,x% die nächsten 16 Jahre anhalten bleiben. In 2-3 Jahren sind wir bei weniger als der Hälfte der aktuellen Zinssatzes

Kein Denkfehler. Wenn ich regulär 1000€ pro Monat mehr tilge als vereinbart, warum habe ich dann von vornherein nicht mit 1000€ mehr Tilgung geplant.

3 Einfache Gründe:

• Puffer & Flexibilität
• Gesteigertes Nettoeinkommen
• Gesunkene Ausgaben

Sondertilgen tut man mit dem Geld, dass da ist und übrig bleibt.

Die Anlage von 1 750 € als Festgeld mit 3,5% p.a. über 8 Jahre ergibt 1 750 € * 1,035^8 = 2 304,41 €

Der Median des Sparzinses der letzten 8 Jahre lag bei 0,18% und der Durchschnitt bei 0,20%

1750€ * 1,002^8 = 1 778,20 € - Hätte das jemand von 8 Jahren gemacht, dann hätte er etwa 28 € Gewinn gemacht.

Oder kannst du mir rechtsverbindlich garantieren, dass nur weil gerade eben der Sparzins deutlich höher als in den letzten Jahren ist, dass es sie nächsten 8 Jahre so bleibt?

Die Zinsen für Festgeld sind bis zu 5 Jahre planbar, da muss ich noch nicht einmal das Ausfallrisiko irgendwelcher Anleihen mit festen Restlaufzeiten befürchten.

Nur das aktuell vorhandene Geld kann als Festgeld angelegt werden. Ein Festgeldkonto kann weder nachträglich aufgestockt noch verringert werden. D.h. es muss jeden Monat oder alle paar Monate das bis dahin angesparte Geld neu als Festgeld angelegt werden, und das zum jeweils aktuellen Zinssatz. Wenn er in 3 Jahren bei 1-2% ist, dann bringt es mir gar nichts, dass er aktuell bei über 4% ist.

Ihr lasst aus meiner Sicht bei allem Für und Wider und den ganzen Berechnungen einen nicht unwesentlichen Aspekt außer Acht.
Wenn man liquide Mittel hat kann man diese auch für andere Dinge einsetzen (kann gut oder schlecht sein; das steht und fällt mit der eigenen Disziplin).
Wenn die liquiden Mittel für z.B. Investitionen an der Immobilie eingesetzt werden oder in eine selbstständige Existenz gesteckt werden sieht das ganz anders aus als wenn Sie einfach verkonsumiert werden.

Da stimme ich dir Voll und Ganz zu. Konsum macht Glücklich. Und es tut auch gut, sich ab und zu was zu kaufen oder einfach zu verreisen. Ebenso muss man sich nicht jeden Scheiß kaufen und kann Ausgaben auch mal in Frage stellen. Wieso eine neuen Grafikkarte kaufen, wenn mir mein 5 Jahre altes Modell noch reicht und man braucht nicht immer das neuste und teuerste Handy.


Ich finde es einfach spannend, dass sobald entsprechende Kapitalmarkterträge einen gewissen Wert überschreiten, bei vielen Mitmenschen die Gier die Vernunft frisst. Man sieht es alle Jahre wieder, DotCom Boom, Bankenkriese, Kryptowährung und aktuell die große Wette auf viele Jahre Hochzins.

 

[act_]

@Dasun
Wir hatten eine historische Niedrigzinsphase. Und genau diese Phase ziehst du zur Berechnung von deinem Median heran. Wenn du dir die historischen Bauzinsen der letzten mehreren Jahrzehnte anschaust, dann wirst du sehen, dass diese Niedrigzinsphase die krasse historische Ausnahme ist.

Natürlich kann niemand in die Glaskugel schauen und wissen, wie die Zinsen in 5, 10 oder 15 Jahren aussehen und niemand kann einen entsprechenden Festgeldzinssatz versprechen/garantieren.

Aber die historische Ausnahmesituation vom Niedrigzinssatz der jungen Vergangenheit zu nehmen und daraus die Zukunft ableiten erscheint doch eher als unwahrscheinlich.

Beispiel:
Ich nehme auch nicht das Aktientief von Beginn Corona und die krasse Erholung nicht als repräsentative Basis an und sage: in den nächsten 3 Jahren werden die Aktienkurse sich erneut vervielfachen.

 

[Seppuku]

Stimmt, du hast recht. Wenn anstatt 10 Angeboten nur noch 5 angegeben werden ist das erste, was der Verkäufer macht, dass er die Angebote der Käufer ablehnt niedrigere Angebote fordert.

Weiß halt nur mal wieder keiner.

Wenn der Verkäufer verkaufen will, wird er je nach Leidensdruck auch die tieferen Angebote akzeptieren. Aktuell wird kaum jemand den Wunschpreis des Verkäufers zahlen. Das mag vor 1-2 Jahren noch anders gewesen sein. Und mit einer geringeren Anzahl an Interessenten, sinkt auch die Wahrscheinlichkeit, dass jemand den tatsächlichen Wunschpreis zahlt.

 

[Pogrommist]

Stimmt, du hast recht. Wenn anstatt 10 Angeboten nur noch 5 angegeben werden ist das erste, was der Verkäufer macht, dass er die Angebote der Käufer ablehnt niedrigere Angebote fordert.

Weiß halt nur mal wieder keiner.

Wirtschaftswissenschaft von feinsten

 

[gymfan]

Nur das aktuell vorhandene Geld kann als Festgeld angelegt werden. Ein Festgeldkonto kann weder nachträglich aufgestockt noch verringert werden.

Genau, also spare ich in Deinem Beispiel ein Jahr lang die 1000€/Monat auf dem Tagesgeld für 3-4% (je nachdem, zu welchem Zeitpunkt im Jahr 2023 Du die Betrachtung starten möchtest) und lege danach die 12000€ (+aufgelaufene Zinsen) auf dem Festgeldkonto für derzeit 3,9-4% Zinsen und 5 Jahre an.

Bei den aktuellen Prognosen zur FED und EZB rechne ich nicht damit, dass in den nächsten 6 Monaten die Zinsen signifikant fallen werden. Wenn doch, wird das nicht mit 2% in einer Ankündigung geschehen, also ist selbst dann noch Zeit, das Geld von Tagesgeldkonto noch für 3-3,5% p.A. ins Festgeld umzuschichten. Danach ginge das alles halt nicht mehr auf und man wäre wieder besser daran, direkt zu tilgen.

Wenn er in 3 Jahren bei 1-2% ist, dann bringt es mir gar nichts, dass er aktuell bei über 4% ist.

Wenn in 3 Jahren mein Festgeld von heute ausläuft und ich keine >=2% mehr bekomme, ist das Spiel halt vorbei und ich tilge mit dem aufgelaufenen Geld den Immobilienkredit. Aber vermutlich ist in Deinem Fall die Sondertilgung auf exakt 1000€/Monat gedeckelt, dann klappt sowas natürlich nicht.

Ob einem dieser mögliche Geldgewinn den Aufwand wert ist, muss jeder, zusammen mit seinen eigenen Kreditkonditionen, selber wissen. Ich ärgere mich im Nachhinein, dies nicht getan zu haben und bin froh., dass mich der Bankberater beim KFW-Kredit auf 10 Jahre Tilgung gebracht hat und ich nicht auf die von mir zunächst angedachten 5 Jahre Tilgung bestanden habe (wäre mit Sondertilgung trotzdem möglich gewesen).

Spoiler

Da ich persönlich nicht mit dem Absturz der Weltwirtschaft in den nächsten 5 Jahren rechne, würde ich persönlich heute mein Geld jeden Monat in iBond ETFs mit dem Laufzeitende 2026 odser 2028 und ca. 4% Zinsen stecken. Den genauen Zins kann man sich ausrechnen lassen, wenn man nicht mit zu vielen Ausfällen der Anleihen rechnet. Das hat dann aber, genauso wie meine persönliche Verlustrechnung, nichts mehr mit 100% zugesicherten Zinsen zu tun.

Ich stand 2016 bei der Bank vor der Entscheidung, ob ich den angeboteten Immokredit zu 1,5% Zinsen für 150000€ nehme (was immer noch auf einen Eigenanteil von knapp 20% heraus gelaufen wäre) und das vorhandene Eigenkapital anlege oder ob ich die 150k€ direkt zahle und damit nur noch den KFW-Kredit hätte.

Meine persönliche Alternative wäre der Invest in einen weltweiten Aktien ETF gewesen und das Risiko der eigentlich zu kurzen Laufzeit in Kauf zu nehmen. Das wäre dann der FTSE All World gewesen, welcher 2016 bei 59€ je Anteil stand. Heute steht er bei 98€ (Ende 2021 waren es auch mal 107€). Da ich die Bedingungen des Immo-Kredites nicht genau abgefragt habe, gehe ich mal nicht von beliebig viele Sondertilgungen in beliebiger Höhe aus (sonst hätte ich Anfang 2022 komplett getilgt).

Um das Risiko rauszunehmen würden die Anteile heute komplett verkauft (ca. 231k€ nach KAP) und für 3,9% für 2 Jahre angelegt, da Tilgung Anfang 2026. Sind also nochmal 13000€ Zinsen (wieder nach Abzug der KAP). Das ergibt gesamthaft 244k€ Barvermögen.

Dem gegenüber stünden im Idelfall 150000€ Restschuld und 22500€ gezahlte Zinsen. Macht also einen Gewinn von 71,5k€.

Nicht betrachtet sind dabei noch die 1-1,5% Dividende des ETFs über 7 Jahre und evtl. nochmal 3k€ Zinsen für ein halbes Jahr Tagesgeld (aber die Zinsen könnten Ende 2025 wieder bei 0% stehen). Genauso fehlt natürlich die Zwangstilgung, da ich den Kredit vermutlich nicht mit 0% Tilgung erhalten hätte. Das macht am Ende ca. 30-40k€ Verlust durch zu frühe Tilgung bei der Marktlage zwischen 2016 und heute/2026.

Wenn man liquide Mittel hat kann man diese auch für andere Dinge einsetzen (kann gut oder schlecht sein; das steht und fällt mit der eigenen Disziplin).

Stimmt, ich vergaß, wir sind hier ja in einen Thread zur Vollfinanzierung wo man schon froh sein darf, wenn der zukünftige Immobilienbesitzer die Disziplin aufbringt, die ca. 10% Kaufnebenkosten durch jahrlange Enthaltsamkeit anzusparen.

 

[simpsonsfan]

Einfache Gründe:

• Puffer & Flexibilität

Da stimme ich dir zu, das ist ein guter Grund. (Gibt einem bspw. auch die Flexibilität, auf ein gestiegenes [Guthaben-]zinsniveau zu reagieren.)

Oder kannst du mir rechtsverbindlich garantieren, dass [...] es sie nächsten 8 Jahre so bleibt?

Ja. Das bedeutet Festgeld. Fester Zins, feste Laufzeit.
Die 3,5% p.a. hab ich mir ja nicht aus dem A**** gezogen, die waren das Ergebnis einer kurzen Google-Suche nach Festgeld auf 8 Jahre. (Und zwar konkret hier, ein anderes Vergleichsportal spuckt heute gar 3,65% auf 8 Jahre aus.

Ich weiß auch nicht, warum du vehement Tagesgeld und Festgeld in einen Topf wirfst.
Wer gerade ein Darlehen mit einem Zins von 1% hat und gleichzeitig Festgeld für 0,03% (deine Tabelle in #1834) anlegt, statt eine mögliche Sondertilgung zu leisten, dem ist natürlich auch nicht mehr zu helfen.

Wenn ich aber jetzt ein Darlehen mit fixem Zinssatz für 10 Jahre habe (und länger sind Verbraucher ja bekanntlich nicht gebunden, können also nach 10 Jahren immer in beliebiger Höhe tilgen) und ich jetzt die Option habe, eine Summe in Festgeld mit 10 Jahren zu einem deutlich höheren Zinssatz anzulegen, dann ist es einfach ökonomischer, das zu tun. Und zwar enorm risikoarm (die Bank kann pleite gehen, die Einlagensicherung kann versagen, ... aber das ist alles sehr unwahrscheinlich.)
Und wenn ich pro Jahr bspw. maximal 5% Sondertilgung vereinbart habe, in dem Beispiel dann 25000€, dann kann ich das Geld (die 1000€ monatlich) auch ein paar Monate auf dem Tagesgeldkonto liegen lassen, solange dort der Zinssatz noch höher ist als beim Darlehen.
Sinkt der Zinssatz vom Tagesgeld, dann kann ich - schwupps - an genau dem Tag der Zinsänderung immer noch sondertilgen.

Aber natürlich ist es wie gymfan sagt, und die Sondertilgung in deinem Beispiel ist auf genau 1000€ monatlich beschränkt, sodass wieder ein kleines Risiko besteht, dass der Guthaben-Zins schlagartig und nachhaltig auf unter die 1,2% fällt und ich erst wieder in 10 Jahren die 11000€, die ich über die letzten 11 Monate nicht sondergetilgt habe sondertilgen kann.

 

[sinkpäd]

Jemand aus BW hier, der Erfahrungen mit dem Z15 Darlehen der L-Bank gemacht hat? Stehen kurz vor Kauf einer ETW und als mich gestern jemand auf diese Förderung hingewiesen hat, dachte ich erst, ich traue meinen Augen nicht (255.000 Darlehen zu 1% / 15 Jahre), allerdings muss mindestens ein Kind vorhanden, die Wohnfläche nicht zu groß und die Einkommensgrenzen dürfen nicht überschritten werden (was man aber ggf. über Teilzeit steuern kann und am Ende trotzdem noch günstiger und mit besserer Work/Life Balance rauskommt, als bei > 4% marktüblichem Zins.

Leider ist der Antragsprozess wohl kompliziert, langwierig, und beinhaltet einige Fallstricke, was einen fähigen Berater notwendig macht, der sich das natürlich auch bezahlen lässt. Zudem kommt man um eine Zwischenfinanzierung bis zur Auszahlung nicht herum, weil der Verkäufer ja seine Kohle will.

 

[Corto]

@sinkpäd
das Kind haste aber schon oder muss das auch noch erledigt werden?

 

[sinkpäd]

Ist vorhanden 😅

 

[Dasun]

Ich habe vorhin aus Neugier geschaut, wie sich die Immobilienzinsen in den letzten Monaten entwickelt haben und zu meiner Überraschung sind diese gesunken. Fast 0,5% in einem Monat und damit auf dem Wert vom Anfang des Jahres:

https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/

Ich bin mal gespannt, wie sich der Zinssatz weiter entwickelt. Ich persönlich rechne damit, dass wir nächstes Jahr oder 2025 wieder einen Wert von 2,x sehen werden.

 

[Khaotik]

Dann müssen nur noch die Preise wieder zum Zinsniveau passen. Aber dem ganzen Markt tut etwas Stillstand auch mal gut.

 

[snickii]

Wäre nett wenn die Zinsen wieder etwas sinken und die Immobilienpreise weiter steigen. So lohnt sich das Verkaufen dann irgendwann richtig.

 

[Khaotik]

So lohnt sich das Verkaufen dann irgendwann richtig.

Mir als geneigterer Käufer wären sinkende Preise lieber
Ist halt teilweise schon ein Witz, wenn man heute ein 20 Jahre altes Haus für etwa das Gleiche verkaufen kann als damals der Bau gekostet hat. Inflationsbereinigt.
Mein Onkel hat seine DHH letztes Jahr verkauft. Baukosten waren 2002 246k€, erlöst hat er dafür 430k€. (Inflationsbereinigt wären 246k heute ca. 364k€) Baugrundkosten muss man natürlich noch gegenrechnen. Sollten so um die 330qm sein. Kenne aber leider deren Baugrundwerte von heute und damals nicht.

 

[gymfan]

Das sagt einem halt als Außenstehenden nicht viel. Ist das Haus noch komplett Stand 2002 (also Heizung, Fenster, Dach, Dämmung usw.). Ist die Lage heute genauso zu bewerten wie damals. U.U. ist heutzutage die Nahversorgung, genauso wie die ÖPNV Anbindung bedeutend besser wie damals.

Selbst bei einer heute 55 Jahre alten Wohnung in der Nähe von Bonn sieht die Bewertung nach Grundsteuer ähnlich aus:
Kaufpreis 1999: 262.500 DM = 134200€
Inflation (1999-2023): 56%, ergibt also 209300€
steuerliche Bewertung heute: 188k€
Da das nur rudimentär den aktuellen Zusatand betrachtet, dürfte der Verkaufspreis höher liegen.

Die Bauzinsen scheinen auch noch weiter zu fallen. Je nach Quelle zwischen 3.41% (interhyp Webseite), 3,24% (Interhyp "Angebote" bei immoscout24) bis hin zu angeblichen 2,93% (Merkur.de: Bauzinsen fallen unter 3 Prozent: Was das für Immobilienkäufer bedeutet)

 

[Khaotik]

Haus noch komplett Stand 2002 (also Heizung, Fenster, Dach, Dämmung usw.)

Ja, es wurden keine wesentlichen Sanierungen oder Veränderungen daran durchgeführt. Die größten Veränderungen war die Überdachung der Terasse und ein automatisches Garagentor anstatt des manuellen.

Gerade deswegen (Wärme über Ölheizung, keine Flächenheizungen, kein Vollwärmeschutz) wundert es mich, dass der Preis so gut liegt. Es wurden ja keine großen Summen investiert, die man sonst vom erzielten Verkaufswert abziehen müsste.

Ist die Lage heute genauso zu bewerten wie damals. U.U. ist heutzutage die Nahversorgung, genauso wie die ÖPNV Anbindung bedeutend besser wie damals.

Kann ich nicht ganz so gut bewerten, da ich nicht in der nähe davon wohne. Der Ort hat sich natürlich auch entwickelt, ist aber nicht von einer 2000 zu einem 10.000EW-Ort geworden. Die vorhandenen Schulen und die meisten Läden waren damals schon vorhanden, ein paar sind dazu gekommen.
ÖPNV wird wohl auch verbessert sein, kann ich aber kaum bewerten.

 

[Samurai76]

Was ich bei den ganzen Diskussionen um Kaufen oder Investieren nicht oder überlesen habe, durch den Kauf spare ich evtl jeden Monate 1500€ Miete. Damit schalge ich alle Festgeldkonten, denn selbst auf 300000€ gibt es wohl keine 18000€ Zinsen im Jahr. Also macht die ganze Diskussion erst Sinn bei Guthabenzinsen von 6%Punkten über den Kreditzisen. Uns selbst, wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wird, gibt es Mieteinnahmen. Aber m.M.n. gibt es keine bessere Geldanlage als das eigene Haus zum selber bewohnen.

 

[simpsonsfan]

@Samurai76 Das hier ist der Thread zur Vollfinanzierung, nicht zu Voll-Eigenkapital.
Die meisten Leute in Deutschland werden wohl einen Kredit aufnehmen, um ein Eigenheim zu kaufen. Dementsprechend fallen Kreditzinsen an - und teilweise nicht wenig.
Zudem kommen natürlich Reparaturkosten/Rücklagen, die ein Mieter als solche nicht sieht.
Außerdem ist ein von dir unterstelltes Kaufpreis-Mietverhältnis von <17 derzeit eher selten, zumindest alles andere als die Regel. Das heißt, eine Immobilie, die dem Mieter 1500€/Monat Kaltmiete kostet, hat eher einen Kaufpreis um 400k€.

Aber eines sieht man recht häufig, wer einen Immobilienkredit zurückzahlen muss, ist quasi zum Sparen gezwungen. Irgendwann ist die Immobilie abbezahlt (sofern man auch tilgt und nicht nur Zinsen zahlt) und dann hat man einen Wert dastehen. Und für die Psyche kann es auch gut sein, wenn man sich jeden Monat denkt, dass das Geld wenigstens "in die eigene Tasche" fließt.

 

[Hardwarious]

Bei mir ist es auch langsam so weit, dass ich mich wegen den ganzen Finanzierungsgeschichten informieren muss. In nächster Zeit soll ein Haus gekauft werden wegen bevorstehender Heirat. Habe in der Umgebung bereits interessante Immobilien gefunden.
Mal sehen, was mir die Banken und Finanzberater für Zinsen anbieten können. Auf jeden Fall bin ich sehr aufgeregt.