Tipps beim Hauskauf

[gymfan]

Ein anderer Interessent hat direkt bei der Besichtigung ein Angebot abgegeben

Ohne den Interessenten zu kennen ist das halt schwierig. Ich hätte mit Anfang 30 auch ein paar Bekannte/Freunde (jeweils einzeln) durch so einen Altbau schicken können und die hätten 80% der Mängel (wenn vorhanden) identifiziert. Da hätte der Elektriker auch die gröbsten Bauprobleme oder die an der Heizung/Wasser bemerkt.

Das waren halt Handwerker, die sich teils zuvor bei eigenen Bauvorhaben gegenseitig unterstützt haben, teils auch seit ihrer Kindheit im Eigenheim gewohnt haben und damit einige typische Altersschäden kannten.

Persönlich habe ich (da ITler und kein Handwerker) mir für die Abnahme meiner Neubau-ETW einen Sachverständigen gesucht (nur für mein Sondereigentum). Lieber einmal ein paar huntert Euro in die Hand nehmen und im Nachhinein feststellen, dass es sinnlos war, wie einige 10k Euro Zusatzkosten zu spät entdecken.

Das wird auch oft das Problem sein. Willst du in einer bestimmten Gegend wohnen, dann muss man teilweise zuschlagen wenn man überhaupt was in seiner Preisklasse findet.

Ob ich darauf hoffen würde, dass es in der Preisklase bleibt? Wenn genug Eigenkapital vorhanden ist u.U. ja. Aber wer hat das schon?

es wäre aber trotzdem gut zumindest vom Fachmann überschlagen zu lassen was man investieren muss. Aus 60k€ können auch schnell mal 80k€ werden etc.

Erst recht in der heutigen Zeit mit dem GEG (und sonstigen Gesetzen).

Ich wüsste nicht, wie ich sonst weiter kommen sollte mit der Aufgabe,

Druck ist halt nie gut, erst recht nicht bei so teuren Entscheidungen. Bleibt zu hoffen, dass die Gasheizung noch nicht zu alt ist und ihr als Käufer u.U. zum Austausch innerhalb von 2 Jahren nach Kauf verpflichtet seit.

 

[Bohnenhans]

Im Bestandsbau muss man halt damit rechnen dass man beim Bau was findet, was die Kosten höher ausfallen lässt als geplant, das Risiko ist halt da.

Aber das macht doch den Umbau auch interessant - solange das nicht etatkritisch ist.

Niemand hier ausser dem TE kennt doch das Objekt, es gibt in praktisch jedem Alter Häuser die topp gebaut wurden, und welche bei denen halt die Kosten bei allen Entscheidungen der wichtigste Hauptfaktor waren.

Man sollte auch bedenken in den 197x war doch die Megaölkrise, da wurden Häuser auch gern max effizient gebaut - da war das denke ich sogar wichtiger als "Klimakatstrophe" heute, weil die Ölkrise direkte unmittelbare Auswirkungen hatte.

 

[Peleke]

Heute waren wir mit Architekten und einem Elektriker, bisher nur positive Rückmeldung.
Sanitär bzgl. Wasserleitungen fehlt noch.
Sollten die bei Baujahr 1976 auf jeden Fall erneuert werden? Wie aufwendig ist das?

 

[Ezechiel]

Die würde ich aufjedenfall erneuern lassen. Die haben dann immerhin 50 Jahre auf dem Buckel.
Kommt natürlich auf das Material an und ob sie nicht in der Zwischenzeit schon erneuert worden sind.

Wenn man die tauschen muss heißt es den kompletten Weg von Heizung bzw. Wasserzugang alle Wände aufmachen und verlegen.

 

[Madcat69]

Den Bauantrag kann man doch auch selber stellen - oder ein ausführendes Unternehmen.

Wenn sich am Baukörper selber nichts ändert ist das doch keine grosse Sache? Es geht hier doch vermutlich um Eigennutzung.

In den meisten Bundesländern muss ein Bauvorlageberechtigtet auf dem Antrag unterschreiben. Das ist egal ob für Eigennutzung oder nicht. Bei einer Nutzungsänderung wir hier ist es relativ wenig Aufwand, solange man nicht baulich etwas verändern will, der zweite Rettungsweg gegeben ist und die Deckenhöhe eine Nutzung als Wohnraum überhaupt zulässt. Das hätte man vor dem Kauf durch eine Bauvoranfrage auch schon klären können.

Heute waren wir mit Architekten und einem Elektriker, bisher nur positive Rückmeldung.
Sanitär bzgl. Wasserleitungen fehlt noch.
Sollten die bei Baujahr 1976 auf jeden Fall erneuert werden? Wie aufwendig ist das?

Also aus der Erfahrung haben die meisten Architekten davon leider wenig Ahnung so etwas zu beurteilen.

Leitungen erneuern, egal ob Strom, Heizung oder Wasser ist immer viel Aufwand. Bedenke nur: es wird nie wieder so gut zu machen sein, wie vor dem Einzug.

Und 100T € sind aktuell leider mehr als schnell weg, Arbeit und Material sind in den letzten Jahren sehr teuer geworden. Je nachdem was man angeht sind die aktuellen gesetzlichen Vorschriften auch erstmal sehr kostenträchtig.

 

[Faluröd]

Sollten die bei Baujahr 1976 auf jeden Fall erneuert werden? Wie aufwendig ist das?

Laut kurzer Google-Suche ist 50 Jahre eine übliche Lebensdauer von Wasserleitungen. Sprich wenn ihr die nicht jetzt macht, dann besteht ein hohes Risiko, dass ihr das z.B. in 10 Jahren nachholen müsst. Entsprechend gilt: Wenn ihr eh über weitere Sanierungen wie Bad & Elektrik nachdenkt, dann macht die Wasserrohre gleich mit.

Ich sehe das Thema umso wichtiger, je kalkhaltiger das Leitungswasser ist. Über die Jahre setzen sich selbst Kaltwasserleitungen zu, wenn das Wasser hart ist.

 

[Kassenwart]

Wasserrohre aus der Zeit sind tickende Zeitbomben. Die Rohre in meinem Elternhaus (Bj 1968) sahen nach 50 Jahren ungefähr so aus: https://www.ikz.de/fileadmin/news_import/018-001_12.jpg
Wenn man bedenkt das man Jahrzehnte lang das Wasser aus diesen Rohren getrunken hat

Die Heizungsrohre dagegen hatten keinerlei Ablagerungen und mussten nicht erneuert werden. Laut Aussage des Heizungsbauers halten die auch noch weitere 50 Jahre.

Als Anhaltspunkt:
Die Komplettsanierung von 2 Bädern, 1 Gästeklo und allen Trinkwasserleitungen hat 4 Wochen gedauert und 40k gekostet.

 

[Peleke]

Danke, gut zu wissen, werden mal einen Sanitärbetrieb vorbeikommen lassen.

Gibt es einen Tipp, um einen Grundriss zu digitalisieren, ohne Vorwissen in 3D Zeichnung?

 

[nik_]

Baukonto beim lokalen Baustoffhändler machen. Habe eins, bekomme teotz Privat immer Skonto und gute Preise.

 

[Bohnenhans]

Mess doch einfach vorher die Durchflussmenge (natürlich ohne Sieb am Wasserhahnauslass) was noch aus den Leitungen kommt - bei Kaltqwasser geht das ja immer einfach, Warmwasser halt etwas schwerer weil da ja die Aufbereitung evtl zwischenspeichert. Wie stark Rohre zu sind richtet sich auch nach Härtegrad etc in der Region.

3D Grundrisse kommt halt immer auf die Software an die man nutzt und wie viel Erfahrung man in dem Bereich z.b. aus dem 3D Druck etc hat. Aber finde viele Software ist eigentlich recht einsteigefreundlich.

Sinnvoll ist sicher mindestens ein Laserentfernungsmesser - wenn Du noch keinen hast - aber auf keinen Fall so Ultraschall evtl auch ein Leitungsfinder da muss man aber genau schauen dass da die Qualität passt.

Ich habe noch Feuchtemessgerät, eine digitale Thermokamera und eine Endoskopkamera, indusktives Multimeter etc - aber ob man das braucht hängt halt davon ab was man umsetzen will - praktisch ist es schon wenn man öfters was macht.

 

[Peleke]

Konnte mit Sweet Home 3D schnell eine Etage virtualisieren

 

[Bohnenhans]

Ja einfach das Programm nehmen das einem am besten passt. Die meisten Funktionen dürften alle mitbringen.

Ich fidne solche Software echt viel besser als ich am Anfang dachte - weil man durchaus vieles vergleichsweise einfach vorher visualisieren kann - das schon ein Plus gegenüber nur 2D. Vor allem wenn man evtl auch Sonneneinfall etc simulieren kann.

 

[SheepShaver]

Ohne den Interessenten zu kennen ist das halt schwierig. Ich hätte mit Anfang 30 auch ein paar Bekannte/Freunde (jeweils einzeln) durch so einen Altbau schicken können und die hätten 80% der Mängel (wenn vorhanden) identifiziert. Da hätte der Elektriker auch die gröbsten Bauprobleme oder die an der Heizung/Wasser bemerkt.

Uhm, das Haus ist aus den 70er Jahren. Was hat das jetzt mit Altbau zu tun?

 

[Venyo]

Individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen: https://www.verbraucherzentrale.de/...hrplan-isfp-modernisieren-mit-koepfchen-59828
Mit den KfW-Förderungen beschäftigen https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/Energieeffizient-sanieren/

Goldstandard wäre auf jeden Fall Wärmepumpe, mehr Dämmung, PV (komplettes Dach voll, auch die Nordseite, die Module sind inzwischen so stark und günstig, dass sich es auch lohnt, wenn sie nur 40% ihrer Maximalleistung bringen) mit Speicher und Wallbox + E-Auto. Hab ich (PV mit Speicher seit letztem Jahr) und es ist richtig krass, was man an Heiz-, Warmwasser-, Strom- und Fahrtkosten spart. Wenn man das jetzt alles in einem Rutsch macht, sollte da einiges an Förderung drin sein.
Lasst euch keine Gas-Hybrid-Heizung o.ä. aufschwatzen, da hat sich ein Kollege sehr drüber geärgert, dass ihm das noch vor wenigen Jahren verkauft wurde. Ist heute aber auch hoffentlich einfach nicht mehr so.
Wenn ihr die Heizung nicht erneuert, würde ich ein Auge darauf haben, wie lange die Förderprogramme dazu noch laufen. Dass überall Fußbodenheizung vorhanden ist, ist schonmal eine gute Voraussetzung für eine Wärmepumpe. Sie sollte smart / "SG-Ready" sein, damit sie PV-gesteuert arbeiten kann.

Meine Rechnung Ende Dezember letzten Jahres für ein 145 Quadratmeter Kfw 70 Effizienzhaus von 2013, Kosten für

• Heizen
• knapp 14.000 Kilometer fahren
• Warmwasser
• Haushaltsstrom (ca. 2200 kWh)

haben mich insgesamt 690€ gekostet; mit fossilen Alternativen (keine PV, Gasheizung, Verbrenner) hätte ich ca. >4200€ bezahlt, ich spare also >3500€ pro Jahr.

(Am Rande: ganz fancy wirds mit einem E-Auto mit Vehicle to Home (V2H), bei dem das E-Auto auch Strom fürs Haus bereit stellen kann. Ein aktuelles E-Auto hat i.d.R. 50 - 80 kWh statt ~10 kWh wie ein Hausspeicher und steht oft ungenutzt rum und ständig die komplette Kapazität brauchen die wenigsten. Steckt noch in den Kinderschuhen, ein Beispiel ist E3/DC mit Edison + aktuellem E-Auto aus dem VW-Konzern. Zusammen mit einem dynamischen Stromvertrag (z.B. Tibber) kriegt man dann noch so Sachen konfiguriert wie "wenn der Strom gerade günstig ist, lad das Auto, wenn er teuer ist, nimm ihn aus dem Auto fürs Haus)

 

[gymfan]

Uhm, das Haus ist aus den 70er Jahren. Was hat das jetzt mit Altbau zu tun?

Wir können natürlich erst mal anfangen jeden Begriff hier zu definieren, für den es keine offizielle (gereichtsverwertbare) Definition gibt.

Zum Zeitpunkt des Postings hätte das Haus irgendwas zwischen 45 und 54 Jahren alt sein können. Und wie man an den Postings der anderen hier liest, erwarten wohl die mesiten einen nicht unerheblichen Sanierrungsbedarf. Wie willst Du eine solche Immobilie sonst bezeichnen: jung gebliebener Midager kurz vor dem dritten Drittel seiner staatlich angesetzen Nutzungszeit? In der Grundsteuer wurde für unsere Altbauwohnung von 1968 eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt.

 

[SheepShaver]

Als Altbau wird gemeinhin alles bezeichnet, was vor 1950 gebaut wurde. Alles, was danach kommt, ist kein Altbau mehr, auch keine Wohnung aus 1968.

 

[rallyco]

Im Zweifelsfall gibt es eine aus der Praxis stammende Definition, der sich sicherlich viele Architekten anschließen würden: Ein Altbau ist alles, was besonders viel Ärger macht und immer mehr kostet als man denkt.

https://www.baunetzwissen.de/altbau/fachwissen/baualtersstufen/was-ist-ein-altbau-650028

Die Definition von @SheepShaver scheint die gängigste zu sein, auch wenn die nicht in Stein gemeißelt ist.

Zum Vergleich: Ich wohne in einem Haus das 1923 gebaut wurde. Halbmeter dicke Backsteinwände, 3,40 m hohe Räume, große Fenster, Stuck an den Decken, Holz unter dem PVC Boden, Stahlträger in den Decken/Böden. Im Winter kalt wie Sau, im Sommer heiß wie Hund. Geheizt wird das ganze mit Gasfeuerstellen in jedem Raum. Saniert wurde bisher nicht, außer dass irgendwann mal doppelt verglaste Fenster eingebaut wurden (gut, die entsprechenden Leitungen wurden vermutlich auch mal gemacht/neu verlegt).

Auf der anderen Seite ist mein Elternhaus aus den späten 80ern und ist jetzt doch in Teilen sanierungsbedürftig, insbesondere das Dach. Die Heizung, die mein Vater vor etwas mehr als 5 Jahren hat neu machen lassen, fällt ständig aus (was aber nichts mit dem Alter des Hauses zu tun hat).
Neubauten im nahe gelegenen Neubaugebiet sind so mies gebaut, dass die ersten schon wieder anfangen zu renovieren, obwohl die gerade mal 10 Jahre alt sind.

 

[Peleke]

Individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen: https://www.verbraucherzentrale.de/...hrplan-isfp-modernisieren-mit-koepfchen-59828
Mit den KfW-Förderungen beschäftigen https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/Energieeffizient-sanieren/

Goldstandard wäre auf jeden Fall Wärmepumpe, mehr Dämmung, PV (komplettes Dach voll, auch die Nordseite, die Module sind inzwischen so stark und günstig, dass sich es auch lohnt, wenn sie nur 40% ihrer Maximalleistung bringen) mit Speicher und Wallbox + E-Auto. Hab ich (PV mit Speicher seit letztem Jahr) und es ist richtig krass, was man an Heiz-, Warmwasser-, Strom- und Fahrtkosten spart. Wenn man das jetzt alles in einem Rutsch macht, sollte da einiges an Förderung drin sein.
Lasst euch keine Gas-Hybrid-Heizung o.ä. aufschwatzen, da hat sich ein Kollege sehr drüber geärgert, dass ihm das noch vor wenigen Jahren verkauft wurde. Ist heute aber auch hoffentlich einfach nicht mehr so.
Wenn ihr die Heizung nicht erneuert, würde ich ein Auge darauf haben, wie lange die Förderprogramme dazu noch laufen. Dass überall Fußbodenheizung vorhanden ist, ist schonmal eine gute Voraussetzung für eine Wärmepumpe. Sie sollte smart / "SG-Ready" sein, damit sie PV-gesteuert arbeiten kann.

Meine Rechnung Ende Dezember letzten Jahres für ein 145 Quadratmeter Kfw 70 Effizienzhaus von 2013, Kosten für

• Heizen
• knapp 14.000 Kilometer fahren
• Warmwasser
• Haushaltsstrom (ca. 2200 kWh)

haben mich insgesamt 690€ gekostet; mit fossilen Alternativen (keine PV, Gasheizung, Verbrenner) hätte ich ca. >4200€ bezahlt, ich spare also >3500€ pro Jahr.

(Am Rande: ganz fancy wirds mit einem E-Auto mit Vehicle to Home (V2H), bei dem das E-Auto auch Strom fürs Haus bereit stellen kann. Ein aktuelles E-Auto hat i.d.R. 50 - 80 kWh statt ~10 kWh wie ein Hausspeicher und steht oft ungenutzt rum und ständig die komplette Kapazität brauchen die wenigsten. Steckt noch in den Kinderschuhen, ein Beispiel ist E3/DC mit Edison + aktuellem E-Auto aus dem VW-Konzern. Zusammen mit einem dynamischen Stromvertrag (z.B. Tibber) kriegt man dann noch so Sachen konfiguriert wie "wenn der Strom gerade günstig ist, lad das Auto, wenn er teuer ist, nimm ihn aus dem Auto fürs Haus)

Danke, das mit dem iSFP klingt interessant. Ist die Frage wie lange das dauert.

 

[Prom07]

@Peleke
Hängt, wie so ziemlich alles, stark vom ausführenden Betrieb ab. Wir sind unserem iSFP bestimmt 2 Monate lang hinterhergelaufen. Letztlich hat der uns in unserem Haus aber auch nicht viel gebracht und die Zahlen und geschätzten Kosten waren eher Fantasiezahlen (viel zu niedrig). Im Endeffekt haben wir das nur für zusätzliche Förderung gemacht..

Und ohne jetzt den ganzen Thread gelesen zu haben - Pack um Gottes Willen einen ordentlichen Puffer in dein Budget. Es gibt viele kleine Positionen, die sich gefühlt in den Schnittstellen der Gewerke und im Innenausbau verstecken, die sich aber unheimlich schnell summieren.