Nießbrauchrecht, Erbe & Co

[act_]

Hi zusammen,

die Eltern der Gebrüder A und B haben first-world-problems und wollen die Erbangelegenheiten regeln. Die Familie von Bruder A wohnt mit den Eltern in einem Zweifamilienhaus, welches einen Wert von ca. 750.000,00 € hat. Jeder Partei gehört die Hälfte.

Die Eltern möchten ihre Hälfte des Zweifamilienhauses (= 375.000,00 €) jetzt auf die Gebrüder A und B aufteilen und gehen zum Notar. Der Notar empfiehlt das Nießbrauchsrecht anzuwenden, sodass die Eltern dort noch wohnen können. Nach Alter der Eltern, zu erwartender Kaltmiete etc. wird ein Nießbrauch i.H.v. 225.000,00 € abgezogen, sodass der Restwert der halben Immobilien noch 150.000,00 € beträgt.

Da Bruder A mit seiner Familie bereits dort wohnt, soll das Haus auf ihn überschrieben werden und Bruder B entsprechend ausgezahlt werden.

Bruder B hat kürzlich bereits 100.000,00 € als "zinsloses Darlehen" von den Eltern bekommen. Dies soll jetzt auch mit verrechnet werden. Welche Zahlungsströme stehen noch aus? Unsere Gedanken:

Bruder A zahlt 75.000,00 € an Bruder B für die Immobilie
Bruder B zahlt an Bruder A 50.000,00 € vom "zinslosen Darlehen"
=> Insgesamt zahlt Bruder A also noch 25.000,00 € an Bruder B.

Sind Denkfehler drin oder passt das?
Danke für Erfahrungswerte

 

[_killy_]

Wird der Nießbrauch je zur Hälfte abgezogen also insgesamt 450k oder sind die 225k die Gesamtsumme?

Bruder B bekommt mE noch 50k. 100k hatte er als Darlehen und 150k war ja die Haushäfte Wert.

 

[florian.]

Das Darlehen ist doch völlig unabhängig von der Haus Thematik.
Ich würde nicht zu viele Geldströhme miteinander vermischeln.
Hinterher kennt sich keiner mehr aus.


@_killy_
Ich hab das jetzt so verstanden, dass Bruder A bereits die hälfte des Hauses gehört.
Also stehen von vornherein nur 375.000€ im Raum
Minus die Wertminderung durch das Nießbrauchsrecht bleiben 2x75.000€ Übrig

 

[act_]

Ja, Bruder A gehört bereits die Hälfte des Zweifamilienhauses.

Die Hälfte der Eltern ist entsprechend 375.000,00 € wert und die soll verteilt werden. Der gesamte Nießbrauchwert beträgt 225.000,00 € und mindert entsprechend die "zu verteilende Haushälfte" => 150.000,00 € die auf beide Brüder zu verteilen sind => 75.000,00 € für jeden.

Jetzt wird die Haushälfte auf Bruder A umgeschrieben, da dieser bereits dort wohnt. Entsprechend müsste Bruder A ja 75.000 € an Bruder B auszahlen. Aber Bruder B hat ja bereits 100.000 € bekommen. Würde man die imaginär zurückzahlen, dann würde jeder Bruder wieder 50.000€ bekommen.

Bleibt also noch ein Überschuss von 25.000 €, den Bruder A an Bruder B zahlen müsste!?!

 

[AW4]

Ich bin mir nicht sicher, ob ich hier einen Denkfehler habe, aber ich würde mir hier als "Bruder B" verarscht vorkommen.
Klar, der Wert der Vererbung, bzw. eigentlich Schenkung, verringert sich duch die Niesnutzung, aber das verringert doch kurz und langfristig nicht den Wert der Immobilie.

Das einräumen einer Niesnutzung ist ja nichts anderes, als ein Geschenk, in diesem Fall ein Geschenk der Kinder an die Eltern.
Die Eltern verschenken hier also 375.000€ (187.500€ pro Kind) an ihre Kinder und die Kinder schenken 225.000€ (112.500€ pro Kind) an ihre Eltern.
Aber da bewegen sich ja keinerlei Geldwerte zwischen den zwei Brüdern, lediglich zwischen den Brüdern und den Eltern.
Will Bruder A die Immobilie für sich alleine, muss er Bruder B auszahlen. Und der Wert der hälfte der Immobilie sind und bleiben 187.500€.

Bei deiner Rechnung @act_, würde die gesamte Schenkung an die Eltern ja ausschließlich von Bruder B herrühren und Bruder A würde hier gar nichts leisten.

 

[NasterX21]

Die Hälfte der Eltern ist entsprechend 375.000,00 € wert und die soll verteilt werden. Der gesamte Nießbrauchwert beträgt 225.000,00 € und mindert entsprechend die "zu verteilende Haushälfte" => 150.000,00 € die auf beide Brüder zu verteilen sind => 75.000,00 € für jeden.

Da sehe ich halt einen extremen Denkfehler drin.

Ich schließe mich da AW4 an. Bruder B ist am ende "das arme Schwein" und kommt am schlechtesten weg.
Der Rechnung nach, bekommt Bruder A mit einer Zahlung von 25.000€ das komplette Haus, sobald die Eltern verstorben sind. Was für ein genialer Deal (für Bruder A).

Meiner Ansicht nach muss Bruder B komplett ausgezahlt werden (187.500€) und die "Nießbrauch-kosten" komplett mit Bruder A verrechnet werden.
Sonst würde Bruder B ja quasi den Anteil für das Haus, was Bruder A erhalten wird - ja mit finanzieren und hat am Ende überhaupt nichts von der Immobilie.

Wenn allerdings Bruder B auch die Hälfte von dem Haus erhalten soll nach dem ableben der Eltern- dann dürften die Nießbrauch-kosten auf beide Parteien aufgeteilt werden. Aber das ist hier ja nicht der Fall.

Bruder B muss ja auch selber entscheiden dürfen, ob er das Darlehen sofort abbezahlt. Aber wenn dieses Zinslos ist, wäre er ja ganz schön dumm... Weil man mit 187.500€ doch auch gute Zinserträge erwirtschaften kann.

Also wäre meiner Ansicht nach diese Rechnung korrekt :
375.000 Wert der Immobilie
-> 2x Parteien erben je zur Hälfte = 187.500 € pro Partei auszahlungsbetrag.
Das wäre dann aber defacto das Szenario wenn am Ende keiner die Immobilie erhält.

Nun soll Bruder A aber die Immobilie überschrieben bekommen.
Dann würde sich das so verhalten:

Bruder B wird mit 187.500€ ausgezahlt, durch Bruder A.

Dann müsste man das entsprechend so rechnen: 225.000€ Nießbrauchkosten (Bruder A muss alleine für diesen Part aufkommen) - 187.500 € Erbe.
Heißt Bruder A muss 37.500€ an die Eltern bezahlen um das Haus überschrieben zu bekommen.

Am Ende heißt dies, Bruder A muss insgesamt 225.000€ aufwenden, um die Immobilie im Wert von 375.000€ sein Eigen nennen zu dürfen.

Am ende kann Bruder B dann selbst entscheiden ob er sein Darlehen direkt zurück zahlen möchte oder einfach so Zinslos zurück zahlt wie es vereinbart war.

 

[act_]

Du kannst die Immobilie aber nicht jetzt einfach verkaufen: die Eltern müssen und wollen dort ja weiterhin wohnen. Und um sich da auch abzusichern wird entsprechend Nießbrauch eingetragen. Dieser mindert entsprechend den Wert. Gleichzeitig muss der neue Eigentümer Bruder A die größeren Instandhaltungen auch zu Nießbrauchzeiten bezahlen (falls was ansteht). Der eingetragene Nießbrauch vermindert den Immobilienwert halt massiv.

Das zinslose Darlehen von Bruder B soll schon mit abgewickelt werden. Das wäre ja sonst auch unfair gegenüber Bruder A.

Letztlich bekommt Bruder B insgesamt ca. 125.000€ jetzt und Bruder A die Immobilie.

 

[Thorle]

Der Nießbrauch mindert auf dem Papier den Wert, weil das Haus so aktuell nicht zu verkaufen ist. Aber wenn der Nießbrauch erloschen ist, freut sich der Eigentümer...

Ich würde es so handhaben, dass beide Brüder Eigentümer der Haushälfte werden. Die Eltern weiter drin wohnen bleiben, bis sie versterben. Sämtliche Kosten der Instandhaltung müssen die Eltern selber tragen (Nießbrauch!). Die Eigentümer nur, wenn es zu einer Verbesserung führt (z.B. neue Heizung), denn davon haben die Brüder beide in der Zukunft etwas. Nun kann ja einer heute seinen Anteil schon an den anderen verkaufen oder wartet was in X Jahren mit dem Wert der Immobilie passiert.

Das Darlehen würde ich außen vorlassen. Denn es steht ja den Eltern noch als Forderung zu.

 

[act_]

Den Gedankengang mit beide Brüder im Grundbuch einzutragen klingt gut.
Jetzt müssten wir nur noch das zinslose Darlehen darein mit auflösen: Auch wenn ihr das außen vor lassen wollt/würdet - das wäre nicht fair. Ein zinsloses Darlehen in der Höhe für nur einen Bruder wäre ein wirtschaftlicher unfairer Vorteil.

Folgende angepasste Idee: das Darlehen beträgt nur noch 94.000,00 €

Dann haben wir eine aufzuteilende Erbmasse von 375.000 € Immobilie + 94.000 € imaginäre Barmittel, die zu verrechnen sind = insgesamt 469.000,00 €. Davon stehen jedem Bruder jeweils die Hälfte, also 234.500,00 €, zu.

Bruder B hat also 94.000,00 € schon als Darlehen bekommen. Kriegt er also noch 234.500,00 € - 94.000,00 € = 140.500,00 €. Mit diesem Anteil könnte er in das Grundbruch geschrieben werden. Also 140.500 / 375.000 = ca. 37,5%...da das nur die Haushälfte ist halbiert sich das nochmal => im gesamten Grundbuch mit ca. 18,7%.

Gegenrechnung für Bruder A zur Überprüfung:
Bruder A bekommt also 62,5% vom zu verteilenden Grundbuch = 62,5 * 375.000 / 100 = 234.375,00 €...also fast die 234.500,00 €, die ihm rechnerisch auch zustehen.

Rückmeldungen dazu?

 

[NasterX21]

Lass doch Bitte dieses Darlehen außen vor.. Das macht überhaupt keinen Sinn...

Das wurde doch sicherlich unabhängig von der Immobilie gewährt... also sollte das auch unabhängig betrachtet werden.

Bruder B zahlt sein Darlehen einfach wie gehabt zurück. Alles andere verzerrt das ganze doch nur..
Die Eltern können mit der Rückzahlung des Darlehen ja tun uns lassen was sie wollen, sie sind ja nicht dazu verpflichtet dieses zu vererben. (Was in deiner Konstellation ja quasi passiert..)

Oder man macht es halt direkt "Klarschiff"...
Bruder A -> kommt zu 100% ins Grundbuch und zahlt Bruder B mit 187.500€ aus.
Bruder B -> zahlt sein Darlehen an die Eltern auf einen Schlag zurück
Eltern -> Entscheiden selber was Sie mit Ihrem Geld noch zu Lebzeiten anstellen wollen.

 

[Niyu]

Bruder A wohnt mit den Eltern in einem Zweifamilienhaus, welches einen Wert von ca. 750.000,00 € hat.

Wohnt Bruder A da nur oder ist Bruder A zu 50% im Grundbuch eingetragen?

Wurden diese 50% von den Eltern mal als Schenkung gegeben (Gab es dafür für Bruder B etwas Ähnliches?) - oder ist da Geld an die Eltern geflossen bzw. wurde es damals einfach zu je 50% gekauft?

Wie sieht es mit dem Grundstück aus? Da sind noch so viele Unklarheiten.

Ich mache mal ein paar Annahmen – korrigiere mich bitte wenn ich Quark denke.

Bruder B hat KEIN zinsloses Darlehen bekommen oder? Das müsste Bruder B nämlich zurückzahlen und ist damit erstmal irrelevant solange die Eltern leben.

Bruder B hat eine SCHENKUNG von EUR 100k bekommen – ja? Ich gehe davon aus die Eltern wollen das Geld gar nicht zurück – wie gesagt: Sonst wäre es ja Quark es zu berücksichtigen.

Dann passt deine Rechnung:

Bruder A zahlt 75.000,00 € an Bruder B für die Immobilie
Bruder B zahlt an Bruder A 50.000,00 € vom "zinslosen Darlehen"
=> Insgesamt zahlt Bruder A also noch 25.000,00 € an Bruder B.

Das ist zwar nicht viel Geld für Bruder B - aber die Immobilie bleibt sicher in der Familie (ich gehe davon aus Bruder B will gar nicht zu Bruder A ziehen nach dem Tode der Eltern...)

1.) ist 25k mehr als Nix. Und 2.) hat Bruder A die Eltern an der Backe – für bei EUR 225k kalkulierten Nießbrauch vermutlich noch eine laaange Zeit. Nießbrauch kann auch echt nervig werden – weil es z.B. auch bedeutet wenn die Eltern in ein Heim gehen, sie ihren Teil vermieten können bzw. das Ganze verrechnet wird. Das ist ein Lottospiel bzw. eine Wette auf die Gesundheit der Eltern.

Da es ein 2-Familienhaus ist könnten die Eltern ihren Teil auch verkaufen und verjubeln. Dann bekäme keiner auch nur 1 Cent – und das Haus wäre dann mit Fremden zu teilen. So muss man es auch mal sehen.

 

[act_]

Oder man macht es halt direkt "Klarschiff"...
Bruder A -> kommt zu 100% ins Grundbuch und zahlt Bruder B mit 187.500€ aus.
Bruder B -> zahlt sein Darlehen an die Eltern auf einen Schlag zurück
Eltern -> Entscheiden selber was Sie mit Ihrem Geld noch zu Lebzeiten anstellen wollen.

Da sehe ich mehrere Probleme:

• Familie von Bruder A tilgt noch an seinem Anteil vom ZFH. Weitere 187.500,00 € Kredit sind eine hohe Belastung
• Dann zahlen die Eltern Miete an Bruder A. Dieser muss dann Mieteinnahmen versteuern
• Dann haben die Eltern hohe Barmittel, die sie gar nicht wollen/brauchen

@Niyu
Das Zweifamilienhaus wurde erst in der jüngeren Vergangenheit gemeinsam gekauft von der Familie von Bruder A mit den Eltern von Bruder A. Entsprechend steht er/seine Familie bereits mit 50% im Grundbuch. Es war eine bewusste und gewollte Entscheidung gemeinsam etwas zu kaufen. Einerseits sind die Eltern gerne die Großeltern für die Enkel und entsprechend im Alltag oft auch Babysitter. Umgekehrt wird es irgendwann in hoffentlich ferner Zukunft zu einer gewissen Pflegeunterstützung kommen (müssen) - win win. Glücklicherweise gibt es noch Familien, die sich mögen

Bruder B hat das zinslose Darlehen bekommen als Unterstützung für den eigenen Immobilienkauf. Es wird kaum getilgt und war schon von allen Parteien so gesehen, dass es einen Vorschuss aufs Erbe ist und später dann verrechnet werden soll.

 

[hallo7]

Beide zu 50% eintragen lassen mit Nießbrauch für die Eltern und wenn die Eltern verstorben sind kann der jeweilig andere ausbezahlt werden zum Wert der Immobilie in der Zukunft oder sie wird verkauft.

Was bis zu dem Zeitpunkt mit dem Haus passiert, also ob ein Bruder vorher schon drinnen wohnt, entscheiden die Eltern, genauso wie das Darlehen.

 

[Thorle]

Warum an dem Darlehen so "hochziehen". Den einzigen Vorteil den er hat, sind die ersparten Zinsen. Wenn man 3% auf 10 Jahre annimmt, sind das so 15TEUR. Die hat er dann tatsächlich geschenkt bekommen und könnte von A ausgleichend beansprucht werden.

Aber insgesamt klingt das eher so als das die Eltern das Darlehen nun Bruder B schenken wollen. Dann muss man das natürlich mit verrechnen. Dann wäre #10 korrekt. Also hier mal saubere Ansage machen.

Ansonsten Risiko der Vermietung: Müsste man mal nachlesen ob ein Wohnrecht statt Nießbrauch dann besser ist.

 

[gymfan]

Jetzt müssten wir nur noch das zinslose Darlehen darein mit auflösen: Auch wenn ihr das außen vor lassen wollt/würdet - das wäre nicht fair. Ein zinsloses Darlehen in der Höhe für nur einen Bruder wäre ein wirtschaftlicher unfairer Vorteil.

Das klingt für mich nach einem jetzt schon schwelenden Streit der beiden Brüder, wenn hier von "wirtschaftlich" und "unfair" geschrieben wird.

Was hätte Bruder A denn getan, wenn die Haushälfte weiter bei den Eltern bleibt und Bruder B das zinslose Darlehen bis zum Tod beider Eltern abbezahlt hätte. Würde er dann beim Erbe die angeblich entgangenen Zinsen Nachfordern? Oder fordert er gar noch mehr, weil die Eltern mit ihrem Geld wirtschaftlich unsinnig gehandelt haben und das Geld zinslos verliehen haben statt es langfristig mit 4-7% p.A. anzulegen und das Erbe zu mehren?

Dann haben wir eine aufzuteilende Erbmasse von 375.000 € Immobilie + 94.000 € imaginäre Barmittel, die zu verrechnen sind = insgesamt 469.000,00 €

Wenn die Eltern dies aus freien Stücken auch so sehen, dann könnte man das so rechnen. Aber warum wurden schon 6000€ zurück gezahlt, wenn gilt: "Dann haben die Eltern hohe Barmittel, die sie gar nicht wollen/brauchen" sowie "war schon von allen Parteien so gesehen, dass es einen Vorschuss aufs Erbe ist".

Davon stehen jedem Bruder jeweils die Hälfte, also 234.500,00 €, zu.

Niemandem außer den Eltern steht bisher irgendwas zu. Es ist ihr Vermögen, über das sie frei entscheiden dürfen (geistige Gesundheit und ein freier Entscheidungswille zu Lebzeiten vorausgesetzt).

Bruder B hat also 94.000,00 € schon als Darlehen bekommen.

Nein, so wie Du rechnest, hat er die 94000€ als Schenkung erhalten und Bruder A während dem gesamten Hauskauf absolut nichts zusätzliches, von dem er wirtschaflicht profitiert. Sowas wie "da lassen wir den Garten mal auf unsere Kosten anlegen" gab es nicht, alle Verbrauchs- und Wartungskosten werden korrekt auf beide Parteien verteilt, Rücklagen werden gemeinschaftlich gebildet. Es sind, nach Deinen Aussagen, keine zwei "eigenständge" Doppelhaushälften sondern ein Zweifamilienhaus, vermutlich ein Gebäude mit einem Dach, einer Heizung, einem Garten usw.

die ihm rechnerisch auch zustehen.

Ich finde es immer wieder lustig, wenn Kinder über die Finanzen ihrer Eltern entscheiden wollen. So lange die Eltern bei voller geistiger Gesundheit sind, ist es einzig die Sachen der Eltern, was sie mit ihrem Geld anstellen. Da steht keinem Nachwuchs irgendwas zu. Dass die Eltern u.U. den Familienfrieden bei ihren Entscheidungen mit einbeziehen, hat nichts mit rechtlichen Vorgaben zu tun.

Rückmeldungen dazu?

Für mich fehlt viel zusätzliches Wissen (Fakten wie zwischenmenschliches, was alles nicht in die Öffentlichkeit gehört) um mir dazu eine abschließende Meinung zu bilden.

U.U. ist ja alles vertraglich so klar getrennt, dass Bruder A niemals einen finanzielen Vorteil von Seinen Eltern im Bezug auf die Immobilie erhalten hat/wird. Das kann ich mir in einem Familienkreis, in dem man gut mit einander auskommt und die Eltern offensichtlich nicht auf die Rückzahlung des "Darlehens" angewiesen sind, allerdings nicht vorstellen. Da fließen eher schnell mal ein paar Tausender hier und dort in das "Gemeinschaftseigentum", da es sowieso alles in der Familie bleibt.

schon von allen Parteien so gesehen, dass es einen Vorschuss aufs Erbe ist und später dann verrechnet werden soll.

Warum wurden dann schon 6000€ zurück gezahlt? Entweder, es war als Schenkung geplant, dann hätte Bruder B niemals etwas zurück gezahlt und zusammen mit der "fernen Zukunft" des Erbfalls fällt die komplette Schenkung aus dem Erbe heraus.

Oder es war als zinsloses Darlehen vereinbart, dann zahlt Bruder B das zu Lebzeiten der Eltern zurück und verrechnet für sich virtuell die gespaten Zinsen mit den von mir angenommenen finanziellen Vorteilen von Bruder A am Immobilienwert.

Warum Bruder B 50% des Nießbrauchsrechtes zahlen sollte ohne jemals davon zu profizieren (der volle Wert der Immobilie geht an Bruder A über), erschließt sich mir nicht. Nur deshalb, weil er im Sinne des Familienfriedens dem Nießbrauch zustimmt anstatt "nur" ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren?

Als gerecht würde ich eine Anrechnung der Schekung auf den vollen Wert der Haushälfte empfinden. Auch wenn die reale Schenkung den Wert des Nießbrauches mit einbezieht und damit die Nebenkosten senken dürfte.