Bausparen / Immobilienfinanzierung

[Merkur123]

Hallo,

ich wollte mich über eine Finanzierung einer Eingentumswohung oder eines Hauses informieren.



Es ist ja so, dass der Staat das Bausparen fördert mit der "Arbeitnehmer-Sparzualge" und
"Wohnungsbau-Prämie". Auch wenn das nicht viel im Jahr ist.

Ich wollte fragen, wie die Finanzierung einer Immobilie abläuft.


Man schließt einen Bausparvertrag ab, und wenn man 40 bis 50 % der Bausparsumme eingezahlt hat,
bekommt man das Geld "zugeteilt". Das heißt, man bekommt die restlichen 50 bis 60 % als Darlehen.
Dieses Darlehen muss man dann jeden Monat in Monatsraten abzahlen.

Hab ich das Prinzip richtig verstanden?

Das würde bedeuten dass man erst 100k € ansparen muss, ehe man das Bauspardarlehen zugeteilt bekommt.
Und ins Haus einziehen kann.
(wenn man einen Bausparvertrag über 200k abgeschlossen hat)
So lange will man ja net warten...

Wie läuft es ab, wenn man sofort ins Haus einziehen will...wenn man das Darlehen sofort bekommt und dann
monatlich abzahlt?

Ich verstehe das nicht. Hoffe dass es mir jemand erklären kann oder sinnvole Links posten kann.
Aus den Büchern und Links die ich habe, kann ich das nicht entnehmen.

 

[luggga]

Also wenn man heutzutage eine Immobilie finanzieren möchte dann bitte ohne jeglichen Bausparer. Momentan sind die Zinsen so gut, dass man mit alten Bausparverträgen in der Regel einen höheren Tilgunszins zahlt als man direkt von der Bank bekommt.

Im Prinzip hast du das richtig verstanden nur ist von einem 100k Euro Bausparvertrag abzuraten. Man zahlt 500 bis 600 Euro für 7 bis 9 Jahre ein, dann ist der Bausparvertrag zuteilungsreif und man hat Anspruch auf das vereinbarte Darlehen in den vereinbarten Konditionen. Bis dieser allerdings zuteilungsreif ist hat man schon so viele Gebühren usw. gezahlt das man im Endeffekt auf das angesparte Guthaben kaum bis gar keine Zinsen erhält.
Geschweige du musst den Bausparvertrag kündigen dann ist der Anspruch komplett weg.
Wenn überhaupt dann mehrere kleine Bausparverträge.

Heutzutage gibt es wesentlich bessere Sparmöglichkeiten um aus seinem Geld "mehr" zu machen.

Die ach so tolle Wohnungsbauprämie muss ich rückwirkend 2009 usw. zurückzahlen weil nach ausgiebiger Prüfung habe ich zu viel verdient. Die Grenze liegt bei ca. 25 K Euro wenn ich mich nicht irre.

Ich kenne viele die von der Bank eine 100% Finanzierung bekommen haben (zu heutigen Konditionen) und deren Bausparverträge + angespartes Guthaben zusätzlich noch beiseite liegt.

 

[Merkur123]

Wenn man eine Immobilie ohne Bausparvertrag finanzieren möchte, wie dann?
Ich kenn mich da nicht aus^^

Wie läuft das GEANU ohne Bausparvertrag ab?

 

[ds1]

wie wärs, wenn du mal einen termin mit deinem bankberater vereinbarst?

 

[Merkur123]

Nein, das will ich nicht.

Will mich erstmal hier informieren.

 

[haunt]

Hey,
das ist eigentlich ganz einfach.
Schau dir mal diesen Link an:
https://www.ing-diba.de/baufinanzierung/neufinanzierung/konditionen/

Wichtig zu wissen ist, dass ALLE Angebot im Netz nicht die 100% Finanzierung sind sondern so ca. 60%.
Was heißt das?

Du möchstest ein Haus Kaufen für sagen wir mal 200.000 Euro und willst einen Kredit aufnehmen.
Jetzt geht die Bank davon aus, dass du halt 80.000 auf der hohen Kante hast - hast du vermutlich nicht.
Also klapp mal den Konditionen im Überblick auf.

Da steht dann zum Beispiel über 95%
Das heißt du zahlst:
Effektiv 2,48%
Bei 200.000 wären das: 580 Euro im Monat bei 1% Tilgung.

So jetzt kommt das wichtige! Du brauchst etwas Eigenkapital da du die Baufinazierung wirklich nur für die Immobilie nutzen kannst. Also zum Beispiel kannst du kein Auto - das Geld nur nach Vorlage einer Rechnung, etc.

Und was du auch nicht gezahlt bekommst sind Baunebenkosten, Grundbucheintrag, etc.

Ich würde dir außerdem raten einen Finanzierungmakler zu kontaktieren.

Gruß,
haunt

 

[_killy_]

Also, wichtig wäre zu wissen, was du derzeit als Miete bezahlst, viel höher sollte am Ende Zins- und Tilgungsleistung auch nicht ausfallen.
Über die Miethöhe rechnest du dann rückwährts auf die Kreditsumme die du maximal bezahlen könntest. Dann weißt du auch grob die Richtung, was das Häusschen kosten dürfte ... Nebenkosten sowie ein Teil des Kaufpreises solltest du als EK angespart haben.

Hierfür kannst du den Eigenheimrechner vom Handelsblatt mal mit Daten füttern und uns sagen was rauskommt ... ohne Daten können wir sonst auch nur raten.

PS dort kann man auch 90% des Kaufpreises als Finanzierung rechnen lassen

 

[Tomislav2007]

Hallo

Nein, das will ich nicht.

Die Bank wäre aber eine bessere Anlaufstelle als ein Computernerdforum, wobei ich deine Bedenken gegenüber einer Bank verstehe.
Was hälst du von einer unabhängigen Beratung bei der Verbraucherzentrale: https://www.verbraucherzentrale.de/home Da bekommst du auch Beratungen rund um das Thema Wohneigentum kaufen und bauen.

Grüße Tomi

 

[smuper]

Was hälst du von einer unabhängigen Beratung bei der Verbraucherzentrale: https://www.verbraucherzentrale.de/home Da bekommst du auch Beratungen rund um das Thema Wohneigentum kaufen und bauen.

Die lassen sie sich aber auch gut bezahlen. Hier fehlen die absoluten Grundlagen, da ist so ein 1 1/2 Stunden Termin für 170 € (NRW) rausgeschmissenes Geld.

1. Einlesen, Google mag da doch ganz brauchbar sein.
2. Erstgespräch bei einer Sparkasse/Volksbank führen
3. Jetzt sollte man wissen ob überhaupt eine Baufinanzierung in Frage kommt und wie die funktioniert, also ab zum bezahlten Berater zwecks Konditionen checken/ Zweitmeinung

 

[Kausu]

Ich würde davon abraten Bausparen immer sofort zu verurteilen. Außerdem hängen da viel zu viele private Sachen dran, als dass man dies hier in einem Forum abhandeln könnte. Beratung wäre da angebracht - Angebote einholen und vergleichen. Honorarberatung kann helfen, aber vorsicht die ist relativ neu, man kann auch nach unabhängigen Finanzberatern schauen. (Leider gibt es da viele unterschiedliche Namen "Vermögensverwaltung, Honorarberater, Vermögensberater, Finanzberater" manchmal machen auch Versicherungsberater hier Beratungen)

http://www.faz.net/aktuell/finanzen...en-eine-interessante-geldanlage-13137404.html

Da steht eigentlich viel richtiges zu Bausparen. Sofortfinanzierung, Annuitätendarlehen, Bausparen, Geld "ansparen" + Kredit, da gibt es viel zu viele Eigenheiten, die man beachten muss. Das perfekte Produkt gibt es da für niemanden. Ja, theoretisch könnte auch Wohnriester mal gut sein, falls man Kinder hat und sowieso vor hat das Haus als Wohneigentum zu nutzen.
Vererbung spielt auch eine Rolle. Den Rest kann man auch auf tiefergehende Seiten nachlesen.

 

[Tomislav2007]

Hallo

Die lassen sie sich aber auch gut bezahlen.

Selbstverständlich, hast du geglaubt die machen das aus purer Nächstenliebe ? Dafür bekommst du aber eine fundierte neutrale Bertung.
Eine Leistung kostet nun mal Geld oder arbeitest du umsonst ? Diese Beratung müßte sich aber als Werbekosten steuerlich absetzen lassen.
Manche Menschen haben echt niedliche weltfremde Vorstellungen, alles muss umsonst oder billig sein.

Grüße Tomi

 

[smuper]

Ach Tommilein,

In welcher Welt habe ich Honorarberatung abgewertet? Es ist für diesen Threadersteller nur absolut der falsche Weg. Der Honorarberater würde sich freuen, immerhin kann er da gleich 3 Termine ansetzen, oder der Threadersteller bekommt für 170 € gesagt, dass er gar nicht in der Lage ist eine Baufi zu stemmen.

Ich zitiere mich mal wieder selber:

3. Jetzt sollte man wissen ob überhaupt eine Baufinanzierung in Frage kommt und wie die funktioniert, also ab zum bezahlten Berater zwecks Konditionen checken/ Zweitmeinung

 

[_killy_]

Es wäre aber auch schon, wenn der TE sich melden würde um mehr Details zu liefern.

Grob würde ich die Sache so angehen:

1. 5fache des Jahresbruttos = Kaufpreis der Immobilie (sehr grobe Daumenregel)
2. davon 10 bis 20% EK sowie alle Nebenkosten aus EK
3. bei diesem - und in den nächsten Jahren auch zukünftigen niedrigen Zinsniveau - die längste Zinsbindung für den Kredit raussuchen die nur geht. (20 / 25 Jahre)

zu Punk 1.
30.000 Jahresbrutto * 5 = 150.000€ Kaufpreis ... in dieser Region sucht man dann also ein passendes Objekt - findet man nichts, dann verdient man zu wenig um sich eine Immobilie leisten zu können ... meinetwegen in München wird man da nicht fündig werden, in Berlin aber schon
bei 60.000 Jahresbrutto ist man dann grob bei 300.000 Kaufpreis usw. Es ist wie gesagt eine sehr grobe Daumenregel um überhaupt rauszufinden, in welchen Preisregionen man suchen sollte.

zu Punkt 2.
-> die Nebenkosten sollten immer aus EK bezahlt werden, sind nach Region unterschiedlich hoch (Grunderwerbssteuer etc.)
-> 10 bis 20% des Kaufpreises sollte mindestens als EK angespart sein ... wie immer - je mehr umso besser
-> bei den Vergleichsrechner im Internet kann man aber auch immer direkte Konditionen abrufen für die eigene Finanzierung, also immer wenn man im Rechner auch den Kaufpreis der Immobilie angeben muss (dann wird nicht auf 60% gerechnet)

zu Punkt 3.
-> die EZB hat den Markt derart mit Geld geflutet, dass es extrem unwahrscheinlich ist, dass sich dies über die nächsten 5 Jahre drastisch verändern wird (sonst kippen viele Volkswirtschaften einfach um)
-> deshalb hat man auch nicht sooo viel Druck jetzt ein Haus zu kaufen
-> das Zinsniveau ist aber so niedrig, dass man möglichst langfristig ein Zins sichern sollte ... man hat nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht von daher "schadet" die lange Zinsbindung auch nicht sondern bietet stattdessen eine sehr gute Kalkulationsgrundlage

 

[Merkur123]

Ich verstehe das Prinzip immer noch nicht so recht.

Beim Bausparvertrag muss man das Geld viele Jahre sparen ehe man das Darlehen zugeteilt bekommt und ins Haus einziehen kann.

Wie nennt sich der Kredit, wo man sofort ins Haus einziehen kann? Und dann den Kredit + Zinsen jeden Monat zurückzahlt?

 

[ds1]

Annuitätendarlehen... Schau mal bei wikipedia

 

[Merkur123]

http://de.wikipedia.org/wiki/Annuit.../File:Tilgungsbeispiel_Annuitätendarlehen.png

Warum ist die Ratenzahlung immer gleich, wenn die Zinsen im Laufe der Zeit doch abnehmen?

 

[_killy_]

Die Annuitätenrate ist immer gleich hoch. Sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Am Anfang ist der Tilgungsanteil sehr niedrig und wächst nach und nach an - demgegenüber nimmt der Zinsanteil ab durch die geringere Restschuld.
Sieht man aber auch in der Grafik: grün = Annuitätenrate, rot = Tilgungsanteil, blau = Zinsen

Aber bitte, dass sind nachher Details auf die es nicht wirklich ankommt. Wichtiger: dein Einkommen, deine Region wo du kaufen möchtest, wann willst du kaufen ...

 

[ThomasK_7]

Warum ist die Ratenzahlung immer gleich, wenn die Zinsen im Laufe der Zeit doch abnehmen?

Damit man bei z. Bsp. 2% Tilgung nicht 50 Jahre abzahlen muss!
2%*50=100%

 

[Merkur123]

Achso, die Annuitätenzahlung ist unabhängig vom Zins- und Tilgungsanteil.

Jetzt check ich das.

 

[Checkup]

Annuitäten ist heute der Standardfall für die BauFi. Ich rate dazu sich das ganze mal durchzurechnen. Also Fremdkapitalbedarf, Zins, Tilgung und co.

Bei Annuitätendarlehen gibt es nämlich einen "sinnvollen Korridor" indem man sich bewegen sollte. Wenn Du da zu optimistisch rangehst, dann zahlst Du das Haus am Schluß doppelt. (Siehe Tilgungsrate)