Finanzierung/Planung/Kapitalanlage --> Immobilie

[Nanotic]

Hallo liebes ComputerBase Forum,

ein sehr interessantes und eigentlich allgemein gültiges Thema für jedermann. Das Thema ist, wie schon im Titel zu erlesen, Immobilien und insbesondere die Finanzierung, Planung von Immobilien bzw. eine/mehrere Immobilien als Kapitalanlage. Wie steht ihr zu dem ganzen Thema "Immobilienblase" und glaubt ihr, dass diese vorhanden ist, oder nicht? An sich wird diese ja immer mit den USA oder Spanien verglichen, wobei jedoch einige wichtige Unterschiede vorhanden sind (Subprime Kredite). Ein deutsche Kreditinstitut vergibt, meiner Meinung nach, nicht so schnell Kredite wie es in den USA oder Spanien passierte. Höre mir aber gerne andere Meinungen dazu an.

Des Weiteren bewegt mich vor allem das Thema Finanzierung und im dem Zusammenhang die Immobilie als Kapitalanlage. Das typisch deutsche Verhalten im Immobilienkauf ist - schon gefühlt immer - ein normales Ein- oder Zweifamilienhaus zu kaufen und dort bis zum Tod zu leben. An sich finde ich diese Vorgehensweise auch gar nicht verwerflich, jedoch ist sie für mich irgendwie nichts. Meinerseits würde ich gerne Kapital aufbauen um später ein beschwerdefreies, im Sinne von Kapital und Ersparnissen, Leben zu führen bzw. dies auch meinen zukünftigen Kindern zu ermöglichen. Wenn man nun anfängt zu recherchieren und vor allem die Immobilie als Kapitalanlage sieht, so kommt man schnell zu "erfolgreichen" Unternehmern wie bspw. Alex Fischer usw. Sind diese Personen überhaupt professionell oder vertrauenswürdig? Bücher gibt es auch en masse, jedoch bin ich gegenüber diesen immer ein bisschen kritisch eingestellt (sowohl Buch als auch Person). Daher die Frage an euch, wie steht ihr zu dem ganzen Thema Kapitalanalge Immobilie und insbesondere Mehrfamilienhäuser?
Durch die Recherche fiel mir dann auf, dass ich in einer recht profitablen bzw. attraktiven Lage wohne. Das Dorf befindet sich inmitten des "Speckmantels" vom Rhein-Main-Gebiet und es gibt etliche Pendler. Auch bietet die Natur in dieser Gegend einen deutlichen Mehrwert gegenüber einer Stadt. Die Mietpreise in einem Neubau (Mehrfamilienhaus mit 4 Parteien, KfW 55) betragen hier durchschnittlich 900-1100€ für 95-110qm². Die Kosten belaufen sich auf ungefähr 500k bis 750k€, natürlich je nach Ausstattung und Materialwahl. Dies wiederum ergibt eine Bruttorendite von 8% bei 1000€ Miete und 600.000€ Kosten. Klingt natürlich sehr verlockend und man denkt, wieso macht das nicht jeder? Das ganze hat natürlich einen bzw. mehrere Haken wie Nebenkosten, Reparaturen usw. Lohnt es sich trotzdem solch ein Vornehmen durchzuführen?
Hat jemand bereits Erfahrungen solche Mehrfamilienhäuser zu erbauen bzw. zu vermieten und langfristig natürlich weitere Objekte in den Bestand aufzunehmen?

Ich freue mich auf eine spannende Diskussion mit euch!

 

[haunt]

also so wie ich das sehe ist es aktuell Wahnsinn in die Immobilien ohne ausreichende Rückendeckung einzusteigen.
Die Hauspreise explorieren, dafür sind die Zinsen unten. Sollten die Zinsen wieder hochgehen, hast Du die Immobilienblase. Wir haben vor 5 Jahren gebaut - da ging's noch. Aber aktuell würde ich es vermutlich nicht mehr machen und eher warten ob was frei wird... 600.000 Kosten für das Haus vielleicht - da fehlt noch ein Grundstück. Mehrfamilienhäuser in der oben beschriebenen Dimension sind aktuell eher bei einer Million.

 

[BridaX]

Ich habe ähnliche Ambitionen, würde aber niemals bei diesen hohen Summen einsteigen wollen.
Lieber mit einer kleinen Eigentumswohnung anfangen, diese renovieren, vermieten und erste praktische Erfahrungen sammeln. Dann kann man sich überlegen weitere Immobilen einzukaufen - sofern die Bank den Kredit gibt.

Einzelne Wohnungen haben noch die Eigenschaft, dass man sich die Verantwortung für das Objekt mit anderen Vermietern teilt.

 

[feynman]

Also ich bin ganz großer Fan von Immobilien als Kapitalanlage. Es gibt kaum eine bessere Möglichkeit Vermögen aufzubauen.

Gibt es aktuell eine Immobilienblase? Ja, in bestimmten Gegenden glaube ich das. Aber das schöne am Immobilienmarkt ist, dass er - im Gegensatz beispielsweise zum Aktienmarkt - sehr ineffizient ist. Das bedeutet, dass man immer irgendein gutes Anlageobjekt finden kann. Zur Zeit muss man halt etwas länger suchen. Vor einigen Jahren konnte man in Städten wie Hannover oder Düsseldorf quasi blind kaufen. Die Zeiten sind vorbei.

Sind Leute, die Immobilienbücher verkaufen professionell und vertrauenswürdig? Das ist die falsche Frage. Die Frage ist, was kannst du von diesen Leuten lernen. Ein Alex Fischer oder ein Gerald Hörhan will natürlich Bücher verkaufen, klar. Aber wenn diese Leute nicht gerade völlige Hochstapler sind, was unwahrscheinlich ist, kann man als Anfänger einfach sehr viel von ihnen lernen. Ich kann nur dazu raten sehr viel von solchen Autoren zu lesen. Natürlich kann man gegenüber jedem dieser Autoren kritisch eingestellt sein. Aber von jedem kann man etwas mitnehmen. Nur mal ein paar Namen: Alex Fischer, Gerald Hörhan, Thomas Knedel, Florian Roski, Andreas Sell, ...

Wie anfangen? Ich würde nicht mit Neubauten oder Mehrfamilienhäusern anfangen. Für den Anfang bietet sich eine kleine Eigentumswohnung für um die 100.000€ an. Da hat man dann auch eine Hausverwaltung, die sich um vieles kümmert. So kann man mal ganz gut Erfahrung sammeln.

Auf jeden Fall muss man sich sehr intensiv mit der Materie befassen. Man kann da nämlich auch viel falsch machen. Wenn ich sehe sich Leute hier für 2% Mietrendite Kapitalanlagen kaufen wird mir ganz anders...

 

[ThomasK_7]

@TE

Mach einmal ein Finanzierungsgespräch bei Deiner favorisierten Bank und dann berichte uns hier, für welchen Kreditbetrag Dich die Bank jetzt und in mittelfristiger Zeit gut sieht!

Ohne diesen Hintergrund wird dies ansonsten ein ratschlagen für nichts.

Wie alt bist Du?
Wie verdienst Du Dein Geld?
Was hast Du als EK bereits verfügbar?
Wie lange willst Du voll arbeiten?
Wie ist Deine familiäre Situation?

 

[Mustis]

Ergänzend sei gesagt, dass hier je nach Lage sehr genau geschaut werden muss, wenn man das ganze als Kapitalanlage betrachtet. Ich einigen Gebieten explodieren zwar die Preise, das bedeutet aber unter Umständen auch, dass sie in absehbarer Zeit wieder fallen können. Gleichzeitig haben wir sehr niedrige Zinsen, die in absehbarer Zeit sehr wahrscheinlich steigen werden. Läuft die Zinsbindung ab und tritt oben genanntes ein, kann das ruinös enden. Generell ist es derzeit "in", Wohnraum als Kapitalanlage zu bauen, zu kaufen. Das muss zwangsweise irgendwann zu einem Überangebot und somit zu fallenden Preisen führen, den irgendwer muss auch drin wohnen...

 

[Nanotic]

@feynman Ja ich sehe das so ähnlich wie du. Das Problem ist nur, dass es bei uns in der Gegend recht wenige Eigentumswohnungen gibt, die für eine Renovierung geeignet sind.
Der etwas weiter gedachte Plan wäre, dass ich mit einem sehr guten Bekannten ein Mehrfamilienhaus baue. 6-8 Parteien, wobei wir zwei Parteien selbst beziehen. Damit wäre das Risiko erst einmal halbiert, jedoch auch der "Gewinn". Ein Vorteil ist natürlich, dass die Mieter wiederum einen Ansprechpartner mehr haben und die Bank eher einen Kredit geben würde. Die Beziehung zu der Person ist extrem gut und sowohl freundschaftlich als auch wirtschaftlich gesehen in keinem Risiko.

Um noch einmal auf die Gegend einzugehen bzw. die oft beschworene Immobilienblase. Ebenfalls empfinde ich es so, dass meist nur die größeren Städte in einer solchen Blase sind. Die Gegend bei uns, strebt immer mehr auf, vor allem das "Dorf" bzw. die Gemeinde. Wir liegen direkt an einer vielbefahrenen Bundestraße und sind innerhalb von acht Minuten an der A3. Infrastruktur gibt es en masse bei uns, von Ärzten, bis Werkstätten ist alles, wirklich alles dabei.

 

[_killy_]

Ob eine Immobilienblase vorliegt oder nicht kann man "relativ leicht" feststellen. Schau dir einfach die Wertentwicklung der Immobilien gegenüber den Mietpreisentwicklung in der gleichen Region an.

Steigt der Wert der Immobilie stärker als die Mieten, so bildet sich eine Blase.

Simples Beispiel:
-> sind die Hauspreise in den letzten 5 Jahren um 40% gestiegen und
-> die Mietpreise in den letzten 5 Jahren nur um 10% gestiegen,
=> so hast du eine Blase ...

 

[ThomasK_7]

Ich bezweifle ganz stark, dass Du/Ihr aktuell für 1.500 €/m² Gestehungskosten (Grundstück, Erschließung, Baukosten, Baunebenkosten) etwas bauen könnt, was sich für 10€/m² auf dem Dorf vermieten lässt.

 

[_killy_]

@Nanotic

Wenn du ein entsprechendes Grundstück findest und auch ein Bauträger zur Hand hast für den Bau - dann eine GmbH mit deinem Bekannten gründen, Eigenkapital einbringen, Grundstück kaufen und bauen.

-> GmbH - klärt die Besitzverhältnisse zwischen dir und den Bekannten
-> Eigenkapital - ohne läuft aktuell nix - die Banken sind sich der Blase bewusst und machen deshalb keine 100% Finanzierungen ... wenn die Blase platzt, gehen die Banken nicht unter (so viel haben sie aus der Sub Prime Krise gelernt)

 

[Aduasen]

Wenn Du erst bauen willst, hast Du bei Mehrfamilienhäusern das Problem, dass ja gerade die Baukosten durch die vielen neuen Vorschriften (Dämmung usw) massiv gestiegen sind.
Und da ist dann die Frage, ob die benötigten Mieten außerhalb einer Großstadt überhaupt erzielbar sind.
Bei einem Mehrfamilienhaus musst Du auch immer das Risiko von Leerstand oder säumigen Mietern berücksichtigen.

Bei Mehrfamilienhäusern wird es, mit Ausnahme der größeren Wohnungsgesellschaften, inzwischen ja durch die Bank eher so gehalten, dass ein Mehrfamilienhaus gebaut und die Wohnungen dann einzeln als Eigentumswohnungen verkauft werden.
Da ist mit Sicherheit die höhere Rendite drin, wenn man realistische und erzielbare Zahlen ansetzt.

 

[petunientopf]

Gleichzeitig haben wir sehr niedrige Zinsen, die in absehbarer Zeit sehr wahrscheinlich steigen werden. Läuft die Zinsbindung ab und tritt oben genanntes ein, kann das ruinös enden.

Schuld ist der der ohne Zinsbindung finanziert.
Wie viel tiefer soll es denn noch gehen? Wir finanzieren unser Haus auf 25 Jahre. 1.65% garantiert auf die ganze Laufzeit. Hätten zwar auch kürzer mit weniger Zinsen machen können dafür Anschluss Finanzierung. Aber dann liegen wir mit Sicherheit bei 3-6%

 

[Mustis]

Ich weiß aus erster Hand, dass viele lieber den günstigeren Zins bei kürzerer Zinsbindung mitnehmen als das sie es vernünftig halten wie du und einen immer noch günstigen Zins auf die Laufzeit nehmen (mal ehrlich 1,65% auf 25 Jahre, das isn Witz, war vor wenigen Jahren undenkbar sowas). Sind genau die, die oft auf Press finanzieren. Die Blase ist längst wieder da, die Frage ist nur, wann sie platzt. Es wird einige erwischen bei steigenden Zinsen.

 

[Khaotik]

Ich habe mittlerweile den Eindruck, dass es sinnvoller ist, lieber in Eigentumswohnungen denn in ganze Häuser zu investieren. In meinem Bekanntenkreis sprechen sich immer mehr Familien lieber für einen Bau eines Hauses aus anstatt eines zu mieten. Bei Wohnungen sieht das oft wieder etwas anders aus. Grade in den Uni-Städten.
Ich habe mich in den letzten Monaten auch oft mit den Wohnungseigentümern in meinem Mehrparteienhaus unterhalten... Fast alle haben gesagt, dass sie nicht nochmal in den Wohnungsmarkt einsteigen würden. Einer besitzt mittlerweile 20 Wohnungen und ist VOLLZEIT nur damit beschäftigt, die Hausmeisterdienste zu verrichten, seiner Miete nachzulaufen und andere Dinge zu reparieren. Er hat ständig nur Ärger und Aufwand damit. Nach abzug aller Kosten bleibt letztlich nicht mehr viel übrig. Nach dem Motto "Monatlich kommt das Geld rein ohne einen Finger zu rühren" funktioniert das oftmals leider nicht.
Grade solange die Zinsen so günstig sind glaube ich, dass die Menschen eher dazu neigen, sich selbst Eigentum zu kaufen anstatt auf Miete zu wohnen und so letztlich nur die Wohnung eines anderen abzubezahlen. Wenn ich mich an einen Ort fix binden kann, ist das aus meiner Sicht auch die einzig richtige Entscheidung. Zumindest, solange die Kreditzinsen noch so niedrig wie aktuell sind.

 

[Aduasen]

Zumindest, solange die Kreditzinsen noch so niedrig wie aktuell sind.

Und solange Du noch unter 40 bist.
In den Großstädten liegen die Kaufpreise inzwischen beim über 30fachen der jährlichen Nettokaltmiete.
Da rechnet sich ein Kauf inzwischen fast nur noch, wenn man sehr jung kauft.
Wenn die Bude nicht bis zur Rente abbezahlt ist, wird's eng.

 

[Khaotik]

Ja, durchaus richtig. Wobei das wohl auch wieder auf die Lage in der Stadt ankommt. Letztlich bleibt einem beim Kauf nur die Option, analog dazu die Miete kräftig zu erhöhen. Wenn sich sogar duzende Leute auf Wohnungen bewerben, die bei Mietpreisen jenseits der 14€/qm in einer mittelgroßen Stadt liegen, kann die Situation nicht so schlimm sein. Es werden aber kontinuierlich die vertrieben, die sich keine vierstellige Miete mehr leisten können.

Hier wurde letztens eine 1-Zimmer-Wohung für ca. 80k€ verkauft. 28qm. Die Miete wurde danach mal fix auf 500€ erhöht. Und die Lage war jetzt nicht im Zentrum oder direkt an der Ubahn und auch nicht frisch renoviert. Solche Preis/Miete-Verhältnisse sind dann schon attraktiv. Der Verkäufer war aber auch ein Senior jenseits der 70. Der hatte wsl einfach nicht auf dem Schirm, was er hätte verlangen können.

 

[Aduasen]

Vorsicht ...
Grundsätzlich heisst es zwar, dass man bei einer Neuvermietung NICHT an den Mietspiegel gebunden ist.
Das gilt allerdings nicht unbegrenzt, denn es gibt auch so etwas wie Mietwucher.
Und da liegt die Grenze bei 50% oberhalb des Mietspiegels
Schwierig wird es in Städten wie Hamburg, wo diese maximal erzielbaren Mieten bereits im Verkaufspreis für Wohnungen eingepreist sind.

 

[feynman]

Ich habe mittlerweile den Eindruck, dass es sinnvoller ist, lieber in Eigentumswohnungen denn in ganze Häuser zu investieren. In meinem Bekanntenkreis sprechen sich immer mehr Familien lieber für einen Bau eines Hauses aus anstatt eines zu mieten.

Eigenutz != Kapitalanlage. Eigennutz und Kapitalanlage sind zwei sehr verschiedene Dinge.

 

[Khaotik]

Eigenutz != Kapitalanlage. Eigennutz und Kapitalanlage sind zwei sehr verschiedene Dinge.

Ist sicher richtig, aber ich will damit auf die potentielle Mieterschaft ansprechen. Wie es bereits gesagt wurde: Man braucht auch immer jemand, der die Wohnung/Haus auch mietet. Ohne Mieter ist die günstigste Wohnung im Grunde wertlos.