Frage: Immobilien Kredit (Zins)

[hallo7]

Kommt auf die Anleihe drauf an. Bei 6% denk ich an CoCo Bonds. Da muss die Bank nicht insolvent gehen, damit sie abgeschrieben werden können. Darum gibts es diese Anleihen überhaupt.

 

[Holt]

WKN: DB7XHP / ISIN: DE000DB7XHP3 Deutsche Bank-Anleihe: 6,000%, sollte mich nicht wundern wenn er die hat, aber es gibt auch einen Kupon von 6% bei WKN: NLB1DL / ISIN: XS0520938647 Norddeutsche Landesbank Girozentrale-Anleihe: 6,000% bis 29.06.2020.

Es ist aber eine faszinierende Idee die Tatsache auszunutzen, dass man bei der Bank einen Immobilienkredit zu einem deutlich geringeren Zinssatz bekommt also sie dann selbst für ihren Anleihen bezahlt.

 

[hallo7]

Ja faszinierend eine nachrangige Anleihe mit einem B1 Rating, mit unbestimmter Laufzeit und variablen Zinssatz(!) zu verwenden um einen Immobilienkredit abzudecken

Die zweite ist etwas besser, endet aber auch 2020.

 

[feynman]

Grundsätzlich sind so Stories von "Bekannten" ja eh immer mit Vorsicht zu genießen, weil man nie die ganze Wahrheit kennt. Aber wenn einem ein kreditfinanziertes Eigenheim noch nicht riskant genug ist: Kreditfinanzierte Quasi-Ramsch-Anleihen

 

[Holt]

Wie viele Anleihen von deutschen Banken sind in den letzten Jahrzehnten ausgefallen?

 

[hallo7]

Einige. Ich glaube du verstehst noch nicht ganz was diese Anleihen sind.
https://hahn-rechtsanwaelte.de/infos-zu-tier-1-anleihen

Die Bank kann entscheiden, dass sie z.B. niemals Kündigen, wenn man wie in deinem ersten Beispiel eine unbestimmte Laufzeit hat. Somit bekommst du dein Geld einfach nicht. Die Deutsche Bank hat das im Jahr 2009 für Anleihen erstmals gemacht. In so einem Fall kannst du nur versuchen die Anleihen über die Börse los zu werden - mit entsprechenden Verlusten.
https://www.handelsblatt.com/finanz...tsche-bank-bricht-tabu-seite-2/3075676-2.html

Das Risiko ist nicht nur im Falle einer Insolvenz der Bank vorhanden. Stimmt der Jahresabschluss nicht, können die Auszahlungen ausgelassen werden und zig andere Dinge sind bei solchen Anleihen möglich. Deswegen haben sie auch ein B1 Rating.

 

[Sasi Black]

ich wüsste nicht wo es am besten hin passt....glaub hier ist ganz gut

Also meine ImmobilienFinanzierung (eigentumwohnung) steht vor der Unterzeichnung.
Ein Angebot meiner Hausbank habe ich hier Schriftlich liegen, Unterzeichnet noch nicht (also Notbremse mit bösen Blicken möglich)
2/3 der befragten finden mein Angebot der Bank i.O. , 1/3 sagt geht besser...
anfangs war ich auch begeistert, die 3. Person hat es dann doch ins schwanken gebracht (hinterfrage es jetzt mehr).
nachdem ich mich nochmal schlau mache, lese ich das ein Fälligkeitsdarlehen fürs Eigentum (selbstgenutzt) eher weniger geeignet ist, mehr was für Vermieter.

kurz und knapp 110K, mir wurde ein Fälligkeitsdarlehen (1,57%) angeboten, bis zur Fälligkeit soll ich ein Bausparvertrag füttern (0,1%). Das dieser in 15 Jahren ausreichend gefüllt ist (40% der Summe).
Damit das Darlehen übernehmen, und über das Bausparen alles abbezahlen. (Zinssatz nach 15 Jahren (2,15%) wäre bis ende der Laufzeit fixiert).
alles ohne Förderung /riester u.Co., Ledig...knapp 3 Jahre im Berufsleben (27J.)

Was haltet ihr von den Konditionen?
Leider kenn ich niemand der ähnlich aufgestellt ist Finanziell, und ein Darlehens Angebot hat, um es besser zu vergleichen.
Kann mir vorstellen das der Zins bei mir hoch angesetzt ist, Jung, nie Darlehen /Kredit gehabt...

Mir war es wichtig Flexibel zu sein, und meine monatl. Kosten nidrig zu halten.
Nach meinem Wunsch (gehalt ist schwankend) kann ich dann immernoch 5% p.a. von 110K zusätzlich ins Bauspar schießen, und die Laufzeit nach hinten kürzen.
Eigenkapital will ich flüssig halten (Einrichtung und auch sonst hab ich gerne was auf der hohen Kante), Kaufnebenkosten zahle ich selbst. Das die Entscheidung mich auch was kostet ist mir bewusst.
Finanzierung ist also 100% der Immobilie + Renovierung.

Was sagt ihr dazu, da kommen natürlich umkosten (Lebensversicherung, Disagio, Gebühr etc. drauf)
was den Effektiven Jahreszins hoch pushed (2% bis 15j. / 2,6% +15J.), (wenn ich die Fachbegriffe nicht durcheinander haue)
alle Umkosten (Zins, Gebühr, Versicherung zusammen) 42K (bei 30Jahre)

Eine Frage die ich mich bei der Bank fast garnicht traue zu fragen....
ich habe kleine angesparte Bausparverträg (mit 2%, 1,5%, 1%). Diese würde ich in Zukunft voll pulvern, und ruhen lassen bis in 15 Jahren.
Kann man zum zeitpunkt ohne weiteres diese mit in die auflösung des Darlehens nehmen? Natürlich so das alle Bonis einem zustehen.
oder muss das Geld vorher auf den dafür vorgesehenden Vertrag sein?
Geschweige die Bank lässt es zu, mir wurde schon einmal vorgeschlagen (schriftlich) die Verträge aufzulösen (im gegenzug einer Bonuszahlung).

Ich Bedanke mich schonmal vorab, solang niemand sagt das ich mich übers Ohr hauen lasse.
Würde ich es dann auch so laufen lassen. Nach meiner Berechnung, sollte ich so in 20-25 Jahren fertig sein (so das ich nicht auf Urlaub etc. Verzichten muss), für die Immobilie Leben will ich auch nicht.
Soll halt Kapitalanlage in Immobilie sein, ggf. die Rücklage für ein Haus oder so.

 

[ThomasK_7]

Ob es bessere Angebote für diese 100% Finanzierung geben wird, wirst Du erst über die Internetportale der Kreditvermittler herausfinden. Mach dort einfach eine Abfrage! Kannst auch gerne lokal suchen, ob es so einen Vermittler bei Dir in der Wohnnähe gibt.

Risiko-LV kann man vielleicht auch preiswerter selber für sich buchen, die Eckdaten sind ja klar.
Kombi aus Endfälligkeitsdarlehen und BSV sind aktuell ungünstig, hat sogar Stiftung Finanztest herausgefunden/analysiert. Ich rate immer die 40% Erreichung 1 Jahr planmäßig vor Bedarf vorzuziehen (also bei Dir nach 14 Jahren), um etwaige Zwischenfinanzierungen zu vermeiden.
Auflösung der alten BSV bei diesem Zinsniveau grundsätzlich nicht empfehlenswert. Überschüsse in neue BSV anzusparen bringt finanziell gar nichts, außer dem empfohlenen 1 Jahr Vorzeitigkeit.

Endfälligkeitsdarlehen für eigengenutztes Eigentum ist grundsätzlich nicht empfehlenswert, erst recht nicht bei 100% Finanzierung.
Lass Dir von Deiner Hausbank ein normales Annuitätenangebot machen mit ordentlicher Tilgungsrate oder zumindest Sondertilgungsmöglichkeiten von jährlich 3 oder 5% und Laufzeiten 10 oder 15 Jahre! Nach 15-20 Jahren sollte die Immobilie beim derzeitigen Zinsniveau meiner Meinung nach besser abgezahlt sein.

Überlegungen die Verschuldung für den Fall der späteren Vermietung (Familienplanung o.ä.) aus Steuergründen so hoch wie möglich zu halten kann man anstellen, aber ob dies für Deine Gesamtfinanzsituation ratsam ist, kannst nur Du wissen.
.

 

[Bigger]

Übers Ohr gehauen wirst du mit einem Endfälligkeitsdarlehen nicht, aber man muss es sich schon genau durchrechnen ob es für deine Situtation wirklich lohnenswert ist. In der Regel kommt man mit einem Annuitätendarlehen schon besser weg.

 

[Thorle]

Kann ja keiner für dich sprechen. Und wie Thomas zuvor schon schrieb, ändert sich das Leben und die Kosten bzw. Ausgaben (Wünsche erfüllen) steigen an. I100% Finanzierung und ohne Tilgung wäre nicht mein Ding aber das muss halt jeder selber entscheiden.

Was ich kenne, damit man es durchgeplant hat. Das man normal aber wenig tilgt und mit einem anschließendem Bausparer ablöst. Den man natürlich nebenbei mit ansparen muss.

 

[ayngush]

100% würde ich nur mit Annuitätendarlehen und 10 oder 15 Jahren Laufzeit machen.
Hintergrund: Man bekommt von der Bank einen Sollzinsaufschlag bei einer 100 % oder 110 % Finanzierung.
Die Anschlussfinanzierung nach frühestens 10 Jahren jedoch richtet sich nach einen vereinfachten Schätzwert der Immobilie und natürlich nach der noch offenen Kreditsumme. Der Betrag sollte im besten Fall dann noch ~60% der ursprünglichen Kreditsumme betragen. Dann sind die Zins-Angebote auch besser. Vorausgesetzt die Zinsen steigen in der Zwischenzeit nicht dramatisch an.
Die andere etwas teurere aber sichere Variante wäre ein "Volltilgerdarlehen" mit fester Zinsbindung über die gesamte Laufzeit. Das kostet mehr, wegen den 100 % Aufschlag aber dafür ändert sich dann nichts mehr. Für den Notfall vereinbart man die Möglichkeit den Tilgungssatz zwischen so und so % ein paar mal ändern zu dürfen und eine Sondertilgung von bis zu 5%. So kann man in guten Zeiten sondertilgen (was eh immer das Beste ist) und mit 4 % Tilgung z.B. fahren und in schlechten Zeiten reduziert man vorübergehend den Tilgungssatz auf 1 % und macht halt keine Sondertilgung.

Von in die Finanzierung eingebauten Bausparverträgen halte ich (momentan) nichts, weil man dafür nichts mehr bekommt und die Zinssätze ein so niedriges Niveau haben, dass sich das nicht lohnt.
Bausparen macht aus meiner Sicht nur Sinn, wenn man vorhat in 10 Jahren zu bauen und sich schon mal dafür was anspart. Aber nicht zeitgleich mit einen Fälligkeitsdarlehen... Das musste meine Eltern '78 für ihre Wohnung machen, weil das Baugeld damals 10,31 % gekostet hat... Da war das eine gute Möglichkeit die Gesamtzinslast zu drücken. Heutzutage ist das irgendwie eine komische Wette auf die Zukunft und irgendwie Geldverschwendung.

tl;dr: Ganz normales Annuitätendarlehen von der "Hausbank" des Vertrauens für 100 % Finanzierungen und gut ist - keine Experimente, maximale Flexibilität.

 

[Sasi Black]

Risiko-LV kann man vielleicht auch preiswerter selber für sich buchen, die Eckdaten sind ja klar.

da tut sich nicht viel (wenn man Online Rechner glaubt (Versicherungen), Check24 aussen vor), als Kfztler bin ich in einer Gefährdeten Berufsgruppe....
Bei der Ergo (wo ich meine Versicherungen am laufen habe), würde ich sogar mehr zahlen, wenn ich ein haken auf Motorradfahrer packe (ohne Rabatte, o.ä.)

Lass Dir von Deiner Hausbank ein normales Annuitätenangebot machen

Hab ich angesprochen, das würde sich mit meiner Wunschrate (25% von Netto) angeblich nicht vereinbaren lassen (wenn man Berater glaubt). Und
letzenldich zahle ich fast das was ich an Miete zahlen würde (vergleichbar), die Monatlichen Raten betragen 410-440€, bei einem Einkommen 2-5K Netto im Monat (3 größe Peaks, rest kleinere ~200€).
Also wenn ich n Mieter rein setzen würde, müsste die Immobilie fast sich selbst abzahlen (wenn meine Rechnung auf geht).
Mir wurde desweiteren, den für die Zukunft gesicherten Zins, als dickes plus verkauft.

Ich hab schon alles mögliche mir aufgestellt von einer Exel wie sich sondereinzahlungen ausmachen etc.
Was letzenldich gut / schlecht ist, bin ich dann doch überfragt.
N Freund kann ich mal da nochmal drüber schauen lassen, er hat ne ähnliche summe und Einkommen. Nur einen älteren Vertrag.
Der meinte nur das er es früher eher so gemacht hätte wie ich es angeboten bekommen habe.

Das man normal aber wenig tilgt und mit einem anschließendem Bausparer ablöst. Den man natürlich nebenbei mit ansparen muss.

Das wurde mir beim erstgespräch (vor der Immobiliensuche) von einem anderen berater als bsp. Finazierung genommen.

wenn man es genau nimmt sind es 100% (immobilie) + 16% (Modernisierung), macht sich das auch nochmal negativ bemerkbar?
An sich erhöhe ich ja damit den Wert der Immobilie, (Bad, Böden)

 

[Thorle]

Den Wert kann, muss es aber nicht erhöhen. Kommt drauf wie du es machst. Und in 10-15 Jahren kann das auch schon wieder hinfällig sein.

Wie gesagt, es ist deine Entscheidung! Ich bin da eher konservativ unterwegs und tilge so viel wie möglich um mir Sicherheitsreserven aufzubauen.

 

[Holt]

kurz und knapp 110K, mir wurde ein Fälligkeitsdarlehen (1,57%) angeboten, bis zur Fälligkeit soll ich ein Bausparvertrag füttern (0,1%). Das dieser in 15 Jahren ausreichend gefüllt ist (40% der Summe).
Damit das Darlehen übernehmen, und über das Bausparen alles abbezahlen. (Zinssatz nach 15 Jahren (2,15%) wäre bis ende der Laufzeit fixiert).
alles ohne Förderung /riester u.Co., Ledig...knapp 3 Jahre im Berufsleben (27J.)

Was haltet ihr von den Konditionen?

Keine Ahnung was für Konditionen machbar wären, frage bei anderen Banken und vergleiche die Angebote, aber generell würde ich bei der Kombination aus Fälligkeitsdarlehen und Bausparen immer den Verdacht haben, dass es dem Verkäufer (es sind Verkäufer und keine neutralen Berater) der Bank nur um die Optimierung der/seiner Provision ging.

Hab ich angesprochen, das würde sich mit meiner Wunschrate (25% von Netto) angeblich nicht vereinbaren lassen (wenn man Berater glaubt).

Den Verkäufern der Bank darf man nicht mal glauben, wenn er einem einen schönen Tag wünscht, denn in Wahrheit wünscht er sich einen schönen Tag mit fetten Provisionen. Aber Du wirst nicht um eine Bank rumkommen und solltest daher die Zeit investieren um Angebote bei anderen Banken einzuholen. Es ist nämlich ein Irrtum zu glauben, dass man bei der Hausbank die besten Konditionen bekommt, weil die einen ja schon kennen. Im Gegenteil sind die Hausbanken weniger motiviert die besten Konditionen zu bieten, da sie sich ihrer Kunden sicher fühlen, denn viele Leute scheuen sich die Konditionen bei anderen Banken zu vergleichen.

 

[Sasi Black]

Das sie auch nur Verkaufen wollen ist mir klar, aber das mehr oder weniger eine Friss oder Stirb situation. (Ich bin einerseits auch froh das alles recht schnell Grünes licht gegeben hat, aufgrund meines Alters und des Einkommens)
Anders bin ich auf eine Bank (anderen Verkäufer) angewiesen.
bisher habe ich nie was Finaziert und hab mich davor drücken können.

ich glaub ich lasse es so laufen, es ist und bleibt eine 2,5Z Wohnung. (an Familie nicht zu denken, eher Single/Paar).
auf kurz oder lang wird die Immobilie zu klein, als Altersvorsorge (Rentenalter), wiederrum genau richtig. Wenn ich sie bis dahin halte/abbezahle wäre es perfekt.

 

[ThomasK_7]

40% Ansparziel nach 15 Jahren = 40% Tilgung ist beim jetzigen Zinsniveau eine schwache Leistung in Sachen Vermögensaufbau.
Kapitalanlage ist es nur für Deine Eigenleistung beim Kauf und wann gibt es darauf die ersten Überschüsse?

Sieht so aus, als ob die Finanzierung unnötig in die Länge gezogen worden ist und Du bist ein guter Kunde, konnte der Berater doch gleich mind. 3 Zielvorgaben erfüllen (langer Kredit ohne Tilgung, Versicherung, neuer BSV und noch Kündigung der alten guten BSV-Verträge).

Kann man machen, muss man aber nicht.
Vielleicht aber immer noch besser, als weiter Mieter zu bleiben.

 

[Sasi Black]

40% Ansparziel nach 15 Jahren = 40% Tilgung ist beim jetzigen Zinsniveau eine schwache Leistung in Sachen Vermögensaufbau.

dass das mindeste, ich zahl da zusätzlich rein (wenn ich kann) womit ich mehr oder weniger rechne, wenn mein Peak im Gehalt ist.

Da 2 Peaks hintereinander kommen habe ich in 2 Monaten fast 10K zu verfügung. wo ich theoretischh 5,5K beiseite legen kann (ohne das ich es merke).
macht 5% zusätzlich im Jahr (was mir offen steht), womit ich die Laufzeit dementpsrechend kürze.
(wie lang die Peaks vorhanden sind kann ich nicht sagen, hoffe bleibt mir bis Rente erhalten), Solange die da sind soll es so Investiert werden.

3 2 Zielvorgaben erfüllen (langer Kredit ohne Tilgung, Versicherung, neuer BSV und noch Kündigung der alten guten BSV-Verträge).

das mit den alten BSV war meine idee, es ggf. einzubringen.

 

[Holt]

Da 2 Peaks hintereinander kommen habe ich in 2 Monaten fast 10K zu verfügung. wo ich theoretischh 5,5K beiseite legen kann (ohne das ich es merke).

Das sind ja schon ganz gute Summen, so schlecht scheinst Du ja nicht zu verdienen. Du solltest Dich mal intensiver mit dem Geldanlage und Finanzen auseinander setzen, denn wenn Du Dich nicht im Dein Geld kümmerst, tun es andere. Die Zeit die Du darin investierst, kannst Du nicht anderweitig gewinnbringender verbringen. Die meisten Leute wenden mehr Zeit auf um billige Gebrauchsgegenstände wie Handy, Computer oder auch Autos zu vergleichen um ein paar Euro zu sparen, als sie sich Zeit nehmen sich mal intensiv um ihre Finanzen zu kümmern, wo es am Ende um viel höhere Summen geht. In den Schulen wird zu dem Thema leider auch nichts vermittelt, da muss sich immer noch jeder selbst schlau machen.

hoffe bleibt mir bis Rente erhalten), Solange die da sind soll es so Investiert werden.

Ob eine BSV wirklich ein gutes Langfristinvestiment ist? Da solltest Du Dir nochmal Alternativen wie eine Aktienanlage, z.B. in Form eine ETFs, Gedanken machen.

Solltest Du Dich aber dennoch dafür entscheiden, achte auch darauf ob die eine Restschuldversicherung aufgeschwatzt werden soll:
Markt: Versicherung für Restschuld: Teuer und oft nutzlos

 

[ThomasK_7]

Das auf die Peaks Einkommensteuer zu bezahlen ist, hast Du aber hoffentlich nicht vergessen?
Und in den 15 Jahren Laufzeit kannst Du nichts tilgen!
Du kannst Deine finanziellen Überschüsse nur wo anders parken, was aktuell in Festverzinslichen keinen Sinn macht. Schulden künstlich hoch zu halten, macht in den wenigsten Fällen Sinn.

 

[parats]

1,19% sind gut, aber ein Bekannter von mir bekommt effektiv sogar Zinsen von seiner Bank, denn er hat statt der Betrags den er wirklich brauchte, den höchsten genommen den die Bank ihm zu dem gleichen Zinssatz angeboten hat (der hatte auch einiges an Eigenkapital) und vom restlichen Geld hat sich Anleihen der Bank gekauft die einen Kupon von 6% haben. Somit bekommt er von der Bank mehr Zinsen als er für sein Immobiliendarlehen an die Bank zahlen muss.

Er trägt natürlich ein Risiko im Falle einer Insolvenz der Bank, denn sein Darlehen wäre dann immer genau vorhanden, aber seine Anleihen von der Bank würden massiv an Wert verlieren, schlimmstenfalls komplett wertlos sein.

Wobei die Chance bei einer Anleihe sein Geld zu bekommen höher ist als bspw bei Aktien. Aus der Insolvenzmasse wird also der Anleihehalter früher bedient. Zum Interesse: Welche Bank? Der Trick hört sich gut an.