Haus kaufen, was soll man beachten? besonders in Österreich

[Sylar]

Hallo!

EIn Bekannter von mir plant sich ein Haus zu kaufen. Nur hat der keine Ahnung davon, so wie ich^^

Also kurz mal zum Objekt:

BJ: 2011/2012 (wird noch fertiggestellt, also Neu)
Wohnfläche: ca 120 m² (2 Stöckig+Keller)
Grundfläche: ca 450 m²
Massives Haus (Niedrigstenergiebauweise)
Gasheizung
Fußbodenheizung
Kamin für Kachelofen. Garage,
Garage, Autoabstellfläche
Garten mit Terasse
Balkon

Kaufpreis: 290.000,- EUR (Haus + Grundstück)

Weitere Kosten sind sicher Fließen, Parkett, Innenraumtüren, Bad, WC, Küche, Rasen etc.

1. Auf was soll man bei sowas achten? Besonders dort, wo viel gepfuscht wird!

2. Welche "Nebenkosten" kommen hinzu (Steuern, Anmeldung etc.)?

3. Wie sieht es mit dem Erben später aus (soll man da Mann+Frau+Kind als Besitzer eintragen lassen)?

4. Förderungen? Steuerlich absetzbar (zB Fließen etc.)

5. Beispielsweise die Firma hat beim Beantragen nur 1 Parkplatz beim Bauplan gekennzeichnet. Darf man selber dann zB 2 Parkplätze daraus machen?

6. Kann das sein, dass Preislich bei solchen Reihenhäuser gar kein Rabatt vergeben wird?

7. Irgendwelche Relevanten Infos, was man vor einem Kauf noch wissen sollte?


Vielleicht kennt sich ja jemand mit sowas aus.

Gruß Sylar

 

[Inzersdorfer]

Zu 1):
Reine Glücksache, außer man kennt persöhnlich vertrauenswürdige Handwerker.
Zu 2):
Grunderwerbssteuer 3,5% vom KP. Eigentumseintragung 1 % vom KP, Beglaubigung entweder bei Notar oder Bezirksgericht möglich.
Kaufvertrag 2-4% vom KP. Grundbuchauszug 40.-
Bei Kreditfinanzierung zu bedenken:
Eintragungsgebühr des Pfandrechtes 1,2% vom Pfandrecht zuzüglich 20% Nebengebühr bei Euro und 30% bei Fremdwährungskrediten, also entweder 1,44% oder 1,56%
Gerichtskosten für ein Gesuch ca.40Euro z.B. bei Einverleibung des Pfandrechtes
Zu 3):
Erbschafts und Schenkungs-Steuer gibt es in Österreich nicht.
Zu 4):
Wohnbauförderungen sind Landessache, hier unbedingt mit der Gemeinde sprechen (VORHER).
Zu 5):
Wenn keine Baulichen Veränderungen erfolgen spricht nichts dagegen.
Zu 6):
Rabattierungen im Hausbau sind sicher keine Regel sondern Ausnahmen.
Zu 7):
Ein Vertrauensanwalt währ bei diesen Geldsummen vor Vertragsunterzeichnung günstig.
Für die Abnahme des Hauses einen Bausachverständigen zuzuziehen ist auch nicht falsch.
Das kostet zwar Geld, bringt aber Sicherheit, leider kalkulieren viele "Häuselbauer" so knapp, das dafür keine Mittel mehr bleiben, dann wird auf gut Glück unterschrieben und abgenommen.

 

[Johannes66]

Wenn dein Bekannter keinen Plan hat, sollte er auf jeden Fall einen Baumeister oder guten Handwerker mitnehmen. Da gibt es recht viel zu schauen.
Wichtig ist auch die ganzen Unterlagen für die Baugenehmigung, Statiken für Decke und Stiegen etc. zu prüfen. Alles eingehalten was an Auflagen war usw., da das Haus noch nicht abgenommen ist!
Ich hab schon zwei Häuser gebaut, und bald 100 (Häuser und Wohnungen) angeschaut. Du glaubst nicht was Dir Makler alles für Schrott erzählen. Bewußt, oder meiner Erfahrung nach aus ihrer Unwissenheit.
Und such Dir deinen eigenen Notar für den Kaufvertrag. Nicht einen vom Verkäufer.
Wenn es in der STMK ist, kann ich Dir wenn empfehlen, aber dem Preis nach ist es wohl eher woanders.

 

[Sylar]

1. ok, ja dann wird der wohl sich einen Bausachverständiger oder so, ansuchen. Ist wohl sicherer bei solchen Summen.

2.Danke. EIn Kredit/Bausparen kommt nur über Bank, da der Verkäufer, die kompletten 300.000€ auf einmal möchte.
Hinzu kommt wie ich sehe die Anschlusskosten (Wasser, Kanal, Gas, Strom) + 3,5% Grunderwerbssteuer, 1,1% Eintragungsgebühr +, 1% MWSt. Kaufvertrag inkl. Treuhandabwicklung


6. Schade, dachte da wäre was machbar wie beim Auto etc.

7. Ja leider sind die Kosten für so ein Kauf schon enorm und man versucht halt hier und dort zu sparen. Hast sicher Recht


Ob das Haus schon abgenommen ist, kann ich dir leider nicht sagen. Wie kann man das "erkennen", ob da schon ein OK von der Gemeinde ist? Meines Wissens nach, war das kein Makler, der das Haus verkauft, sondern der Chef der Baufirma.
Warum einen eigenen Notar? Was kostet das in der Regel?

Nein ist in Oberösterreich.

Weitere Infos dazu, da ich leider nicht viel davon verstehe. Aber vielleicht kann ja einer sagen, was gut/schlecht ist..

Laut Plan steht da zB "Garagenfundamente lt. Statik, in frostfreier Tiefe und auf tragfähigem Boden gründen"


Erdardbeiten und Kanal
Humusabhub, Rollierung der Bodenplatte, Schmutzwasserkanalverlegung vom Haus bis zum öffentlichen Kanal, Dachwassereinleitung inkl. Sicherschaft-Sickermulde

Bodenplatte
Hauskanalisation mit Kunststoffrohren, Streifenfundament, Fundamentplatte aus wasserdichtem Beton, Liefern und Einbringen der Fundamenterdung

Keller
Due Außenwäde werden in Stahlbeton mit glatter Großflächenwandverschalung (Alu-Schalung) unverputzt ausgeführt, Stärke 25cm und zusätzlich außen mit Bitumen - Anstich gegen Feuchtigkeit abgedichtet. Zur Wärmeisolierung des Kellers werden auf diesen Bitumen - Anstich 10cm XPS - Platten geklebt. Damit ist eine Beheizung des Kellers ohne Wärmeverlust möglich. Eine Raumhöhe von ca. 2,5m ermöglicht es diese Räumlichkeiten für Wohnzwecke zu verwenden. Die tragenden Innen (25cm) bzw. Zwischenwände (12cm) als Ziegelmauerwerk.

Kellerlichtschächte
Fertiglichtschächte weiß (begeh, aber nicht befahrbar) aus Kunststoff mit Abdeckrost und Abdeckung aus feuerverzinktem Gitterrost.

Kamin
Rohr Universalkamin Brennwerttauglich mit doppeltem Zug wobei einer für einen Gaskessel etc. (innen glasiert, isoliert, 14cm Durchmesser und hinterlüftet mit Kondenzwasserabfluß, direkt in den Kanal entsprechend der Einreichung, mit Putztürchen, und Rohranschluß ausgeführt wird. Der 2 Zug entsprechend für eine Holzbefeuerungsanlage (Durchmesser 18 cm - Specksteinofen, Kachelofen etc.)

Decken
Die Decken über dem Erd- und Obergeschoss werden in Fertigteilelementen mit ebener Untersicht und spachtelfähiger Oberfläche in Stahlbeton hergestellt.

Stiege
Stahlbetonmassivtreppen für Auflage von Fliese oder 4cm Holzbelag (Trittstufen)

Wände
Außenwände aus 25cm starkem Warmblockziegel mit Wärmedämmmörtel vermauert
Tragende Innenwand 25cm
Zwischenwände aus 12cm starken Hochlochziegel

Dach
Liefern und verlegen einer Trennlage mit einem Kunststoffvlies
Dampfsperrfolie
Gefällewärmedämmerung
Dachabdichtung 2Lagig (Flämmpappe)
Kiesschüttung

Fenster, Türen
Kunststoff Fenster, 3Fach Verglasung für Niedrigstenergiehaus,
Drehkipp Beschläge, Wärmeschutzverglasung, Versteckte Beschläge
Kellerfenster in Kunststoff weiß mit Dreh- Kippbeschlag 100/60 U =1,1

Alu Haustür mit 5-fach Verriegelung

Aussenputz
Vollwärmeschutz 18cm mit Oberputz in Korn an Korn Reibputzstruktur

Elektroinstallation
Elektroanschluss bis Zählerkasten im Haus
Elektroanschluss im Wohnbereich, Keller und Garage

Sanitärinstallation
Wasseranschluss bis Wasserzähler
Warm- und Kaltwasserleitung als Kunststoffrohr unter Putz verlegt

Heizung
Gasbrennwertkessel, Kombigerät mit Warmwasserspeicher
Montage Außenfühler
Fußbodenheizung auf allen Etagen

Wohnraumlüftung
Wohnraumlüftung kompett mit Montage, Inbetriebnahme

Innenputz
Kalk/Gipsputz bzw. Kalk/Zementputz für Nassräume

Estrich und Aufbauten
Beschüttung und Wärmedämmerung
Estrich nach Ö-Norm

Betriebskosten: 200€

 

[Sylar]

Was kostet den in etwa ein Gutachter?

 

[aurum]

Gutachter wofür? Welcher Umfang? Je nach Sachlage zwischen 300 und 5.000€ Wobei nach Oben eigentlich keine Grenzen existieren.

 

[RuckiZucki]

Ganz wichtig, einen Baubiologen beauftragen der im Vorgeld eine 24 Stunden Schadstoffanalyse durchführt. Sonst wohnt ihr 3 Wochen da und merkt das ihr dort krank werdet oder seit nach ein paar Jahren einfach krank und keiner weiss warum...

Es gibt so viele Häuser die mit Schadstoffen, teilweise extremen Schadstoffen belastet sind das man sich die paar hundert bis Tausend Euro auf jedenfall aus der Tasche leiern sollte!

 

[Sylar]

Das mit dem Gutachter ist jetzt halt so eine Sache. Einerseits hat man auf das Haus 3 Jahre Gewährleistung! Also bei einem Schaden müssen Sie es richten und bei "versteckten" Mängel, kann der Gutachter wohl auch nix mehr machen.

Schadstoffe!? Wo bzw. in welche Materialien sind den sowas "versteckt"?

Wie gesagt, dass Haus ist NEU!

 

[RuckiZucki]

Holzschutzmittel, Asbest, verschiedene Dämmstoffe, Lacke, diverse Holzprodukte (teilweise in Spanplatten und anderen ähnlichen Produkten)

Die Liste ist viel länger und einiges darf bei neuen Häusern gar nicht mehr verbaut werden aber zwischen nicht dürfen und nicht machen besteht halt doch ein großer Unterschied.

PS. unabhängig vom Material, Je nach Untergrund / Aufbau des Hauses kann auch Radon in zu hohen Konzentrationen in der Raumluft vorhanden sein.

 

[Sylar]

Ich verstehe leider nix, was du geschrieben hast. Mit was gedämmt worden ist etc. hab ich ja oben beschrieben. Ob das auch hier betrifft.

Ich weiß ja nicht, welche Energieoptimierung die von dir genannten Produkte liefern. Aber es ist ein vom Staat gefördetes Wohnhaus. Es ist ein "Niedrigstenergiehaus", was ich mir angeschaut habe.

Ich denke mal, dass der Staat hier auch Strengere Regeln hat, damit eine Förderung überhaupt zustande kommen kann.


Vielleicht gibts ja den einen Fachmann in Thema Fließen/Parkett.

Also das Haus hat Fußbodenheizung und was eignet sich besser für die Wärme? Fließen, falls ja, gibt es hier bestimmte Fließen die dafür optimiert wurden oder kann man vorraussetzen, dass alle Fließen so eine Eigenschaft hat?

Ist das auch beim Parkett so?

bzw. Was soll man im Wohn/Schlafzimmer verwenden? Bad, WC, Küche kommen Fließen rein, beim rest bin ich noch sehr unentschieden. Tendiere zu Fließen, aber halt auch teurer und Aufwendiger..

 

[aurum]

Ich denke mal, dass der Staat hier auch Strengere Regeln hat, damit eine Förderung überhaupt zustande kommen kann.

Es wurde doch bereits gesagt -.- Regeln helfen nichts, wenn sie nicht einhalten werden ...

Also das Haus hat Fußbodenheizung und was eignet sich besser für die Wärme?

Fließen leiten die Wäre besser, als Parkett/Laminat etc. ... Dafür muss die Heizung dann aber auch ständig laufen, sonst gibt es kalte Füße.

Was soll man im Wohn/Schlafzimmer verwenden?

Woher sollen wir wissen was dir wichtig ist? ^^ ... Es hängt von deinem Geschmack ab. Die BESTE Lösung gibt es nicht.