Bauen erst Grundstück suchen oder erst Achitektplanung?

[Excelmania]

Nabend.

ich plane in ein bis 1,5 jahr mit meiner freundin zubauen. Sollten wir uns erst ein passendes Grundstück besorgen oder vorher schon für einen architekten entscheiden und die planung durchführen`?

 

[Lars_SHG]

da die Planung / Bau nicht unwesentlich vom Grundstück evtl. sogar Region / Bauvorschriften abhängt, würde ich wohl eher nach dem Grundstück ausschau halten.......

 

[lufkin]

Erst das Grundstück, denn davon hängt vieles ab.
Im Bebauungsplan der Stadt für ein Wohngebiet kann von der Zahl der Stockwerke bis zur Farbe der Dachziegel alles vorgeschrieben sein, dazu kommt die Grundstücksgröße und die Abstände die man von den Grenzen halten muss bei der Bebauung usw.
Da vorher schon womöglich ein Haus zu planen, was dann so auf einem bestimmten Grundstück gar nicht gebaut werden darf, macht wenig Sinn.

 

[lalas]

Noch ein Hinweis;

Kauft man ein Grundstück, besteht (meist) eine Bebauungspflicht. D.h. man muss innerhalb von z.B. 1-2 Jahren einen Bauantrag stellen.
Bevor man also Pläne aufstellt, sollte man vor allem die finanzielle Seite mit der Bank gecheckt haben (Eigenkapital, etc.).

Übrigens könnte ich mir vorstellen, dass es nicht leicht sein wird einen Kredit als unverheiratetes Pärchen zu bekommen. Außer natürlich ihr habt immenes Eigenkapital oder hohes (sicheres) Einkommen.

 

[_killy_]

Es werden eh beide den Kreditvertrag unterschreiben dürfen und somit dafür haften. Ob verheiratet oder nicht spielt heutzutage auch keine Rolle mehr bei der Kreditvergabe ...

Die Punkte Eigenkapital und Einkommen sind natürlich wichtig. Sprich, 20% EK Einsatz von den Gesamtkosten wären schon nicht verkehrt und das Einkommen sollte einen guten Puffer zur monatlichen Rate haben. Aber da hilft euch auch euer Hausbanker weiter, da einfach mal unverbindlichen einen Termin machen und nachfragen, bis wieviel ihr Kreditwürdig seid.

 

[lalas]

Es werden eh beide den Kreditvertrag unterschreiben dürfen und somit dafür haften. Ob verheiratet oder nicht spielt heutzutage auch keine Rolle mehr bei der Kreditvergabe ...

Das war auch nur eine Vermutung. Bei unverheirateten Pärchen haben schliesslich beide Personen die Steuerklasse I. Somit würde sicherlich eine Kreditzusage nur zustandekommen, wenn beide ein angemessenes Einkommen haben.

Bei verheirateten Paaren ergeben sich Steuervorteile. Auch wenn einer der beiden Partner nicht voll arbeitet oder ein geringeres Einkommen hat, kann durch die Wahl der Steuerklasse ein höheres Gesamtnetto-Einkommen zustandekommen. Das gibt Flexibilität, besonders dann wenn z.B. Kinderwunsch in die Lebensplanung einfliessen. Dann muss oftmals einer der Partner seine Karriere unterbrechen/abbrechen und es bricht der Großteil eines Einkommes weg.

Wenn man dann nicht verheiratet ist, kann dass das Nettoeinkommen ziemlich belasten. Auch solche Überlegungen sollte ein (vernünftiger) Bankkaufmann bei der Beratung und Kreditentscheidung berücksichtigen.

 

[_killy_]

Du willst doch nicht ernsthaft aufgrund von ein paar hundert Euro pro Jahr mehr Netto Steuervorteil eine Finanzierungszusage abhängig machen?!?

Wichtig ist doch, dass das Einkommen zum Kreditwunsch passt. Deshalb auch das Gespräch mit der Bank aufsuchen. Für die erste Indikation definitiv nicht verkehrt. Ob das Einkommen sich aus Steuervorteilen oder nicht zusammensetzt ist für die Kreditsumme nicht ausschlaggebend.

 

[lalas]

Das der Steuervorteil alleinig kein Argument ist, ist doch klar. Aber wenn man die Steuerklassen-Wahl in Zusammenhang mit einem Geringverdiener sieht, so kann der Vorteil einige Hundert Euro pro Monat ausmachen.

Wenn man also bei der Bank mit einem Gesamt-Nettoeinkommen von z.B. EUR 3000,- aufschlägt, wird das wohl (wenn man mit Verstand rangeht) kaum als Grundlage gelten.
Um EUR 3000,- netto als Pärchen zu erzielen, wobei einer max. 50% arbeitet (wegen Kind o.ä.) müsste also schon ein sehr hohes Brutto-Einkommen beim Hauptverdiener zustandekommen.

Was ich sagen will ist, dass man beim Hauskauf seinen Kreditrahmen nicht an das volle Netto-Einkommen der beiden Partner kalkulieren sollte. Und ich bezweifel das eine Bank das auch machen wird. Eventuell macht sie das bei einer kurzen Kreditlaufzeit, aber man wird wohl kaum einen Kredit über 25 Jahre erteilen wo das volle Einkommen von zwei Personen gefordert wird.
Dazu sind die Zeiten zu unsicher und die Einkommen im allgemeinen zu niedrig.

 

[Heretic Novalis]

@lalas
die Steuerklasse wirkt sich nur auf das monatlich verfügbare Netto aus.
Das was die Steuerersparnis bring ist das Ehegattensplitting bei Zusammenveranlagung. Werden Ehepartner getrennt veranlagt, ändert sich gegenüber unverheirateten Paaren nichts...

Ansonsten gebe ich dir auch recht: Sein verfügbares Einkommen komplett zu verplanen - gerade für GS/Haus - ist bestenfalls naiv. Gerade bei Immobilien bindet man sich 20 oder mehr Jahre und muss zusehen, dass nie irgendwas Außergewöhnliches vorfällt. Normalerweise achten die Banken aber auch darauf, dass genügend "Resteinkommen" (zB 900€ nach Abzug aller Kosten und der Kreditrate) bleibt und vergeben Kredite nur in dem entsprechenden Rahmen. Alleine dabei fallen schon etliche Wunschträume bei vielen weg

Bei "normalem" Einkommen wäre ein Hauskauf evtl. sinnvoller und meist günstiger. Zudem fällt auch die Eigenkapitalpflicht, die manche Banken haben, oftmals weg (100%-Finanzierung, kostet halt etwas mehr an Zinsen).

Eine kleine Beispielrechnung für den TE:

Grundstück: 50.000€
Hausbau: 250.000€
Nebenkosten (GESteuer ~4% gemittelt, Anliegergebühren, Architekt/Statiker, Bauantrag etc.): 30.000€
Eigenkapital (geschätzt): 30.000€
Gesamtkredit: 300.000€

Bei einem Effektivzins von 2,53% und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 3,86% zahlt man 20 Jahre lang jeden Monat 1589,71€, über die 20 Jahre gerechnet also 385.529,99€

Man spart sich die Miete (ohne NK), also sagen wir mal 700€, muss also effektiv 20 Jahre lang ~900€ mehr aufwenden, muss aber auch sämtliche Reparaturen selbst zahlen (Rücklagen). Hier sollte man sich sicher sein, dass man das auch über diese Dauer aufwenden kann. Bei geringen Rücklagen von sagen wir lediglich 200€ im Monat sollte man also sicherstellen können, dass man die 1100€ "übrig hat". Was ist, wenn ein Einkommen wegfällt? Was ist mit Kindern? Auto? Urlaub? Umzug ist dann auch nicht mehr so einfach möglich...

Aber dennoch steht vor alledem: erst das Grundstück, dann das Haus

PS: bei 30 Jahren Laufzeit verringert sich die monatliche Rate auf 1185,36€, die anfängliche Tilgung auf 2,24% und die Gesamtrückzahlung erhöht sich auf 426.731,04€. Muss man halt schauen, was einem lieber ist.

Und wenns nicht klappt, gibts ja noch http://www.zwangsversteigerung.de/ - da können dann andere das Haus für Umme kaufen

 

[haunt]

Grunderwerbssteuer:
Grundstück dann Haus --> nur Grundstück
Haus dann Grundstück --> beides zusammengerechnet

Im Rhein/Main Gebiet wo die Grundstückspreise bei 200k+ liegen eventuell interessant

 

[Cheffe83]

Man sollte es sich auf jeden Fall gut überlegen und vor allem nicht das gesamte Geld bis auf den letzten Cent verplanen. 20K in der Hinterhand sind super, vor allem wenn man wegen Baupfusch oder ähnlichem mal schnell einen Gutachter oder ähnliches braucht. Gibt leider zu viele, die das nicht beachten.

 

[blackraven]

Grunderwerbssteuer:
Grundstück dann Haus --> nur Grundstück
Haus dann Grundstück --> beides zusammengerechnet

Im Rhein/Main Gebiet wo die Grundstückspreise bei 200k+ liegen eventuell interessant

Das stimmt so nicht.

Grundstück + Haus werden als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer nur zusammen gezogen, sofern ein einheitliches Vertragswerk vorliegt. Dies ist nur der Fall, wenn du das Grundstück incl. Baubindung vom Bauträger kaufst und selbst dann muss dieses einheitliche Vertragswerk nachgewiesen werden.

Kaufst du ein Grundstück aber von Verkäufer A und hast selbst schon einen Architekten und Bauträger gesucht/beauftragt, dann wird nur das Grundstück zur Bemessung herangezogen.

 

[o0Julia0o]

Kauft man ein Grundstück, besteht (meist) eine Bebauungspflicht. D.h. man muss innerhalb von z.B. 1-2 Jahren einen Bauantrag stellen.

Was bedeutet denn Bebauungspflicht exakt? Dass man einen Baunantrag stellt? Für eine Hundehütte z.b.? Oder für ein 2x2m² kleines Gebäude?

 

[werkam]

Das solltest Du in dem Bebauungsplan nachlesen können.

 

[Kotztüte]

Ich kann mich nur anschließen und empfehle, sich die exakten Festsetzungen im B-Plan anzuschauen.
Da ist manchmal fast gar nichts geregelt, aber eine zulässige GRZ oder QM Anzahl ist eigentlich immer vorgegeben.

 

[uincom]

Man sollte es sich auf jeden Fall gut überlegen und vor allem nicht das gesamte Geld bis auf den letzten Cent verplanen. 20K in der Hinterhand sind super, vor allem wenn man wegen Baupfusch oder ähnlichem mal schnell einen Gutachter oder ähnliches braucht. Gibt leider zu viele, die das nicht beachten.

Wer ohne Rechtsschutzversicherung baut, dem ist wirklich nicht zu helfen. 20k ist man sehr schnell los in einem Prozess. Sowas zieht sich gerne über 5 Jahre pro Instanz. Als Kläger musst du halt in Vorkasse gehen. Das wird teuer.

 

[werkam]

Der Thread ist von 2013, ist das nicht aufgefallen?

 

[o0Julia0o]

Wer ohne Rechtsschutzversicherung baut, dem ist wirklich nicht zu helfen. 20k ist man sehr schnell los in einem Prozess.

Was ist, wenn man ein Grundstück zu 2t kauft & nur einer eine Rechtschutzversicherung hat. Zahlt die dann trotzde, bei Streit ums Grundstück mit der Gemeinde & Co.?

 

[werkam]

Da solltest Du die Versicherung befragen wie die Bedingungen sind und ob es überhaupt abgesichert ist.

 

[westef]

Was bedeutet denn Bebauungspflicht exakt? Dass man einen Baunantrag stellt? Für eine Hundehütte z.b.? Oder für ein 2x2m² kleines Gebäude?

Bei einem Bekannten bedeutet Bebauungspflicht in etwa "Ein bezugsfertiges Einfamilienhaus innerhalb von 4 Jahren".