Bauen erst Grundstück suchen oder erst Achitektplanung?

[hallo7]

Die Grundsteuer hängt meines Wissens sehr wohl auch davon ab, ob und welches Bauwerk auf dem Grund errichtet wurde.

Die genauen Bedingungen kannst du nur von der Gemeinde erfahren. Die sind hier quasi die Erstinstanz wenn es ums Bauen geht und können dir sicherlich weiterhelfen. Du musst ja nicht gleich deine Pläne offenbaren, aber anzufragen wie das Grundstück bebaut werden kann, darf und muss ist sicher nicht verkehrt.
Alleine die Information ob das bestehende Gebäude ohne weiteres abgerissen werden darf ist extrem wichtig. Nicht das da irgendein Bestandschutz besteht (was ich zwar nicht glaube, aber wissen ist besser als glauben).

 

[ThomasK_7]

Keine Gemeinde stellt für ein vor mehr als 70 Jahren beplantes und bebautes Gebiet heute einen Bebauungsplan auf, nur weil 1 Grundstückseigentümer sein Wohnhaus abreißt und damit eine Baulücke entsteht.
kein Bebauungsplan = keine Baupflicht

Julia kann das alte Haus abreißen und sich ihre Gartenhütte hinsetzen, auch ohne Toilette /Abwasseranschluss usw.

Sollte sich zukünftig doch einmal eine Baupflicht ergeben, was enormen Baugrundmangel voraussetzt, lässt sich so ein Grundstück bestimmt auch wieder sehr gut verkaufen.
Für den geplanten Abriss sollte vor Kauf abgeklärt werden, ob nicht Ensembleschutz o.ä. für die Gegend besteht. Aber auch hier ist die erste Kontaktanschrift das städtische Bauamt. Vielleicht freut sich die Stadt ja sogar über einen Abriss dieses anscheinend maroden Wohnhauses.

 

[ayngush]

Bzgl. Grundsteuer: Die wird ja ohnehin bis zum Jahresende neu geregelt. Mal abwarten, was da kommt.

Aktuell spielt dabei eine Rolle, was auf dem Grundstück gebaut ist. Es ist nicht nur eine Steuer auf den Grundbesitz, sondern auch auf ggf. vorhandene Erbpachtrechte und auf der Bebauung des Grundstücks.

 

[o0Julia0o]

So, danke euch. Ich habe jetzt mit dem Bauamt gesprochen.

Keine Gemeinde stellt für ein vor mehr als 70 Jahren beplantes und bebautes Gebiet heute einen Bebauungsplan auf, nur weil 1 Grundstückseigentümer sein Wohnhaus abreißt und damit eine Baulücke entsteht.
kein Bebauungsplan = keine Baupflicht

Julia kann das alte Haus abreißen und sich ihre Gartenhütte hinsetzen, auch ohne Toilette /Abwasseranschluss usw.

Sollte sich zukünftig doch einmal eine Baupflicht ergeben, was enormen Baugrundmangel voraussetzt, lässt sich so ein Grundstück bestimmt auch wieder sehr gut verkaufen.

Der Bauantrag für das Haus wurde vor 57 Jahren gestellt. Aber wenn der Bebauungsplan vor 57 Jahren erstellt wurde, heißt das doch nicht, dass sie diesen weggeworfen haben nun.

Vom Bauamt meinte die(alles mündlich), dass ich abreißen darf. Das ein Garten geduldet wird in der Regel von der Stadt. Aber wenn sich Nachbarn beschweren, dass dann wieder eine Bebauungspflicht besteht. Dann gab es noch eine Sonderregel. Wenn ich das Grundstück verpachte, dann darf es als Garten weitergenutzt werden - also vom Pächter natürlich. Ging alles so schnell. Ich weiß jetzt nicht ob die meinten:

1. An einen Nachbarn verpachten(von dem Grundstück)
2. Oder an irgendjemanden verpachten.

Im letzten Fall, sobald die sagen: "Du musst jetzt bebauen"(da hat man ja sicherlich eine 2-Wöchige Frist). Schließe ich einfach einen Pachtvertrag mit einer Freundin ab über 20€/Monat. Und schon muss ich doch nix bauen.

@KEin Bebauungsplan = keine Baupflicht
Den Bebauungsplan, den ich meinte, war zwar für die gleiche Straße aber ein neues Wohngebiet. Also für "mein Grundstück" gibt es wohl keinen Bebauungsplan. Online steht er nicht drin - nur der für das neue Wohngebiet. Und offline muss ich mal im Rathaus jetzt gucken. Die sollen dort auslegen. Wäre aber dann komisch wegen der Grundsteuer. Warum lassen die mich das Haus dann abreißen, wenn doch die Grundsteuer nach der Größe der Bebauung bemessen wird. Und nach der Größe des Grundstücks. Aber Bebauung zählt doch sicherlich mehr...

Aber fällt man nicht auf ein anderes Gesetz zurück, wenn es keinen Bebauungsplan gibt? Dort steht ja auch so etwas wie "Geschosshöhe" drin. Sonst baue ich dort einen Wolkenkratzer ins Dorf mit 455 Stockwerken. Und daneben ein Riesenrad Leuchtreklame so hell wie der Polarstern. Das Gesetz woraum an zurückfällt ist folgendes:
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/index.html#BJNR003410960BJNE007509116
Und folgender Paragraph des Gesetzes ist für den anderen Teil der Straße im Bebauungsplan als einzuhalten erwähnt:
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html
(demnach wäre ein Garten nicht möglich, nur Wohngebäude)

Also positiver als ich gedacht hatte. Aber auch nicht so ganz wasserdicht alles.

 

[hallo7]

Du musst jedes neue Bauwerk genehmigen lassen und einen Wolkenkratzer wird dir so einfach keine Stadt genehmigen

Auch wenn du dort ein neues Haus hinstellst, müsstest du das genehmigen lassen - Normalerweise alles was ein Fundament benötigt und eine gewisse Grundfläche übersteigt braucht eine Baugenehmigung. Egal ob es einen Bebauungsplan gibt oder nicht.

Aber ja, hört sich doch gut an für dich.

 

[Khaotik]

Mal ganz grundsätzlich aus meiner bisherigen Erfahrung bei sowas. Die Bebauungspflicht hat ja grundlegend den Sinn, dass nicht irgendwelche Spekulanten lauter Bauplätze kaufen um diese dann vll in 10 Jahren, wenn deren Wert womöglich nochmal deutlich gestiegen ist, wieder zu verkaufen. Dadurch entstehen natürlich Lücken im Wohngebiet was oft nicht gewollt ist. Deswegen also eine Bebauungspflicht um nur Leute für neue Gebiete ranzuholen, die tatsächlich gewillt sind dort auch ein Haus zu bauen. Auch die spätere Umlage von Allgemeinkosten wird ja auf der Basis der Häuser etc. berechnet. Wenn dann nur 50% der Bauplätze bebaut ist geht die Rechnung nicht mehr auf.

Ich kenne aus einigen Fällen, wo in alten Ortskernen alte Häuser abgerissen wurden und daraus dann z.B. ein privater Parkplatz für ein Gasthaus gemacht wurde. also im Grunde eine Umwidmung durchgeführt wurde.

Mal ganz davon abgesehen, dass ich es reichlich seltsam finde, mir die Mühe zu machen ein Grundstück mit einem "Fakehaus" zu bebauen um die paar qm Garten außen herum zu bekommen. Warum nicht direkt etwas bauen, wo man auch drin wohnen kann und somit den Garten dann direkt vor der Tür zu haben. Schöne Mietwohnung hin oder her... aber auch die kostet jeden Monat Geld. Aber gut... jedem wie er will.
Rechtssicherheit kann dir hier keiner geben. Damit bleibt wie so oft - Geh zum Amt, klär die Sache ab und dann weißt du was Sache ist. Und ganz wichtig dabei: Lass es dir schriftlich geben. Mündliche Aussagen sind im Zweifel keinen Cent wert.

Abgesehen davon... manche Komunen sind vll ganz froh wenn eine kleine grüne Oase in der dicht bebauten Siedlung entsteht Rettet die Bienen etc... ist ja grad ein großer Trend.
Grundsätzlich würde ich sagen, dass das prinzipiell schon möglich ist, da eine Umwidmung durchzuführen das es ja kein komplett neues Wohngebiet wird sondern sich um Altbestand handelt.

 

[o0Julia0o]

Danke. Also das mit dem Fakehaus deswegen, weil ich sehr gerne einen großen Garten hätte. Ein Fakehaus kann viel kleiner sein und mehr Sonne drüber lassen, weil es auch nicht so hoch ist. Mir bedeutet ein Garten einfach viel viel mehr als ein Haus. Ich würde auch mit der Gemeinde verhandeln und das Geld, was das Fakehaus kostet, ihr geben - wenn ich dafür dort nicht bauen müsste.

Zur Wertsteigerung möchte ich das Grundstück ja nicht kaufen. Und eine Miet-Wohnung, wo ich selbst viel von Hand renoviert habe(Wand schimmelte - jetzt ist sie schimmelfrei) etc. habe ich bereits. Und hänge dementsprechend an ihr. Selbst ein richtiges Haus zu bauen würde ja auch enorm viel kosten. Wenn der Grundstückskauf über die Bühne geht, dann zahle ich viele Jahre daran ab. Aber wer weiß, vielleicht mal wenn ich alt bin und genug Geld habe, dann könnte ich ja immernoch ein Häuschen draufsetzen. Aber das ist aktuell so weit weg. Vielleicht haben, wenn ich alt bin, Menschen auf dem Mars auch schon eine kleine Siedlung.

Schriftlich schien er nichts geben zu wollen. Alles über Telefon oder Direktgespräch gelaufen. Und als ich im Gespräch gesagt habe, wenn es keine Baupflicht gibt, und ich das Gebäude abreißen lassse, dann kann ich dort ja auch Tomaten anpflanzen. Da meinten die vom Bauamt. Sie haben keine Baupflicht. Ob das nun die Nutzung als Garten zulässt - so halbwegs im Graubereich. Wahrscheinlich dürfen die nichts schriftlich herausgeben. Es hörte sich so an, als wenn sie es zulassen, aber wenn die Stadt nen anderen Plan hat auch zur Not Druck machen können. Weil es zwar keinen Bebeauungsplan gibt, aber dann das Ersatzgesetz "Baugesetz" eintritt. Und das Gebiet ja als Wohngebiet im Geodatenatlas markiert ist.

Die Kommunen sind sicherlich nie froh, über eine Baulücke. Da geht´s ausschließlich ums Geld. Nicht um die Bienen. Ich mag aber Bienen, habe mir auf der Terasse auch so Steine geholt, wo die einen Lebensraum drin haben. Ich lese ja hier in der Zeitung, immer. Die Gemeinde guckt immer nur äußerst kurzfristig. Und nur auf´s Finanzielle. Daran wird alles ausschließlich gemessen. Klar, Aufstände soll es keine geben, aber auch nur, weil es sonst wieder mehr Geld kostet. Man will größere Einkaufszentren bauen, damit die Leute weggelockt werden aus anderen Kommunen hier in der Nähe. Das ist ein gegenseitiges Stechen & Hauen. Bekloppt!

Für mich heißt das, dass ich das Risiko eingehe. In den nächsten Jahren kann ich mir den Abriss ohnehin nicht leisten. Mal durchs Gesetz wühlen, vielleicht darf ich ja solange das Haus steht noch Hühner halten. Naja - und dann habe ich halt das Risiko, dass sie sagen, dass ich bauen muss. Oder Nachbarn neidisch werden & dem Bauamt mit Gerichtskosten drohen. Auf der anderen Seite würde ich wohl nie wieder die Chance auf einen Garten(bedeutet mir sehr viel) bekommen.

 

[Hasenzahr]

Noch ein sehr Ernst gemeinter Rat den ihr beachten solltet.Kauft euch kein Grundstück was zwei Strassenfronten hat.Das wird teuer. Eine Seite Strasse reicht,den Rest Garten machen.Je mehr Strasse ihr am Grundstück habt muss bezahlt werden ( Bürgersteig usw...)

 

[o0Julia0o]

Eine Seite Strasse reicht,den Rest Garten machen.

Wir bestimmen ja nicht ob der Rest Garten ist, sondern die Stadt, welche die Straßen baut. Also jede Straße kostet dann zwischendrin mal Instandhaltungsgebühren? Wie hoch sind die so ca. pro Meter am Grundstück?

 

[ayngush]

Kommt drauf an. In Hannover und einigen weiteren Kommunen im Umland wurde die hier sogenannte "Strabs", also diese Bürgerbeiträge für Straßenerneuerungen zum 1.1.19 gekippt. Hier wurde teilweise Jahrzehntelang nicht in die Instandsetzung der Straßen investiert und dann eine Komplettsanierung vorgenommen. Ergebnis war, dass einige Bürger mehrere Zehntausend Euro an die Stadtkasse zahlen müssen. Und das, weil ihre Straße von "irgendwem" als Durchfahrtstraße mitbenutzt wird, weil Umgehungsstrecke oder so etwas...
Alles nicht sehr fair, deswegen ist es gut, dass der Mist weg ist. Zumal dafür ja eigentlich die Grundsteuer gedacht ist.

Deswegen: In der Kommune nachfragen oder recherchieren, ob es diese Abgabe bei euch überhaupt gibt.

Aber: Man kommt um einige Gebühren nicht herum. Fußwegreinigung / Straßenreinigung und man muss im Winter den Fußweg von Schnee und Eis befreien / Streuen oder einen Winterdienst damit beauftragen.