Bauen erst Grundstück suchen oder erst Achitektplanung?

o0Julia0o

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Dankeschön. Und muss diese Bebauungspflicht im Grundbuch zu dem Grundstück drinstehen, oder reicht es aus, diese im Bebauungsplan festzusetzen?
 

ThomasK_7

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Die steht nie im Grundbuch, immer nur im Bebauungsplan.
 

uincom

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Das stimmt einfach nicht. Sowas kann auch per Vormerkung im Grundbuch abgesichert worden sein.
 

ThomasK_7

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Dann möchte ich konkretisieren, denn zum 1.10.2016 gab es gesetzliche Neuerungen.

Wichtig ist auch der § 176 BauGB (Baugebot).

Die Bebauungspflicht selber steht nie im Grundbuch! Kann sie auch nicht, denn sie entsteht durch rechtskräftigen Erlass des Bebauungsplanes und/oder durch Beschluss der Stadt und müsste dann sofort in alle betreffenden Grundbücher eingetragen werden.

Es muss unterschieden werden zwischen allg. Bebauungspflicht nach § 176 BauGB und zusätzlicher privat zwischen Baugrundstücksverkäufer und Käufer getroffener Vereinbarung über Bebauung. Die allg. Bebauungspflicht ergibt sich aus dem Bebauungsplan der Stadt. Bis auf ganz wenige Ausnahmen wird diese Bebauungspflicht in der Praxis aber von Seiten der Kommunen nicht wahrgenommen/kontrolliert.

Die spezielle Bebauungspflicht kann sich aus notariellem Kaufvertrag mittels eines Vertragspunktes ergeben.
Hierbei haben beide Vertragsparteien die Möglichkeit, individuelle Fristen abseits der Fristen des BauGB zu vereinbaren, zumeist kürzere. Der Verkäufer räumt sich dabei im Grundbuch befristet eine Vormerkung (auf Rückabwicklung) im Grundbuch ein und diese Vormerkung enthält lediglich den Verweis auf Vertragspunkt X, nicht wörtlich die Bebauungspflicht.

Kauft man also ein Baugrundstück nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes erstmalig, so steht nie wegen Bebauungspflicht eine Vormerkung auf Rückabwicklung im Grundbuch. Die kommt erst durch die private Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer zu stande.
Lediglich als Zweitkäufer eines unbebauten Baugrundstückes mit Bebauungspflicht kann man so eine abstrakte, konkret befristet Vormerkung auf Rückabwicklung vorfinden und muss dann nachforschen, was die genannten Vertragspunkte bedeuten (kann vieles sein, nicht nur Bebauungspflicht).
 

o0Julia0o

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Wie teuer ist denn das billigste Haus. Es muss laut Bebauungsplan in die Wohnsiedlung passen. Und sich hiernach richten: Baugesetzbuch (BauGB) § 34 Und hiernach: Baunutzungsverordnung § 4 Außerdem müssen Vorhaben sich weiter optisch in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

In der näheren Umgebung sind Einfamlienhäuser mit so normalen schrägen Dächer - leider also keine Flachdächer. Nach dieser Liste http://4.bp.blogspot.com/-aIRY6fbgaf8/TgQyxVS8E-I/AAAAAAAAA5E/8YvfuL_WzCw/s640/dachformen.jpg sind dort vorhanden: Satteldach, Doppelgaube, Krüppelwalmdach.

Muss das Haus eine Heizung besitzen oder Zuwasser- und Abwasserleitunge oder einen Stromkasten? Also damit die Bebauungspflicht bedient ist?
 
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werkam

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Warum gehst Du nicht zum zuständigen Bauamt und fragst dort einfach nach was auf dem Grundstück gebaut werden müsste/dürfte und was nicht erlaubt ist.
Ohne Zu- und Abwasser wirst Du wohl keine Genehmigung bekommen zu bauen, denn wo sollen die Abwässer hin die produziert werden (auch Regenwasser muss irgendwohin und bezahlt werden), evtl ist es ja auf dem Lande und es reicht eine Abwasser/Sickergrube und eine Grundwasserpumpe um das Haus zu versorgen, nur muss das Amt dann immer wieder zur Prüfung der Qualität und Einhaltung der Pflichten jemanden kostenpflichtig, schicken der es prüft (je nach Bundesland nicht gerade günstig). Woher soll der Strom ins Haus kommen, wenn kein Stromkasten drin ist und wie soll es beheizt werden, nur mittels Kamin/offenes Feuer wird im Wohngebiet wohl nicht erlaubt sein, aber da fragst Du dann beim zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister nach.
 

hallo7

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Ich glaub die Zeiten sind vorbei, in denen man nur einen Keller/Fundament/Rohbau oder gar nur eine Bauhütte hinstellt um die Bebbauungspflicht zu erfüllen und dann Jahre lang warten kann bis man fertig gebaut hat.

Da gehts bei der Gemeinde auch um Steuern die sie einheben will sobald ein Haus steht. Deswegen wird Bauland von den Gemeinden auch nur mit der Bedingung zeitnah darauf zu bauen verkauft.
 

o0Julia0o

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Danke. Die beim Bauamt, werden konkrete Pläne eines Architekten fordern. Aber dazu muss ich ja vorher abschätzen können, was nach den vom Bauamt geforderten Paragraphen & dem Satz "Außerdem müssen Vorhaben sich weiter optisch in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen" erlaubt ist. Nur diese Vorgabe habe ich vom Bauamt.

Muss ich denn heizen?
Strom ist nich so wichtig - den könnte ich noch bis zur Gartenhütte legen.
Das Haus soll ja nicht genutzt werden, sondern nur die Baupflicht erfüllen und möglichst wenig Platz und Licht wegnehmen. Ich habe eine Wohnung in der Nähe - nur leider keinen Garten.

Also unbenaute Flächen sind von der Regenwasserabgabe befreit. Und wenn das Wasser vom Dach nicht auf die Straße fliest, sondern in den Boden - dann sollte das reichten. Aber das erfrage ich nochmal.

Abwasser ist bislang auch nicht angefallen beim Vorbesitzer, denn es gibt eine Kleinkläranlage auf dem Grundstück. Jedoch möchte ich diese auch abreißen. Da sind irgendwie so Rohre im Boden, und dort möchte ich ja etwas anpflanzen. Das Haus war nur an Fischwasser und Strom angeschlossen. Geheizt wurde per Ölzentralheizung & Abwasser selbst gereinigt. Aber das soll alles abgerissen werden. Nutze ich ohnehin nicht. Ist nur die Frage, ob es dann nicht mehr als Bebauung zählt. Also ein Haus ohne Heizung, Wasser, etc. Im Grunde ist der Plan das Haus auch abzureißen und ein möglichst kleines Haus, was der Bebauungsfplicht genügt dort hinzusetzen.

Versorgen möchte ich das Haus nicht mit Wasser. Abwässer produziere ich auch nicht. Ich werde keinen Wasserhahn installieren & keine Toilette. Im Grunde würde mir etwas reichen, was von außen wie ein Haus wirkt & innen halt nur ein leerer Betonraum ist.

Es ist die Frage: Ist das nach den beiden Gesetzestexten & dem Satz "Außerdem müssen Vorhaben..." so erlaubt?

Da gehts bei der Gemeinde auch um Steuern die sie einheben will sobald ein Haus steht.
Welche Steuern? Grundsteuer zahle ich doch so oder so. Es ist Baugebiet. Wenn ich weniger Steuern zahle ohne Bebauung, dann zahle ich die Differenz sehr gerne. Macht das Jemand schon so und kennt sich aus, ob das üblich/möglich ist? Das wäre ja viel günstiger für mich als so ein Minihaus dorthinsetzen zu lassen. Und mehr Luft habe ich dann auch.
 
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ThomasK_7

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Julia

Was Du gepostet hast ist nicht der Bebauungsplan, sondern der Flächennutzungsplan.
Es scheint also gar keinen Bebauungsplan zu geben, weil altes Wohngebiet (Häuser mehrere Jahrzehnte alt).
In solchen Gebieten wird üblicherweise kein Bauzwang ausgeübt, wenn man von Privat (Altbesitzer) ein Baugrundstück kauft.

Ein Gespräch beim Bauordnungsamt ist kostenlos.

Ein genehmigungsfähiger Bauantrag für Wohnnutzung braucht ein Wohnhaus nach Deiner Landesbauordnung.
Da steht drinnen, was ein Haus haben muss, um als dauerhafte Wohnung genutzt werden zu dürfen.
Z. Bsp. eine separate Toilette, ein Zimmer mit Wasseranschluss, einen Abstellraum, Einhaltung Wärmeschutzverordnung usw.
Deine konkreten Pläne widersprechen also der genehmigungsfähigen Nutzung als Wohnraum und gelten somit nicht als Bebauung im Sinne des Flächennutzungsplanes.
 

werkam

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Stelle es Dir nicht so einfach vor, Kumpel hat ein Haus in einer Ferienhaussiedlung, wo seit Jahren Leute wohnen und sie dürfen es nicht mehr als Wohnhaus benutzen obwohl es seit 20 Jahren so benutzt wurde, vom Amt genehmigte Nutzung.
Habe hier Nachbarn die alte Häuser nicht abreißen dürfen weil dann der Neubau auf dem Gelände nicht mehr genutzt werden darf, Altenteil usw.., lebe selbst auf solch einem Hof.
Das meinte ich mit der Sickergrube, diese mussten wir erst letztens erneuern um den Auflagen der Gemeinde nachzukommen, unsere Nachbarn haben sich dann für die Variante mit dem Anschluss ans Abwassernetz geeinigt und auch alles so gemacht wie die Gemeinde es wollte.
 
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ayngush

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Auf gut Deutsch: Du hast dir deinen "unverbaubaren Blick" gekauft und nun fordert die Gemeinde dich auf der Bebauungspflicht nachzukommen? Richtig? :D
 

o0Julia0o

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Auf gut Deutsch: Du hast dir deinen "unverbaubaren Blick" gekauft und nun fordert die Gemeinde dich auf der Bebauungspflicht nachzukommen? Richtig? :D
Falsch! Ich möchte das Grundstück kaufen. Ich hatte als Kind immer einen Garten. Über Schule, Arbeit ist das dann nicht mehr möglich gewesen - da ich immer in Mietwohnen gelebt habe, wo es keinen Garten gab. Auch in meiner Jetztigen gibt es keinen Garten. Aber ich vermisse das so sehr. Extrem! Mein Lebensmittelpunkt ist aber genau in dem Ort, wo ich lebe und arbeite. Jetzt ist das Grundstück zum Verkauf(in der Nähe meiner Wohnung - dort kann ich also nach Feierabend nochmal eben schnell mit dem Rad hin im Hellen) - dort steht ein altes Haus - über 70 Jahre alt.. am Vergammeln. Dieses müsste ich in ein paar Jahren(wenn ich einen neuen Kredit bekomme) abreißen. Ich habe aber Angst, dass ich dort bauen muss. Das könnte ich mir weder leisten, noch würde ich das wollen. Ich bin mit meiner Mieet-wohnung sehr zufrieden und habe dort auch schon viel Zeit und Geld investiert.

Mein Blick ist ohnehin unverbaut - da ich im 3. Stock wohne. Die Einfamilienhäuser in der Nähe sind alle niedriger & die Landstraße direkt vor meiner Wohnung ;)

Was Du gepostet hast ist nicht der Bebauungsplan, sondern der Flächennutzungsplan.
Es scheint also gar keinen Bebauungsplan zu geben, weil altes Wohngebiet (Häuser mehrere Jahrzehnte alt).
In solchen Gebieten wird üblicherweise kein Bauzwang ausgeübt, wenn man von Privat (Altbesitzer) ein Baugrundstück kauft.
Begruendung.pdf ist das. Unter: "Art und Maß der baulichen Nutzung:" stehen diese beiden oben erwähnten Gesetze und zusätzlich dieser auch erwähnte Satz: "Außerdem müssen Vorhaben...". Das ist der Bebauungsplan.

Und selbst wenn das der Flächennutzungsplan wäre. An den Flächennutzungsplan muss man sich nicht halten?
 
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ayngush

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Hmm... ich bin da absolut kein Rechtsexperte aber ist das nicht so, dass Schrebergärten von der Gemeinde ausdrücklich zu genehmigen und auszuweisen sind?
Weil bei uns (Hannover) ist das aktuell eher so gelagert: Die Schrebergärten werden den Pächtern "weggenommen" und in Bauland umgewandelt, weil viel zu wenig Wohnungen in Hannover existieren, was den Wohnungsmarkt leicht eskalieren lässt. Deswegen gibt es ja auch überhaupt solche Bebauungspflichten, denke ich. Sonst könnte ja jeder, der das entsprechende Kleingeld hat, gutes Bauland kaufen und in einen Garten / Private Parkanlage / Spielplatz / Naherholungsgebiet verwandeln, während andere Menschen händeringend Wohnungen suchen. Das wird sicherlich alles über Artikel 14 GG "Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen." abgestellt werden...
 

ThomasK_7

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Der Flächennutzungsplan allein ergibt noch kein Baugebot!

Das Grundstück ist doch auch schon bebaut, mit einem rd. 70 Jahre altem Haus!
Die Informationen muss man Dir aber auch Stück für Stück aus der Nase ziehen!

Es sieht doch bislang alles ganz gut für Dich aus.
Gehe zum Bauamt und lass Dich aufklären, wenn Du schon nicht in der Überschrift/im Text Deiner Dokumente herauslesen kannst, was Du vor Dir hast!
Da steht nämlich bestimmt drinnen, für was die Begründung ist, für den Flächennutzungsplan oder den Bebauungsplan.
 

o0Julia0o

Lt. Commander
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Jo, den Artikel kannte ich bereits. Ist aber auch etwas anders gelagert. Wobei, wenn die Gemeinde hier sagt - "jo mach" per Bebauungsplan. Dann kann das Land immer noch später mal sagen - guck´ mal Flächennutzungsplan: "du wirst enteignet". Also gilt: Flächenutzungsplan > Bebauungsplan.

Das Grundstück ist doch auch schon bebaut, mit einem rd. 70 Jahre altem Haus!
Es sieht doch bislang alles ganz gut für Dich aus.
Warum gut? Das ist quasi eine Ruine, die abgerissen werden muss. Da hat noch wer drin gelebt bis vor wenigen Monaten. Aber es schimmelt. Die Fenster sind mit Holz verdeckt oder ersetzt. Da kann Niemand drin leben. Also wird es nicht als Wohngebäude anerkannt. Und das nimmt halt viel Platz weg. Soll also abgerissen werden.

Warum entgehen der Gemeinde Steuern, wenn ich auf dem Baugrundstück nichts baue? Die Grundsteuer bleibt doch identisch.
 

werkam

Alter Meckermann
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Und das versucht man Dir immer wieder zu erklären, wenn Du die "quasi Ruine" abreisst, musst Du ein Haus wieder draufsetzen das der Hütte entspricht, aber das kannst Du nur beim Amt erfahren. Da es ja ein reines Wohngebiet ist, wirst Du da wohl keine Gartenlaube von machen können ohne die Auflagen der Gemeinde zu beachten.
 

o0Julia0o

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Das muss der alten doch nicht quasi entsprechen. Sondern nur dem Bebauungsplan. Kann also auch viel kleiner sein.
 

werkam

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Es kann aber auch sein das der alte Grundriss der Ruine erhalten bleiben muss usw...
 
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