Frage: Immobilien Kredit (Zins)

[BridaX]

Hallo,

ich habe eine (vielleicht sehr dumme) Frage auf die ich gerade keine Antwort finde. Ich habe vor in naher Zukunft eine Immobilie zu kaufen und werde diesbezüglich einen Kredit aufnehmen müssen.

Diese Woche bin ich dann, abseits vom Thema, auf den Begriff "Zombiekredite" gestoßen. Dort heißt es; Wenn der Leitzins der EZB steigt, steigen auch die Zinsen der (Faulen-) Kredite (Auf die Folgen gehe ich nicht ein). Auf mein Szenario bezogen heißt das also, dass auch mein Kredit-Zins in Zukunft einmal steigen könnte?

Ich verstehe die Rechtslage bzw. den Zusammenhang nicht. Ich bin bisher fest davon ausgegangen, dass der mit der Bank vereinbarte Zinssatz vertraglich fest gelegt ist und sich daran nichts rüttelt?! Ich bin etwas verunsichert... ^^

 

[hallo7]

Das kommt auf den Vertrag an. Es gibt Kredite die einen flexiblen Zinssatz beinhalten, entweder komplett oder zum Teil. Wie sich dieser Zinssatz verändern darf, steht ganz ausführlich im Kleingedruckten und hängt eben auch, aber meist nicht nur, vom Leitzins ab.

Diese flexiblen Zinssätze sind meist niedrig bei Abschluss um Kunden zu ködern - können aber am Ende explodieren. Zusätzlich bieten flexible Kredite häufig auch eine vom Kunden gewählte Flexibilität - sprich wenn du gerade nicht viel Geld hast, wird eben der Zinssatz zurückgeschraubt und dann zu einem späteren Zeitpunkt äquivalent erhöht. Ist halt ein Risiko, wie du richtig erkannt hast.

Ein Kredit mit fixem Zinssatz hat in der Regel höhere Zinsen - dafür konstant und unabhängig vom Leitzins.

 

[Idon]

Du kannst einen Zins fest vereinbaren oder einen variablen Zins. Der erste ist fest vereinbart, der zweite kann steigen oder sinken - meist gekoppelt an den Leitzins der EZB oder einen anderen Index.

Zweites Problem:
Nach Ablauf der ersten Periode hast du wahrscheinlich keine 100% abbezahlt bzw. kannst den Rest bei Stellung nicht aufbringen. Du musst also den Restbetrag Anschlussfinanzieren. Das wird wahrscheinlich erheblich teurer als jetzt - muss also einkalkuliert werden!

 

[BridaX]

Super, ich danke euch vielmals für die einfache Erklärung!

 

[Nutzerkennwort]

Nach Ablauf der ersten Periode hast du wahrscheinlich keine 100% abbezahlt bzw. kannst den Rest bei Stellung nicht aufbringen. Du musst also den Restbetrag Anschlussfinanzieren. Das wird wahrscheinlich erheblich teurer als jetzt - muss also einkalkuliert werden!

Was @Idon meint ist, der Vertrag hat eine feste Laufzeit, z.B. 10 Jahre oder 15 Jahre. Hast du den Kredit mit Hilfe einer geigneten Sonderzahlungsvereinbahrung nicht in 10 oder 15 Jahren getilgt, so musst du - wie bereits beschrieben - eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld abschließen oder in "bar" begleichen.

Ich würde immer einen festen Zinssatz vereinbaren, da bist du auf der sicheren Seite!

 

[Heelix]

Letzte Woche erst bei 3 Banken Angebote schicken lassen bzw. Beratungsgespräch gehabt.
Ich war am Ende immer bei 15 oder gar 20 Jahren Zinsbindung. Was die Zinsen angeht kann es effektiv ja kaum tiefer gehen wenn die Bank mit dem ein oder anderen Ausfall noch Geld verdienen will ...
Klar wettet man nur auf steigende Zinsen, jetzt 0,x% mehr für 20 Jahre Bindung ist ok, 5% oder gar 6% in 5-10 Jahren für die Anschlussfinanzierung wäre schlecht.

 

[knoxxi]

Wir haben 1,19% für 15 Jahre.

 

[Holt]

1,19% sind gut, aber ein Bekannter von mir bekommt effektiv sogar Zinsen von seiner Bank, denn er hat statt der Betrags den er wirklich brauchte, den höchsten genommen den die Bank ihm zu dem gleichen Zinssatz angeboten hat (der hatte auch einiges an Eigenkapital) und vom restlichen Geld hat sich Anleihen der Bank gekauft die einen Kupon von 6% haben. Somit bekommt er von der Bank mehr Zinsen als er für sein Immobiliendarlehen an die Bank zahlen muss.

Er trägt natürlich ein Risiko im Falle einer Insolvenz der Bank, denn sein Darlehen wäre dann immer genau vorhanden, aber seine Anleihen von der Bank würden massiv an Wert verlieren, schlimmstenfalls komplett wertlos sein.

 

[DuckDuckStop]

So wie du es hier darstellst klingt das eher danach dass dein Bekannter dir da Unsinn erzählt hat.

 

[ayngush]

den höchsten genommen den die Bank ihm zu dem gleichen Zinssatz angeboten hat (der hatte auch einiges an Eigenkapital) und vom restlichen Geld hat sich Anleihen der Bank gekauft die einen Kupon von 6% haben. Somit bekommt er von der Bank mehr Zinsen als er für sein Immobiliendarlehen an die Bank zahlen muss.

Das ist ziemlich grober Unfug und zeigt nur, dass dein Bekannter nicht verstanden hat, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert. Aber gut, ist ja sein Geld.

 

[Holt]

Wieso sollte er nicht verstanden haben wie ein Annuitätendarlehen funktioniert? Der ist einer der ganz ganz wenige Leute mit denen man ernsthaft über Geldanlagen reden kann und der verdient auch nicht schlecht, um sein Geld mache ich mir keine Sorgen. Die Idee fand ich jedenfalls nicht schlecht und konnte außer dem Insolvenzrisiko auch keine Pferdefuß an der Sache finden.

 

[DuckDuckStop]

Es geht ja schonmal damit los, dass Banken kein Kapital für eine Immobilienfinanzierung bereitstellen welches dann nicht für eben diese Immobilie genutzt wird.

Die gehen nicht einfach hin und sagen "Hier, haste 900.000, davon bauste dir für 600.000 n Haus und mit dem Rest machste was dir Spaß macht".

Von dem Rest will ich gar nicht erst anfangen.

Ich behaupte dein Bekannter ist einfach nur ein Schwätzer.

 

[ayngush]

Ja... eine Anleihe von dem "Restgeld" eines Immobilliardarlehens (zweckgebunden..., darf für so etwas überhaupt nicht verwendet werden, deswegen ist die Story einfach nur ein Märchen aus der Abteilung Quacksalberei) zu 6% (Laufzeit?) wird wohl kaum die Zinsen des Annuitätendarlehens mit marktüblicher Tilgung (2-5%) und einem Sollzins von irgendwas mit 1 % - 2 % "aufheben" können. Habe keine Lust es genau durchzurechnen (habe meinen Excel-Tilgungsplan wiedergefunden und kurz andere Zahlen rein geworfen) aber letzten Endes Bezahlt man unter dem Strich absolut "mehr" als 6 % Zinsen für seine Immobillienfinanzierung. Eher so etwas wie 10 - 15 % Zins Total.

Darlehen 500.000,00 €
Sollzins 1,19 %
Tilgung 3,00 %
Annuität 20.949,96 € / Monatlich 1.745,83 €
Laufzeit: ~ 29 Jahre
Gesamtkosten 569.875,57 €
Gesamtzins 69.875,57 € / ~ 14 %
Und das ist schon "sportlich getilgt". Wer hat schon 1745 EUR pro Monat für das Darlehen übrig. Aber: Je geringer die Tilgung, desto länger die Laufzeit, desto höher die Gesamtzinslast. Und was passiert, wenn die Zinsbindung abläuft und man für die Anschlussfinanzierung einen höheren Sollzins erhält berücksichtige ich schon gar nicht. Allerdings auch keine Sondertilgungen. Die können bei den meisten Verträgen 5% der Darlehenssumme pro Jahr betragen. Aber bitte... wer das kann, braucht die Finanzierung auch nicht, denn der hat ohnehin im Lotto gewonnen und kann auch einfach so einen Gewinn aus festverzinsten Wertpapieren einstreichen, wenn er wollte...

Fiktiv angenommen: Wenn das Haus jetzt 250.000 EUR gekostet hat und von 250.000 EUR Anleihen gekauft werden, müssten diese Anleihen in 29 Jahren ein Zinsgewinn (nach Steuer) von über 69.875,57 EUR (oder anders ausgedrückt: Irgendwas über 35 % Zinsen) abwerfen, um mit einem Gewinn aus der Sache rauszukommen... Wo kann ich SO eine Geldalnage bitte erwerben? Ich habe hier auch noch "Monopoly Geld" für so etwas rum fliegen

Das ist also alles Unfug hoch 10 und Kreditfinanzierte Kapitalanlagen sind und bleiben extrem unseriös. Finger weg von sowas.

Abgesehen davon, ich kann es nicht oft genug erwähnen: Ein Baufinanzierungsdarlehen / Immobilliardarlehen ist zweckgebunden. Anleihen kann man davon gar nicht erwerben.

PS: Guter Rat am Schluss: Ich würde aufhören mich mit so einen Bekannten über Geldanlagen zu unterhalten

 

[Idon]

In meinem Umfeld haben sich auch Leute über Bau- und Wohnungsdarlehen zusätzlich PKW etc. gekauft. Ob das dann in "Renovierungskosten" eingepreist wurde weiß ich nicht. Ich kenne nur das Ergebnis.

 

[DuckDuckStop]

Theoretisch möglich ist es schon. Zum Beispiel bei einer Beleihung eines bereits bestehenden Objektes, oder dass die Bank das Eigenkapital in Höhe des Privatkredites gegenrechnet.ist aber beides nicht was er meint.

 

[ayngush]

Ja, PKW wird häufig geduldet. Macht jedoch quasi keinen Sinn, da es der teuerste PKW ihres Lebens sein wird
Vergleich mal die typischen KFZ-Kredit Zinsen mit den Zinsen, die durch das KFZ zusätzlich im Baugeld anfallen. Da wird einen schwindelig, was das Auto total dann gekostet hat. Dafür geht es halt irgendwo in der langen Laufzeit unter. Ob der BMW aber auch 30 Jahre hält?

Es werden auch Kosten für Küchen / Möbel / Gartenkrempel / Renovierungsarbeiten (Kosten rund ums Haus und die Arbeit / "Werbungskosten" und da versteckt sich dann der PKW drinnen) und Erwerbsnebenkosten (Makler, Notar, ...) usw. geduldet.
Man kann sich den Rest des Darlehens quasi "pauschal" (muss aber auf dem Auszalungsschein den Zweck angeben...) auszahlen lassen. Aber wenn die Bank spitz bekommt, dass man davon Wertpapiere statt eines PKW erwirbt, dann gibt es schon mal richtig Ärger.
Letztlich geht es bei der Zweckbindung darum, dass die Absicherung durch die Grundschuld im Grundbuch auf die Immobillie in einem gesunden Verhältnis zum Darlehen stehen muss, sonst wird die Bank "leicht nervös". Und das tut sie ja nicht, in einem Szenario: 250.000 EUR Haus zu Grundschuld 500.000 EUR...
Verballert man das ganze Geld jetzt für Urlaub, Zockereien, an die die Bank nicht heran kommt, usw. dann kann es sein, dass die den Vertrag auch einfach mal auflösen und sofort fällig stellen inkl Entschädigung für entgangene Zinsen

 

[Holt]

Die gehen nicht einfach hin und sagen "Hier, haste 900.000, davon bauste dir für 600.000 n Haus und mit dem Rest machste was dir Spaß macht".

Nein, war wohl eher so, dass es ein 900.000 Haus ist und er schon 600.000 Eigenkapital hatte, so dass er eben nur 300.000 hätte aufnehmen können, oder eben auch deutlich mehr um weniger Eigenkapital einsetzen und dies für den Kauf der Anleihen nehmen konnte. Es war wie gesagt, es war deutlich mehr Eigenkaptial vorhanden als für die Finanzierung benötigt wurde, aber diese Situation können sich wohl viele Leute gar nicht vorstellen.

 

[DuckDuckStop]

Dir ist aber schon klar, dass das etwas vollkommen anderes ist als Du anfangs versucht hast uns hier weiss zu machen oder?

Ich kann auch nen Kredit (Achtung extrem vereinfachtes Beispiel) von 10.000€ zu 10% Zinsen aufnehmen und dann 100.000€ zu 1% anlegen und mich dann freuen "Haha, ich zahle an die Bank gar keine Zinsen, ich bin so unfassbar schlau". Ist aber trotzdem komplett realitätsfern und hat hier so nichts mit dem Thema zu tun.

 

[hallo7]

@Holt Sonderlich schlau ist dieses Vorgehen dann aber trotzdem nicht. Die Zinsen für das Darlehen sind fix, die Zinsen für die Anlage sicherlich nicht bzw. mit einem Risiko verbunden.

 

[Holt]

Der Kupon einer Anleihe ist selbstverständlich fix und die Rendite hängt natürlich vom Kaufpreis der Anleihe ab, aber wenn man sie erstmal gekauft hat, dann ist sie danach ebenfalls fix. Über das Insolvenzrisiko habe ich ja schon geschrieben, aber er was keine kleinen Bank, sondern eine die Zweifel wohl als systemrelevant gerettet werden würde, so ist zumindest seine Erwartung. Von daher erkläre bitte, wieso das Vorgehen nicht schlau war, denn sonst bleibt bei mir nur der Eindruck das die negativen Meinungen einfach nur daher kommen, dass die Leute selbst nicht auf diese Idee gekommen ist und/oder sie wegen zu wenig Eigenkapital gar nicht umsetzen könnten.