Haus Vollfinanzierung?

[snickii]

100.000€? Geht's hier noch um eine Immobilie?

 

[Dasun]

Wer redet denn von aktuell?
Vor zwei Jahren konnte man für 0,5-1% finanzieren.
Wenn man sich so sicher ist, dass das Objekt im Preis steigt, aber keine Kohle hat, dann nimmt man halt 1% Tilgung, sodass Miete die Kreditrate abdeckt.

Gerne

Und dann kommst du mit 3,3% Zinsen. Du bist echt ein Genie

 

[Erkekjetter]

Und dann kommst du mit 3,3% Zinsen. Du bist echt ein Genie

Nicht nur das, die 3,3% Zinsen gelten ja nur für 10 Jahre. Danach wird in seinem Beispiel mit einem Zinsanstieg von 2% gerechnet, ergo 5,3%.
Und der Preis spielt natürlich überhaupt keine Rolle, weil Zinsen ja überhaupt nicht vom Kaufpreis aka Darlehenssumme beeinflusst sind.

Jetzt rechnest du das ganze nochmal mit 400.000 oder so eine Summe, 2% Tilgung und einem über die Laufzeit festen Zinssatz von 1%, so wie du es ursprünglich (besser gesagt mit einer Korrektur) behauptet hast, überdenkst nochmal deine Aussage bezüglich des Kaufpreises und dann höre ich wohl hoffentlich eine Entschuldigung @Pogrommist .....

 

[Dasun]

Ich glaube, er hat überhaupt keine Ahnung, wie Zinsen funktionieren und dass während des laufenden Kredits mit stetiger Tilgung die Zinslast immer geringer und der Tilgungsteil immer größer wird.

Mit 3,3% Zinsen ist die Kreditlaufzeit bei 30 Jahren, mit 15% Zinsen bei 15 Jahren, mit 30% Zinsen bei 10 Jahren und mit 80% Zinsen bei 5 Jahren, da mit jeder getilgten Rate der Zins kleiner wird und die Tilgung größer. Das bedeutet auch, dass bei 1% Zins die Laufzeit 40 Jahre sind. Je höher der Zins, desto höher die monatliche Rate, aber desto kürzer ist auch die Laufzeit des Kredits.

Hier mal eine grafische Darstellung, die ich schnell im Internet gefunden habe. Bei 5% Zinsen sind es schon nur noch 26 Jahre Laufzeit und man sieht, dass der Tilgungsteil über die Jahre immer stärker steigt.

 

[Ramschbude]

Die Tilgung ist doch unabhängig vom Zinssatz. Ich kann ja grundsätzlich X% pro Jahr tilgen. Die Zinslast kommt da natürlich oben drauf. D.h. meine Rate würde in dem theoretischen Szenario immer geringer.

 

[Erkekjetter]

Das ist ja der Knackpunkt. Die Aussage war ja, dass die Miete die Annuität deckt (weil was bringts, wenn die Miete allein die Tilgung deckt?). Mit den gemachten Angaben stoße ich dann irgendwo an ein Limit. Entweder ich zahle länger als 30 Jahre oder aber die Annuität steigt bedingt durch den Zinssatz auf ein Niveau, dass ich als Miete nicht mehr umsetzen kann. Oder, wenn der Zins so niedrig ist, muss ich die Tilgung erhöhen, um weiter bei 30 Jahren zu landen. So oder so, wird die Miete zu hoch...

 

[Dasun]

Die Tilgung ist doch unabhängig vom Zinssatz. Ich kann ja grundsätzlich X% pro Jahr tilgen. Die Zinslast kommt da natürlich oben drauf. D.h. meine Rate würde in dem theoretischen Szenario immer geringer.

Das stimmt so nicht ganz. Was hier bei uns bei einem Kredit fix ist, ist die monatliche Rate, der Zinssatz und die anfängliche Tilgung.

Bei meinem Rechenbeispiel oben mit dem 600.000€ Kresit bei 3,5% Zinsen und 2 % Tilgung ist im ersten Monat die Rate bei 2.750€. Davon sind 1.000€ Tilgung und 1.750€ Zins. Also genau die 3,5 und 2%.

Jetzt hat man den Kredit einige Monate zurück gezahlt. Der Zins wird nicht auf den Betrag erhoben, der zu Anfang geliehen wurde sondern auf den Betrag, der noch geschuldet wird. Somit sind der Betrag, der als Zins zu zahlen ist mit jedem Monat.

Nach etwa 10 Jahren sieht es so aus:

Nun werden 1.335,78€ Zinsen gezahlt und 1.414,22€ wird vom Kredit getilgt. Die monatliche Rate ist gleich geblieben, jedoch ist der Tilgungszeil größer als der Zinsteil, da die 3,5% Zinsen nicht mehr auf die 600.000€ gezahlt werden sondern auf die noch offenen 456,567,42€. Zu diesem Zeitpunkt tilgt man bereits fast 3% des Kredits. Deswegen redet man bei Krediten auch von anfänglicher Tilgung, da es der Wert ist, den man im ersten Monat tilgt. Im zweiten ist man (schon) bei ca. 2,01% Tilgung.

 

[Ramschbude]

Die Aussage war aber bei 2% Tilgung ist der Kredit dann und dann durch. Das das nicht üblich ist, ist mir klar

 

[Skysnake]

Oder man sagt einfach Annuitäten Darlehen und fertig. Dann weiß auch jeder sofort was gemeint ist.

 

[Dasun]

Da haben wir uns falsch verstanden. Meine Aussage war, dass bei 2% Tilgung der Kredit bei Zinslast x eine Laufzeit von y Jahren hat.

 

[fgordon]

Auch wenn etwas offtopic ich fand den Bericht im ÖR ganz interssant in dem fas Finanzamt einem Vermieter der in München für 9 Euro pro m^2 vermietet (auch mit wohl vielen Rentnern und Angestellte) hat eine Nachzahlung angedroht hat - er solle doch gefälligst 20 Euro / m^2 verlangen.

https://www.merkur.de/lokales/muenc...hen-vermieter-65-verlangt-zu-zr-91597287.html

xD da lohnt dann der EFH Hauskauf auch für 1,5 Mio bald.

 

[snickii]

Bzgl. Hausrenovierung für 4-5 Monate, würdet ihr Strom Grundversorger so lange nehmen? Ist günstiger als ein neuer Vertrag. Weiß nicht so recht wo ich die Frage sonst stellen soll.

Ziemlich beschissen mit den ganzen Preissteigerungen.

 

[gymfan]

Wer das noch nicht mitbekommen hat, hat wohl die letzten Jahr kaum die Lokalpresse verfolgt:
2018:
https://www.br.de/nachrichten/deutschland-welt/zu-wenig-miete-verlangt-das-gibt-es,QsEjZWX
2019:
https://www.swr.de/report/mietirrsi...2/mpdid=24900544/nid=233454/zequx1/index.html
und
https://www.augsburger-allgemeine.d...en-Mieten-gegen-Vermieter-vor-id56312206.html
oder auch 2020
https://www.hausundgrund-verband.de...-fuehrt-corona-zu-ueberfaelliger-reform-5205/

Die Sache mit dem "Rechtlich geht es hier um die Bewertung eines geldwerten Vorteils für den Mieter" gibt es auch schon sehr viele Jahre und war schon vor > 10 Jahren einer der Gründe, warum auch Firmenwohnungen nicht zu billig an Mitarbeiter vermietet werden dürfen, falls die Firma die zusätzlichen Kosten nicht selber tragen will.

 

[HisN]

Nunja, für 250k möchte ich nicht wissen, welches Häuschen das in einem roten Fleck sein soll? Evtl direkt eine Hütte im Schrebergarten?
Für 250k bekommt man in einem roten Fleck gerade mal einen besseren TG Stellplatz oder eben kleinste Hundehütte (auch vor 2 Jahren).

Falls Du mein Nachbar werden, und obwohl Du es nicht wissen möchtest. ^^

https://www.immobilienscout24.de/ex...94-3777-8bf9-c4629d92fff2&searchType=radius#/

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So sehen die Dinger aus.
Aber eventuell ist das ja eine bessere Hundehütte für Dich.
Ist in dem einzigen roten Flatschen der von Berlin nach Brandenburg abgeht.

 

[Pogrommist]

Nicht nur das, die 3,3% Zinsen gelten ja nur für 10 Jahre. Danach wird in seinem Beispiel mit einem Zinsanstieg von 2% gerechnet, ergo 5,3%.

Das habe ich übersehen. Sorry.

Und der Preis spielt natürlich überhaupt keine Rolle, weil Zinsen ja überhaupt nicht vom Kaufpreis aka Darlehenssumme beeinflusst sind.

Meine Aussage war, dass die Laufzeit von Darlehenssumme nicht beeinflusst wird.
Ob ein Haus 100k oder 200k kostet, dauert es genau so lang ihn abzubezahlen, wenn Tilgung und Zins gleich sind.

 

[Erkekjetter]

Ja aber eben auch nur, wenn es Prozentsätze sind. Das ist jedem klar…. Ne meite kannst du aber nicht beliebig hoch setzen und dann werden die kaufpreise eben relevant, wenn du mit frist 30 jahren getilgt haben willst.

 

[fgordon]

Bzgl. Hausrenovierung für 4-5 Monate, würdet ihr Strom Grundversorger so lange nehmen?

Hier (BW) bieten Grundversorger meist sogar auf explizite Nachfrage günstige Tarife für Renovierungs und Bauphasen nutze ich öfters bei grösseren Umbauten. Bedingung ist hier es darf nicht gewohnt werden

die Sache mit dem "Rechtlich geht es hier um die Bewertung eines geldwerten Vorteils für den Mieter"

Bei dem hier geht es aber auch um Rentner die nicht mehr im Beschäftigungsverhältnis sind.

 

[gymfan]

Bei dem hier geht es aber auch um Rentner die nicht mehr im Beschäftigungsverhältnis sind.

Was vollkomen egal ist. Es geht um einen geldwerten Vorteil des Mieters, den der Vermieter ihm gewährt. Zumindest in den mir bekannten Fällen parallel mit der Bewilligung von steuerlichen Vorteilen des Vermieters. Steht ja auch alles haarklein in Deinem zitierten Bericht und scheint danach rechtlich ok zu sein. Ob das nun sinnvoll ist oder nicht (genauso wie die Methode zur Ermittelung der ortsüblichen Vergleichsmiete) hat damit nichts zu tun.

Jedenfalls ist das Thema uralt, ging schon oft genug durch die Presse (auch im Fernsehen und nicht nur in München) und sollte daher jedem Vermieter bekannt sein. Erst recht als Großvermieter mit mind. 100 Wohnungen in München.

 

[fgordon]

Wie soll es denn bei Rentnern einen geldwerten Vorteil geben? Den kann es nur bei dem Teil der Mieter geben die in einem aktiven Beschäftigungsverhältnis mit dem Vermieter sind.

Die aktive Beschäftigung ist zwingende Voraussetzung

Bei den Beschäftigten kann man sicher sagen wer nicht 1200 kalt verlangt für 60m2 sondern nur 550 verschenkt natürlich die Wohnung 😁

Bei den Rentnern etc gilt das nicht da kann man nur argumentieren wer nicht 20 Euro pro m2 verlangt vermietet ohne Mindestgewinnabsicht und betreibt das als offensichtlich als Liebhaberei

Beides krass

 

[gymfan]

Wie soll es denn bei Rentnern einen geldwerten Vorteil geben? Den kann es nur bei dem Teil der Mieter geben die in einem aktiven Beschäftigungsverhältnis mit dem Vermieter sind.

Der Mieter zahlt weniger Mieter wie es marktüblich wäre (hier anscheinend weniger wie 50%). Das nimmt der Vermieter in Kauf und zahlt damit auch weniger Steuern auf diese Einnahmen wie er könnte (da die Einnnahnen problemlos höher sien könnten (im M gibt es kein Wohnungs-Überangebot an Wohnungen,die zu >=50% der ortsüblichne Miete angeboten werden.

Trotzdem scheint der Vermieter hier die vollen Werbungskosten anzusetzen obwohl das per Gesetz nicht zulässig wäre.

Der Vermieter generiert hier also bewusst weniger Einnahmen, womit dem Staat Steuereinnahmen vorenthalten werden. Gleichzeitig will der Vermieter aber die vollen Werbungskosten ansetzen, obwohl das per Gesetz illegal ist.

betreibt das als offensichtlich als Liebhaberei

Womit der Steuerzahler bei jeglicher Form von Liebhaberei halt auch keine (oder geringere) steuerlichen Vorteile für sich geltend machen kann oder zu vile erhaltene Vorteile (=unser aller Steuergeld), wenn sich die Liebhaberei erst im Nachhinein heraus stellt., u.U. zurück zahlen muss.

Ich kannn das aber auch gerne für Dich nochmal aus DEINEM Artikel zitieren:
[/quote]Verlangt ein Vermieter weniger als die Hälfte der Miete nach dem Mietspiegel, erkennt das Finanzamt seine Werbungskosten, zum Beispiel für Instandhaltung, Reparatur und Abschreibung nur teilweise an“, sagt Stürzer. Dies komme gerade bei privaten Vermietern mit alten langjährigen Mietverhältnissen häufig vor. So wie bei Thaddäus Spegel[/quote]
sowie

Im Paragraf 21 Absatz 2 des Einkommensteuergesetz ist für die Wohnraummiete festgehalten, dass die Werbungskosten auch dann voll abzusetzen sind, wenn der Vermieter nur 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete von seinen Mietern verlangt ... Verlangt der Vermieter noch weniger, darf er die Werbungskosten nur anteilig abziehen: Bei 40 Prozent Miete nur 40 Prozent der Werbungskosten.

Da steht offensichtlich nichts von Mitarbeiter, Rentner oder Millionär, sondern schlicht etwas zur Höhe der Miete und der Höhe der absetzbaren Werbungskosten.

Wer vermieter ist, muss sowas halt wissen (oder sein Steuerberater), genauso wie es der AG meiner Schwester vor über 10 Jahren mal erklärt hat, warum er eine gewisse Mindistmiete für seine Betriebswohnungen nimmt.

Aus Sicht günstiger Mieten finde ich eher die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete völlig falsch, da dort m.W.n. nur Neuvermietungen der letzten X Jahre (dürften so um die 7 Jahre) sein. Dort müssten auch Bestandsmieten einfließe, aber das verstößt vermutlich schon wieder gegen igendein dämlichen Datenschutzgesetz und treibt damit leider auch die Bestandsmieten in die Höhe.