Haus Vollfinanzierung?

[4Helden]

Moin zusammen,

stecken momentan in eine kleiner Zwickmühle.
Unsere Wohnung wir mit 2 Kindern langsam zu klein.
Der kleine (2 Jahre) schläft aktuell noch in unserem Schlafzimmer.

Jetzt denkt man natürlich über einen Hauskauf nach. Allerdings sind die Rahmenbedingungen vielleicht nicht ganz Optimal.
Kurz zu uns:
Ich: 42 Jahre, Netto aktuell 2600€. Allerdings ist der Vertrag NOCH bis Ende 2022 befristet. Dieser wir aber vorr. Mitte nächsten Jahres dann Entfristet.
Meine Frau: 38, Netto Aktuell 1600€ (Öffentlicher Dienst)+ Nebengewerbe, je nach Monat 400-1500€
2 Kinder (Aktuell 428€ Kindergeld).
Gesamteinkünfte (ohne das Nebengewerbe): 4630€ (steigt aber ja Jährlich)

Eigenkapital ist nicht vorhanden.

Glaubt ihr das wir überhaupt eine Chance haben bei der Bank?
MUSS die Immobilie überhaupt bis Renteneintritt Abbezahlt sein? Wir hätten zb. kein Problem damit die Immobilie zum Renteneintritt wieder zu Verkaufen und sich dann keliner zu stellen.
Ich denke das 1500€ Abtragung ein Realistisch erscheint.

Mit dem Gang zur Bank würden wir natürlich warten bis mein Vertrag Entfristet wurde

 

[HyperSnap]

Also ohne Eigenkapital musste schon echt Glück haben bei der Bank.
Kommt natzürlich auch auf das Objekt an wieviel das kostet und die Preise sind ja momentan nicht wirklich niedrig.
Was viele aber auch vergessen man sollte reserven für Reperaturen und co. haben sonst steht man schnell doof da.
Ohne Eigenkapital seh Ich da eher schwarz für dich und Ich denke mal selbst die Bank wird dir abraten bzw. garnicht erst den Kredit dazu geben.

 

[alex1515]

Wird schwierig.
Wir befinden uns in einer ähnlichen Situation, verdienen aber 1000€ netto/Monat mehr und haben ca. 110.000€ Eigenkapital. Von dem Eigenkapital geht schon ein großer Teil auf die Kaufnebenerwerbskosten (ca. 12% wenn mit Makler), sodass wir auch zu 90-100% finanzieren müssen. Ohne Unterstützung der Eltern in Form von vermieteten und abezahlten Eigentumswohnungen als Sicherheiten, könnten wir uns kein Haus nach unseren Vorstellungen (ca. 600.000 - 650.000€) leisten. Als Zins wurde uns 0,9% angeboten (30 Jahre Tilgung, 15 Jahre fester Zinssatz).

Ich schätze, dass du ohne EK und ohne weitere Sicherheiten einen Zinsatz von >2% erhältst. Kannst dir dann ja ausrechnen, was das Haus maximal kosten darf, wenn du 1500€ monatlich für Tilgung + Zins hinlegen kannst.

 

[vaju]

Mich würde ja schon mal interessieren, wie man es schafft, mit 42 respektive 38 Jahren anscheinend 0€ EK anzusparen ? So schlecht verdient ihr nun auch wieder nicht (insb. das Nebengewerbe wirft ja noch zusätzlich was. ab in guten Monaten).
Mit dieser Ausgangssituation macht es derzeit 0,0 Sinn, sich über ein Häuschen Gedanken zu machen. Außer ihr lebt in einem Außenbezirk, wo man Häuser samt Grundstück für ~100.000€ kaufen kann (soll es ja in Deutschland auch noch geben).

 

[4Helden]

Warum weshalb ist ja nunmal egal. Das Nebengewerbe hat meine Frau ja auch erst seit April diesen Jahres.
Dann haben wir nicht immer gleichzeit verdient. Mein Exbetrieb hat Anfang 2020 die Tore geschlossen, da ging in der Übergangszeit bis zum neuen Job auch einiges an Gespartes drauf usw.
Mit anderen Worten "Es lief halt nicht immer alles Optimal" um eine 6 Stellige Summe nebenbei Anzusparen.
Und leider sind wir bisher noch nie in den Genuss gekommen irgendwo Geld zu Erben, wie das einigen in meinem Freundeskreis schon passiert ist.
Und Bitcoins habe ich leider auch keine rumliegen ;-)

 

[vaju]

OK, verstehe. Da sind dann wohl echt ein paar negative Faktoren zusammengetroffen.
Und ja, ohne Erbe ist es verdammt schwer bzw für den Durchschnittsverdiener mittlerweile quasi unmöglich, ohne Erbschaft eine ETW oder Haus zu finanzieren bzw zu kaufen. Auf der anderen Seite wird ja so viel und so häufig in Deutschland vererbt wie noch nie. Deshalb geht es in vielen Fällen halt dann trotz"einfachem" Job doch noch recht gut - trotz der unverschämten Preise in den Ballungsgebieten - Eigentum zu erwerben.

 

[Noxiel]

Ich würde vorschlagen mit euren Finanzen zu einem Dienstleister wie Dr. Klein oder der Interhyp zu gehen und dort eure Pläne gemeinsam zu besprechen. Im besten Falle habt ihr schon ein Grundstück in Aussicht oder zumindest schon konkrete Vorstellungen über die Größe eures zukünftigen Eigenheims. Die Abfrage bei den Banken und die finanzielle Ausgestaltung des Ganzen macht ihr dann zusammen mit dem Menschen vor Ort.

So haben wir es anno 2017 gemacht als wir zur Interhyp gegangen sind.

Bedenkt, ihr seid natürlich schon etwas "älter", mit Blick auf den Renteneintritt und dem Ideal bis dahin schuldenfrei zu sein, wird das ganze im aktuellen Marktumfeld kniffelig. Da jetzt die Zinsen für Baugeld auch leicht steigen, wäre es vielleicht eine Idee etwas EK anzusparen, dass man zumindest die Nebenkosten selbst finanzieren kann. Die Banken genehmigen sich ansonsten nochmal einen kräftigen Schluck aus der Pulle und schlagen ein paar Prozentpunkte zusätzlich drauf.

Den Volltilger finde ich aber davon abgesehen ganz ausgezeichnet. Ich halte das Zinsniveau auf einem historischen Tief, daher habe ich unsere Zinsen auf 30 Jahre festschreiben lassen, zahle aber auch dafür 2,6%. Ist halt eine Wette auf die Zukunft. shrugs

Die Stiftung Warentest hat einige Rechner im Excel Format, mit der man sich ausrechnen lassen kann, wie hoch der Zins sein darf, ehe ein Volltilger günstiger kommt bzw. eine reguläre Festschreibung auf 10 bzw. 15 Jahre.

 

[foo_1337]

Leider hast du keine Kaufsumme genannt und auch nicht den Zustand des potentiellen Objekts. Das ist aber natürlich sehr relevant. Nebengewerbe und der befristete Vertrag ist ein Problem. Bevor letzterer nicht entfristet wird, wirds wohl nix werden. Aber dann wird es sicher einige Banken geben, die eine Vollfinanzierung machen. Zum jeweiligen Preis.. das fehlende Eigenkapital und das Nebengewerbe erhöhen das Risiko für die Bank und das lassen sie sich gegen Zinsaufschlag bezahlen. Die hohen Kaufpreise aktuell plus der Zinsaufschlag könnten zum Showstopper werden, da dann die Tilgung potentiell zu gering ist. Natürlich kann man dann in 35 Jahren verkaufen. Aber was bringt es, wenn man in den 35 Jahren maßgeblich nur Zinsen plus Instandhaltung (die gern vergssen wird) bezahlt hat? Ich sehe es wie @Noxiel: Geh zu Interhyp und Co und lasse dich beraten. Die kennen die Konditionen "ihrer" Banken und können dir genau sagen, was gemacht wird und was nicht. Und vor allem: zu welchem Preis.

 

[ThomasK_7]

Eigentlich könnt Ihr Euch nur ein Haus leisten, deren Kaufpreisrate eurer jetzigen Grundmiete entspricht, denn von welchen monatlichen Ausgaben wollt Ihr sonst etwas für die Rate abzweigen?
Ein Haus kostet vermutlich auch mehr Betriebskosten als Eure jetzige Wohnung und Reparaturen/Ersatzinvestitionen fallen zusätzlich auch an.

Die Frage nach dem Angesparten ist schon berechtigt und wenn 1 Jahr Arbeitslosigkeit trotz ALG1 gereicht hat, eure Ersparnisse aufzuzehren, dann lebt Ihr bislang auf zu großem Fuß bzw. ohne finanzielle Absicherung.
Ein neues Nebengewerbe (=Selbständigkeit) kann genau so gut auch schnell wieder weg sein und schwups, fehlen die 400-1500€.

Ihr könnt natürlich Euch von Finanzierungsvermittlern in 2022 beraten lassen, aber ich sehe da nur einen geringen finanziellen Spielraum für ein Haus.
Klar, muss ja auch gleich ein ganzes Haus sein. :/
Typisch für Leute mit 0 Eigenkapital nach rd. 15 Arbeitsjahren und anderen bisherigen Prioritäten.

 

[4Helden]

Das Nebengewerbe habe ich ja gar nicht in das Haushaltseinkommen mit eingerechnet.
Hauspreis?? Keine Ahnung. Denke aber so um die 350-450000 müssen es schon werden.

 

[Noxiel]

Wenn du mit "Hauspreis?? Keine Ahnung." bei den Vermittlern auftauchst, wird das ein recht kurzes Gespräch.

Sind die 350-450.000 Euro denn realistisch? Hast du den Immobilienmarkt bei dir mal geprüft, was kostet der Quadratmeter bei Euch?

Mit einem Objekt alles durchzurechnen ist deutlich leichter als mit einer Summe zu rechnen, und die dann in Mörtel, Steine und Beton umzurechnen. Weißt du was ich meine?

 

[4Helden]

Hier in Eschweiler und im Umkreis gibt es durchaus brauchbare Immobilien, die sich in diesem Preisgebiet befinden. Auch ohne dann noch viel reinstecken zu müssen.

unsere Wohnung wird halt langsam zu klein, und bevor ich 1200-1500 Kaltmiete bezahle, kommt halt die überlegung mit dem Eigenheim. Wir haben jetzt halt eine recht großen Garten,mit knapp 300m², und eine Wohnung nur mit Balkon kommt halt überhaupt nicht in frage.

 

[Idon]

Vorgehensweise:
1) Exakt feststellen, wie viel Geld ihr monatlich maximal tilgen könnt und trotzdem nicht 0 auf 0 raus kommt.
2) Anforderungsprofil: Wie viel Wohnfläche? Freistehend? Doppelhaus? Reihenhaus? Wohnung? Wie groß muss der Garten sein? Lage etc.? Welche Ausstattung und wie hoch dürfen Sanierungskosten sein?
3) Geeignete Objekte sichten - also über Immoscout etc. finden, hingehen, anschauen, ggf. via Gutachter den Sanierungsaufwand schätzen lassen etc.
4) Businessplan aufstellen. Das Kindergeld könnt ihr, wenn die Kinder größer werden, natürlich nicht für eure Lebenshaltung verwenden, sondern für Taschengeld, Klamotten, etc.


Wenn ihr ordentlich vorbereitet seid und wisst, was ihr könnt und was ihr wollt, steigert das eure Chancen natürlich.

Generell finanzieren Banken alles. Das sind Verbrecher. Die Frage ist letztlich nur, ob ihr bei den Konditionen zusammenfindet.

Auch gilt:
Alles über 89,99% ist extrem teuer, weil die Bank dann nicht 100% Absicherung möchte, sondern 110-120%.


Außerdem worst case-Rechnung:
Kann einer von euch die monatlichen Zahlungen im Notfall alleine tragen, z. B. bei Burnout o. Ä. des anderen Partners?


Die Immobilie muss bis zur Rente nicht abbezahlt sein. Das fließt halt in die Risikobewertung der Bank mit ein.

Ich persönlich kann nur jedem dazu raten eine ordentliche Zinspreisbindung festzulegen. Wir machen immer 20 Jahre, auch wenn wir Reserven haben, da meine Ansicht ist, dass die Zinsen in 20 Jahren auf jeden Fall über 1,3 liegen werden. Gleichzeitig bekommen wir über ETF etc. eine höhere Rendite als bei einer frühen/stärkeren Rückzahlung.


Bei der aktuellen Rechnung bedenken:
Die Inflation, die vermutlich jetzt wieder über mehrere Jahre höher liegen wird, zahlt die Immobilie mit ab. Wir haben haufenweise Immobilien mit Krediten laufen und die sind alle um ein Vielfaches niedriger als die Inflation. Die Ablösungen der Kredite sind dann auch entsprechend niedriger, denn der absolute Betrag an Schulden bleibt, das Geld wird aber stetig weniger wert.

 

[4Helden]

Wir denken halt auch, Mieten steigen von Jahr zu Jahr. Eine Abtragung, wenn man sie über die komplette Laufzeit festschreibt, bleibt immer gleich. Zusätzlich steigen aber auch die Gehälter in der Regel alle 1,5-2 Jahre. Sodass die Prozentuale Belastung in 10 Jahren eine niedrigere ist als als Heute.

Sprich, in 15 Jahren Zahle ich noch immer den gleichen Betrag als Abtragung, wobei das Haushaltseinkommen sicherlich gesteiegen ist.
Oder sehe ich das falsch?

Kumpel von mir hat sich den Zins bis zur Komplettilgung in 26 Jahren festschreiben lassen. Also Zahlt er in 20 Jahren die gleiche Rate wie jetzt.

 

[foo_1337]

Ich ging eher von 500-800k aus. Mit 350-450 findet man bei uns nichts, wo man nicht eine hohe Summe investieren müsste. Da wären bei 1500€ Rate die Tilgung eben zu gering gewesen. Bei der von dir genannten Summe sieht das dann wieder anders aus. Aber denke auch an die Nebenkosten beim Kauf.

 

[Idon]

@4Helden

Nein, das siehst du richtig - sofern ihr eben keinen Ausfall habt (Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit). Arbeitslosigkeit kann ja auch durch eine wegfallende Branche entstehen.


Bei meiner ersten Finanzierung ging's auch um Kompletttilgung und da hat einer der Berater etwas Sinnvolles gesagt:
Der Betrag ist dann so gering, dass man das im Notfall auch mit z. B. 8% restfinanzieren könnte. Und das stimmt. Hab's durchgerechnet und das wären im Vergleich Peanuts gewesen.


Noch ein Tipp:
Ich habe bei keiner Finanzierung jemals zukünftige Verbesserungen einberechnet. NIE. Die Finanzierung musste immer mit der aktuellen Situation passen - jegliche Gehaltssteigerung, Nebeneinkünfte etc. waren also ein nettes Plus, aber niemals NOTWENDIG.

 

[4Helden]

Aus diesem Grunde würden wir auch nicht die Nebeneinkünfte meiner Frau mit Einbeziehen.
Sondern nur mit dem reinen aktuellen Festgehalt von mir und ihr.

 

[Thane]

Aktuell gilt wohl, dass man mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen können muss, sonst stellen sich die meisten Anbieter/Banken schon quer. Manche Banken haben offenbar nicht einmal mehr Lust, ein Angebot oder ein brauchbares Angebot abzugeben.
Habe ich bei der Volksbank vor Ort erlebt. Trotz reichlich Eigenkapital kam da nur widerwillig ein sehr schlechtes Angebot.
Deren Bewertungen sind auch noch nicht an die aktuelle Situation angepasst und dann bist du schnell bei der genannten 110% und aufwärts Sicherheit.
Dr Klein kann ich aus eigener Erfahrung auch empfehlen. Da wird wenigstens versucht, dir ein ordentliches Angebot zu unterbreiten.
Ohne Eigenkapital und bei den aktuellen Preisen wird das aber leider wahrscheinlich auch mit einer Entfristung nicht so einfach sein.

Ansonsten bin ich allgemein auch dafür, die Zinsen für möglichst lange bzw. die ganze Laufzeit festzuschreiben.

 

[Rickmer]

Bei 1500€ Abtragung ist schon eingerechnet, dass ihr mit Nebenkosten und Instandhaltungsrücklage nochmal bei 600-800€ im Monat seid? Mit 2300€ monatlich laufenden Kosten fürs Haus ist zu rechnen.

Die Nebenkosten haben mich davon überzeugt, dass ich für meinen Teil mir in absehbarer Zeit keine Eigentumswohung (geschweige denn ein Haus) leisten kann...

 

[foo_1337]

Wieviel von den genannten 600-800€ monat. siehst du als Nebenkosten an?