Immobilie erwerben, aber lebenslanges Wohnrecht

[ThomasK_7]

Machst Du/Ihr mal eine Fortbildung in Sachen Grundbuchrecht mit und bist danach schlauer!
--> ZVG, ZPO, GBO, BGB

Wohnrecht ist nicht schlimmer als Nießbrauch. (hat übrigens hier auch keiner behauptet)
Es erlischt nicht, bei einer Versteigerung, wenn es vorrangig ist. (ist der Fall beim TE)
Es kann automatisch Vorrang haben, wenn es zeitlich vor dem Grundpfandrecht eingetragen ist. (wäre beim TE der Fall)
Abteilung II und III im Grundbuch sind gleichberechtigt (!) und jeweils (!) in Ränge (=lfd. Nummer) unterteilt.
Abteilung II Dienstbarkeiten, Nießbrauchrechte, Reallasten, Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungsvermerk
Abteilung III Hypotheken und Grundschulden

 

[Acdcrocker]

Vorrangig sollte man sich einmal das Tempus- bzw. Lokusprinzip als Ausfluss von § 879 Abs. 1 BGB verdeutlichen.

Ansonsten empfiehlt sich eine Beratung bei einem Notar.

 

[Idon]

[...]
Ansonsten empfiehlt sich eine Beratung bei einem Notar.

Aber bitte, das kostet Geld. Da kann man sich doch viel besser anonym im Internet von Fernfahrer Peter und Maurer Heinz zu seinen Lebensinvestitionen beraten lassen.


Ich bin ja echt froh (und auch etwas überrascht), dass noch niemand die Idee geäußert hat, die Oma könne auch einfach einen "Unfall" haben.

 

[Benzalin]

Ich bin ja echt froh (und auch etwas überrascht), dass noch niemand die Idee geäußert hat, die Oma könne auch einfach einen "Unfall" haben.

Das wäre in der Tat für den TE die Lösung für sein Problem, ohne Fremdeinwirkung versteht sich.

Allerdings: Dann würde wahrscheinlich auch der "gute Kurs" von der Eigentümerin wegfallen, ohne ethische Betrachtung ist das vorrangige Wohnrecht der Dame eine Form von sagen wir temporärer "Wertdämpfung", es hat seinen Grund warum die Banken trotz guter Bonität und hoher EK-Quote reihweg den Schwanz einziehen.

 

[azweik]

Ich kann hier nicht viel beitragen

Aber wenn die Dame schon recht vertraut mit ihrem Anwalt ist

Und die Eigentümerin die Immobilie unbedingt los werden will

Würde ich es mir evtl. Noch einmal genauer anschauen

Wer weiß was die für eine Historie haben, und was schon alles eingeklagt wurde etc.

 

[HP1989]

Hallo zusammen,

zunächst ein großes Dankeschön für die zahlreichen Beiträge.
Ich habe den Grundbuchauszug vorliegen, hier steht:

Wohnungsrecht gemeäß § 1093 BGB für Frau X.
Gemäß Bewilligung (URNr. XX) eingetragen.

Dann habe ich noch paar Kopien vorliegen, vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte:

Die Eintragung zu laufender Nr. 1 (Wohnrecht) wird als wertbeeinflussend angesehen und entsprechend berücksichtigt.
--> Frage, kann man heraus kriegen, welcher Wert ermittelt wurde durch den Gutachterausschuss?

...auf Lebensdauer ein Wohnungsrecht lastend auf dem Grunstück.

Dieses besteht in dem Recht der ausschlißlichen Nutzung der im ersten OG des Hauses gelegenen Wohnung, bestehend aus xxxxxx, unter Ausschluss des Eigentümers.
Die Wohnungsberechtigte trägt zur gewöhnlichen Instandhaltung erforderlichen Aufwendungen sowie die benutzungs- und verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung usw.)

Eine Übertragung der Ausübung des Wohnungsrechts an Dritte ist der Berechtigten nicht gestattet. Eine Vermietung und Untervermietung somit nicht möglich.

Das dingliche Wohnungsrecht und die ihr zugrundeliegende Abrede erlöschen, wenn das Wohnungsrecht von der Wohnungsberechtigten auf Dauer (Beispiel bei Umzug in ein Pflegeheim) aufgegeben wird.
Geldersatzansprüche für den Fall der Nichtausübung oder Beendigung des Wohnrechts werden aus jedem Rechtsgrund ausgeschlossen.

....bewilligt und beantragt die Eintragung an erster Rangstelle im Grundbuch mit dem Vermerk, dass zur Löschung der Nachweis des Todes der Berechtigten genügen soll, was hiermit vereinbart und beantragt wird.

Die Wohnungsberechtigte wurde von dem Notar darüber belehrt, dass ihr Wohnungsrecht (unter Umständen entschädigungslos) untergehen kann, wenn im Grundbuch an besserer Rangstelle Grundpfandrechte eingetragen sind oder werden und aus diesen (wegen Nichtzahlungder dadurch abgesicherten Verbindlichkeiten) die Zwangsvollstreckung betrieben würde.




Ich denke, dass es nur mit der Ausbezahlung funktionieren wird, anders wird es nicht gehen.

Gruß

 

[Idon]

Und da geht es um konkrete Rechtsberatung.

=> Ab zum Notar.

 

[Benzalin]

Ich denke, dass es nur mit der Ausbezahlung funktionieren wird, anders wird es nicht gehen.

Liest sich so, das kann dir aber nur ein Rechtsanwalt/Notar sicher sagen, alternativ wie schon gesagt verzichtest du auf das Objekt und fängst erst mit dem anderen MFH an.

 

[Khaotik]

Ein eingetragenes Wohnungsrecht ist eine beschränkt persönliche Diensbarkeit, die mit dem Tod des Berechtigten (hier: die 70 Jährige) erlischt und nicht vererbbar ist.

Genau dieses habe ich auch bei mir enthalten. Die Wohnung kann somit weiterhin vermietet werden, das Wohnrecht aber nicht vererbt werden.

Und da geht es um konkrete Rechtsberatung.

=> Ab zum Notar.

This!
Im Verhältnis zum Gesamtwert sind die Notarkosten wirklich überschaubar. Hat bei meiner Bude keine 1000€ gekostet (Beratung & Vertragsausfertigung/Beurkundung)

Was du noch beachten solltest wäre, ob du für die grundsätzliche Instandhaltung Ihrer Wohnung verantwortlich bist. Also das du sämtliche größere Reparaturen (Wasserhahn, Waschbecken, Küche, Elektrik) übernimmst und bezahlst. Auch das wäre anwaltlich zu klären und zu bewerten wie da die aktuelle Lage ist.
Wenn du ihr jeden Mist richten darfst wäre ich bei der Bude seeehr vorsichtig.
Dann lieber die gute Dame mittels Geld rauskaufen. Ansonsten könnte dich das sehr lange beschäftigen. Man sagt ja so schön - setz dich mal auf einen grünen Ast und warte das er abstirbt.

 

[ThomasK_7]

Danke an den TE für den Wortlaut der Eintragungen.

Es handelt sich um ein eng beschränktes persönliches Wohnrecht, welches selbst bei dauerhaftem Umzug der Dame in eine Pflegeeinrichtung löschungsfähig wäre. Zudem muss sie sogar so lange die üblichen Instandhaltungen der Wohnung selber zahlen, also zum Bsp. Ersatzheizkörper oder Ersatzfenster/-rollläden.
Löschungsfähig ist aber noch nicht im Grundbuch gelöscht, es bedarf der aktiven Mitarbeit der Berechtigten/Ihres Anwalts.

Den vom Gutachterausschuss ermittelten Wert kannst Du nur über den Auftraggeber dieses Gutachtens herausbekommen. Dir wurden offenbar nur einige Seiten des Gutachtens übermittelt und nicht die Berechnungsseiten. Frage einfach mal nett bei der Verkäuferin nach!

Ansonsten halte ich alle meine vorherigen Anmerkungen aufrecht, weil sich die Sachlage nicht geändert hat.

 

[HP1989]

Danke für eure Ratschläge, sehr informativ.

Ich habe anhand der mir vorliegenden Unterlagen den Notar für beide Immobilien auskünftig gemacht, ich hatte ihn auch schon vor diesem Thread kontaktiert.

Aus Datenschutzgründen durfte er nichts zu der Situation der Dame sagen, aber allgemein sagte er, als ich ihm sagte, dass ich alles Weitere mit ihm machen wollen würde (beide Objekte über ihn), dass natürlich die Dame mitspielen muss, indem sie ausbezahlt wird oder freiwillig die Rangordnung ändert, letzteres wird sie nicht tun.
Es geht also erstmal nur mit ausbezahlen, schriftlich mit der Dame was vereinbaren würde auch ohne Weiteres nicht klappen, da ich im Worst Case ja zahlungsunfähig wäre, sie die Wohnung verlassen müsste und von mir nichts zu holen wäre.

Aber wenn ich das EFH daneben habe, würde die Situation mit der "Sicherung" etwas anders aussehen, auch wenn erst nach 1-2 Jahren.

Ich halte euch auf den Laufenden, ich werde erst das EFH erwerben, denke in max. 8 Wochen müsste es klappen.
Dann den Fokus auf das MFH richten.

Gruß,
HP1989

 

[Idon]

@HP1989

Danke für's Update. Gerne auf dem Laufenden halten.

Denke daran:
Womöglich ist es einfacher mit der Dame eine Einigung zu erzielen als mit einer späteren (zersplitteten) Erbengemeinschaft.

 

[ThomasK_7]

Genau, weil es gar kein vererbbares Recht ist ?!
Du toppst Dich wieder einmal!

 

[Idon]

@ThomasK_7

Ich hatte tatsächlich nicht mehr in Erinnerung, dass das Haus nicht Eigentum der Dame ist.

Dass du aber nicht verstanden hast, dass es mir gar nicht um das Wohnrecht ging, sondern um die Eigentumsverhältnisse, sagt - mal wieder - deutlich mehr über dich aus als über mich.

 

[franeklevy]

Ist das EFH denn zur Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung? Bei letzterem könnte es sinnvoll sein, mit dem Erwerb solange zu warten, bis die Sachlage mit dem MFH geklärt ist. Durch den Erwerb verschlechtert sich deine Haushaltsrechnung und oft ist es dann schwer ein zweites Objekt zur Kapitalanlage zu erwerben. Daher empfiehlt man oft den anderen Weg, erst Kapitalanlage, dann Eigennutzung. Sofern du ein sehr hohes EK hast, du das EFH somit zu großen Teilen selbst finanzieren kannst, sieht dies anders aus. Eine Alternative wäre zudem ein gleichzeitiger Kauf als Gesamtinvestition, ggf. mit verschiedenen Kreditgebern. Zumindest ist es empfehlenswert, den geplanten Sachverhalt des späteren MFH Kaufs bereits heute schon mit der Bank zu klären. Schriftlich, mit konkreten Finanzierungsangeboten.