Immobilie erwerben, aber lebenslanges Wohnrecht

[HP1989]

Hallo zusammen,

als kleine Abwechslung zu den üblichen Themen, vielleicht könnt ihr beraten, Tipps geben oder aus eigener Erfahrung berichten.

Wohne in einem Mehrfamilienhaus (3 Parteien), mir kam vor paar Jahren zu Ohren, dass die Eigentümerin das Objekt verkaufen will.

Ich habe mich für einen sehr guten Kurs mit der Eigentümerin verständigt, jedoch gibt es ein großes Problem bzw. eine Herausforderung.

In einer Etage lebt eine 70 Jährige, die ein lebenslanges Wohnrecht hat.
Ich bekomme kein Kredit, egal wenn ich wo kannte, die Rangordnung im Grundbuch muss geändert werden, sodass die Bank an erster Stelle steht, dann würde gegen die Vergabe eines Kredits nichts sprechen.
Eigentkapital auch gut vorhanden.

Habt ihr eine Idee?
Tipps?
Ratschläge?

Ich habe mit der Dame schon mal gesprochen, sie ist ängstlich/unwissend und leitet solche Fragen an den Anwalt, welcher sagte , dass er dies nicht empfehlen würde. (Irgendwo verständlich)

Ich will der Dame absolut nichts, sie soll weiter leben ohne Miete zu zahlen (nur NK), aber es wäre fein, wenn es eine Möglichkeit geben würde. Mir geht es halt echt nur um das Erweben der Immobile.

Kann man so eine Abmachung treffen, wo anwaltlich/noteriell festgehalten wird, dass ihre Rechte auf mich übertragen werden und sie die Rangordnung ändert, sollte das Haus je in Insolvenz kommen, würde sie ihre Rechte beibehalten.

Sie hatte mir mal vor längerer Zeit gesagt, wenn die Eigentümerin sie "ausbezahlt", würde sie wegziehen, aber das tut die Eigentümerin nicht, würde auch keinen Sinn machen.


Schöne Grüße

 

[FuTur3d]

Das Problem wirst du wahrscheinlich nur mit Geld lösen können. Bei einem Rangrücktritt trägt die Wohnrechtsinhaberin dein Insolvenzrisiko mit. Vielleicht ist die Dame aber gegen ein angemessenes Entgelt bereit dem Rangrücktritt zuzustimmen. Da die Dame Bereitschaft signalisiert hat, das Wohnrecht gegen eine "Auszahlung" ganz aufzugeben und anwaltlich vertreten wird, könntest du vielleicht etwas Verhandlungsspielraum haben.

Ist das Wohnrecht im aktuell verhandelten Kaufpreis mit der Eigentümerin schon eingepreist?

 

[HP1989]

Danke für deinen Beitrag, ich denke auch, dass es nur mit Geld funktionieren wird, ich werde die Dame diesbezüglich ansprechen und bin gespannt, wie kooperativ sie sein wird.

Die Eigentümerin wollte nie einen Preis nennen, ihr ist aber bewusst, dass durch das Wohnrecht die Immobilie deutlich weniger wert ist.
Sie wollte von mir einen Preis haben, diesen hatte ich erwähnt, sie stimmte zu.

Jetzt kommt aber noch die Besonderheit, bin gleichzeitig auch dran, das EFH daneben zu erwerben, da läuft soweit alles beim Bankier, Kredit werde ich da kriegen. (letzte Unterlagen muss ich noch einreichen)
Der Eigentümer da ist verwandt mit der vom MFH, und er sagte mir, dass sie es nur noch loswerden will, sie sei sogar mit Wert X ( in dem Fall 50k unter meinem Preis) einverstanden.

Meine Überlegung war, ihr zu sagen, dass ich für Betrag X einen Kredit bekommen würde, sie hätte nun die Wahl. (also dann den Betrag 50k unter meinem Preis).
Gleichzeitig würde ich sagen, dass ich die Dame mit den 50k bezahlt habe, eventuell würde sie sich dann einlassen, zumindest hatte sie es dem verwandten gesagt, dass sie auch mit dem Betrag einverstanden wäre, da sie woanders lebt, kein Bezug zum Haus hat, sowieso gut geerbt hat und die Immobilie mit der Dame nicht mehr erträgt.

 

[Idon]

Was sagt denn der Anwalt der Dame, mit dem du hoffentlich (mit oder ohne Anwesenheit der Dame) bereits gesprochen hast, um eine Lösung auszuloten?

 

[hallo7]

Ganz ehrlich, wenn ich 70 bin würd ich nicht auf diesen Eintrag verzichten, außer für genügend Geld um besseres Eigentum erwerben zu können.

Wenn du den Kredit aus welchen Gründen auch immer nicht bedienst fliegt sie raus. Das ist doch ein enormes Risiko.

 

[Aduasen]

Ich halte die Situation auch nur für schwer lösbar.

Das Interesse der älteren Dame kann eigentlich nur in die Richtung gehen, bei eintretender Gebrechlichkeit einen Heimaufenthalt zu vermeiden.
Ein Rangrücktritt ist also für sie mit einem erheblichen (auch finanziellen) Risiko verbunden.

Ich würde da, wie auch @Idon schon anmerkte, erst einmal anhören, was der Anwalt der Dame zu dem Thema sagt.

 

[uincom]

Wenn du eine andere Immobilie hast oder bald hast, dann nimm die als Sicherheit. Problem gelöst.

 

[hallo7]

@unicom Diese bekommt ihren eigenen Kredit.

Ich will hier nicht gegen den TE arbeiten, aber das Gesamtkonstrukt ist schwierig. Du planst 2 Kredite für Eigentum aufzunehmen - was sagt den die Bank überhaupt dazu? Wissen die jeweils vom zweiten? Im Normalfall ist der zweite Kredit sowieso schwerer zu bekommen, da einfach das Risiko steigt, egal ob da ein Wert gegenübersteht.

Sollte das nicht alles knapp kalkuliert sein, könntest du auch einen höheren Kredit als du benötigst fürs EFH aufnehmen (also weniger Eigenkapital verwenden) und damit auch die andere Immobilie finanzieren.

Falls es doch knapp kalkuliert ist, seh ich nur mehr private Optionen (Familie die mitmacht und dir Kapital leiht).

 

[uincom]

Man kann mehrere Sicherheiten pro Grundstück haben. Ist nur eine Frage der Zahlen.

 

[Heelix]

Grundlegend bekommt man natürlich auch Immobilien finanziert bei denen einen Nießbrauch recht eingetragen ist.
Wie ist den das ganze im Grundbuch aktuell eingetragen ?

 

[ThomasK_7]

Na bestimmt wie üblich!
Der TE hat doch schon alles geschrieben.
Der TE hat einfach zu wenig EK für sein Vorhaben mit dem Nießbrauch an 1. Rangstelle.
Nur Geld oder der Tod der Mieterin löst sein "Problem".
Selbst wenn die Dame ins Heim käme, würde sie aus dem Nießbrauch weiter Nutzen ziehen können.
Man muss als Nießbrauchnehmer nicht selber drinnen wohnen müssen.

Ein echtes schriftliches Wertgutachten würde ihm den fachlich richtigen Wert dieses Objektes mit Nießbrauchrecht benennen können. Vielleicht sogar als Argumentationshilfe gegenüber der Verkäuferin und einer Bank.

 

[Khaotik]

Man muss als Nießbrauchnehmer nicht selber drinnen wohnen müssen.

Ist dafür dann aber nicht ein übertragbares Nießbrauchrecht nötig oder ist das generell übertragbar?
Ich habe in meinem eben gekauften Haus auch ein eingeschränktes Nutzungsrecht für den Veräußerer der ein eingetragenes Wohnrecht bis zu seinem Lebensende hat. Dieses ist auch von ihm aus übertragbar (Die Wohnung im Haus ist vermietet). So wie ich den Notar verstanden habe, kann man das aber auch ausschließen, also dass das Recht Zur Überlassung hier nicht greift und ausschließlich die Person X das recht behält. Es wird auch nicht an etwaige Erben weitergegeben.

Ich würde in dem Thema aber wohl auch fachlichen Rat einholen zu dem Thema.
Mal ganz abgesehen von der Frage, ob man sich sowas wirklich antun will mit lebenslangem Wohnrecht für eine dir eigentlich unbekannte Person von der du noch nicht mal Geld erhalten wirst – trotzdem aber als Eigentümer für den bewohnbaren Zustand verantwortlich bist.

 

[PCGamer007]

Wohnrecht oder Nießbrauch? Letztes ist als höchst persönliches recht nicht vererbbar. Wohnrecht schon.

 

[Heelix]

Na bestimmt wie üblich!
Der TE hat doch schon alles geschrieben.

Im Grunde hat er nur geschrieben das es Wohnrecht im Grundbuch steht und das die Bank Vorrang haben will.
Am Ende, spielt es für die Dame auch keine Rolle. Nießbrauch eintragen lassen, Bank kann sich ruhig dazu schreiben und fertig.

Die Bank bewertet den Nießbrauch als Wert mindernd und die Kreditsumme die maximal durch die Immobilie gedeckt ist sinkt deutlich. Ergo muss man den Rest als Eigenkapital aufbringen!

Selbst wenn der Käufer die Raten nicht zahlt und das Haus an die Bank fallen würde, so bleibt der Nießbrauch unberührt.

 

[PCGamer007]

Die Lösung ist recht einfach. Mehr verwertbare Sicherheiten der Bank geben oder dem Bewohner ein vergleichbares Angebot machen.

Hier geht es laut TE um ein Wohnrecht. Das ist was anderes als Nießbrauch.
Ein Wohnrecht erlischt bei der Zwangsversteigerung. Wenn der Inhaber des rechtes Vorrang hat, dann hat er jedoch eine art Entschädigungsanspruch. Bei einem Rangrücktritt entfällt dies.

Nießbrauch ist wie ein wirtschaftliches Eigentum des Rechteinhabers, da wird die Bank noch viel weniger einen Kredit vergeben, denn das erlischt bei Vorrang nicht. Die Immobilie wird dann keiner aus einer Zwangsversteigerung kaufen wollen und wenn dann nur zu einem Bruchteil des Wertes der Immobilie.

 

[ThomasK_7]

Ich danke Euch beiden (PCGamer007, Khaotik) erst einmal für die Aufdeckung meiner Ungenauigkeit betreffs Wortwahl Nießbrauch.

Vererbbar ist im Normalfall keines dieser beiden dinglich eingetragenen Rechte!
Beide Recht sind personengebunden. Lebenslanges Wohnrecht impliziert doch schon rein wörtlich, wie lange es dauert und damit ist nicht das Leben des Einräumenden/Gewährenden gemeint.

Khaotik, Du hast bei Dir offensichtlich ein Nießbrauchrecht übernommen.

Heelix, nicht 1 Bank will den Vorrang haben, sondern alle von ihm bislang angefragten. Empfehle Du ihm doch eine Bank, die sich einfach mit der 2. Rangstelle begnügen will. Die Konditionen herfür würden sich aber schon einmal geschätzt rund mindestens verdoppeln.

Kann man so eine Abmachung treffen, wo anwaltlich/noteriell festgehalten wird, dass ihre Rechte auf mich übertragen werden und sie die Rangordnung ändert, sollte das Haus je in Insolvenz kommen, würde sie ihre Rechte beibehalten.

Träfe man eine solche notarielle Vereinbarung, dann wäre die Dame nicht mehr vor Deiner Insolvenz geschützt. Da sie anwaltlich vertreten wird, erscheint mir dieser Weg für Dich nicht gangbar.
Da Sie ausziehen würde, sofern sie ausbezahlt würde, wäre Dein nächster Schritt, sie/den Anwalt nach der ausstehenden Summe zu fragen und diese Summe in Deine Kaufpreiskalkulation aufzunehmen und daraus Dein Angebot an die Verkäuferin zu bemessen.

@PCGamer007
Ein erstrangiges Recht erlischt nie bei einer Zwangsversteigerung.
Darum geht doch die ganze Diskussion.

 

[PCGamer007]

Hier geht es um einen normalen Kauf und nicht um einen Kauf aus einer Zwangsversteigerung hinaus.
Und sehr wohl können diese recht dabei erlöschen. Jedoch je nach Rang mit unterschiedlichen Folgen. Nur bei einem normalen kauf erlöschen sie eben nicht.

Und ein Wohnrecht kann sehr wohl vererbt werden.

Der TE sollte sich besser von einem Anwalt beraten lassen der die Rechtslage und Möglichkeiten kennt.

 

[ThomasK_7]

Dem TE wäre schon geholfen, wenn nicht Leute wie Du ihn hier mit Falschinformationen beraten wollen!
Ein eingetragenes Wohnungsrecht ist eine beschränkt persönliche Diensbarkeit, die mit dem Tod des Berechtigten (hier: die 70 Jährige) erlischt und nicht vererbbar ist.

 

[Benzalin]

Nein, das Recht der Dame erlischt eben nicht bei einer Zwangsversteigerung wenn Sie in der "Rangordnung" an 1. Stelle steht, genau das ist der Knackpunkt. Deswegen wird auch keine Bank einen üblichen Immo-Kredit dafür ausgeben wenn sie (die Bank) nicht an 1. Stelle steht, denn das ist die eigentliche Sicherheit der Bank.

Nach Möglichkeit bitte auch nicht mehrere Sicherheiten auf ein Grundstück "stapeln", das ist zwar machbar aber hier geht es dann eher Richtung Spekulation als dem Erwerb von Eigentum zur eigenen Sicherheit/Geldquelle.

Die Situation ist leider sehr verzwickt, im Zweifel würde ich auf die Immobilie mit der älteren Dame verzichten und erst einmal mit dem anderen MFH anfangen, man sollte immer im Hinterkopf haben das gerade bei Neuerwerb auch mit der besten Rechtsvertretung unvorhergesehen Kosten eintreten können (Schäden, Mietausfälle, Problemmieter etc.) die ggf. den Immo-Wert drastisch senken können und/oder eine erhebliche Kapitalzufuhr notwendig machen.

 

[uincom]

Was ist dieses ominöse Wohnrecht? Wieso ist es schlimmer als Nießbrauch? Wieso erlischt es anscheinend bei einer Versteigerung?
Wie kann ein Wohnrecht Vorrang vor einem Grundpfandrecht haben? Sind das nicht verschiedene Abteilungen im Grundbuch?! Ränge gibt es nur bei Pfandrechten. Ich bin total verwirrt.