Forward-Darlehen zur Immobilien-Finanzierung auch ohne konkrete Immobilie möglcih?

[CrunchTheNumber]

Hallo!

Vielleicht ist ja hier der eine oder andere Banker mit an Board.

Momentan sind die Zinsen zur Immobilienfinanzierung ja sehr günstig. Meine Frage: Kann ich jetzt schon ein Forward-Darlehen abschließen ohne eine konkrete Immobilie an der Hand zu haben? Also wenn ich vorhabe, erst in vielleicht einem Jahr etwas konkretes zu kaufen?

Gruß,
CTN

 

[Giesbert80]

Kenne mich leider selbst nicht in dem Thema aus, aber les Dir mal folgenden Artikel durch:

http://www.immobilienfinanzierung.com/forward-darlehen.html

Hoffe das ich Dir ein wenig helfen konnte und wünsche allen noch einen schönen Ostermontag.

 

[_killy_]

Ich halte dies für keine gute Idee.

1. ohne bestehendes Objekt wird es schwierig sein ein Forward-Darlehen zu finden ... ist aber nicht ausgeschlossen
2. beginnt die Forwardzeit und du hast kein Objekt, zahlst du Bereitstellungszinsen -> eine Bank wird dir ohne Objekt das Darlehen nicht auszahlen
3. das Zinsniveau wird auch in 2 - 3 Jahren nicht viel höher sein als heute -> die EZB betreibt zur Zeit primär Wirtschaftspolitik und weniger Inflationsschutz (die Volkswirte gehen zumindest für dieses Jahr alle von einem gleichbleibenden Leitzins aus, Quelle: Handelsblatt, Financial Times)

Solltest du dennoch das Zinsniveau sichern wollen, dann schließe lieber eine SWAPTION ab. Damit kannst du dir ein Zinsniveau sichern. Du zahlst heute eine Prämie und später in ein Zinsswap einzusteigen. Der Zinssatz des Zinsswaps steht fest. Das Darlehen schließt du nachher auf EURIBOR Basis ab und erhälst aus den Zinsswap den EURIBOR und musst in den SWAP den Festzins zahlen.

ok?

 

[CrunchTheNumber]

@_killy_: Ok, wenn ich das mit der Swaption richtig verstehe (Wikipedia), dann zahlt man eine Prämie (Payer-Swaption), damit man zu einem späteren Zeitpunkt einen festen Zinssatz erhält. Sind das an der Börse gehandelte Produkte oder werden die individuell konstruiert?

Und: Hat man dann nicht das gleiche Problem wie beim Forward-Darlehen, dass man eine Grundschuld / Hypothek auf ein noch nicht bekanntes Objekt absichern müsste? Es soll ja kein "normaler" Kredit sein, sondern ein besicherter mit noch unbekanntem Sicherungsgegenstand.

@Giesbert80: Danke für den Link. Aber leider beantwortet er meine Frage nicht wirklich.

Gruß,
CTN

 

[ThomasK_7]

@TE
Was Du vorhast geht nicht.
Das ist lediglich den Banken über die EZB vorbehalten, die davon auch reichlich gebrauch machen.

Ohne Besicherungsobjekt (Immobilie) bekommst Du keine Immobilienkonditionen. Alternativ besicherte Darlehen (Aktien, Edelmetalle, Schuldverschreibungen o.ä.) scheiden ökonomisch gesehen aus, da Du hierfür einen deutlich höheren Zinssatz/Forwardzinssatz bezahlen musst und keine Langläufer angeboten bekommst.
Es ist bei vielen Anbietern schon schwierig Forwarddarlehen für den nicht erstrangigen Beleihungsbereich zu bekommen. Ich glaube nicht das Du eine Bank findest, die Dir wie von _killy_ unter Punkt 2. vorgeschlagen ein Angebot machen wird. Die Sache mit der Swapoption kan ich auch nicht empfehlen, da Du Dir damit lediglich eine Euribor-Finanzierung sicherst. Das ist zwar in süd- und osteuropäischen Ländern verbreitet, aber nicht so sehr bei uns. Wer sich z. Bsp. 3,5% auf 15 Jahre in Deutschland sichern kann, braucht meines Erachtens keine 2,5% für z. Bsp. 12 Monate Zinssicherheit über Euribor-Konditionen, aber auch das gibt es nur mit einer Immobilie als Sicherheit.

Ein Forwardimmobiliendarlehen ist meines Wissens nach immer an eine feststehende/verpfändbare Immobilie als Beleihungsobjekt gebunden.

 

[CrunchTheNumber]

Ok, dann scheidet ein Forward-Darlehen wohl aus, da kein konkretes Objekt vorhanden.

Wie kann man sich aber das aktuelle Zinsniveau relativ einfach sichern? Gibt's irgendwelche Börsenprodukte, die invers auf das Zinsniveau reagieren? Es gibt ja mittlerweile ETFs für alles mögliche. So könnte ich wenigsten ansatzweise mit dem Eigenkapitalanteil eine Absicherung gegen steigende Zinsen fahren.

Gruß,
CTN

 

[_killy_]

Also mit der SWAPTION sicherst du dir das Einstiegsrecht in einem Zinsswap der EURIBOR gegen fest tauscht. Diese SWAPTION kannst du individuell mit der Bank verhandeln, sprich den zu zahlenden Zins vereinbaren.

Für dieses Recht musst du jedoch eine einmalige Prämie zahlen.

Am Ende funktioniert es dann wie folgt:
-> du hast eine Immobilie gefunden und gekauft
-> du nimmst ein Darlehen auf EURIBOR Basis auf
-> du erhälst aus den Zinsswap die jeweilige Höhe des EURIBOR Zinses
-> du zahlst in den Zinsswap dann den Festzins

Ist also nicht wie von Thomas beschrieben, dass du am Ende einen variablen Zins hast.

Achso, das Risiko das du dabei hast ist, dass das Zinsniveau weiter fällt und du somit die Prämie für die SWAPTION umsonst gezahlt hast ...

PS ich würde dir dennoch raten, eher auf Eigenkapital zu sparen, als Zinssicherung zu betreiben. 0,5% Zinssteigerung auf 100.000 € machen 42 € in der Monatsrate aus ...

 

[ThomasK_7]

Ich bezweifle, dass 1. der TE jetzt ein Angebot (eine Option) über einen langfristigen Zinsswap erhalten wird und 2. dass sich das für ihn überhaupt rechnen wird.
Wegen 1. hatte ich einen 12 monatigen Zinsswap angenommen und keinen variablen Zinssatz. Das kam vielleicht missverständlich herüber.

Zur Prämienberechnung für die SWAPTION: Ich schätze ganz grob das er hierfür mind. 2% einmalig für 12 Monate bezahlen müsste. Für längere Laufzeiten sogar noch mehr. Was würdest Du grob schätzen _killy_?

 

[_killy_]

Kein Plan was den Preis betrifft, ich bin nur der Vertriebscontroller ;-) ...

Es kann auch sein, dass der TE keine SWAPTION bei einer Bank erhält. Wenn der Berater aber das Risiko sauber dokumentiert spricht zumindest nichts gegen eine SWAPTION. (das "Kapitalverlustrisiko" beschränkt sich ja auf den Preis der SWAPTION welcher am Anfang zu bezahlen ist)

 

[haunt]

Wie kann man sich aber das aktuelle Zinsniveau relativ einfach sichern?

Mit einem Bausparvertrag :-)

All die alten Bausparverträge sind für die Katz, weil man sich ja mit einem Bausparvertrag die "niedrigen" Zinsen sichert. Momentan ist dieser aber wirklich sinnvoll, wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen wieder steigen.

Viel Glück - wir haben uns gleich das Haus gekauft

Gruß,
Haunt

 

[Marilsala]

Ein Bausparvertrag war früher schon nicht der Bringer und in der heutigen Zeit immer noch nicht. Auch wenn die Zinsen steigen sollten.

Wir kaufen uns auch gleich unsere Immobilien in Tirol