Frage zur Nebenkostenabrechnung (Mietrecht)

[Sossenbinder]

Moin moin,

hätte gerne mal einen Rat und schilder dafür hier mal kurz und kapp den Fall:

Sachverhalt:

Meine Freundin bekam eine Nebenkostenabrechnung (Betriebskosten) für den Zeitraum vom 01.01.2013 - 31.12.2013.
Sie bekam die Abrechnung am 23.12.2014 (Poststempel)
Sie solle knapp über 200 € nachzahlen.

Dann kam eine überarbeitete Rechnung am 02.01.2015 (Poststempel)
diese Beläuft sich nun auf eine Nachzahlung von knapp 550 €

Grund der überarbeiteten Rechnung war ein Rechnungsfehler von der Verwaltung.
Meine Freundin zahlt 65 € Betriebskosen. In der ersten Abrechnung wurde jedoch davon ausgegangen, dass sie 95 € monatlich zahlt. (Das war mal nebenbei so gar nicht ersichtlich und wir haben uns das erst "umständlich" errechnen müssen)

in der aktualisierten Fassung wurde sie nun richtigerweise mit 65 € abgerechnet und es sind über 300 € mehr die sie nun nachzahlen soll. ALSO INGESAMT ~550

So jetzt habe ich aber gelesen, dass der Vermieter seinen Anspruch nur max 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum geltend machen kann.
Hier der passende § aus dem BGB

Aus dem § geht bei meinem Beispiel also klar hervor, dass der Vermieter seine Ansprüche bis zum spätestens 31.12.2014 geltend machen muss.

Wenn ich das nun richtig verstehe, ist dann doch somit die korrigierte (und höhere) Nachzahlungsforderung vom 02.01.2015 nicht mehr gültig, da sie zu spät kam oder?

Sehe ich das richtig, bzw. könnte mir hier mal bitte einer weiterhelfen?

Bin für jeden Rat dankbar

 

[methadron]

Wie kommst du den darauf?

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Heißt nicht, dass die Abrechnung bis zum 31.12. fertig sein muss, sondern das der Vermieter 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit hat, die Abrechnung zu erstellen.

 

[Fr4g3r]

Wie groß ist denn die Wohnung?
Wenn die neue Abrechnung soweit korrekt ist und Sie Nebenkosten in dieser Höher verursacht hat, dann stellt sich diese Frage eigentlich schon gar nicht!

 

[Sossenbinder]

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Heißt nicht, dass die Abrechnung bis zum 31.12. fertig sein muss, sondern das der Vermieter 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums Zeit hat, die Abrechnung zu erstellen.

Hä?
Nochmal: Der Abrechnungszeitraum war vom 01.Januar 2013 bis zum 31.12.2013 = für das Jahr 2013.

Hier nochmal ein Auszug aus dem Gesetzestext:

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Also hat der Vermieter ab dem 01.01.2014 EIN Jahr Zeit die Aufforderung geltend zu machen, sprich bis zum 31.12.2014

Weiter heißt es:
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten

Das heißt: kommt eine Rechnung für den Abrechnungszeitraum bis zum 31.12.2013, muss sie dem Mieter bis zum 31.12.2014 vorliegen um gültig zu sein. kommt die Rechnung er nach Ablauf dieser Frist, ist diese somit unwirksam, da sie nicht bis zum 31.12.2014 eintraf. Das heißt dann doch, dass die 2. Rechnung, (korrigierte Fassung), die am 02.01.2015 kam, somit ungültig ist oder nicht?

EDIT:
Wie groß die Wohnung ist, ist ja erstmal total Banane. Und es handelt sich ja um die Betriebskosten (sprich Müll, Abwasser, u.s.w... und nicht um selbstverursachte Nebenkosten wie Heizkosten oder Strom

 

[BlubbsDE]

Ihr habt sie ja rechtzeitig bekommen. Am 23.12.2014. Nur wurden dort leider falsche Abschlagszahlungen zugrunde gelegt. Das kann und darf passieren. Keine Instanz würde Dir da recht geben.

Nichtsdestotrotz kann man so eine Abrechnung gegen prüfen lassen. Wie man ja weiß, die große Mehrheit der Abrechnungen sind schlichtweg falsch. Und sie gegen prüfen lassen ist immer sinnvoll. Wenn man selber nicht so sicher ist.

 

[blubberbrause]

Nun ja, die Abrechnung hast du ja aber in dem Zeitraum auch bekommen, nur war die halt fehlerhaft wg dem falschen Abschlagsbetrag. Wie würdest du dich verhalten wenn es umgekehrt gewesen wäre?

 

[Sossenbinder]

Ja richtig. Aber ist das denn jetzt Problem des Mieters wenn der Vermieter sich verrechnet und somit eine Falsche Rechnung fristgerecht und eine richtige Rechnung nicht fristgereht ausgibt?

Hab hier grade noch eine ziemlich gute Seite gefunden, die sich mit damit beschäftigt

Betriebskostenabrechnung

 

[BlubbsDE]

Steht doch auch da in Deinem Link. Bei einem Formfehler wird es schwer bis unmöglich eine Korrektur durch zu setzen. Bei einem inhaltlichen Fehler muss man dem Vermieter eine zeitnahe Korrektur zugestehen.

Anders ist es hingegen, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Hier darf der Vermieter die Abrechnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zeitnah korrigieren und kann so die kommenden Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen.

Und bei Dir / Euch handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler. Wie ich schon schrieb zuvor. Niemand wird dem Vermieter die Korrektur untersagen. Nicht in diesem Fall.

Und wie auch schon gesagt. Lass es von einem Mieterverein oder ähnlichem prüfen. Du kannst natürlich auch selber dem Vermieter schreiben, die Korrektur ist zwar toll aber sie sieht das Gesetz nicht vor. Damit wird sich der Vermieter vermutlich nicht zufrieden stellen und auch weitere Schritte einleiten.

 

[Sossenbinder]

Bei deinem Zitat:

"Anders ist es hingegen, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltliche Fehler aufweist. Hier darf der Vermieter die Abrechnung auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist zeitnah korrigieren und kann so die kommenden Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen."

da geht es um kommende Betriebskosten und du hast da noch was vergessen. Weiter heisst es hier nämlich:

"Trotzdem besteht eine Besonderheit: Die Korrektur darf nicht zu einer Nachbelastung des Mieters führen, auch nicht im Wege der Saldierung (BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04). Das bedeutet Folgendes:
Führt die Korrektur einer oder mehrerer Kostenpositionen zu einer weiteren Nachzahlung des Mieters, darf diese nicht an ihn weitergegeben werden. Vielmehr braucht der Mieter nur den Nachzahlungsbetrag zu leisten, der in der ursprünglichen, innerhalb des Abrechnungszeitraums erstellten Betriebskostenabrechnung ausgewiesen war."


Ich habe hier grade noch einen schönen Satz eines BGH Urteils gefunden:

(Aus Sicht des Vermieters)

Sie können Ihre Betriebskostenabrechnung nachbessern, wenn Sie nach dem Absenden inhaltliche Mängel entdecken.

Typisches Beispiel: Sie rechnen Kosten ab, obwohl Sie die nicht oder nicht korrekt vereinbart haben.[...] Gleiches gilt, wenn Sie die Vorauszahlungen in der Abrechnung falsch berechnet haben, bzw. Sie nicht die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen eingestellt haben (BGH, Urteil v. 18.5.2011, VIII ZR 240/10).

Wichtig: Nur inhaltliche Fehler lassen sich noch nachbessern. Formelle nicht! (SO UND JETZT WIRDS INTERESSANT) Zu Ihren Gunsten können Sie einen inhaltlichen Fehler allerdings nur noch innerhalb der Abrechnungsfrist nachbessern. Danach dürfen Sie zwar korrigieren – aber leider nicht mehr zu Ihren Gunsten.

Damit wäre der Fall dann ja geklärt

 

[Kuchen-Uschi]

Soweit mir bekannt, werden die zur Abrechnung benötigten Werte/Daten zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung an die Verwaltungs-Crews von etwa Frühjahr bis Sommer komplett übermittelt. Somit hatte die Crew großzügig viel Zeit, solch eine Abrechnung KORREKT zu erstellen. Und genau dafür gibt es auch diese Fristen vom Gesetzgeber. Von daher erscheint mir das Beispiel-Urteil in Beitrag 9 auch angemessen.

Hinzu kommt wohl noch, dass die Verwaltungs-Crew aufgrund des Fehlers ebenfalls versäumt hat, deiner Freundin eine Anpassung an die neuen, für das aktuelle Jahr höheren Nebenkosten/Monat mitzuteilen. Oder haben die das im verspäteten Update 1.1 Brief wenigstens noch mit einbezogen ? Denn sonst würde Sie ja weiterhin nur 65€/Monat zahlen. Dann wüsste sie jedoch schon jetzt, dass die nächste Abrechnung entsprechend der Differenz pro Monat (65 zu 95 = 30€) üppiger ausfällt.

Du hattest auch geschrieben, dass das für euch nicht gleich ersichtlich war und ihr da erst einiges berechnen bzw. auseinander pfriemeln musstet. Egal ob Erhöhung der Kaltmiete oder der Nebenkosten -> So weit mir bekannt muss es in Schriftform erfolgen und insgesamt verständlich für den Mieter ausgelegt. Wer da extra mit Versteck-Spielchen versehende Ausführungen erhält, muss diese nicht unbedingt sofort akzeptieren.

 

[Tinkerton]

Kostenpositionen

Hier gehts aber um die Gegenrechnung der Vorauszahlungen, nicht um eine Höherbewertung von Kosten.

 

[smuper]

Dann zieh halt vor Gericht :-)

 

[Sossenbinder]

Hinzu kommt wohl noch, dass die Verwaltungs-Crew aufgrund des Fehlers ebenfalls versäumt hat, deiner Freundin eine Anpassung an die neuen, für das aktuelle Jahr höheren Nebenkosten/Monat mitzuteilen. Oder haben die das im verspäteten Update 1.1 Brief wenigstens noch mit einbezogen ? Denn sonst würde Sie ja weiterhin nur 65€/Monat zahlen. Dann wüsste sie jedoch schon jetzt, dass die nächste Abrechnung entsprechend der Differenz pro Monat (65 zu 95 = 30€) üppiger ausfällt.

Nein das hat die Crew nicht. Eine Anhebung der Abschlagszahlung wurde mit keinem Wort erwähnt. Sowohl bei der ersten als auch bei der zweiten nicht. Im Mietvertrag steht allerdings drin, dass der Vermieter bei höheren Kosten die Möglichkeit hat die Abschlagszahlungen anzugleichen. Das hat der Vermieter in den zwei Jahren nie getan. Der Punkt ist ja auch, dass meine Freundin dann ja im kommenden Dezember wieder eine fette Nachzahlung bekommt. großes Kino!

Du hattest auch geschrieben, dass das für euch nicht gleich ersichtlich war und ihr da erst einiges berechnen bzw. auseinander pfriemeln musstet. Egal ob Erhöhung der Kaltmiete oder der Nebenkosten -> So weit mir bekannt muss es in Schriftform erfolgen und insgesamt verständlich für den Mieter ausgelegt. Wer da extra mit Versteck-Spielchen versehende Ausführungen erhält, muss diese nicht unbedingt sofort akzeptieren.

In der Betriebskostenabrechnung stand es wie folgt:
Summe umlagefähiger Betriebskosten: xxxxxx €
Vereinbarte Vorauszahlung: 1116 €

Dann in der korrigierten Abrechnung:
vereinbarte Vorauszahlung: 780 €

Wenn jemand nicht davon ausgeht, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, dann rechnet man den Betrag doch nicht nach. Erst als die zweite kam haben wir geschaut was denn nun der "Kostenverursacher" ist und gesehen,dass mit unterschiedlichen Abschlagszahlungen gerechnet wurde. Eine monatliche Auflistung der Abschlagszahlungen war nicht dabei.

 

[Scythe1988]

Falscher thread

 

[Onkelpappe]

Guck noch mal deine Post und die letzte Abrechnung durch. Ich vermute dass die vorrauszahlung bei der letzten Abrechnung erhöht wurden. Die abrechnunng scheint händisch erstellt worden zu sein, da nicht tatsächlich geleistete und verbuchte vorrauszahlungen aufgeführt werden sondern nur die vereinbarten, ob geleistet oder nicht.

An der Abrechnung der kosten hat sich mit der 2ten Abrechnung nichts geändert, diese ist also weiterhin korrekt. Nur eure geleisteten vorrauszahlungen entsprechen nicht den vereinbarten.

Ich kann dir zwar nicht sagen wie ein Gericht entscheiden würde wenn du nicht zahlst, aber wie ich als Vermieter reagieren würde.

Ich würde deine geleisteten Zahlungen so buchen, dass die höhere vorrauszahlung gedeckt ist. Jetzt habt ihr ja aber 30 Euro weniger im Monat bezahlt, welche damit mietschulden sind. Und mit mietschulden habe ich Ratz Fatz nen Titel und deine Freundin einen schufa Eintrag inkl fristloser Kündigung und Räumungsklage, dessen Kosten auch dir zur lasst gelegt werden.

Wenn ihr keine inhaltlichen Fehler bei den abzurechnenden kosten feststellt würde ich zahlen. Auch wenn mir über hundert Euro Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser für eine Person sehr hoch erscheinen.

 

[Green Mamba]

Man sollte sich auch mal vor Augen führen, was der Vermieter sonst noch so tun kann um an sein Geld zu kommen. Stellt man sich gegen diese eigentlich gerechtfertigte Forderung nun quer, weil der Brief 2 Tage zu spät ankam, so könnte ich mir in naher Zukunft eine Mieterhöhung vorstellen.
​

 

[S!lent Death]

Ist der Brief am 2.1 bei euch zugegangen, oder ist er auf den 2.1 datiert?

Keine Ahnung ob das eine Rolle spielt, aber er ist ja anscheinds noch 2014 versandt worden. Gilt hier also der Poststempel, das Versanddatum oder der Ankunftstag?

Wobei die Hausverwaltung ja auch genügend Zeit hatte das evtl. früher zu versenden.

 

[Kuchen-Uschi]

Der run zum Gericht war ja auch nie als ihre erste Option gedacht. Bleibt sie dort wohnen, würde sie den Betrag ohnehin mit weiteren (Betriebskosten)Abrechnungen tilgen. Einigt euch z.B. auf ein Splitting, falls ihr das als ganzes zu viel ist. Das Beispiel in Beitrag 9 ist dann interessant, wenn die Nachzahlung für 2013 erst August/2015 eingeht. Da darf dann wohl mal dezent nachgefragt werden. Bei ihr ist es nur ein Korrektur-Update 1.1 in einem zu geringen Zeitintervall, um es als neue Version zu titulieren.

Wenn deine Freundin im Februar 125€ Abschlag zahlt und ab März und den 9 Folgemonaten 95€, ist sie den Vorgaben 2015 der Hausverwaltung gerecht.


@ OnkelPappe bzgl. seines vorletzten Absatzes

So einfach ist es dann auch wieder nicht. Solange die Hausverwaltung/Vermieter der Mieterin keine schriftliche, offizielle Information - entweder separat oder in der letzten Nebenkostenabrechnung - über die neue Höhe der Vorauszahlung abliefert, zählt der Ursprung. Im Fall seiner Freundin sind es 65€ pro Monat aus dem Mietvertrag, da weder in den beiden Nebenkostenabrechnung, noch einzeln etwas neues aufgeführt. -> davon ausgehend, dass die eigentlich geforderte(n) Nachzahlungssumme(n) auch beglichen wurde(n).

OnkelPappe, du darfst es von daher nicht einfach so buchen, wie es dir am besten passt!
(Deswegen habe ich auch in meinem ersten Beitrag hier im Thread extra gefragt, ob an irgend einer Stelle davon etwas erwähnt wurde)

Bei seiner Freundin ist er nur aufgrund der Durchsicht der Kalkulation auf die 95€ gekommen. Obwohl dann im zweiten Brief die Verwechselung zwischen 65 / 95 aufgezeigt wird, ist das noch keine neue Abmachung. Es gibt an keiner Stelle einen schriftlichen Hinweis. Ein Minimum eines Satzes wie etwa: "Dadurch ergibt sich eine neue Vorauszahlung von monatlich 95€" am Ende einer Abrechnung ist sicher nicht zu viel verlangt. Nur ein Zahlenberg reicht nicht aus. Erst dann könnte auch OnkelPappe die für Ihn optimale Buchungsvariante anwenden.

 

[Sossenbinder]

Wenn ihr keine inhaltlichen Fehler bei den abzurechnenden kosten feststellt würde ich zahlen. Auch wenn mir über hundert Euro Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser für eine Person sehr hoch erscheinen.

Also laut Gesetz hat der Vermieter die Möglichkeit inhaltliche Fehler zu korrigieren. Sollte die Korrektur allerdings erst nach Ablauf der Frist (in unserem Fall also ab dem 01.01.2015) dem Mieter vorliegen UND zu Gunsten des Vermieters sein, ist diese nicht gültig. Warum die sich da jetzt verrechnet haben, ist ja erstmal egal.

Ist der Brief am 2.1 bei euch zugegangen, oder ist er auf den 2.1 datiert?

Keine Ahnung ob das eine Rolle spielt, aber er ist ja anscheinds noch 2014 versandt worden. Gilt hier also der Poststempel, das Versanddatum oder der Ankunftstag?

Wobei die Hausverwaltung ja auch genügend Zeit hatte das evtl. früher zu versenden.

Also wenn ich mich z.B. irgendwo bewerbe und es gibt eine Bewerbungsfrist, dann hat die Bewerbung vor Abauf dieser Frist einzutreffen. Und wenn du einen Tag zu spät bist, hilft da kein Betteln und Zappeln.

Habe es genauso bei nem Bekannten erlebt, der sich an einer Fachhochschule beworben hatte.
Ausserdem wird in den Gesetzen immer der Wortlaut "erhalten" benutzt und nicht "abgeschickt"^^

Meine Freundin ist sowieso grade auf Wohnungssuche und zieht in den nächsten Monaten aus. Mal abgesehen von der Betriebskostennachzahlung in Höhe von 550 € für das Jahr 2013, hat sie auch noch eine Heizkostennachzahlung von über 200 € bekommen. Das wird sie dann für 2014 nochmal zahlen dürfen. Und wenn der Vermieter die Nebenkosten so gering veranschlagt, nur um den Mietpreis günstiger erscheinen und seine Wohnung schneller Vermieten zu können, finde ich das einfach frech. Aber es ist gesetzlich erlaubt das so zu machen. Und wenn er sich ans Gesetz hält, machen wir das auch. Punkt.

Ich halte euch hier auf jeden Fall weiter auf dem Laufenden.

Ergänzung (15. Januar 2015)

Moin nochmal :-)

So jetzt hat sich etwas neues ergeben. Meine Freundin hat ihren Nachbarn gebeten ihr einmal seine BKA vom Jahr 2012 zu geben. Beim Vergleich der Kosten ist nicht viel aufgefallen, was allerdings ins Auge fiel ist, dass der Mann für seine 47 m³ Wohnung (meine Freundin hat 55m³) satte 110€ im Monat für das Jahr 2012 gezahlt hat. Für das Jahr 2013 hat man eine Angleichung vorgenommen. Da hat er nun 114€ gezahlt. Und der Mann wohnt alleine! Jetzt soll mir mal einer verraten, wie die Hausverwaltung bei meiner Freundin auf 65€ im Monat kommt. Da ist es ja von vornerherein klar das das nie und nimmer ausreicht. Selbst wenn die Hausverwaltung erst einmal etwas weniger ansetzen wollte, fällt doch jedem Idioten auf das 65 € viel viel zu wenig sein müssen. Zudem hat meine Freundin eine Mitbewohnerin. Also wie kann der Betrag auf fast die Hälfte kleiner ausfallen, obwohl sie eine größere Wohnung haben und zudem auch noch zu zweit drin wohnen?
Bei uns erhärtet sich jetzt immer mehr der Verdacht, dass meine Freundin reingelegt wurde. Der Makler wusste, dass sie ganz dringend eine neue Wohnung sucht. Wir sind mittlerweile der Meinung, dass die Betriebskostenzahlungen mit Absicht so niedrig angesetzt wurden um den Mieter zum Vertragsabschluss zu bewegen.
Es ist aber heikel so etwas zu behaupten. Was könnt ihr uns raten bzw. wie seht ihr die Sache nun?

 

[Fr4g3r]

Ich verstehe ehrlich gesagt das Problem nicht ganz.
Beim Mieten einer Wohnung einigt man sich doch im Normalfall auf eine Kaltmiete.
Die Nebenkosten ergeben sich ja aus dem persönlichen Verbrauch des Mieters.
Im Durchschnitt liegen diese in Deutschland bei ca. 2,20€ pro Quadratmeter im Monat.
Sprich bei 55m² sind das etwa 121€ im Monat.

Da kann man sich selbst ja ausrechnen was die Gesamtkosten sind.
Der Abschlag den man bezahlt ist ja nur eine Vorauszahlung die verrechnet wird.
Du sagst ja selbst "Fällt doch jedem Idioten auf das 65€ viel viel zu wenig sind".
Das hätte also deiner Freundin auch auffallen können und sie hätte den Abschlag einfach erhöhen können.

Habt ihr bei der Anmietung mit dem Makler eine Warmmiete oder eine Kaltmiete ausgemacht?