Betrug bei meiner Nebenkostenabrechnung?

[Katara]

EDIT -> siehe unten

Hallo zusammen,

ich habe den Eindruck, dass meine Vermieter mich bei meiner letzten Nebenkostenabrechnung übers Ohr gehauen haben.
Der Grund warum mich zuerst Euch frage, anstatt direkt meine Vermieter, ist, dass meine Vermieter leider sehr schnell unfreundlich und aggressiv werden bei solchen Angelegenheiten. Daher möchte ich gut informiert sein, bevor ich bei denen nachfrage.

Auf dem unten eingebundenen Bild seht ihr in der oberen Hälfte meine Gas-/Heizkosten aus dem Jahr 2021, und in der unteren Hälfte aus dem Jahr 2022.

Mein Verbrauch lag in beiden Jahren genau bei 49 Wärmeeinheiten, jedoch haben sich meine Kosten von 52,79€ erhöht auf ca. 216€.
Das ist mehr als 400% Kostenanstieg, obwohl ich nicht mehr Gas verbraucht habe.
Meine Vermieter haben zwar die Heizungsanlage modernisiert irgendwann in den letzten 2 Jahren, jedoch sollten dadurch meine Kosten doch eher fallen, anstatt anzusteigen.

Es wurde mir bei der Wartung einfach 1/3 Anteil berechnet, statt wie in dein Vorjahren immer 1/6 Anteil.
Ich wurde von meinen Vermietern über diese Änderung nicht informiert. Aber ich könnte mir vorstellen, dass das mietrechtlich legal ist, weil nirgends im Mietvertrag aufgeführt wurde, welcher Anteil hier berechnet wird.
Ich würde hier also vermuten, dass die Vermieter den Anteil weitgehend frei festlegen dürfen. Was denkt Ihr dazu?

Was ich aber nicht verstehe, wie hier 54,58€ Kosten für die Ablesung entstehen können. Selbst wenn ein Fachmann hier was abgelesen hat, kann ich nicht nachvollziehen wie so etwas 54,58€ kosten kann.
Und die Stromkosten für die Heizung erscheinen mir mit 50,25€ auch ziemlich hoch. Ich habe nur eine sehr kleine Wohnung und so gut wie gar nicht geheizt.
Müssten nicht auch eigentlich die rot markierten Kosten auch mit 1/3 multipliziert werden? Das scheinen mir allgemeine Kosten zu sein, und nicht spezifische Kosten direkt für meine Wohnung.

Weiterhin wurde mir der Anteil für die Straßenreinigung auch erhört von vorherigem 1/6 Anteil auf nun 1/3 Anteil.
Und mir wurden für die Wasserkosten im Jahr 2021 ein Preis von 2,46€ pro Kubikmeter berechnet. Im Jahr 2022 hingegen wurden mir 4,69€ pro Kubikmeter berechnet.

In einem Blogartikel von Januar 2023 heißt es: Normalerweise liegen die Kosten pro Kubikmeter Wasser ungefähr zwischen 1,20 € und 2,00 €. - Quelle

Kann das evtl. trotzdem irgendwie sein, dass bei mir die Wasserkosten so extrem hoch sind? (Wohne in NRW, Nähe Hamm).

EDIT: Thema hat sich erledigt, gab eine einvernehmliche Einigung, dass wir die Kosten so mit 1/3 beibehalten, weil gewisse andere Sachen auch nicht berechnet wurden, die eigentlich hätten berechnet werden können.

 

[Rickmer]

Vorab: Im Forum gibt es nur Meinungen, keine Rechtsberatung.

Es wurde mir bei der Wartung einfach 1/3 Anteil berechnet, statt wie in dein Vorjahren immer 1/6 Anteil.
Ich wurde von meinen Vermietern über diese Änderung nicht informiert. Aber ich könnte mir vorstellen, dass das mietrechtlich legal ist, weil nirgends im Mietvertrag aufgeführt wurde, welcher Anteil hier berechnet wird.
Ich würde hier also vermuten, dass die Vermieter den Anteil weitgehend frei festlegen dürfen. Was denkt Ihr dazu?

Sofern nicht im Mietvertrag definiert, können die Anteile für Fixkosten per Kopf, per Quadratmeter oder sonstwie definiert werden, das ist relativ offen. Auch genau wie die Quadratmeter gewählt werden ist offen, solange es einheitlich ist. (Also Wohnfläche, Heizfläche, ...)
Dazu hatte ich mich auch mal wegen meiner Nebenkostenabrechnung rein gelesen.

Was ich aber nicht verstehe, wie hier 54,58€ Kosten für die Ablesung entstehen können. Selbst wenn ein Fachmann hier was abgelesen hat, kann ich nicht nachvollziehen wie so etwas 54,58€ kosten kann.
Und die Stromkosten für die Heizung erscheinen mir mit 50,25€ auch ziemlich hoch. Ich habe nur eine sehr kleine Wohnung und so gut wie gar nicht geheizt.

Strom für Heizung als Fixkosten anzusehen statt dies als Teil der variablen Kosten abzurechen ist schon ziemlich dreist.

Müssten nicht auch eigentlich die rot markierten Kosten auch mit 1/3 multipliziert werden? Das scheinen mir allgemeine Kosten zu sein, und nicht spezifische Kosten direkt für meine Wohnung.

Ja, das würde ich auch so sehen.

Kann das evtl. trotzdem irgendwie sein, dass bei mir die Wasserkosten so extrem hoch sind? (Wohne in NRW, Nähe Hamm).

Die Wasserkosten solltest du nachlesen können. Du müsstest nur rausfinden, ob die Stadtwerke Hamm oder sonst jemand zuständig ist.


Ansonsten - Da fällt mir dieser Text vom Mieterverband zu ein:

Verlangen Sie in diesen Fällen vom Vermieter, dass er Ihnen eine detaillierte Abrechnung mit Angaben zu den einzelnen Buchungen zustellt. Darin muss auch ersichtlich sein, nach welchem Schlüssel die Nebenkosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt wurden.

Diese Abrechnung würde ich so wie sie in den Bildern steht auf keinen Fall akzeptieren.

 

[crashbandicot]

Was ich aber nicht verstehe, wie hier 54,58€ Kosten für die Ablesung entstehen können. Selbst wenn ein Fachmann hier was abgelesen hat, kann ich nicht nachvollziehen wie so etwas 54,58€ kosten kann.

Das ist ziemlich normal. Unser Ablesungsservice (6 Parteien) kostet 250€, also ~42€/Partei.

 

[Katara]

Okay, verstehe. Dann werden diese Kosten tatsächlich doch alle legitim sein. Ich werde mich bloß mal noch nach dem Wasserpreis erkundigen. Wenn der stimmt, werde ich mich mit dieser Nebenkostenabrechnung zufrieden geben.

 

[Noninterlaced]

Wenn halt nur noch 3 statt 6 Mietparteien dort wohnen, dann werden halt die Gesamtkosten z.B. der Ablesung durch weniger Parteien geteilt, ergo höhere Kosten für alle.

Wie das allerdings zustande kommt das die Kosten gleich bleiben bei weniger abzulesenden Heizstellen kann dir nur die Verwaltung bzw. Vermieter sagen, evtl. ist der Löwenanteil aber auch nicht die Ablesung der Heizkörper sondern Wartung und Anfahrt der Anlage.

 

[hallo7]

Die große Frage ist also wie die Anteile berechnet wurden bzw. werden und warum sich das geändert hat. Aus 1/6 wurde ein 1/3 und das Verhältnis der Wärmeeinheiten hat sich ja auch gändert, dass deine gleich geblieben sind ist wohl eher Zufall. Gasmenge pro Wärmeeinheit hat sich nämlich gändert, entsprechend hast du mehr Gas verbraucht als im Vorjahr.

Da kann man durchaus freundlich anfragen, wieso es die Änderung gab und wie das genau berechnet wurde.

 

[Katara]

Seitdem ich hier eingezogen bin wohnen hier nur zwei Mietparteien. Meine Vermieter haben eine Wohnung zu zweit. Und ich habe eine Wohnung alleine. Es hat sich also nichts geändert.

Dass vorher 1/6 berechnet wurde, war einfach Fairness von meinen Vermietern: meine Wohnung hat nur etwa 10% der Quadratmeter wie deren Wohnung.
Wenn ich es richtig verstehe, dürfen meine Vermieter aber einfach auf 1/3 ändern, da es dafür keine gesetzliche oder vertragliche Regelung gibt, welche das verbieten könnte.
Ich werde aber trotzdem mal freundlich nachfragen wieso diese Anteile geändert wurden.

 

[Rickmer]

Dass vorher 1/6 berechnet wurde, war einfach Fairness von meinen Vermietern: meine Wohnung hat nur etwa 10% der Quadratmeter wie deren Wohnung.
Wenn ich es richtig verstehe, dürfen meine Vermieter aber einfach auf 1/3 ändern, da es dafür keine gesetzliche oder vertragliche Regelung gibt, welche das verbieten könnte.

Ich habe das grade nochmal nachgeschaut - siehe hier:
https://mieterengel.de/nebenkosten-verteilerschluessel/#Anchor2

Mögliche Verteilerschlüssel sind Wohnfläche, Größe des Haushalts (Personenanzahl) oder Anzahl der Wohneinheiten. Ist mietvertraglich kein Umlageschlüssel festgelegt, muss der Vermieter die kalten Nebenkosten anhand der Wohnfläche abrechnen.

Steht in deinem Mietvertrag explizit etwas zum Verteilerschlüssel?

Damit ich nicht nur eine eventuell fehlerhafte Quelle habe: hier steht effektiv dasselbe drin
https://www.mieterbund.de/index.php?id=354
https://ratgeber.immowelt.de/a/verteilerschluessel-in-der-nebenkostenabrechnung-ein-ueberblick.html

Im dritten ist auch der Gesetztext zitiert:

Legt der Vermieter im Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel fest, muss er in der Regel nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche, also nach Quadratmetern, umlegen (§ 556a, Abs. 1 BGB).

Daher - erstmal in deinen Mietvertrag schauen, ob da etwas definiert ist.
Falls nicht, ist es falsch, dir pauschal 1/3 anzurechnen.

 

[Katara]

Das ist sehr interessant, Danke für die Hinweise und die Links @Rickmer

Ich habe gerade meinen Mietvertrag durchgeschaut und da steht nichts von einem Verteilerschlüssel oder Ähnlichem.
Angenommen die Wohnfläche des Hauses würde sich unterteilen in:
90% gehören zur Wohnung meiner Vermieter, 10% gehören zu meiner Wohnung.
Dann müsste dies als Verteilerschlüssel genommen werden, und es müssten mir die folgenden Kosten mit 1/10 multipliziert werden, anstatt wie bislang immer mit 1/3 oder 1/6:

• die Wartung der Heizung
• Straßenreinigung
• Restwasser
• Grundsteuer
• Kaminfeger
• Versicherungen (Gebäude/Haftpflicht)

Würdet Ihr das auch so verstehen wie ich?

 

[Rickmer]

Würdet Ihr das auch so verstehen wie ich?

So würde das meinem laienhaften Verständnis entsprechen.

Wenn ich auf meine eigene letzte Nebenkostenabrechnung schaue:

Pro Einheit (Wohnung) abgerechnet wurde:

• Miete Kaltwasserzähler
• Verbrauchserfassung Kaltwasser
• Hausreinigung

Was mMn fair ist, weil Kaltwasser wurde auch pro Wohnung erfasst und der tatsächliche Verbrauch separat berechnet, daher auch ein Wasserzähler pro Wohnung. Das die Hausreinigung direkt geteilt wird, ist mMn auch fair (und für mich mit der größten Wohnung im Objekt sowieso zum Vorteil )

Pro qm Wohnfläche abgerechnet wurde:

• Grundsteuer
• Allgemeinstrom
• Sachversicherungen
• Haftpflicht Vers.
• Hausmeister
• Niederschlagswasser
• "Sonstige Betriebskosten" (was auch immer das ist, das waren nur 26€ für das gesamte Objekt)

Müllabfuhr wurde pro Person berechnet, aber die Kosten sind auch pro Einwohner wo ich wohne, daher macht das Sinn.

Die Heizkosten selber wurden aufsummiert und zu 30% als Grundkosten pro Quadratmeter abgerechnet, die restlichen 70% waren verbrauchsbezogen abgerechnet.

 

[hallo7]

Am besten höflich Nachfragen, der Vermieter sollte auch die Grundlage der Abrechnung erklären können. Vor allem da sie sich bei dir geändert hat, seh ich das als relativ normal an nachzufragen warum dieses Jahr anders gerechnet wurde.

Von Betrug, falscher Abrechnung oder das nach m² etc. abgerechnet gehört würde ich erstmal nichts erwähnen, das sind ja doch starke Vorwürfe und werden wohl eine entsprechende Reaktion auslösen. Dann erfährt man nichts mehr.
Zuerst die Informationen zusammen tragen, die man bekommen kann und wenn dann immer noch Unklarheiten sind, kann man sich weitere Schritte (Mieterbund etc.) überlegen um die Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

 

[Khaotik]

Klingt für mich etwas danach, dass er halt einfach alles nach Personenzahl abrechnen möchte. Klar, bei 1/10 wenn es nach qm geht, zahlt er deutlich mehr.
Woher die vorherigen 1/6 kommen bleibt aber offen.

Das ist mehr als 400% Kostenanstieg, obwohl ich nicht mehr Gas verbraucht habe.

Deine Zusammenfassung ist allerdings quatsch, da sich die 400% Kostenanstieg ja nicht auf deinen Verbrauch bzw. die Verbrauchskosten beziehen sondern um das ganze drum herum.
Könnte natürlich sein, dass vorher die jetzt zusätzlichen Kosten dummerweise nie mit abgerechnet wurden. Das Ablesen halte ich für plausibel, die Stromkosten könnte ich so jetzt nicht nachvollziehen. Welcher Strom für die Heizung denn? Für die Umwälzpumpe?

Allgemein hast du das Recht, dir auch für die Abrechnungen die Originalbelege zeigen zu lassen. Insbesondere beim Thema Wasser wäre da mal die Abrechnung der Stadtwerke einzusehen. Solche Kosten laufen beim VM ja einfach nur durch und normal hat er auf die Kosten für dich keinen Einfluss.

 

[YomDom]

Betriebsstrom Heizung und Wartung sowie Schornsteinfeger gehören idR zu den Kosten der Wärmeerzeugung und werden demnach nach Verbracuh abgerechnet, in diesem Fall nach den anteiligen WE (ich gehe von Wärmeeinhieten aus).

Wir kennen die Gesamtkonstellation im Haus nicht: Gibt es mehrere Wohnungen, auf die die Kosten vorher bspw. nach Personen (10) geteilt wurden und davon sind jetzt 7 ausgezogen ? Oder gibt es nur die beiden Wohnungen ?

Auf Anhieb würde ich mich wohl mit der Abrechnung (falls man das so nennen kann) auch nicht zufrieden geben, einfach weil nichtmal die Mindestanforderungen erfüllt scheinen (es fehlt augenscheinlich auf den Bildern die Aufstellung der Gesamtkosten - wie soll er Einheitspreis Gas bspw. nachvollzogen werden ?)

Ich würde wohl um Erläuterung der geänderten Verteilerschlüssel bitten und dann ggf. auf die Regelung bzw. die nicht-Regelung der Verteilerschlüssel im Mietvertrag hinweisen, dann muss nämlich gemäß BGB nach Fläche umgelegt werden.

Um das alles aber final in irgendeiner Weise beurteilen zu können müssten die Abrechnungen und der Mietvertrag vorliegen - so ist das alles nur Spekulation, was steht vllt wo oder auch nicht drin.

 

[Katara]

Ich habe meine Vermieter freundlich drauf angesprochen und es gab eine einvernehmliche Einigung, dass wir die Kosten so mit 1/3 beibehalten, weil einige andere Sachen auch nicht berechnet wurden, die eigentlich hätten berechnet werden können. Das ist zwar wahrscheinlich zu meinem Nachteil, aber da ich sowieso bald ausziehe und in den Vorjahren die Nebenkostenabrechnung sehr fair war, ist das nun in Ordnung für mich so.

Vielen Dank an Euch alle für die vielen Tipps und Ratschläge! :-)

 

[Khaotik]

Und wieder sieht man. Reden regelt vieles.
Schön, das es eine einvernehmliche Lösung dazu gab.