Mietminderung nach Einzug

[dermitderATI]

Hallo zusammen,

ich habe mal ne Frage zum Thema Miete.

Bin im Oktober in meine jetzige Wohnung eingezogen. Jetzt zieht meine Schwester in eine baugleiche Wohnung gleich um die Ecke.

Die Miete, die sie zahlen soll, liegt 50,-€ unter der meinigen.
Nach Rückfrage an den Immobilienbetrieber wurde mir bestätigt, dass durch neue Bewertungen selbst meine Wohnung 50,- € weniger kosten würde, wenn ich denn jetzt einziehen würde.

Das ist ja super...ich würde satte 600,- im Jahr sparen...aber kann ich nicht, weilich ja schon drinne wohne.

Kann ich da nicht was machen ??? Wie mies ist denn das zu wissen, dass man eigentlich wesentlich weniger zahlen würde.
Kann ich Kündigen und gleich wieder neu "einziehen" ?? *help*

 

[Tankred]

Normalerweise gibt es keine Fixpreise auf dem Wohnungsmarkt, sondern nur einen Richtwert namens "Mietspiegel". Von diesem Mietspiegel darf der Mietzins innerhalb einer Spanne abweichen, der sich an verschiedenen Kriterien orientiert.

Eine Mietminderung ist hingegen nur möglich, wenn die Mietsache einen Fehler bzw. Mangel aufweist, der bei Vertragsschluss nicht ersichtlich war und den Wert der Sache mindert.

 

[dermitderATI]

Ja, okay. Ich verstehe ja, dass ich aus meinem Mietvertrag nicht rauskomme....es sei denn ich kündige mit der Frist von 3 Monaten....aber kann ich danach nnicht einfach "neu" unterschreiben ?

Ob ich nun kündige und neu unterzeichne, oder kündige und ein neuer Mieter zahlt die niedrigerer Miete...das kann denen doch egal sein ?!?

 

[Tankred]

Woher willst Du wissen, dass nach Kündigung und erneutem Vertragsabschluss der gleiche Mietzins wie bei einer anderen Wohnung angelegt wird? Hat Dir das Dein Vermieter bestätigt? Und ich meinte im Übrigen nichts davon, dass Du aus Deinem Mietvertrag nicht herauskommst.

 

[dermitderATI]

Ja, er hat mir bestätigt, dass ich - wenn ich jetzt einziehen würde - weniger zahlen würde.

 

[Tankred]

Okay. Hast Du ihn dann bei der Gelegenheit gleich gefragt, ob er den Mietzins dann für Dich auch senken würde?

 

[dermitderATI]

Ja, und die Aussage war, dass sie das nicht machen, weil WENN sie es machen würden, dann würde das jeder haben wollen.
Daher machen sie es prinzipiell nicht.

Aber ist das ein Argument ?

 

[Heretic Novalis]

klar ist das ein argument. würdest du es denn anders machen?

der markt (egal welcher) ist nunmal kein wohlfahrtsverein, so blöd das im moment für dich auch sein mag. aber rechtlich und wirtschaftlich ist der vermieter nunmal auf der sicheren seite. er kann für seine wohnungen verlangen, was er will. selbst der mietspiegel ist nur ein richtwert und keine verbindliche grundlage.

 

[esdeebee]

Damit musst Du leider leben. Vertrag ist Vertrag.
Ist doch überall so: nur weil etwas kurz nach meinem Kauf billiger geworden ist, muss der Verkäufer mir keine nachträglichen Preisnachlass geben. Tut er´s doch, dann nur aus Kulanz.
Das gilt auch bei Mietsachen. Der Mietzins ist ein Bestandteil des Vertrages, den Du und Dein Vermieter ausgehandelt haben. Vermietet er jetzt billiger, so kannst Du nur nachfragen, ob Ihr Deinen Vertrag anpassen könnt. Das hast Du getan. Und der Vermierte hat nicht zugestimmt. Da aber Vertragsänderungen - und eine solche wäre das - nur nach Zustimmung von beiden Seiten vorgenommen werden können, wirst Du weiter mehr zahlen müssen. Ein grundloses Kürzen der Miete wäre ein Vertragsbruch, Dein Vermieter könnte Dir kündigen.
Den Vetrag zu kündigen und auf einen neuen Vertrag zu hoffen, der dann eine geringere Miete enthält, davon würde ich Dir abraten. Dein Vermieter ist nicht verpflichtet, Dir die Wohnung weiter zu vermieten. Genau so gut könnte er auf Deinem Auszug bestehen. Und ob das Dein Ziel ist...
EDIT---------------------

klar ist das ein argument. würdest du es denn anders machen?

der markt (egal welcher) ist nunmal kein wohlfahrtsverein, so blöd das im moment für dich auch sein mag. aber rechtlich und wirtschaftlich ist der vermieter nunmal auf der sicheren seite. er kann für seine wohnungen verlangen, was er will. selbst der mietspiegel ist nur ein richtwert und keine verbindliche grundlage.

Das ist so nicht ganz korrekt. Mietpreise sind frei aushandelbar beim Bezug der Wohnung.
Der zukünftige Mieter sollte sich daher vorab erkundigen, wie eine Wohnung gleichen oder ähnlichen Typs im lokalen Mietspiegel liegt, damit er nicht zuviel bezahlt.
Verlangt der Vermieter aber eine Mieterhöhung, so kann der lokale Mietspiegel ein Grund sein, diese abzulehnen, wenn die Miete bereits vor der Erhöhung über der oberen Grenze lag.

 

[Tankred]

Aber ist das ein Argument ?

Ja, das ist ein Argument. Aufgrund dieser Umstände gibt es nur eine Möglichkeit, den Vermieter zu einem niedrigeren Mietzins zu bringen: wenn Dein Mietzins mehr als 20% höher ist als der einer Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, dann kann die Ordnungswidrigkeit einer Mietpreisüberhöhung vorliegen. Das ist bußgeldbewährt und daher ein überzeugendes Argument für den Vermieter, den Mietzins freiwillig anzupassen. Weicht der Mietzins im Mietspiegel nicht um mehr als 20% ab, dann ist es Marktwirtschaft und dann musst Du damit leben (oder ausziehen und hoffen, dass Du dann nicht zufällig noch mehr zahlst).

 

[dermitderATI]

...hmmmpf...ich fühl mich veräppelt...

Verstehe natürlich die Vermieter auch ! Umsonst ist der Tod....dennoch ärgert es mich, jetzt wo ich es weiß.

Ne, es sind um die 12% Unterschied...also in diesem Sinne keine Chance...ausziehen will ich eigentlich nicht. Naja vielleicht suche ich nochmal das Gespräch mit dem Vermieter...

Danke für die Erklärungen ^^

 

[Odium]

wenn Dein Mietzins mehr als 20% höher ist als der einer Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, dann kann die Ordnungswidrigkeit einer Mietpreisüberhöhung vorliegen.

Gefährliches Halbwissen hier, du hast einiges durcheinander gebracht.

Nach § 558 BGB Art. 3 darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen, das ist die sog. Kappungsgrenze.

Der Umkehrschluss gilt aber nicht. Also wenn man durch einen Neuvertrag eine 30m² Wohnung für 1500€ pro Monat anmietet und damit weit über dem Mietspiegel liegt, so ist das legitim. Das Gesetz will nur bestehende Mieter schützen, bei Neuverträgen soll sich der Preis nach Angeobt und Nachfrage richten.

Außer dem Mietspiegel hat der Vermieter auch die Möglichkeit, drei vergleichbare Wohnungen zu nennen um seine Mieterhöhung zu begründen. Auch hier gilt der Umkehrschluss nicht: Man kann als Mieter nicht einfach eine x-beliebige Wohnung suchen und dadurch eine Mietminderung durchsetzen.

 

[Tankred]

Gefährliches Halbwissen hier, du hast einiges durcheinander gebracht.

Nein, Du hast hier völlig verwirrt am Thema vorbei diskutiert. Es geht weder um das BGB, noch um die Abwendung bzw. einen Einspruch gegen eine Mietpreiserhöhung. Beides ist hier nicht anwendbar. Das BGB nicht, weil der Vertrag offenbar einwandfrei ist und Gesetze bezüglich Mietpreiserhöhungen nicht, weil keine Erhöhung vorliegt. Die Stichworte "Ordnungswidrigkeit" und "Bußgeld" hätten Dir schlussendlich unmissverständlich klar machen müssen, dass Du mit Deinen Überlegungen auf dem Holzweg bist, denn ich habe vom WiStG geschrieben, genauer dem §5 und damit einem einem Druckmittel gegen den Vermieter und keinem rechtlichen Anspruch einer Vertragspartei.

 

[Odium]

Alles klar, ich nehm alles zurück

 

[Schaby]

Ich würde an deiner stelle versuchen, mit dem Vermieter zu reden. Er hat ja (wenn ich das richtig verstanden habe) ja schon eingeräumt das er die Wohnung billiger machen könnte. Alles andere hier ist in deinem Fall eher nicht anzuwenden. Du hast letztlich auch kein Druckmittel (Auszug) da du die Wohnung ja behalten möchtest.

Zu den Dingen die hier Angesprochen wurden:

- 20% Kappungsgrenze ist Quatsch weil er neu eingezogen ist und demnach auch keine Mieterhöhung gemacht wurde.

- Qualifizierter Mietspiegel; liegt einer vor (ein "normaler" Mietspiegel reicht nicht)? Prüfe dann ob die Miete in dem Preisbereich für die relevanten Wohnungen liegt. Liegt sie leicht drüber kannst du immer noch nichts machen. Erst wenn ein Mietwucher vorliegt (ca. 20-30%) über der "Ordsüblichen Vergleichmiete" kannst du die Miete kürzen.

- Mit den 3 Vergleichsmieten wirst du auch keine Chance haben, denn das kann ein Vermieter heranziehen wenn er die Miete erhöhen möchte.

Ich drück dir die Daumen, bei der Verhandlung mit deinem Vermieter.

Gruß Schaby

P.S. Du brauchst nicht unbedingt einen neuen Mietvertrag abzuschliessen. Die Änderung kann man mit einem einfachen Schriftstück Nachträglich verfassen. Die Änderung wäre ja zum Vorteil des Mieters. Z.B.: Hiermit senke ich die Miete auf XXX , ab yy.yy.yyyy. Unterschrift Vermieter. Eine Einseitige Erklärung reicht hier.