Alternative Einkommensströme neben dem Beruf

fizzle

Captain
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Hallo zusammen,

habt ihr weitere Einkommensströme, neben eurem Vollzeitberuf? Oder seid ihr grade dabei, einen zu erschließen? Wie geht ihr vor?

Vielleicht in Zeiten von Corona ein interessantes Thema.

Viele Grüße
 
Ich setze auf Aktien, damit kann man bei relativ wenig Einsatz immerhin die 800€ steuerfreien Kursgewinne und Ausschüttungen jährlich einfahren. Es ist nicht die Welt, aber das Geld arbeitet selbstständig und ohne Interaktion. Wer reinen Cashflow möchte, sollte hier auf dividendenstarke Aktien setzen (z.B. CocaCola oder Shell) oder alternativ auf Dividenden ETFs. Ich persönlich setze aber nicht zu viel auf dividendenstarke Unternehmen, weil das tendentiell eher die Firmen sind, die kaum mehr wachsen können und eher auslaufende Geschäftsmodelle profitabel melken (z.B. TV-Sender, Tabak, Öl, Automobil) - da sehe ich mehr Potential für Techfirmen wie TSMC, Intel, die zwar weniger Dividende ausschütten, dafür aber mehr Potential für Kursgewinne haben.

Der NoBrainer wäre ein Vanguard FTSE All-World, dort wird der weltweite Kapitalmarkt abgebildet und man hat rund 2,5% Ausschüttungen jährlich.
 
Neben Aktien (vor allem ETF) und Mieteinnahmen nehme ich ab und an Berateraufträge an. Dazu kommt ein Taschengeld für zwei Dozententätigkeiten.

Ansonsten betreibe ich privat relativ gnadenloses Claim Management. Das macht mir einerseits enormen Spaß, andererseits ergeben sich neben tollen Ergebnissen auch positive Wechselwirkungen mit meiner juristischen Haupttätigkeit.

Beispiele:
  • Lohnende Angebote, die z. B. bereits am ersten Tag ausverkauft sind, trotzdem erhalten; idealerweise mit Bonus.
  • Aktionen von Unternehmen konsequent einfordern (z. B. Kauflands 2,50€-Gutschein bei zu langer Wartezeit).
  • Bei auch kleineren Abweichungen Sachmängelhaftung einfordern und dann mit Gutschein/Barauszahlung zufrieden geben, z. B. falsche Gewichtsangaben auf gekauften Lebensmitteln (passiert oft!).
  • Bei Corona-Angeboten von Hotels etc. konsequent Upgrades, Gutscheine für die Bar etc. durchsetzen.
  • Bei Sachmängeln neben der Behebung als Entschädigung für den Aufwand Gutscheine fordern (z. B. bei Markenklamotten, die im Markenstore gekauft wurden).
  • Kosten und Forderungen, sofern möglich, an Dritte weiter verrechnen.

Mit der Zeit bekommt man Routine und weiß, was sich lohnt und was nicht. Wichtig dabei: Immer fair bleiben und nicht unredlich bereichern wollen, aber eben auch nicht über den Tisch ziehen lassen. Im Schnitt dürften das pro Jahr zwischen 1000€ und 1500€ sein, ohne die Corona-Upgrades.
 
Mein "zusätzlicher Einkommensstrom" neben der Rente ist meine selbstgenutzte Immobilie, mehr Einkommen brauche und möchte ich nicht. Gut, hin und wieder einen kleinen freiwilligen Obolus für Unterstützung bei Computer-Problemen weise ich nicht zurück.
 
Idon schrieb:
Ansonsten betreibe ich privat relativ gnadenloses Claim Management. Das macht mir einerseits enormen Spaß, andererseits ergeben sich neben tollen Ergebnissen auch positive Wechselwirkungen mit meiner juristischen Haupttätigkeit.


Interessanter Ansatz! Glaube hier muss man nur aufpassen, dass die investierte Zeit nicht den Mehrwert frisst, oder?
 
Mieteinnahmen, wobei das aktuell finanzielle naja, ist nicht der Rede wert (paar hundert Euro) bleiben hängen. Jedoch zahlen mir die Mieter die Immobilien ab.

Hausverwaltung stuff mach ich nebenbei abends.
 
@Heelix
Wohnungen zu vermieten ist in Deutschland leider eines der schlechtesten Investments, die man überhaupt tätigen kann.
  • Hoher Aufwand für Verwaltung
  • Hoher Aufwand und hohe initiale Kosten beim Kauf
  • Schwache Rendite
  • Lächerlich hohe Versteuerungsquote der Einnahmen
  • Kostenrisiko für Sonderabgaben, z.B. Straßenbau
  • Riesige Stückelungen, kein flexibles An/Verkaufen
  • Aufwand bei Neuvermietung wegen Auszug
  • Aufwand bei Ärger mit Mietern
  • Ausfallrisiko der Zahlung bei gleichzeitig vermieterunfreundlichen Gesetzen und Gerichten
  • Risiko durch kalte Enteignung durch den Staat durch z.B. Mietendeckel oder Unkündbarkeit von Mietern
Hier in Augsburg kann ich eine 3-Zi Wohnung für rund 900€ kalt vermieten, die ich voll versteuern muss. Im gleichen Atemzug könnte ich die Bude aber für rund 300.000€ steuerfrei verkaufen. Das sind 27 Brutto-Jahresmieten, d.h. eine Brutto-Rendite von 3,7% - bei dem üblichen Steuersatz bleiben da vielleicht 2% Nettorendite jährlich. Gerettet wird die Rendite aktuell nur durch die jährliche Wertsteigerung der Immobilien - wenn da aber mal für ein paar Jahre eine Wertminderung einkehren sollte, werden viele private Vermieter mit 75% Schuldenquote bei der Anschlussfinanzierung gehörige Probleme bekommen

Aktien dagegen haben durchschnittlich eine Rendite von ca. 6% jährlich, werden viel niedriger versteuert (nur 26,25% nach 801€ Freibetrag) und können in kleinen Stückelungen gekauft und verkauft werden. Durch die niedrigere Versteuerung bleibt nach dem Freibetrag noch rund 4,5% Netto-Rendite übrig und die Steuern werden vollautomatisch vom (deutschen) Broker abgezogen, sodass auch hier kein Stress bei der Steuer entsteht. Immobilien zu Vermieten ist bei vielen Deutschen deshalb so beliebt, weil sie sich nicht mit Aktien auseinandersetzen wollen und die für böse und risikoreich halten. Im Vergleich zu einer Immobilienvermietung sind gestreute aktien aber renditestärker und haben ein geringeres Risiko. Außerdem ist das halten von Aktien entspannt ohne Aufwand und verursacht kaum Kosten.

Immobilien halte ich bei einem günstigen Angebot für die Eigennutzung noch für sinnvoll, weil man die gesparte Miete ja nicht versteuern muss, d.h. die Mietersparnis ist netto, wodurch sich der Kauf schneller lohnt. Zum Vermieten ist das für mich ein NoGo.
 
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Stunrise schrieb:
@Heelix
Wohnungen zu vermieten ist in Deutschland leider eines der schlechtesten Investments, die man überhaupt tätigen kann.
Solch pauschale Aussagen sind schon mal schwierig, da das ganze Thema "Immobilien" ein sehr weites Feld ist (Art/Zustand des Objekts, Makrolage, Mikrolage, ...). Klar gibt es nicht viel schlechteres als eine überteuerte Bruchbude am Arsch der Welt als Kapitalanlage zu kaufen. Aber unterm Strich sind vermietete Wohnimmobilien, wenn man halbwegs weiß was man tut, für eine Privatperson mit die beste Möglichkeit um Vermögen aufzubauen.
Sollte man nicht besser Aktien haben? Klar sollte man (auch) Aktien haben. Aber um möglichst schnell vermögend zu werden, führt - als Privatperson - kaum ein Weg an vermieteten Immobilien vorbei.

  • Hoher Aufwand für Verwaltung
  • Hoher Aufwand und hohe initiale Kosten beim Kauf
  • Schwache Rendite
  • Lächerlich hohe Versteuerungsquote der Einnahmen
  • Kostenrisiko für Sonderabgaben, z.B. Straßenbau
  • Riesige Stückelungen, kein flexibles An/Verkaufen
  • Aufwand bei Neuvermietung wegen Auszug
  • Aufwand bei Ärger mit Mietern
  • Ausfallrisiko der Zahlung bei gleichzeitig vermieterunfreundlichen Gesetzen und Gerichten
  • Risiko durch kalte Enteignung durch den Staat durch z.B. Mietendeckel oder Unkündbarkeit von Mietern
Verwaltung: Mag stimmen, wenn man selbst verwaltet. Aber jeder, der das ganze halbwegs ernsthaft betreibt, lässt das durch eine externe Verwaltung machen. Die machen den ganzen Tag nichts anderes und besonders teuer ist das auch nicht. Je nach Rahmenbedingungen sind das 20€-70€ pro Einheit im Monat. Das ist ein kleiner Preis dafür, dass man mit der Zeit, die man dadurch gewinnt, besseres anfangen kann.

Aufwand: Das ist korrekt. Mit der Objektauswahl steht und fällt das Investment. Und um gute Objekte zu finden, muss man eben Aufwand treiben, vor allem für das allererste (Know-How aufbauen, Objekte besichtigen, sich um die Finanzierung kümmern, usw., usw.). Die hohen initialen Kosten sind aber schon wieder nur begrenzt richtig. Niemand bei Verstand kauft eine Kapitalanlageimmobilie zu 100% mit Eigenkapital (siehe nächster Punkt). Klar muss man auf einen Satz immer noch mehr investieren als bei Aktien. Aber mit 10-20k€ Eigenkapital kann man schon die erste Eigentumswohnung finanzieren.

Schwache Rendite: Erster großer Denkfehler. Interessant ist nicht die Rendite, die sich aus Mieteinnahmen und Kaufpreis ergibt, sondern die Eigenkapitalrendite. Also die Rendite des Kapitals, das man selbst aufgebracht hat. Und da sind 20% und mehr überhaupt kein Problem. Diese Renditen sind natürlich nicht beliebig oft reproduzierbar, da man an die geeigneten Objekte kommen muss und Schulden und Vermögen in einem gesunden Verhältnis bleiben sollten.
Die Auswahl der geeigneten Objekte ist eben die Kunst an der Sache. Wenn man da einfach das erstbeste Angebot auf Immoscout zu Wucherpreisen kauft, wird man da nicht auf einen grünen Zweig kommen.

Steuern: Das Thema Steuern ist zwar wiederum auch ein weites Feld. Aber gerade Immobilien sind, was Steuern angeht, ein eher dankbares Investment. Alleine schon, weil man quasi jeden Scheiß absetzen kann (den Kaufpreis, die Einbauküche, Renovierungen, die Bank-Zinsen, und, und, und). Und nach 10 Jahren kann man das Objekt auch noch steuerfrei verkaufen.
Außerdem gibt es viele (legale) Tricks, um die Steuerlast zu reduzieren.

Kostenrisiko für Sonderabgaben: Mag sein. Solche unerwarteten hohen Kosten sind aber die Ausnahme und man hat ja auch bei der Objektauswahl einen gewissen Einfluss darauf. Und gerade am Anfang, wenn man noch nicht gut diversifiziert ist, hat man ja eher Eigentumswohnungen, wo sich das Risiko auf die Eigentümergemeinschaft verteilt.

Riesige Stückelungen, kein flexibles An/Verkaufen: Kommt auf das Objekt an. 1-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage sind liquider als 5-Zimmer-Luxus-Umbauten. Auch hier gilt der Grundsatz der Diversifizierung, also nicht All-in auf ein Objekt gehen. Natürlich ist man nie so liquide und breit gestreut wie mit Aktien. Dafür hat man selbst mehr Gestaltungsmöglichkeiten um Risiken zu reduzieren oder die Wertschöpfung zu erhöhen.
In eine ETW kann man eine neue Küche einbauen, um eine höhere Miete verlangen zu können. Eine Aktiengesellschaft kann man nicht mal eben dazu bringen zum Beispiel Markt X zu erschließen, um mehr Einnahmen zu generieren.

Aufwand bei Neuvermietung wegen Auszug: Wie viel Aufwand man sich damit machen will, hat man selbst in der Hand. Das kann auch die Hausverwaltung für kleines Geld erledigen. Aber zumindest bei der Auswahl eines neuen Mieters sollte man - zumindest Anfangs - selbst involviert sein, das ist richtig.

Aufwand bei Ärger mit Mietern bzw. Ausfallrisiko der Zahlung: Durch die Auswahl des Mieters kann man hier die Risiken erheblich senken. Erfahrungsgemäß hat man aber weniger Probleme als man gemeinhin erwarten würde. Mich fragen die Leute ständig, ob ich nicht Angst vor Messies hätte -.- Da gibt es echt akutere Risiken (siehe nächster Punkt).

Vermieterunfreundliche Gesetze: Da gebe ich dir uneingeschränkt Recht. Ich kann Leute verstehen, die heutzutage aufgrund politischer Dummheiten lieber davon absehen Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen. In Berlin zum Beispiel, wo alte SED-Kader für Wohnungspolitik zuständig sind, würde ich auf gar keinen Fall auch nur einen Euro in eine Immobilie investieren.
Das Problem wird sich eher noch verstärken, da die Mieten künstlich durch die Politik niedrig gehalten werden, aber aufgrund der Gelddruckorgien der Zentralbanken die Preise vermutlich weiterhin deutlich stärker anziehen werden.

Unterm Strich sollte man aber dennoch beides haben, also Aktien und Immobilien (wenn man den Aufwand für Immobilien treiben will). Es sind halt zwei grundverschiedene Asset-Klassen mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen. Wobei ein Vorteil von Immobilien eben der deutlich beschleunigte Vermögensaufbau ist und, dass man mit den Schulden einen "Hedge" auf die Geldentwertung hat.
 
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fizzle schrieb:
habt ihr weitere Einkommensströme, neben eurem Vollzeitberuf?
Ich halte es vom Grundprinzip wie Stunrise, aber auf einer vollkommen anderen Ebene.

feynman hat wunderbar die Möglichkeiten von Vermietung erklärt. Es kann niemand behaupten Immobilien wäre die Wertanlage. Dafür gibt es zuviele Variablen. Genauso kann niemand sagen das Geldanlagen ala ETF´s immer ohne zutun 5%+X Rendite abwerfen. Auch da sollte man aufpassen. Seis es die entsprechende Bank oder man selbst.

Ich für meinen Teil habe mich Schritt für Schritt immer breiter aufgestellt. Also nicht nur Selbstständig, sondern auch Gewerbebetrieb, V+V, Landwirtschaft, Angestellter, Kapitalanlagen etc.
Wenn man das Steuerrecht kennt, kann man es klug anwenden. Und es ist ganz klar, je mehr Geld, Vermögen etc. vorhanden ist umso mehr kann gespart und wieder reinvestiert werden.

Kapitalanlagen ala ETF´s liefern einem rückblickend gesehen eine gute Rendite. ABER auch nur deswegen weil dort nur mit 25% Steuern gearbeitet wird. Was bei einem sonst höheren Steuersatz natürlich von Vorteil ist. Sollte sich das wieder ändern und davon gehe ich immer aus, bringen mir 5 % nichts. Außerdem kann ich Gewinne und Verluste erstmal nicht mit anderen Einkünften verrechnen.

Als Selbstständiger hat man "alle Freiheiten" macht abhägig von seinem Beruf auch gutes Geld. Aber baut so direkt nichts für Rente und Co auf.

Da braucht man dann den Angestellten. Man kann sagen was man will, aber die deutsche Rente ist extrem Krisenfest in DE. Hier wird echt auf sehr hohem Niveau geklagt. Einfach mal schauen was in den letzten 10 JAhren an Anpassung dort war.

Dann hab ich noch so kleine Hobbies wie Bienenvölker (Landwirtschaft), die Tauschend Mitarbeiter machen das alles gratis für mich. Da braucht man nicht viel machen.

Bei Gewerbebetrieb sind meine PV/Bio Gas-Anlagen gesammelt.

V+V ist natürlich das breiteste Fundament. Das kann man locker neben allen anderen machen. feynman hat da eigentlich alles schon gesagt. Wichtig ist die richtige Immobilien zu finden. Ab einem gewissen Protfolio kann man auch den einen oder anderen Schrott auch verkraften. Aber das schwerste ist immer der Anfang. Nach dem 2 Haus geht das fast von alleine. Die Häuser zahlen sich 10 Jahre alleine und danach braucht man 2 Häuser für 1 neues. Gleichzeitig kann man hier wunderbar mit den Steuern spielen. Wann wird eine große Investition gestartet, wie sollte man die Abschreibung wählen etc pp.

Spätestens hier merkt man erst mit einem gewissen Vermögen kann man steuern sparen. Das Ganze bringt einem aber so gut wie nichts, denn das letzte Hemd hat keine Taschen.
Man sollte also auch früh an die nächste Generation denken. Und da hat Idon schon den richtig Ansatz geliefert. Sparen Clever sein Geld einsetzen und das an die Kinder weiter geben. Wenn die das nicht wollen, wird das nach und nach verkauft. Dann verprasse ich halt das Geld. Wie sagte schon der große WENDLER..... EGAL.
 
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