ortsübliche Vergleichsmiete

[larska]

Liebe Community,

kurze Frage an die Mietrechts-Profis...

Mein Vermieter hat mir eine Mieterhöhung angekündigt. Zur Lage:

• die Miete ist seit 2009 gleich hoch
• mit der Erhöhung läge sie dann auf der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete

Ich stelle mir halt nun die Frage, in wie weit der Zustand meiner Wohnung eine Rolle spielt. Man kann ja nicht einfach Äpfel mit Birnen vergleichen...
Es wurde in den 11 Jahren keine nennenswerte Modernisierung vorgenommen. Auch mit der Erhöhung soll dies nicht passieren, auch wenn es ein paar kleinere Dinge gäbe, die nicht wirklich in Schuss sind.
Man kann doch nicht einfach sagen, hey, der Mietspiegel ist so und so hoch, dann erhöhe ich mal die Miete...
Wenn das so ist, bin ich echt enttäuscht von den politischen Handlungsträgern...

Eine Vergleichsmiete sagt doch einfach gar nichts aus...

 

[cartridge_case]

Schau dir den Mietspiegel an und kreuze dort jeweils deine Sachen an. Dann kommt am Ende eine Summe X raus.

https://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-mietpreise

 

[Holt]

Gehen zu einem Fachanwalt oder zum Mieterbund, dort kann man Dir besser helfen, auch bzgl. der Frage des Widerspruchs gegen die Erhöhung.

 

[YomDom]

Der Witz einer Vergleichsmiete ist ja genau dass sie was aussagt, weil deine Wohnung mit gleichen / ähnlichen verglichen wird.

Hat er gemäß MIetspiegel erhöht oder nach vergleichbaren Wohnungen (die müssten sogar benannt sein, damit du ggf. prüfen kannst.). Mietspiegel kannst du wie @cartridge_case beschrieben hat nachvollziehen.

Eine Erhöhung nach 3 Jahren ist prinzipiell möglich um 20 Prozent, in angespannten Regionen um 15% möglich. Unabhängig davon, ob etwas renoviert wurde oder nicht. Das hat einfach mit der Marktentwicklung zu tun.

Bei unveränderter Miete seit 2009 hast du ja im marktvergleich trotz Erhöhung wahrscheinlich noch nen guten Preis. Er darf max. 20% erhöhen während er über eine Neuvermietung wahrscheinlich mehr bekommen würde. So gesehen könntest du auch positiv anerkennen, dass er erst nach 11 Jahren erhöht...

 

[ThomasK_7]

Man kann doch nicht einfach sagen, hey, der Mietspiegel ist so und so hoch, dann erhöhe ich mal die Miete...

Doch, genau das kann gemacht werden und ist gesetzlich abgesichert und gewollt.
Im übrigen haben sich die allgemeinen Reparaturkosten für den Vermieter seit 2009 erheblich verteuert, dies heißt, seine Unkosten für die Wohnung/das Haus sind gestiegen.

 

[Aduasen]

Doch, die Vergleichsmiete sagt grundsätzlich etwas aus.
Es ist dort auch der Zustand einer Wohnung enthalten.

In Hamburg z.B. wird er alle zwei Jahre neu ermittelt.

Was schwierig ist in den Gebieten, in denen Mieten stark steigen, ist die Tatsache, dass Vermieter bei einer Neuvermietung NICHT an den Mietenspiegel gebunden sind.
Da gibt es dann den Tatbestand des Mietwuchers, wenn bei einer Neuvermietung eine Miete verlangt wird, die mehr als 50% oberhalb des Mietspiegels liegt.
Trotzdem gelangen diese Wohnungen nach einiger Zeit dann eben doch in den Mietenspiegel und treiben auch für Bestandswohnungen die Preise.

Grundsätzich ist es ja löblich, dass Du tatsächlich so lange keine Mieterhöhung hattest.
Das würde eigentlich dafür sprechen, dass Du schon jahrelang eine relativ hohe Miete gezahlt hast.
Denn normalerweise kann der Vermieter alle 3 Jahre die Miete um maximal 20% erhöhen, solange BIS sie den Mietspiegel erreicht hat.

Danach werden Mieterhöhungen nämlich durchaus schwierig.
Das kannst Du dann nur noch durch Wertsteigerungen machen.
Z.B. in die nächste Qualistätsstufe der Wohnung im Mietspiegel oder Modernisierungen, die extra veranschlagt werden können (aber eben auch für den Vermieter mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sind)

 

[Khaotik]

mit der Erhöhung läge sie dann auf der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete

Und das wäre dann inwiefern verwerflich? Vergleichbar heißt vergleichbar. Freu dich lieber, dass du 11 Jahre lang keine Erhöhung bekommen hast.
Ich pers. würde als Vermieter erhöhen sobald es das Gesetz erlaubt. Warum auch nicht? Ist schließlich mein Einkommen.
Wer das nicht will sollte nicht Mieter werden und stattdessen kaufen.
Vermieten ist eine Geschäftsbeziehung. Nicht mehr und nicht weniger. So sollte man sie auch behandeln.

 

[larska]

Danke für die vielen Rückmeldungen...
bzgl der ortsüblichen Vergleichsmiete finde ich auf der Webseite der Kommune nur eine Angabe zu jedem Stadteil... Zustand der Wohnung spielt da keine Rolle, nur die Lage...

https://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-mietpreise

hier kann man nichts "individualisieren"... ist auch nur ein pauschaler Wert für jeden Stadteil...

 

[Aduasen]

Das liegt dann an der Kommune, wie diese den Mietspiegel festlegt.
Hängt natürlich auch von der Größe ab.
Wir haben hier in Hamburg halt einzelne Stadtteile die weit mehr als 100.000 Bewohner haben.
Damit fällt es natürlich auch leichter, vergleichbare Gruppen von Wohnungen zu bestimmen.

 

[knoxxi]

Es kommt ja auch auf das Alter einer Immobilie an. Unser Vermietetes Haus ist fast 300 Jahre alt, mit allen Dingen die so ein Haus mit sich bringt. Da musst du mit Mietspiegel nicht kommen, das würde nämlich niemand zahlen.

 

[Aduasen]

Auch das Alter von Immobilien ist Bestandteil des Mietspiegels

 

[YomDom]

Kurzum lässt sich sagen: Wenn sich die Erhöhung im genannten Rahmen bewegt wirst du wenig tun können.Ein Widerspruch ist meines Wissens nach nur begründet möglich.
Und wie bereits gesagt wurde ist es doch auch gut, dass du 11 Jahre ohne Erhöhung rausgekommen bist. Kannst ja mal ausrechnen wie hoch die MIete wäre, wenn immer direkt nach Frist erhöht worden wäre.

Oder schau mal im Netz, wsa vergleichbare Wohnung (Größe, Lage, Ausstattung etc) im Moment bei euch Kosten - dann gibt es nen Überblick über "vergleichbare Mieten".

 

[Aduasen]

So ein Mietspiegel sollte offen einsehbar sein.

 

[Mustis]

Das würde eigentlich dafür sprechen, dass Du schon jahrelang eine relativ hohe Miete gezahlt hast.

Wohl eher nicht wenn er mit der Erhöhung er auf den Vergleichswert kommt. Er lag also wohl merklich drunter, denn sonst würde er sich kaum an der Erhöhung stören.
Ungewöhnlich ist das nicht, grade private Vermieter mit wenigen Wohnungen "verpennen" das gerne für Jahre.

 

[Aduasen]

Oder sie erhöhen erst, wenn es sich lohnt und dann halt die 20% auch tatsächlich greifen.
Aber es bleibt die glückliche Tatsache, dass diese Person viele Jahre keine Mieterhöhung hatte.

 

[Binalog]

(...)hier kann man nichts "individualisieren"... ist auch nur ein pauschaler Wert für jeden Stadteil...

Gucke mal nach vergleichbaren Objekten die zum Kauf angeboten werden. Ermittle den durchschnittlichen Angebotspreis und berechne wieviele Nettojahreskaltmieten Du aufbringen müsstest.

Beispiel:

monatliche Nettokaltmiete 600 € (7.200 € pro a), Angebotspreis für vergleichbares(!) Objekt 250.000 €.

250.000 € / 7.200 € = ca. 34,7

Wenn bei Dir das Verhältnis über 30 liegt, dann brauchst Du m. E. kein schlechtes Gefühl haben. Bei über 40 wäre Dein Vermieter ein sehr wohlwollender Geschäftspartner.

 

[larska]

Gucke mal nach vergleichbaren Objekten die zum Kauf angeboten werden. Ermittle den durchschnittlichen Angebotspreis und berechne wieviele Nettojahreskaltmieten Du aufbringen müsstest.

Die von mir benachbarte Wohnung, quasi spiegelverkehrt komplett gleich wurde vor ca. 1 Jahr für ca. 180.000 verkauft.
Ich rechne also mal:
Nettokaltmiete neu: 650 € (für 56 m2) (7800 p.a.)
180.000 € / 7.800 € = 23,08

tja... was sagt mir das jetzt...? wohl eher teuer...

Was mich an der Vergleichmiete stört ist, dass es einfach ein Wert für den Stadteil ist... unabhängig von Bausubstanz, etc...

Ich will nicht klagen, und bin mir auch bewusst, dass ich die letzten Jahre auch Glück gehabt habe...
auf der anderen Seite habe ich in der Wohnung auch immer einiges in Kauf genommen und vieles einfach "geschluckt" bzw. selber renoviert, etc... aber das ist ja mein persönliches Problem...
Werde dann in Zukunft auch einfach meine rechtlichen Rahmen "ausreizen"...

 

[cartridge_case]

Werde dann in Zukunft auch einfach meine rechtlichen Rahmen "ausreizen"...

Na da wird sich der Vermieter aber freuen. Was ist eigtl. dein Problem?

 

[larska]

Na da wird sich der Vermieter aber freuen. Was ist eigtl. dein Problem?

Ich habe halt viele Dinge akzeptiert und hingenommen, möchte da nicht ins Detail gehen, und mir gedacht, ok, kein Thema. Die menschliche Ebene ist mir wichtiger.

 

[YomDom]

Das wäre in der Tat mal eine interessante Frage. Mir erscheinen 11,60€ / m² je nach Region nicht überteuert. Wo wohnst du denn ? Vllt ein Großraum oder ?

Ich wiederhole mich gern: Vergleichsmiete heißt, dass die Wohnung vergleichbar ist: Größe, ähnliches Baujahr, ähnliche Bausubstanz etc. Des wegen heißt es Vergleichsmiete und nicht andere Miete

In wie weit kommst du denn jetzt an die ortsübliche Vergleichsmiete ? Bist du genau dran ? oder sogar noch drunter ?