20%ige Mieterhöhung rechtens?

[Odium]

Ich bekam eben ein Einschreiben meines Vermieters. Er will mir die Miete von 250€ auf 300€ (20%) erhöhen und zwar wird das durch eine Anpassung an den Mietspiegel und mit einer Erhöhung der Nebenkosten gerechtfertigt. Mit NK meint er wahrscheinlich die Heizungskosten, die im Laufe der letzten Jahre ja stetig teurer geworden sind.

Ich hab etwas recherchiert. 2005, als ich den ersten Mietvertrag abgeschlossen habe, lag der Grundpreis pro qm bei 5,10€, jetzt 2007 liegt er bei 5,29€ - eine Erhöhung um ca. 3,7%. Damit hätte ich natürlich kein Problem. (Die Werte beziehen Baujahr, Wohnungsgröße, Lage und Wohnungsqualität mit ein). Mein persönlicher Preis liegt bei 4,73/m², weil hier direkt eine vierspurige Straße samt Kreuzung anliegt und die Lärm- und Schadstoffbelastung sehr hoch ist.

Bei den Heizkosten wiederum zahle ich 15€ pro Monat pauschal Grundbetrag. Der berechnet sich für die Gesamtkosten der Heizanlage im Haus (16 Parteien) und wird pro Quadratmeter auf den einzelnen runtergerechnet. Meine variablen Kosten sind ca. 3€ pro Monat - fragt mich nicht wieso, aber die Bude ist selbst im Winter von allein schon tierisch warm, auch durch den PC.

Das sind die Fakten. Ich weiß leider nicht wieviel teurer heizen geworden ist, aber mehr als 50% (8€ Grundbetrag + variable Kosten) kann das ja nicht sein. Den Mietspiegel mit einbezogen kann mein Vermieter also max. 8€ + 7,7€ ~ 16€ mehr nehmen und nicht 50€.

Er hat keine detaillierten Zahlenwerte beigelegt, einfach 6 Zeilen Text und das war's.
Nun meine Fragen:

1. Kann ich ihm gegenüber begründen, dass eine Erhöhung um ca. 16€ rechtens ist und er gar nicht erst versuchen sollte, 50€ mehr zu nehmen?
2. Schützt mich der Staat auf irgendeine Weise, weil ich ja in einer abhängigen Situation bin?

PS: Anwalt kommt wegen der Kosten nicht in Frage. Der Mieterbund selbst gibt überhaupt keine Auskunft, solange man nicht Mitglied ist (58€ pro Jahr - sehe ich nicht ein). Ich glaube mein Vermieter will sich nicht länger mit 4,73€/m² zufrieden geben - dabei war ich überhaupt der einzige von 7 Leuten, der nach der Besichtigung noch Interesse hatte wegen dem Preis. In unserer Stadt gibt es ein Überangebot an Wohnungen, teilweise werden Blöcke abgerissen.

 

[x-sector]

Hi,

bin da kein experte. aber wenn du anwalt und andere kostenpflichtige beratungen ausschließt.....
versuch mal dein glück mit s.g. mietervereinen. eventuell wissen die mehr oder können dir weiterhelfen. verbaucherzentrale schon versucht ?

*edit .. oder halt solche gesammelten werke mal versuchen (keine ahnung obs was taugt) https://www.lexisnexis.de/warenkorb?ArtikelNr=1685B

oder hier mietrecht
http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/br-miet-1092758609.htm
http://www.finanztip.de/cgi-bin/rp/search.pl?q=mieterh%F6hung&z=0&stpos=0&s=R&verk=1&t=1

 

[ThomasK_7]

Hallöle, ich bin Experte auf diesem Gebiet und ich glaube die 6 Zeilen Text sind nicht ausreichend. Sie könnten zwar ausreichend sein, aber deinem Post entnehme ich, dass die darin gemachten Angaben nicht vollständig sind und nicht die gesetzlichen Erfordernisse erfüllen.

Schreibe ihm nett zurück, dass du die gemachte Mieterhöhung bis auf +16 Euro (wegen unzureichender Begründung) nicht akzeptierst und warte ab. Müsstest nur noch schreiben, was von den 16 € Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung sein sollen.

 

[lokist]

hier stehen auch einige wichtige sachen drin.. einfach mal durchlesen^^
http://de.wikipedia.org/wiki/Mieter...ung_bis_zur_orts.C3.BCblichen_Vergleichsmiete

 

[7H3 N4C3R]

Eine Erhöhung der Kaltmiete zusammen mit einer Erhöhung der Nebenkosten in einem Schreiben ist, wenn ich das richtig im Kopf habe, sowie nicht rechtens und kann erstmal abgelehnt werden.

Als Tipp, hol dir aus der nächsten Verbaucherschutzzentrale das Büchlein "Was man als Mieter wissen sollte" für ~10€, da wird recht umfassend auf das Thema und noch viele weitere eingegangen. Zumindest bei mir bekommt man für ~12€ auch eine Rechtsberatung beim Verbraucherschutz.

Wichtig ist, dass du zeitnah, d.h. höchstens 1-2 Wochen auf das Schreiben reagierst, egal wie, und zum Ausdruck bringst, dass du nicht einverstanden bist. Natürlich, wie ThomasK_7 geschrieben hat nett und freundlich.

 

[Bullayer]

Ich hab sowas von ca 5% Erhöhung im Hinterkopf. 20% ist auf keinen Fall rechtens. Erkundige dich beim Mieterschutzbund.

http://www.mieterschutzbund.de/start.php

 

[Plyfix]

Hat der Vermieter denn konkret mitgeteilt, wieviel von der Miterhöhung die Anpassung an das Mitnievau ist und wieviel erhöhte Nebenkosten?

Um die Nebenkosten wirst Du kaum drumrum kommen, gerade wenn sie evtl. auch an Mehrverbrauch und höheren Energiekosten liegen. Wenn Du sie nicht monatlich zahlst, kommt halt eine entsprechend höhere Nachzahlung nach der Jahresabrechnung.

 

[x-sector]

interessantes thema .. (allgemein)

da ja die nebenkosten 2007-2008 (energie) wohl stärker gestiegen sind als zunächst angenommen.

ist auch immer so die frage .. aktuell kalkulierte nebenkosten .. und damit rechnen müssen per tiefschlag nachzahlung ..
oder lieber bissl aufschlag und weniger oder gar keine nachzahlungen.

wenn noch wer gute portale und links hat .. "post it" =)

 

[Odium]

Hat der Vermieter denn konkret mitgeteilt, wieviel von der Miterhöhung die Anpassung an das Mitnievau ist und wieviel erhöhte Nebenkosten?

Um die Nebenkosten wirst Du kaum drumrum kommen, gerade wenn sie evtl. auch an Mehrverbrauch und höheren Energiekosten liegen. Wenn Du sie nicht monatlich zahlst, kommt halt eine entsprechend höhere Nachzahlung nach der Jahresabrechnung.

Nein, er hat mir erstmal nur das Mieterhöhungsverlangen ohne weiteres gegeben. Ich hab ihm eine schriftliche antwort gegeben und ihn danach angerufen, dass er mir eine detaillierte schriftliche Begründung geben muss, wie sich diese Mieterhöhung von 250 auf 300€ auseinandersetzt.
Ich hol gleich den Mietspiegel 2005 für meine Stadt ab, damit ich noch mehr handfeste Sachen hab. Ich weiß aber, dass der Spiegel von 2005 bis 2007 auf 5,19€/m² gestiegen ist und wenn ich noch die Wohnmerkmale alle dazu nehme, dann kann er nur eine Kaltmiete von 195€ nehmen (175€ jetzt, also 20€ oder 11,4% mehr). Ich glaube das ist rechtens, denn wenn ich die Wohnung zu einem Dumpingmietpreis bekommen hab und der Vermieter dann innerhalb der Frist eine gemäßigte Kaltmieteerhöhung von bis 20% vorschreibt, muss ich mich dem fügen, wie's aussieht. Was ich komisch finde, ist die BEgründung über die Nebenkosten. Ich wüsste wirklich nciht, was da teurer werden könnte, zumal ich Strom privat abgelte und die "Grundgebühr" der Heizung bei grad mal 11€ pro Monat liegt und die max. auf 15€ steigen könnte. Das wär also eine Gesamterhöhung von 20 + 4 = 24€ auf 274€. Alles andere scheint mir Abzocke.
Danke für die Antwort bis hierhin

 

[Plyfix]

Heizt den Du denn mit Strom? Zahlst Du den Verbrauch der Heizenergie direkt oder über die Nebenkosten!

 

[Odium]

Ursprünglich hatte ich 89€ Nebenkosten, darin waren 30€ Heizkosten. Von diesen 30€ waren 12€ für 'Grundgebühr' veranschlagt, also die Fixkosten, die auf die 16 Parteien im Haus verteilt wurden (nach Quadratmeter). Die restlichen 18€ wurden als variable Kosten veranschlagt und waren wohl vom Vormieter übernommen. Da mein PC fast ständig läuft und hier fast nur Teppich liegt, verheize ich tatsächlich nur 3€ - und wir hatten ja milde Winter möchte ich dazu sagen.
Anscheinend ist das so geregelt, dass ich die Heizkosten erst dem Vermieter gebe und der die Hausverwaltung davon bezahlt. Wenn ich jetzt mehr heize, holt sich die Hausverwaltung den jährlichen Übertrag vom Vermieter und der sich den von mir.

 

[Odium]

So langsam weiß ich, warum unser Gesetzgeber den Mieter so schützt.
Der Vermieter war vorhin da und wollte doch tatsächlich 25% mehr Miete auf einen Schlag. Dann kam er noch von wegen 'geringer Lärmpegel' (an einer vierspurigen Ringstraße mit Kreuzung). Ich musste so lachen und der Typ hat keine Miene verzogen

Wer sich für meine Story interessiert: Vermieter setzt die Kaltmiete von 175 auf 197,69 Euro rauf (darf er, ist der exakte Wert aus dem Mietspiegel). Dann lässt er die Nebenkosten bei 86€ und ich bin bei ca. 283,70€. Und von dem will er nochmal 10% mehr haben, also das am Ende 312,07€ zu zählen wären. Aber weil er so nett ist, fordert er halt nur 300€. Zuckerbrot und Peitsche halt. Diese 10%-Extra wurde übrigens damit begründet, dass man davon ausgeht, dass die Nebenkosten und irgendwas mit dem Grundbuch steigt. Und weil dazu noch gar keine schriftlichen Sachen vorliegen, kann er das auch gar nicht begründen. Mir ist das jedenfalls alles zu blöd. Trotz 5 Semester Jura würd ich nicht ohne Anwalt vor Gericht gehen und Recht haben und Recht bekommen sind immer zwei Dinge, leider. Das lohnt den ganzen Aufwand nicht und so nutz ich jetzt das Sonderkündigungsrecht das mir nach einem Mieterhöhungsverlangen zusteht und werde schnellstmöglich etwas anderes suchen.
Danke für den Rat bis hierhin

PS: Die Mietkaution war 2,5 Jahre lang in meinem Besitz, nun will er sie haben und ich soll bald überweisen. Nun habe ich gelesen, dass man am besten ein gemeinsames Konto bei einer Bank einrichtet, damit ich überhaupt noch ein Druckmittel hab, wenn er sie mir verweigert. Nur wie krieg ich ihn dazu?

 

[werkam]

Mach es mit einer Bankbürgschaft für die Kaution, wenn Du kündigst muss er die Kaution sowieso wieder zurückgeben. Bei einer Bankbürgschaft bekommst Du aber keine Zinsen und musst etwas dafür zahlen. Der Vermieter kann aber nur darauf zugreifen, wenn er es begründen kann, notfalls mit Gerichtsbeschluss, da muss er es also beweisen das es begründet ist.
Du kannst evtl auch noch zum 1.1. rückwirkend in den Mieterverein gehen, dann bist Du abgesichert, kostet dann zwar 32 € für das halbe Jahr, aber lohnt sich bestimmt.

 

[seeigel]

du fragst ob die Heuzkosten in 2 Jahren tatsächlich un sovile teurer geworden sind
Überlege mal um wieviel der Sprit teurer wurde wenn du da vom Sprit jeweils die Steuer abziehst wirst du feststellen das sich das was übriggeblieben ist auch vermutlich verdoppelt hat.
Selbst wenn du keine Heizung verbrauchst musst du anteilig dennoch min. 30 % der gesamt Heizkosten bezahlen und zwar wird das über die Grundfläche berechnet und dient zur Bereitstellung der Wärme wenn sie gebraucht wird.
Ps wenn du eine neuen Wohnung suchst achte weniger auf den Mietpreis sondern mehr auf das was da an Heizung verbraucht wird.

Langfristig wird Heizöl noch teurer werden.
Kurzfristig ist keine Verbilligung der Heizölpreise zu erwarten.

http://www.tecson.de/pheizoel.htm
wenn du da nachsiehst wirst du feststellen das der Preis beinahe jeden Tag steigt + Gas ist an Öl gekoppelt und Strom wird aus Öl + Gas gemacht.
die Mietkauktion kann es so lange aufheben bis die Abrechnung gemacht ist.
Was du beim Auszug in deiner Wohnung machen musst kannst du in deinem Mietvertrag nachlesen
Währe es dir lieber wenn mit der Abrechnung auf einen Schlag eine Rechnung von 100 oder 200 € zu überweisen ist oder sind 10 - 20 € pro Monat nicht leichter zu bezahlen?
Ein Vermieter könnte auch die Nebenkosten niedrige ansetzen so das du jedes mal einen erheblichen Betrag nachzahlen kannst.
ps ich habe letztes Jahr einen Vollwärmeschutz ans Haus machen lassen
vorher hatte ich einen Verbrauch von ca 4500l = ca 2000-2200 €
jetzt ca 3000 l und Öl verbrannt für 2100€
das zu den Heizkosten

 

[x-sector]

thema bankbürgschaft kaution ...

hab irgendwie in erinnerung da gabs auch nachteile ..
sowas wie, dass der vermieter dies gar nicht akzeptieren muss...usw

weiß da wer aktuelles ?

 

[werkam]

Warum sollte der Vermieter es nicht akzeptieren, wenn er doch Zugriff auf das Geld hat, er muss nicht mal nachweisen, dass die Forderung berechtigt ist.

 

[leftside]

Habe gerade auch eine Mieterhöhung hinter mir. Und auch wenn der Thread schon deutlich älter ist, ich hatte Ihn für meine Recherche benutzt

Der Artikel hier: Gebäudesanierung rechtfertigt Mieterhöhung beschreibt es leider relativ treffend :/

Wenn man keinen Formfehler oder ähnliches nachweisen kann wird es schwer. ABER auch der Ortsansässige Mietspiegel muss betrachtet werden. Bei solchen und ähnlichen Themen am besten immer beim Mieterschutzbund nachfragen!