Nebenkostenabrechnung erhalten - Versteht ihr die?

[Lord-D]

Hi Leute,

meine Frau hat zum 01.10.2019 ihre Zweitwohnung aufgegeben. Sie war dort von September 2017 bis September 2019 gemeldet. Der Vermieter, älterer und netter Herr, hat ihr jetzt die Nebenkostenabrechnung geschickt (in Excel). Für 2017 und 2018 hat sie nie eine jährliche Nebenkostenabrechnung erhalten (liegt vielleicht auch daran, dass es nur einen einzigen Wasserzähler für das gesamte Mehrfamilienhaus gibt).

Ich verstehe die Abrechnung überhaupt nicht. Frage ist auch: Müssen wir die so akzeptieren? Ich würde da erst mal nichts zahlen, meine Frau ist da aber etwas ruhiger und würde das wohl zahlen wollen. Versteht Ihr diese Abrechnung?


PS: Genauso so, wie auf dem Bild, haben wir die Abrechnung erhalten.

 

[Thorle]

In 2019 habt ihr nur knapp über 100 Euro für die 9 Monate bezahlt? Daher kommt ja alleine schon eine Nachforderung. Aber alles in allem schwer nachvollziehbar. Stehen in der Exceltabelle in den einzelnen Zellen die Rechenwege?

 

[Lord-D]

Habe ich gar nicht nachgeschaut. In den Summenzeilen steht was drin. Also 100 Euro waren es sicherlich nicht. Jeden Monat waren es ca. 110 Euro.

F5 (Spalte bezahlt) = F4 / 122 * 10
F6 (Spalte bezahlt) = F4 + E5 (Spalte Summe)
E6 (Spalte Summe) = E4 + E5

Ich finde, der Hausstrom ist für ein Jahr enorm. In unserer anderen Wohnung zahlen wir für Strom (Treppenhaus etc.) vielleicht mal 60 Euro im Jahr.

 

[alf420]

die 362€ sind nur die Differenz von 2018

 

[Lord-D]

Er schreibt in seiner E-Mail dass das der Fehlbetrag von 2018 und 2019 ist. Für 2019 wären es ja über 800 Euro.

 

[Thorle]

Irgendwie für mich unlogisch bzw. nicht nachvollziehbar. Ist das nur ein Auszug aus der Tabelle oder hat er genau die, z.B. qm-Summe des ganzen Hause aufgelistet?

F4 und F5 Berechnung ist doch in sich nicht schlüssig, oder sehe ich das falsch?
Ich Liste doch die Jahreskosten in Summe auf, mache einen Zelle mit der Summe der Vorauszahlungen und dann die Differenz von beiden.

 

[Aduasen]

Die Nebenkostenabrechnung hat vollständig zu sein !
Jeder einzelne Kostenpunkt mit Wert fürs ganze Haus und Eurem errechneten Anteil (nachvollziehbar) daran.
Zumal Teile der Abrechnung (§35a Haushaltsnahe Dienstleistungen) in der eigenen Steuererklärung ja auch absetzbar sind und vom Vermieter auch gesondert ausgewiesen werden müssen.

 

[hallo7]

Schaut nach einer provisorischen Zwischenabrechnung aus... Die Nebenkostenabrechnung kann er doch erst am Ende des Jahres bzw. der Abrechnungsfrist genau durchführen.

 

[Aduasen]

Stimmt auch wieder.
Die 2018er Abrechnung kann es sein.
Die 2019er Abrechnung kann erst in 2020 kommen.

Für 2017 kann gar nichts mehr kommen, was man bezahlen müsste, denn diese hätte spätestens am 31.12.2018 vorliegen müssen.

 

[*maT]

Die 108€ bei bezahlt sind falsch eingetragen.
Die 991€ bei Summe 2019 und die 1321€ bei bezahlt 2018 ergeben genau die Summe bezahlt von 2312€.
Lass den Vermieter die Aufstellung noch einmal fehlerfrei neu machen.

 

[Lord-D]

Der Vermieter hat geantwortet und die Daten aktualisiert. Lustig: Jetzt sind es 60 Euro mehr. Zwar stehen die Gesamtkosten jetzt da, aber keine Angabe darüber, wieviel qm das ganze Haus als Wohnfläche hat und wieviel Personen als Schlüssel gedient haben. Nach etwas Rechnung nehme ich an Gesamt qm = 310 qm und Anzahl Personen = 4,2.

Passt die Abrechnung aus eurer Sicht so?

 

[PCGamer007]

Also mir würde diese Abrechnung nicht ausreichen, da sie absolut nicht nachvollziehbar ist. Ich vermiete selber und erstelle die Abrechnungen auch selber. Diese beinhalten unter anderem die Kosten mit genauer Aufschlüsselung. Also ob nach Personen oder qm aufgeteilt wird und wieviel Anteil zur Wohnung gehören und die Kosten selbst (Gesamt & Anteil). Außerdem bei Wasser/Abwasser/Strom ebenfalls die Zählerstände nach denen abgerechnet wird.

"Passen" würde sie mir daher aufgrund der fehlenden Nachvollziehbarkeit nicht. Wenn ihr aber sagt der Betrag kommt hin und wollt die Sache aus der Welt haben dann würde es "passen". Zumal ihr die Wohnung ja nicht mehr bewohnt.

 

[Aduasen]

Der Vermieter hat geantwortet und die Daten aktualisiert. Lustig: Jetzt sind es 60 Euro mehr. Zwar stehen die Gesamtkosten jetzt da, aber keine Angabe darüber, wieviel qm das ganze Haus als Wohnfläche hat und wieviel Personen als Schlüssel gedient haben.

Nein, es passt eben nicht so.
Und vor Allem wird es kritisch, wenn zwei geschickte Rechnungen dann unterschiedliche Beträge ausweisen.
Allein das zeigt schon, dass da Murks gebaut wird.

Zumal offenbar nach wie vor der Ausweis der §35A Anteile fehlt.
Diese können von Euch in Eurer eigenen Steuererklärung abgesetzt werden und müssen vom Vermieter geliefert werden.

Kaminkehrer z.B. ist für Euch nur dann von belang, wenn Eure Wohnung tatsächlich auch einen Kamin hat.
Ansonsten hat der Punkt bei Euch in der Abrechnung nichts zu suchen.

Kosten für Versicherungen können idR nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Ein Punkt wie Hausstrom als Zusammenfassung reicht nicht.
Da muss aufgeschlüsselt werden (z.B. Hauslicht, Tiefgaragenbeleuchtung (z.B. für Euch nicht relevant, wenn gar kein Garagenplatz angemietet ist) usw.)

Und wird jetzt nun nach Personenzahl oder nach qm geschlüsselt ?
Und ggf. welcher der Punkte nach was?

Der Punkt Hausreinigung ist auch schwierig.
Geht es nur um eine Treppenhausreinigung oder sind da auch Instandhaltungskosten (Fassade zum Beispiel) mit drin, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können?

Was mir fehlt, sind so typische Kosten wie Wartungskosten für Rauchmelder

 

[Lord-D]

Ich hab da ehrlich gesagt langsam keine Ahnung. Meine Frau hatte im Schlafzimmer so einen kleinen Holzofen. Der Vermieter meinte im Haus hat nur sie und noch einer solch einen Ofen. Daher wird der Betrag durch zwei geteilt. Ist das dann korrekt?

Es werden einige Sachen nach qm und andere nach Personen verschlüsselt. In den Spaltenüberschriften hat er es drin. Aber es ist alles so wischi waschi. Er meinte wir müssen 2018 nicht bezahlen, wenn wir meinen die Frist für die Ausstellung der Nebenkostenabrechnung sei rum. Er kennt da nicht die Termine. Vielleicht ist es eine Falle und er klagt dann ausstehende Nebenkosten ein.

Die Wasserkosten hat er nach Personen aufgeteilt. Ist das rechtens. Jeder verbraucht unterschiedlich Wasser und jeder soll das gleiche bezahlen?

 

[PCGamer007]

Hört sich nach einer solidarischen Gemeinschaft an wenn das Wasser nur durch die Wohneinheiten geteilt wird Aber im ernst. Wasser sollte (und muss glaube ich auch) nach Verbrauch abgerechnet werden. Wer zahlt schon freiwillig den Verbrauch des anderen.

 

[Silberlocke]

@Lord-D Also mal im Ernst - dass ist doch keine Nebenkostenabrechnung. Das sind ein paar Zahlen in eine Exceltabelle geschmissen worden. Anhand dessen kann doch keiner auch nur im Ansatz nachvollziehen geschweige denn überprüfen ob die Grundlagen für die Berechnung überhaupt stimmen. Dass die neue "Abrechnung" zu einem ganz anderem Ergebnis kommt spricht Bände.
Es gehören die Gesamtkosten aufgeschlüsselt und die jeweiligen Berechnungsgrundlagen und Verteilschlüssel mit dazu.

Edit: Anbei ein Link mit einem kurzen Abriss welche Form und Inhalte eine NKA zu haben hat.

 

[Aduasen]

Für 2017 kann er keine Abrechnung mehr stellen und auch keine Nachzahlung verlangen, denn die Frist für die 2017er Abrechnung lief am 31.12.2018 aus.
Die Frist für die 2018 Abrechnung läuft dieses Jahr am 31.12. ab.

2019 kann er überhaupt erst in 2020 stellen, denn dann liegen ja erst die vollständigen Daten vor (meistens Mitte des Jahres)

Wenn der Vermieter die für ihn geltenden Vorschriften zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung nicht kennt (zu der er verpflichtet ist und die er vollständig zu liefern hat), dann würde ich mich mit dem Schreiben aber sofort mal an eine Mieterberatungsstelle wenden und ihm die Hölle heiß machen.

Apropos Wasser.
Wasser, welches z.B. vom Vermieter zum Rasensprengen benutzt wird, hat in der Nebenkostenabrechnung nichts zu suchen (es sei denn laut Mietvertrag ist eine Mitbenutzung des Gartens explizit vereinbart).
Nach Personen aufzuteilen ist immernoch gerechter, als wenn man nach Quadratmetern aufteilt.
Aber grundsätzlich kommen heutzutage hier eben Wasserzähler pro Wohnung zum Einsatz.
Eben auch um zu verhindern, dass dort Verbräuche zum Abzug kommen (z.B. Vermieter wäscht sein Auto jeden Tag), die auf die Mieter gar nicht umzulegen sind.

Wie sind denn eigentlich genau die Zahlen für 2018 belegt?
Zählerstände 2017 und 2018 geliefert?

 

[Lord-D]

@hamju63

Bis auf die oben genannten zwei Excel Sheets haben wir nie etwas bekommen. Ich habe mir auch mal angesehen, welche Versicherungen umlagefähig sind. Brand- und Haftpflichtversicherung sind umlagefähig. Eine Gebäudehausratversicherung nicht. Er gibt hier die Gebäudeversicherung aber als solche an. Aber das wird wohl umlagefähig sein, scheint etwas anderes zu sein.

Zudem ist es wie du sagst, es fehlen einfach wesentliche Angaben. Die Grundsteuer muss explizit ausgewiesen werden (also was alles enthalten ist, weil nicht alle Teile der Grundsteuer umlegbar sind). Es wurden nie Anfangs- oder Endbestände von irgendwelchen Wasser- oder Stromzählern geschickt.

Es fehlen zudem die genauen Angaben zur Gesamtanzahl qm und Personen. Ich weiß, dass im Haus einige Wohnungen bis vor kurzem 2018 leer standen. Wie rechnet er diese Wohnungen? Gar nicht oder als 1?

Ich denke, wir werden diese Nebenkostenabrechnung so nicht übernehmen. Ich bin im Mieterverein und werde dort mal dieses Excel prüfen lassen oder soll ich dem Vermieter gleich mal direkt schreiben, wir zahlen nicht, da es nicht einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung entspricht (er hat ja eine Hochrechnung für 2019 auch gemacht).

 

[Aduasen]

Leer stehende Wohnungen darf er gar nicht berechnen !
Die fallen ins Risiko des Vermieters.

Ich frage mich da etwas konsterniert, wie denn die Heizkostenabrechnung für die letzten Jahre ausgesehen hat.
Oder kam die immer brav und korrekt von Brunata/Techem etc.

 

[Lord-D]

Also Heizung ist kein Problem. Im Haus wurde nur mit Strom geheizt und Warmwasser gab es auch nur über Strom. Dort haben wir sehr gute Einsicht dank der Stromzähler. Die Kaminkosten finden wir da schon heftiger.