Nebenkostenabrechnung so zulässig?

[Marvomat]

Hallo,

ich bin zum 31.01.2025 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Anfang Januar/Ende Dezember kam die Nebenkostenabrechnung für 2023 mit einer offenen Forderung ins Haus. Diese habe ich beglichen.
Ich fragte dann Mitte März ungefähr, wann ich denn meine Kaution zurückgezahlt bekomme. Kam ewig keine Antwort. Anfang Mai kam dann endlich eine Antwort, dass man die Nebenkostenabrechnung 2023 falsch berechnet hätte, weil die Hausverwaltung wohl nur über eine Person informiert war. Im Mietvertrag stehen aber eindeutig zwei Personen.
Als ich Anfang 2020 in die Wohnung zog (vom Dachgeschoss ins Erdgeschoss im selben Haus), fand ein Wechsel der Hausverwaltung durch den Vermieter statt. Angeblich hätte die neue Hausverwaltung nur unzureichend Informationen von der vorherigen Hausverwaltung erhalten und ich hätte die neue Hausverwaltung nicht darüber informiert. Woher soll ich denn wissen, dass die darüber keine Informationen haben?!
Jetzt kam letzte Woche die korrigiert Abrechnung '23 mit einer Nachzahlung von über 1000€. Anfang Januar hatte ich aber schon bereits 531€ nachgezahlt. So wie es auch in der ursprünglichen Abrechnung Anfang Januar stand, aber in der neuen Abrechnung wurde diese Summe komplett missachtet.
Mir kommt das ganze ziemlich unseriös mittlerweile vor und ich meinte auch, sie sollen den Betrag mit meiner Kaution verrechnen, schließlich behält die Hausverwaltung ja genau deswegen die Kaution ein, um eventuelle Ansprüche zu verrechnen. Aber die Hausverwaltung meint, dass das eigentlich nicht möglich wäre und ich erst die offenen Forderungen noch überweisen solle.
Und die Kaution soll erst zurückgezahlt werden, wenn alle Abrechnungen erstellt wurden. Das heißt für den Januar diesen Jahres kann ich noch bis 2026 warten.
Was meint ihr dazu?

 

[Relak]

Hi.

Suche dir dringend einen Anwalt für Mietrecht.

Meines Wissens nach ist die Frist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Nachforderungen die nach diesen 12 Monaten kommen kann sich der Vermieter/die Hausverwaltung also klemmen

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Ob das Fett markierte zutrifft wird sicherlich der Anwalt wissen. Ich würde schätzen "Nein". Weil der Hausverwaltung ja die Mietverträge und sowas vorliegen sollten. Wenn die sich vertan haben sollte es ja nicht dein Problem sein.

 

[.one]

Suche dir dringend einen Anwalt für Mietrecht

Würde ich in diesem Fall auch machen. Leider wurde ja schon bezahlt.

es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Genau darauf werden sie rumreiten. Da kam eine Abrechnung für die Nebenkosten zu spät oder sowas in der Richtung.

Also Anwalt suchen und Zahlungen einstellen.

Kaution falsch berechnet ist mal nicht dein Problem, sondern deren.

Sollte ich raten, würde ich Vonovia sagen.

https://mietergewerkschaft.de/die-drei-haeufigsten-probleme-bei-der-vonovia

 

[Relak]

@.one soweit ich dass verstanden habe hat der TE lediglich die 531€ aus der ersten Nebenkostenabrechnung gezahlt aber die 1000€ Nachforderung noch nicht. Und selbst wenn kann man das Geld bestimmt zurückholen. Der Anwalt weiß da sicherlich mehr.

Ich wünsche dem TE auf jeden Fall viel Erfolg.

 

[.one]

Ja, aber die erste kam evtl. zu spät.

Ein Mieterverein kann hier auch helfen, wenn man Mitglied ist.

 

[Marvomat]

Also Mitglied in einem Mietverein bin ich nicht und einen Mietrechtsschutz habe ich auch nicht. Hätte nie gedacht, dass ich dem am Ende brauchen werde, weil in der Vergangenheit immer alles reibungslos ablief.
Genau, die 531€ habe ich gezahlt, die 1000€ nicht.

@.one nein, es nicht Vonovia. Ist eine kleine 3-Personen Klitsche aus der Region.

Kann man mir da jetzt nachträglich überhaupt noch helfen, wenn ich da jetzt erst beitreten würde?

 

[Froki]

Suche dir dringend einen Anwalt für Mietrecht.

Der Empfehlung schließe ich mich an.

 

[Relak]

Ich würde einfach bei einem Anwalt anfragen ob sich der Rechtsstreit lohnt bzw. wie hoch die Aussicht auf Erfolg ist, und bei guten Chancen das ganze dann ohne Rechtsschutz vor Gericht bringen. Es geht ja nicht nur um die Nebenkosten sondern auch um die Kaution. Ich würde darauf wetten dass die sich neue Gründe suchen diese nicht auszuzahlen, falls die Geschichte mit der Nebenkostenabrechnung nicht klappt.

Muss der Verlierer nicht sogar die Anwalts- und Gerichtskosten tragen?

Wenn die Angaben vom TE stimmen, dürfte es ein sicherer Win werden.

 

[Froki]

Muss der Verlierer nicht sogar die Anwalts- und Gerichtskosten tragen?

Ja. In der Regel schon.

 

[cartridge_case]

Jetzt kam letzte Woche die korrigiert Abrechnung '23 mit einer Nachzahlung von über 1000€.

Das verstehe ich nicht. Was hat das mit der Anzahl an Personen im Haushalt zu tun?!

 

[Ezeyer]

eben, so kenne ich das auch, man bezahlt seine Nebenkosten per Haushalt bzw. nach Verbrauch bzw. anteilmäßig nach der Größe der Wohung, aber nicht nachdem wieviele Personen der Haushalt hat.
In der Regel weiß nur der Vermieter wieviel Personen im Haushalt leben, die Hausverwaltung weiss das oft gar nicht, braucht diese Information aber auch nicht. Die Hausverwaltung kommuniziert mit dem Vermieter und eigentlich nicht mit dem Mieter selber, dem Mieter sein Ansprechpartner ist der Vermieter.

 

[Froki]

Was hat das mit der Anzahl an Personen im Haushalt zu tun?!

Verteilerschlüssel.

Manche Betriebskosten werden verbrauchsabhängig, nach der Wohnfläche, oder nach der Anzahl der im Miethaushalt lebenden Personen berechnet.

 

[qiller]

oder nach der Anzahl der im Miethaushalt lebenden Personen berechnet.

Öh, jetzt bin ich gespannt, welche denn?

Edit: Könnte mir da höchstens sowas wie Fahrstuhl vorstellen, was ich aber nicht glaube (könnte mal Chef fragen, der weiß das^^). Also zumindest in meiner Abrechnung wird nur nach anteiliger Wohnfläche (steht in der Abrechnung als XX von 1000), anteiliger Wohneinheit (also 1 von XX Wohneinheiten, z.B. bei Kaltwasserzähler), anteiliger Stk-Einheit (z.B. 3 von 75 bei Rauchmelderwartung) und den abgelesenen Verbrauchswerten gerechnet. Nicht nach der Einheit "Personenanzahl".

 

[Marvomat]

Ich muss nochmal die beiden Abrechnungen vergleichen, welche Positionen da so hoch ausgefallen sind.

 

[FrankenDoM]

@cartridge_case @Ezeyer
Hatte ich auch schon getippt, weil ich das so auch nicht kenne, kann man aber laut google wohl auch so machen, aber nur wenn es so vereinbart ist im Mietvertrag. Scheint so Ok zu sein.

 

[Marvomat]

Den Verteilerschlüssel laut Mietvertrag poste ich nachher mal

 

[FrankenDoM]

Öh, jetzt bin ich gespannt, welche denn?

Bei der Nebenkostenabrechnung werden alle Kosten welche nicht eindeutig einem Verbraucher zugerechnet werden können anteilig berechnet. Entweder nach Quadratmeter oder eben nach Anzahl der Mieter. Beispiele: Hausmeisterservice, Gartenpflege, Spielplatzpflege oder ggf. auch Kosten für einen Aufzug.

Einzig neu ist mir dabei, dass es auch nach Personen gemacht wird.

https://www.nebenkostenabrechnung.com/feststellung-personenzahl/

 

[Marvomat]

Es gäbe da noch den ARAG Mietrechtsschutz Sofort der auch Rückwirkend auf einen Fall alle 12 Monate angewendet werden kann. Mindestlaufzeit sind da aber 3 Jahre. Ich wohne aber mittlerweile in Eigentum und brauche das für die Zukunft gar nicht mehr.

Wie gesagt, seriös und richtig wirkt das ganze auf mich nicht. Von der Hausverwaltung kommt aktuell auch keine Reaktion mehr auf meine Mails.
Ich schau nachher mal genau, welche Kosten sich da quasi verdoppelt haben sollen.

 

[Froki]

Einzig neu ist mir dabei, dass es auch nach Personen gemacht wird.

Das ist, leider, vielfach gängige Praxis und wird, wenn ich mir so die Rechtsprechung vergangener Jahre so anschaue, schon lange so gehandhabt.

Ergänzung (12. Juni 2025)

Ich wohne aber mittlerweile in Eigentum und brauche das für die Zukunft gar nicht mehr.

Du könntest Dich auch an die Rechtsantragsstelle des Amtsgerichts wenden, und da eine Klage gen die Vermieterin mündlich zu Protokoll geben. Der Rechtspfleger wird Dir bei der Abfassung einer Klageschrift helfen.

So könntest Du Dir die Vorlage der Gerichtskosten ersparen.

In Deinem hier geschilderten Einzelfall würde ich aber davon abraten und eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Deiner rechtlichen Interessen beauftragen.

 

[qiller]

Beispiele: Hausmeisterservice, Gartenpflege, Spielplatzpflege oder ggf. auch Kosten für einen Aufzug.

Hausmeisterservice: pro Wohneinheit
Gartenpflege: pro Wohneinheit
Spielplatzpflege: kann ich nix zu sagen. Fragt man dann beim Einzug, ob die Mieter Kinder haben? Und was ist wenn keiner Kinder hat? Falls Kinder irrelevant: Warum sollte eine WE mit 3 Personen ohne Kinder mehr zahlen, als jemand der allein lebt? Du merkst schon, pro Person-Abrechnung wäre hier deutlich komplizierter als eine pro WE-Abrechnung und wahrscheinlich sogar anfechtbar.
Aufzug: könnte ich mir ganz eventuell vorstellen, aber auch hier glaub ich aus praktischen Dingen nicht dran

Wenn die Kosten pro Person umgelegt werden würde, stellen sich halt direkt Fragen. Was ist, wenn der Mieter beim Einzug nur sich angibt, dann aber jemand später mit einzieht. Dann müsste der Mieter auch daran denken, die zusätzliche Person und deren Datum des Einzugs anzugeben. Wenn er das nicht macht oder verspätet, ist bei ALLEN Mietparteien die Abrechnung falsch und müsste korrigiert werden. Genauso beim Auszug. Keine Hausverwaltung der Welt macht das^^. Und was ist mit Personen, die nur immer wieder mal da sind, z.B. weil sie bei der Bundeswehr im Auslandseinsatz sind. Oder generell Personen, die nur temporär in einer betreffenden WE wohnen.

Wie gesagt, ich kenne keine Abrechnung, die nach Personenanzahl Kosten umlegt - aber, das ist nur mein Laienwissen. Ich könnte mal Cheffe fragen, der führt ja mehrere WEGs und Hausverwaltungen. Der könnte das genau sagen.