altbau kaufen und vermieten lohnt sich das ?

[Clyde Shelton]

Hi unzwar habe ich die möglichkeit ein altbau zu kaufen in recht guter lage .

dieser altbau umfasst 4 parteien .

mit jeweils 78 m² 3 zimmer wohnungen .

die aussenanlage müsste gemacht werden und modernisierungsarbeiten auch (die ich selber machen würde ausser fassade usw. da eine firma da schneller arbeiten kann )

ich würde einen kredit von 100.000 euro aufnehmen , der sich dann selbst tragen soll .

d.h. der kaufpreis des objektes ist 10.000 euro was ein lacher ist . das haus ist sogar nun schon bewohnt , leider erlitt die vermieteren ein krankheitsfall und bevor es an den staat geht bzw. der stadt verscherbelt sie es für ein appel und ein ei . und familie hat sie auch nicht .

so wurde das angebot an mich gewendet .

Das ganze soll ein selbstragendes objekt werden .

D.h. durch mieteinnahmen soll der kredit abgezahlt werden und etwas für reperaturen etc. zurückgelegt werden .
sobald es abgezahlt ist , kommt ein plus ins konto rein .

was auch eine weile dauern wird . ich rechne da mal so mit 13-20 jahre , je nach tilgung .
durch die ganzen modernisierungskosten würde ich natürlich die miete anheben prozentual was ich aber mit den mietern absprechen würde , sowie ich noch in erfahrung bringen muss was im moment gezahlt wird an kaltmiete usw.

was meint ihr ?

ist es die chance sich eine sicherheit zu errichten fürs alter oder ehr die finger von lassen , nach den jahren kommt ja auch + aufs konto . was natürlich bei vorrausgesetzten mietern ein plus ins monatliche konto gibt .

MFG

 

[NuminousDestiny]

Du redest hier nur von dem Haus. Wem gehört denn das Gründstück? Mir kam mal zu Ohren, dass wenn das Grundstück jmd anderem Gehört als das Haus, dass die Eigentümer jährlich ca 3000€ für die Grundstücksmiete zahlen mussten.

Da derzei die Kredite sehr günstig sind würde sichs sogar sehr lohnen.
Allerdings sollte man sich bei solch einem Preis dennoch fragen, ob das ganze kein faules Ei ist.

Als Ausenstehender kann man die Sache nur schlecht beurteilen. Hier würde sich vllt. ein Sachverständiger oder ein Kostenvoranschlag für die Renovierung etc. empfehlen.

Nachtrag: Wie sind denn die Mieter? Alle zuverlässig und keine Nomaden?

 

[Clyde Shelton]

einsicht wegen den letzten mieten wollte ich noch einfordern .
bzw. daten usw. wie lange die und die da schon wohnen .

das grundstück gehört zum haus .
sie hat 4 häuser , aber das ist das beste von der lage her . kein haken und kein doppelter boden

es wird denk ich mal ein besichtigungstermin vereinbart in nächster zeit und dann wird mal geschaut was alles gemacht werden muss .


mir gehts nur darum :

entweder top oder flop , no risk no fun , quasi .. aber natürlich höre ich mir andere meinungen an , das alles nur grbo beschrieben ist stimmt schon , aber es ist auch alles noch im groben sagen wir mal .

 

[nynyny]

Bist du in einer Ehe? Wenn ja sollte man das Ganze einige Male überdenken.

Meine Eltern haben einige Immobilien, 4 davon ab bezahlt, bei einer stehen noch 90.000 aus. Das wäre auch weiter kein Problem, wenn da nicht die Scheidung gewesen wäre.

Dummerweise besitzen beide die selben Anteile, also sind sie auch verpflichtet die selben Raten zu zahlen. Aufgrund der Trennung hat sich in meiner Familie so dermaßen viel Hass geschürt das mein Vater, der ungefähr das 4fache meiner Mutter verdient, nun mit biegen und brechen versucht ihr das Leben schwer zu machen, was dazu führt das sie finanziell alles Andere als gut dasteht. Bewegt sich zwar noch im grünen Bereich aber gesunde Finanzsituation kann man das nicht nennen.

Das ist ein extrem wichtiger Faktor den man vorher unbedingt berücksichtigen sollte auch wenn man davon ausgeht sein Leben bis zum Tode miteinander zu verbringen.

Rein vom Gefühl her hört sich die ganze Situation ehrlich gesagt zu gut um wahr zu sein an.

• 10.000€ für ein Gebäude das Partaien im Umfang von knapp 300m² hat
• alles vermietet
• selbst tragender Kredit

Nur scheinen die Mieten ja relativ klein zu sein.

100.000 Kredit wird sich über 13-20 Jahre vermutlich so auf 150-200% der Summe belaufen, ergo 200.000 maximal. Würde da jetzt auch 208 Euro kommen, kommt mir schon extrem wenig für eine 70+ m² Wohnung vor.

 

[Clyde Shelton]

nein in einer ehe stecke ich nicht .

das angebot hört sich zu gut an um wahr zu sein eigendlich , aber das werde ich sehen .

meine freundin ist nicht so begeistert davon aber ich würde es wahrscheinlich machen .

ich werde ein besichtigungstermin vereinbaren und mal die details anschauen


ps.: man kann ja auch nicht alles an miete in den kredit buttern , quasi wird uf ein extra konto geld monatlich abgelegt wegen erneuerungen oder defekte (reperaturen ) usw. ein puffer sollte man sich ja lassen

 

[nynyny]

Du solltest mal in Erfahrung bringen wieso die Mieten so klein sind. Handelt es sich bei den Mietern um 80 Jährige die vermutlich nicht mehr lang dort wohnen welchen Freundschaftspreise unterbreitet wurden?

Dann hat das ganze noch einen anderen Risikofaktor dem du dir jetzt scheinbar noch nicht bewusst warst. Und zwar das die Wohnungen innerhalb von 5 Jahren auf einmal alle leer stehen.

 

[Fu Manchu]

Stelle doch mal eine Zahlungsreihe auf, mit Auszahlungen und Einzahlungen, Zinsen, Nebenkosten, ggf. Risikoaufschlägen, usw., Reparaturen und deren Möglichkeiten - kommt am eine eine positive Zahl heraus - machen!

PS: wenn du es ganz korrekt machen willst, dann zinst du die Zahlungsreihe (Einzahlungen - Auszahlungen) auf das aktuelle Jahr ab .

 

[phil.]

Keiner kann sage wie sich das Objekt (Lage) entwickelt.
Auch sollte man mit Mieterhöhungen vorsichtig sein. Lieber zuverlässige Mieter als hohe Fluktuation.
Du wirst Arbeit mit dem Objekt habe und nicht alles selber machen können. Das fängt bei den Nebenkostenabrechnungen an. Berücksichtige vor allem immer wiederkehrende hohe Renovierungskosten, auch um das Objekt attraktiv zu halten.
Recherchiere sorgfältig und wenn alles stimmt, wirst du in ein paar Jahren deinen Vorteil ziehen.

 

[_killy_]

Anhand der bisherigen Daten hört es sich zu schön an.

Neben den Mietverträgen ist auch das Grundbuch interessant - was steht in Abteilung II als Lasten?

 

[F0X1786]

Solange es kein Denkmalschutz hat, lässt sich drüber nachdenken. Aber Finger weg von Denkmalgeschützen Häusern, das geht richtig ins Geld!

 

[ostzonaler]

10.000€ für ein Haus mit Grundstück?
Brandenburgisches Hinterland mit Sanierungsstau nehm ich an

Als allgemeine Tips:
- Kaufnebenkosten nicht vergessen (Notar, Grunderwerbssteuer) ~6,5% des Kaufpreises, gut das wäre bei den Peanuts nicht sehr viel
- die Bank wird keiner komplett aus Mieteinnahmen bestehenden Finanzierung zustimmen, Sicherheiten? Kannste den Kredit auch ohne Mieter tilgen?
- Verdienst du "viel"? Sprich zahlst du genug Steuern, so das man die steuerliche Entlastung mit einkalkulieren kann (Ausgaben fürs Haus lassen sich dann geltend machen)
- Dach, Heizung, Wasser, Stromleitungen, Bausubstanz? Gutachter kommen lassen! Kosten ~1000€
- Immobilienkauf ist Stress! Bock nach der Arbeit noch am Haus zu malochen? Irgendwas geht immer kaputt

- Niemand hat was zu verschenken. Wenns der alten Dame nicht sonderlich gut geht warum verschenkt sie dann ihre Altersvorsorge? Von 10.000€ kann sie ja nichtmal nen Jahr leben

 

[ThomasK_7]

Profis kaufen und sanieren solche Objekte im Umland (Kleinstädte/Dörfer), also keine Großstädte, mit der Maßgabe, dass nach spätestens 10 Jahren die Kredite getilgt sind (=10 fache Jahresmiete als Kosten).

Für alles was über dieses Rentabilitätsmaß hinausgeht, müssen schon besondere Umstände wie besonders großes Grundstück, Eigennutzung o.ä. vorliegen. Ich bezweifle, dass dies hier der Fall sein wird. Der TE will ja kostengünstig viel selber ausbauen und dafür trotzdem noch 13-20 Finanzierungszeit in Kauf nehmen = nicht empfehlenswert.
Für 100.000 € Modernisierungskosten = rd. 320 €/qm Wfl. bekommt man auch keine Vollsanierung. Es bleibt also ein teilweise modernisierungsbedürftiges Haus für den Zeitraum der Finanzierung. 100.000 € Kredit kosten bei 10 Jahren Gesamtlaufzeit aktuell rund 10.000€/Jahr = 2,67 €/qm Wfl. im Monat = 208 €/Wohnung. Das sollte doch wohl machbar sein? Dann noch Reparaturreserve + Verwaltungskosten + Leerstandswagnis = rd. 3,33 €/qm Wfl. Miete im Monat = 260 € / Wohnung nach Modernisierung.

Prüfe, ob Du mit 100.000 € Modernisierungskosten wirklich hinkommen wirst. Also lass für die teuren Sachen (Dach, Fassade, Elektrik, Heizung, Sanitär, Fenster usw.) Kostenvoranschläge machen, bevor Du das Objekt kaufst!
Prüfe, ob Du im Falle eines zeitweisen Leerstandes von 2 Wohnungen das Objekt auch halten kannst!
Prüfe, ob 100.000 € in noch vernünftiger Relation zu Deinem sonstigen Vermögen und Einkommen stehen!

 

[Onkelhitman]

Ich sehe es noch ein wenig anders. Man bedenke, dass da drin ja schon Mieter sind. Je nachdem was das für Leute sind, ich will niemandem was unterstellen, kann es da zu Problemen kommen. Nicht nur jetzt schon, sondern auch wenn modernisiert wird.

Ich weiss nicht inwieweit du selber die Möglichkeit hast etwas zu machen. Wasser, Strom, Heizung sind wohl das meiste. So verputzen, außen und innen inkl. Malerarbeiten etc. kann man ja auslagern wie du schon schreibst. Ich würde das aber immer erst ohne Mieter machen. Die können nachher einziehen.

Aber auch hier kannst du natürlich Pech haben. Ich denke mal ein Kauf, sanierung, und evtl. Weiterverkauf könnte lohnender sein, da auch nicht über längere Zeit ein Kredit nötig sein würde.

Ansonsten kann ich ThomasK_7 nur zustimmen.

 

[Prom07]

Naja Mieter müssen Sanierungsarbeiten welche den Wert der Mietsache erhöhen grds. zustimmen, insofern ist die Existenz von Mietern ja erst mal vernachlässigbar. =)

 

[Hirschwolf]

auf jeden fall das gebäude gut anschauen.

ein Freund der richtig ahnung hat oder ein gutachter nehmen. Bei solchen sachen musst du alles heruasfinden um nicht eine fehlentscheidung zu treffen.

wie ieht die nähere umgebung aus? lauter alte hütten oder viele schon renoviert?

 

[koko291]

Also ich stimme meine vor Redner zu was gut anschauen und abschetzen betrifft
Wichtig wäre noch zu wissen wo das Objekt steht ob hohe Nachfrage an Wohnungen besteht
Ich selber habe große Erfahrung mit Häusern da ich selber 3 besitzte
(und Suche Grad selber wieder)
Da die kridite extrem günstig sind würde ich dir empfehlen wenn der Käufer Preis bei 100.000€ liegt ca 170-190.000 € zu nehmen und dann am besten auf 30 Jahre Laufzeit da solltest du ein Zinssatz von ca 1.8 - 2.4 % bekommen bei einem kfw Kredit dann brauchst du dir nicht so ein Kopf um die Abschlagszahlungen mache da diese sehr niedrig sein werden.
Was Renovierungsarbeiten angeht was ganz wichtig ist ist die Heizungsanlage und Dachstuhl der Rest ist Kinder kacke
Suchst dir schwarz ein guten klempner, fließen leger / Maurer sowie Elektriker
Und den Rest kannst dann selber machen ala tapezieren, malen, Laminat etc
Ich würde mal sagen wenn das Haus in einem ganz schlechtem Zustand ist und du so daran gehst belaufen sich deine gesamt kosten (nach meinem Erfahrungswert) auf max 150.000€ heißt du hast dann ca 20.000-40.000 zur freien Verfügung Wo mit du dann neu arbeiten kannst oder einfach ausgeben kannst
Wie gesagt spreche aus Erfahrungswerten
Und habe keine Angst vor Schulden denn ein weißer man den ich kenne sagte mal zu mir bis 1.000.000€ gehörst du der Bank nach 1.000.000€ gehört die Bank dir
Beste grüße

 

[memphisray]

wenn die wohnungen gerade vermietet sind würde ich garnichts machen, einfach die 10000 investieren und nichts tuhen.

 

[Dierk-mit-e]

Guten Morgen !

10.000 Euro für so ein Objekt ? Kaum zu glauben, was es alles gibt.

Ich selbst hätte da so meine Befürchtungen, da kann doch nur ein Blindgänger vom WKII drunter liegen oder alles ist total verseucht (Grundwasser, Asbest, was weiss ich noch alles).

Ansonsten gibt es nur eine Frage, die Du Dir stellen musst, Übungsbeispiel:

Kannst Du die 100.000 Euro alleine abbezahlen, ohne Mieteinnahmen (alle tot, neue Mieter gibt es nicht) und ohne Möglichkeit, das Haus wieder zu verkaufen, ohne am Hungertuch zu nagen ?

Wenn ja, alles Gute und viel Glück.

Dierk

 

[blackraven]

Es geht ja nicht nur darum ob er die 100.000 alleine abzahlen kann?

Er muss sie vielmehr zusätzlich zu seinen jetztigen Ausgaben abzahlen können und auch incl. den zusätzlichen laufenden Kosten wie Versicherung, Grundsteuer, Heizung im Winter (auch wenns leer steht, muss geheizt werden) Grundkosten für Kabel/Tele/Strom/Wasser/Müll usw.

Eine Volltilgung in 10 Jahren bei 100.000 EUR entspricht bei 3% Zins ca. 960 EUR mtl. !
Bei 20 Jahren immerhin 450 EUR mtl. ! (Mal außer Acht gelassen, dass der Zins mit der längeren Zinsbindung steigt)

Deine Nettomiete sollte da schon mind. 2x drüber liegen. Du musst deine Mieteinahmen auch versteuern, nicht umlegbare Nebenkosten selbst tragen und evtl. Serviceleistungen/Instandhaltungen zahlen können und ein Gewinn soll ja im Endeffekt auch übrig bleiben und das nicht erst nach 10 Jahren - 20 Jahren, das Risiko ist sonst viel zu hoch!

 

[Gugelhausen]

Und was hast du nun gemacht?