Betriebskostenabrechnung: Ungereimtheiten

[John Reese]

Hallo zusammen,

ich habe heute meine Betriebskostenabrechnung und dazugehörig Heizkostenabrechnung von meiner Vermieterin erhalten und mir kommen einige Dinge darin spanisch vor. Ich hänge eine anonymisierte Version diesem Beitrag an.

1. In der Abrechnung steht eine Vorauszahlungssume von 1.020€. Ich zahle monatlich 150€ Betriebskosten als Vorauszahlung. Ergo fehlen hier 150 * 12 - 1020 = 780€ im Vorauszahlungsbetrag, oder mache ich hier einen Denkfehler?

2. In der Verteilung ist eine Position "Garten/ Strom WE02" mit 250€ aufgeführt. Meine Vermieterin wohnt unter mir und sagte schon kurz nach dem Einzug: "Einmal im Jahr wollen wir noch 250€ für den Garten haben.", worauf ich erwiderte, dass doch bitte alle Betriebskosten in die Abrechnung gehören. Ich sehe nicht ein, für einen nicht näher detaillierten Posten einfach pauschal 250€ abzudrücken.

3. Beim Kaltwasser wird ein mir unbekannter Zähler einer mir ebenfalls unbekannten Waschküche genannt. Dort hat sie ihre WM stehen, meine WM steht bei mir im Bad. Auch wenn es "nur" um 0,064 m³ Kaltwasser geht sehe ich auch hier nicht, wieso ich mich an ihren Wasserkosten beteiligen soll, zumal im Vertrag dieser nicht aufgeführt wird ("2 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur), 1 Bad/Duschraum, 0 Mansarde, 0 Keller, 0 Bodenraum, Fahrradabstellplatz und zur Mitbenutzung 1 Garten").

Wie gehe ich jetzt am besten vor? Sollte ich diese Einwände schriftlich kundtun?

Ich finde es jedenfalls unbegreiflich, dass bei 150€ mtl. Vorauszahlung bei einer 55m²-Wohnung und einer Person eine Nachzahlung von ~500€ rauskommen soll.

Ich danke euch vielmals für euren Input.

 

[Tinkerton]

Die drei Cent für das Kaltwasser in der WK dürften „automatisch“ generiert sein durch das Eintragen der Zählerstände. Wer da jetzt 64 Liter hat laufen lassen, sollte dir aber egal sein können, sofern der Anschluss nicht deiner Wohnung zugeordnet bzw mitvermietet ist.

Bzgl. der Vorauszahlungen deinerseits würde ich mal nachfragen, wo die denn geblieben sind. Du kannst die Zahlung ja nachweisen, sie muss die Kosten und die Verwendung darlegen.

Solange die Abrechnung nicht in Ordnung ist, musst du ja auch nicht zahlen.

 

[Andy4]

"Einmal im Jahr wollen wir noch 250€ für den Garten haben."

Wer nutzt den Garten? Kannst du den auch nutzen? Was mir auch nicht aufgefallen ist, oder ich habs übersehen: Ich habs übersehen, aber normalerweise wird das anders dargestellt. Sorry
Ist die Heizung bei euch immer an? Sieht nämlich etwas komisch aus.

 

[John Reese]

Wer nutzt den Garten? Kannst du den auch nutzen?

Meine Vermieterin nutzt ihn überwiegend, ich kann ihn aber auch nutzen. Er ist sehr klein, ganz kleine Gartenfläche (vielleicht 10m²) plus eine kleine Terrasse.

Ist die Heizung bei euch immer an? Sieht nämlich etwas komisch aus.

Soweit ich weiß schaltet meine Vermieterin die Heizung die meiste Zeit des Jahres aus (auch jetzt ist sie aus), im Abrechnungszeitraum lief sie von September 2020 bis vielleicht Mai 2021.

 

[Andy4]

Ist die schon sehr alt?

 

[John Reese]

Weiß ich nicht. Das Haus ist meines Wissens nach 1972 erbaut worden, k.A., ob noch die erste Heizung im Einsatz ist.

 

[Andy4]

Ach Misst, sorry ich meinte die Vermieterin. Ist die schon sehr alt? Wenn ja, würde das ja so manches erklären. Vielleicht wurde die falsche Partei belastet. Wohnung und Zähler vertauscht? Geh dem ganzen mal auf den Grund.

 

[John Reese]

Nicht sehr alt, nein (Anfang 60). Und da das Haus nur zwei Wohneinheiten hat (und sie in der einen selbst wohnt) kann sie hier auch nichts verwechselt haben.

Ich könnte fast Absicht unterstellen.

 

[Idon]

Hmh, als Einliegerwohnung also auch verminderter Kündigungsschutz?

 

[John Reese]

Hmh, als Einliegerwohnung also auch verminderter Kündigungsschutz?

Ach krass, wieder was gelernt. Wusste nicht, was Einliegerwohnungen sind, aber ja, ich wohne in einer solchen, da es keinen getrennten Zugang zu meiner Wohnung gibt, sondern ich über den Hausflur diese betrete.

 

[Haenger]

Ca 125€ Nebenkosten im Monat finde ich voll ok.

Dein Müll ist ja dabei, du zahlst Reinigungsarbeiten der Straße, Garten und relativ hohe Grundsteuer (hängt aber vom Gebiet ab)

Aber 12*150€ macht 1800€ im Jahr, also solltest du was zurück bekommen

 

[gymfan]

Ich gehe davon aus, dass Du zum 1.8.2020 eingezogen bist. Sonst wäre das mit dem "neuen" Wasserzähler schon extrem seltsam, da der sonst auch auf der letzten Abrechnung auftauchen müsste.

0,064 cbm = 0,16€ + 0,094€ -> klar kannst Du Dich darüber aufregen (hast Du den Zählerstand bei Einzug und weisst, dass der Zähler/die Entnahmenstelle verschlossen war?) oder sie mal freundlich fragen, wo der Zähler ist und ob er verschlossen ist (oder diesen selber verschließen).

250€ Garten: Tja, wenn dazu nichts im Mietvertrag steht, kannst Du Dich entweder dagegen wehren oder es zähneknirschend akzeptieren. Keine Ahnung, was da rechtlich bei einem "Garten zur Mitbenutzung" abrechenfähig ist.

Vorauszahlung: die ist nach Deiner Aussage eindeutig falsch (da steht auch nichts von 12*85€ oder 6,8*150€) und muss von der Vermieterin angepasst werden. Außer es gäbe dazu eine plausibele Erklärung im Mietvertrag, die auch noch rechtlich zulässig wäre.

Persönlich würde auf die Vermieterin mit der Frage zugehen, warum dort nur 85€ Nebenkosten-Vorauszahlung genannt sind, Du aber nach Mietvertrag und Überweisung 150€/Monat zahlst und sie bitten, das zu korrigieren. Ob schriftlich oder mündlich hängt dann von Deinem Verhältnis zur Vermieterin ab. Ich habe sowas bei privaten Vermietern immer zunächst mündlich versucht.

 

[Heelix]

Hmh, als Einliegerwohnung also auch verminderter Kündigungsschutz?

Der wichtigste Punkt bei der Geschichte .
Sie kann dich ohne Begründung jederzeit kündigen (da das scheinbar deine erste Nk Abrechnung ist, 3+3 Monate und du bist weg), da die Garten Kosten angezeigt wurden und du nicht wiedersprochen hast finde ich es frech dies jetzt zu monieren.

Ich würde dich dafür vermutlich sofort kündigen .

 

[John Reese]

0,064 cbm = 0,16€ + 0,094€

Gut, in dem Fall kann man es natürlich vernachlässigen, aber ich hake trotzdem mal nach.

250€ Garten: Tja, wenn dazu nichts im Mietvertrag steht, kannst Du Dich entweder dagegen wehren oder es zähneknirschend akzeptieren. Keine Ahnung, was da rechtlich bei einem "Garten zur Mitbenutzung" abrechenfähig ist.

Wie ist das denn: Kann die Vermieterin Betriebskosten abrechnen, die gar nicht anfallen, weil sie sich selbst um den Garten kümmert? Hinter den 250€ müsste ja eine Begründung stehen, wieso es 250€ sind.
Und ich habe auch ein Problem damit, dass "Garten/ Strom" in der Abrechnung als ein Posten steht. Mir ist nicht klar, was jetzt Garten und was Strom sein soll. Mir scheint, als sei die Zahl gewürfelt worden zu sein.

da die Garten Kosten angezeigt wurden und du nicht wiedersprochen hast finde ich es frech dies jetzt zu monieren.

Ich habe ja widersprochen, sie konnte mir damals zum Einzug nicht erklären, wofür diese Kosten sind und ich habe (sinngemäß) gesagt, dass wir dann bei der Abrechnung schauen. Es gibt leider eine gewisse Sprachbarriere, da sie nicht Muttersprachlerin ist.

Sie kann dich ohne Begründung jederzeit kündigen

Ja, mag sein. Mache mir da aber keinen Kopf bzw. erst dann, wenn es soweit ist. Ich glaube nicht, dass ihr das mit der Einliegerwohnung bewusst ist und schätze sie auch (zumindest derzeit) nicht so ein, als wollte sie sich den Stress antun.

 

[Heelix]

Sie zu kündigen ist tatsächlich genau ein Satz .
Deine Aussage: „für die Nutzung des Gartens will sie 250€„ ist doch eindeutig, ohne jegliche Kosten.

Auch wenn es nicht im Vertrag steht . Sie haben die NK diesbezüglich ins Spiel gebracht, auch wenn die da nichts zu suchen haben.
Oder haben sie der Vermieterin gesagt: ich werde für die Nutzung des Gartens die 250€ nicht zahlen ?

 

[pisaopfer]

Wie ist das denn: Kann die Vermieterin Betriebskosten abrechnen, die gar nicht anfallen, weil sie sich selbst um den Garten kümmert?

Bei der ersten Wohnung meiner heutigen Frau war der Hausmeister gleichzeitig der Makler! Soviel dazu. Ich würde mal beim Mieterschutzbund Vorfragen oder du hast eine Rechtsschutzversicherung für Mietrecht, dann ab zum Anwalt.

 

[John Reese]

Gemäß https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/nebenkosten-gartenpflege#eigenleistung-des-vermieters kann sie die Gartenpflege schon umlegen, aber ich wüsste gerne, wie genau sie auf 250€ kommt.

Habe leider keine Rechtsschutzversicherung und bin auch nicht im Mieterschutzbund (wäre ne Überlegung wert )

Ergänzung (18. September 2021)

Deine Aussage: „für die Nutzung des Gartens will sie 250€„ ist doch eindeutig, ohne jegliche Kosten.

Die reine Nutzung des Gartens im Übrigen kann ja per Definition kein Teil der Betriebskosten sein. Die Pflege des Gartens hingegen schon.

 

[Haenger]

Steht im Mietvertrag denn was zum Garten? Zahlst du für die Mitnutzung?

Sind übigens 20.83€ im Monat. Rechtsschutz hin oder her - Wenn für Gartenpflege Strom/Wasser/Geräte genutzt wird (von der Arbeit selbst mal abgesehen) - ich glaube kaum dass es ein Problem für die VM wird den Betrag zu rechtfertigen.

 

[gymfan]

Gut, in dem Fall kann man es natürlich vernachlässigen, aber ich hake trotzdem mal nach.

Siehe Betriebskosten:
Wasser : 2,6195€/Einheit(cbm)
Abwasser: 1,4798€/Einheit(cmb)
das ganze mal 0,064 cbm
Trotzdem sollte die Entnahmestelle in der Waschküsche verschlossen sein, damit sie niemand außer Dir nutzt. Bei meiner letzten Wohnung war dort extra ein Schloss angebracht, damit nicht jemand den ungenutzten Hahn einfach zur Reinugung der Waschküsche nutzen konnte.

Und ich habe auch ein Problem damit, dass "Garten/ Strom" in der Abrechnung als ein Posten steht. Mir ist nicht klar, was jetzt Garten und was Strom sein soll.

Uns hier ist das noch viel weniger klar. U.U. wird der Garten ja Abends beleuchtet :-) Oder sie mäht den Rasen täglich und möchte den Strom und die Abnutzung des Rasenmähers erstattet haben.

Klar klingen die 250€ willkürlich und das werden sie auch sein. Ob Du aber dagegen etwas unternehmen kannst, wenn sie nicht freiwillig einlenkt, wird Dir nur der Mieterverein oder ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt sagen können.

Alleine, dass es im Mietvertrag einen mickrigen 10 qm Garten gibt, den Du mitbenutzen "kannst" ist schon seltsam. Da sitzt man dem Vermieter ja quasi im Wohnzimmer, falls Du nicht die Gartenwohnung hast.

Sind übigens 20.83€ im Monat. Rechtsschutz hin oder her - Wenn für Gartenpflege Strom/Wasser/Geräte genutzt wird (von der Arbeit selbst mal abgesehen) - ich glaube kaum dass es ein Problem für die VM wird den Betrag zu rechtfertigen.

Für einen angeblich nur 10 qm großen Garten? Und das bei nur 30% der Wohnfläche, die auf die Einliegerwohnung entfällt? Also 833€ für Gartenpflege/Jahr bei 10 qm. Das ist mal ein Geschäftsmodell.

 

[Haenger]

@gymfan
Auf die gesamte Wohnfläche des Hauses hab ichs nicht hochgerechnet (wie du bemerkt hast)
Guter Einwand!