Nachzahlungsforderungen, wenn zu hoher Verbrauch der Heizungsanlage

[artemediathek]

Guten Tag
Eine Bekannte ist in eine neue Wohnung gezogen. Nun fordert der Vermieter eine Nachzahlung für
bereits geleistete Nebenkosten.

Starke Differenzen gibt es in der Heizkostenabrechnung ( ganz unabhängig von Müll, Allgmeinstrom, Haumeister usw. )
Bezogen auf die 1 m2 Wohnfläche ergibt sich ein Heizkosten-Faktor von 45 € !!!
Heizung: Öl-(Heizung)
Baujahr: unbekannt, wie auch der Hersteller
Wohnung mittig liegend, in einer Mehrparteienanlage: rechts, links, oben unten = Mitmieter.
Wohnraum: 36 m2
Brauchwasserverbrauch: Nur Dusche, keine Bedawanne ( Duschen je 10 Minuten )
Kalt-Miete pro 1 m2, ohne Nebenkosten = ortsüblich
Haussubstanz: Gemauertes Haus, Ziegelkonstruktion, 38er Ziegel, mit Doppelglasfenstern, Bj. vermutlich Mitte,
Ende 1970er Jahre. Keine Ur-alt-Hütte...aber auch nicht die neueste Anlage.

In der Regel/Schnitt werden pro 1 m2 Wohnfläche 14 ·€ ( im Durchschnitt verbraucht + verrechnet, Zahlen aus 2020 )

Die Frage stellt sich: " wie kommt der Vermieter auf einen Mondpreis von 45 € pro 1 m2 Wohnfläche - Und
kann diese Forderung vor dem Gericht erfolgreich bestritten werden ?

Vermutlich wird ein ur-alter Kessel im Keller hängen und das Öl verblasen, dass es nur so raucht ?

Auch scheint die Nebenkostenabrechnung allgemein zu hoch, da im Durchschnitt rund 2 € pro 1 m2
erhoben werden.
Die Mieterin bezahlt aber rund 3,30 € pro 1 m2 ( excl. der Heizkosten, weil diese extra )

Gibt es da vernünftige Statistiken, welche man für einen Prozess her nehmen könnte ?
Die Mieterin strebt evtl. eine Verhandlung auf dem Gericht an - will aber keinen Anwalt
hinzu-ziehen, weil Streitwert zu gering -

wenn der Vermieter nicht kooperiert, wird eh umgezogen, weil Heizungssanierung wohl nicht geplant ist,
die nächsten paar Jahre

 

[Idon]

Was hat denn der auf die Vorwürfe angesprochene Vermieter zu dem Thema gesagt?

 

[--//--]

Die Frage stellt sich: " wie kommt der Vermieter auf einen Mondpreis von 45 € pro 1 m2 Wohnfläche

Gesamtkosten / Gesamtquadratmeter

Wird sich in der Abrechnung auch so darstellen.

 

[artemediathek]

Was hat denn der auf die Vorwürfe angesprochene Vermieter zu dem Thema gesagt?

Die Abrechnung erfolgt über eine Hausverwaltung, welche kontaktiert wird, zwecks
Stellungnahme.
Vermutlich ist eine ur-alte Heizung verbaut, welche frisst wie Harry.

? ist, ob eine Nebenkosten/Heizkostenabrechnung bestreitbar ?
Oder einfach bezahlen, die Forderung und unverzüglich eine andere Wohnung
suchen -
? ist, wie die Erfolgsaussichten sind - ob was möglich, 50:50 Chance/Vergleich, usw.
wg. Aufwand

Ergänzung (4. Juli 2021)

Gesamtkosten / Gesamtquadratmeter

Wird sich in der Abrechnung auch so darstellen.

Schon..
Wenn allerdings die Heizkosten > doppelt so hochabgerechnet, wie im Schnitt - fragt man sich
schon, ob i.O. ?
Schreiben an die Hausveraltung ist raus, wg. Stellungnahme. Die Mieterin wartet noch auf
ein Antwortschreiben/Stellungsnahme

 

[--//--]

Mal angenommen, die Heizungsanlage ist wirklich so alt und ineffizient... Soll der Vermieter den Verbrauch auf seine Kappe nehmen, oder wie stellst du dir das vor?

 

[artemediathek]

Mal angenommen, die Heizungsanlage ist wirklich so alt und ineffizient... Soll der Vermieter den Verbrauch auf seine Kappe nehmen, oder wie stellst du dir das vor?

ja schon, wenn eine niedrigere Abschlagzahlung im Vertrag steht und der Mieter
nicht über die " realen Verbrauchswerte " informiert wird.
Es gibt Verbrauchsspiegel, welche einen Durchschnitt angeben, welcher im genanntem
Fall weit aus höher liegt, als Standard.

Es entsteht dabei sogar die Vermutung, dass die Hausverwaltung ( durch Klüngelei )
die Kosten höher ansetzt und vom Mieter dann abkassiert.
Kenne im Bekanntenkreis andere Zahlen und diese sind weit aus tiefer - Daher die Frage,
ob so ein " Abkassier-Gebaren "
auf Gericht durchsetzbar ....oder alles nur eine Individual-Entscheidung, der jeweiligen
Richter

Selber hat man Eigenheim, tiefere Energiekosten - auch wenig Erfahrung mit Miet-
Gebaren, weil zu Schulzeiten die Mietkosten pauschal überschlagen wurden ( Die Energie-
Preise auch tiefer lagen vs. EnEV-EEG-Linearsteigerungen der Energiepreise usw. )

Es stellt sich daher die berechtigte Frage, ob ein weitaus doppelter Abzug von Heizkosten
-Positionen i.O. ...oder eher überzogen, wenn
der Vermieter eine Altanlage laufen hat - betrachtend auch von EnEV, EEG usw.

 

[cartridge_case]

So viel Text, so wenig Infos. Warum?

Bitte mal Klartext: Wie hoch ist die Nachzahlung? Von welcher Gegend sprechen wir überhaupt? Ohne Angabe der Heizungsanlage ist hier aber eh Kristallkugelraten angesagt. :-/

 

[areiland]

Mit sowas geht man eigentlich eher mit der Nebenkostenabrechnung zur Verbraucherberatung oder zum Mieterbund und fragt nicht in einem Computerforum nach, dem man dann sogar nicht mal die nötigen Informationen zur Verfügung stellen kann.

 

[Skeidinho]

Ich würde erstmal generell keine Nebenkostenabrechnung zahlen, wenn diese nicht transparent meinen Verbrauchsanteil darstellt.

Pauschal kann der Vermieter nicht einfach Abschläge einfordern, ohne dass ein realer Verbrauch dahinter steht. Da zählt auch nicht der Durchschnitt. Was zählt ist die Realität bzw. was der Zähler sagt.

Also: Handelt es sich um einen zentralen Verbrauchszähler? Wie hoch ist der Gesamtverbrauch? Wie hoch ist der Anteil der genutzen Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche?

Generell einen Rat: Nebenkostenabrechnung im Zweifel von Experten prüfen lassen und ggf. dagegen vorgehen.

 

[P4ge]

Bis ich verstanden habe, was der TE überhaupt will ....

Also der Reihe nach.

1. Heizkosten KANN man auf m² runter rechnen, bringt aber nur was wenn ich diese mit denen im gleichen Haus oder Nachbarhäusern vergleichen will. Meine m² Heizkosten werden definitiv anders sein als deine oder die des betroffenen. Versteh mich richtig, die Angabe ist durchaus klug, aber ICH halte von solchen Angaben relativ wenig, denn jeder Mensch/ Mieter heizt anders. Deshalb kann man diese Zahlen schlecht vergleichen.

2. Im Grunde zweifelst du die Heizung massiv an. Ob diese Vermutung jedoch stimmt, bleibt eine reine Hypothese. Genauso könnte ich die Hypothese aufstellen, dass der besagter Mieter einfach schlecht lüfftet und z.B. nie die Heizung runter regelt sondern komplett auf Max fährt.

Dazu aber folgender Hinweis. Wenige wissen dass der Mieter durchaus ein Recht hat eine moderniesierung der Heizung bzw. bei Gas einen günstigeren Anbieter. Allerdings muss man hier nachweisen dass die Heizung schlecht ist. Selbst 40 Jahre alte Heizung können immer noch "top" Werte liefern.

3. Um diese Punkte also richtig zu klären sollte man zum Mieterbund und ähnliches gehen. Natürlich kann man den Vermieter oder die Hausverwaltung ansprechen, da deine Grundstimmung beiden gegenüber aber äußerst schlecht ist, wäre der effektivere Weg eine dritte Partei.

Deine Anschuldigungen bzgl. Kungelei würde ich aufpassen. Natürlich lässt sich so was leicht erzählen. Aber nehmen wir mal folgenden Fall an, Heizung i.O. und der Fehler liegt beim Mieter. Dann hat der Vermieter die Heiz-Nebenkosten auf der Grundlage der früheren Mieter gwählt. Das der neue nun nicht das gleiche Schema abdeckt, ist jetzt kein Fehler des Vermieters und auch keine Kungelei/ Abzocke, sondern schlicht und einfach schlechtes Heizverhalten.

ja schon, wenn eine niedrigere Abschlagzahlung im Vertrag steht und der Mieter
nicht über die " realen Verbrauchswerte " informiert wird.
Es gibt Verbrauchsspiegel, welche einen Durchschnitt angeben, welcher im genanntem
Fall weit aus höher liegt, als Standard.

Dann wäre der Vermieter ja dumm immer nach durchschnitt zu gehen. Am besten immer richtig hoch rangehen, bekommt der Mieter halt ne Erstattung. Nein die Logik kann man nicht annehmen.

 

[gymfan]

Die Frage stellt sich: " wie kommt der Vermieter auf einen Mondpreis von 45 € pro 1 m2 Wohnfläche

Die Frage hast Du ja selber beantwortet. Der Vermierter verlässt sich auf die Hausverwaltung, die dann wiederum eine Abrechnung vorlegen muss. Der Rest sollte im Mietvertrag stehen oder muss vermutlich auf Verlangen vom Vermieter vorgelegt werden (z.B. Ablesung in der Wohnung, dann hat der Mieter auch das Ableseprotokoll unterschrieben, Abrechung Teile der Heitung im Umlageverfahren usw.).

kann diese Forderung vor dem Gericht erfolgreich bestritten werden ?

Wenn der Vermieter die Korrektheit nachweisen kann, hoffentlich nicht. Ich hatte auch schon bei meinem ehemaligen Vermieter den Fall, dass ich nach Jahren der NK-Rückzahlung in einem Jahr plötzlich Nachzahlungen hatte. Der Vermieter war darüber erstaunter wie ich.

Vermutlich wird ein ur-alter Kessel im Keller hängen und das Öl verblasen, dass es nur so raucht ?

Du schreibst "Wohnung mittig liegend, in einer Mehrparteienanlage: rechts, links, oben unten = Mitmieter.", also wohnt dort sonst nicht nur der Eigentümer. Wie schlecht muss da die Nachbarschaft sein, dass man nicht wenigstens einen der Mitmieter mal ansprechen kann, wie hoch seine Heizkosten im vergangenen Jahr waren? Oder ob diese zumindst im erwarteten Rahmen (Stichwort Homeoffice) lagen.

Falls da nicht einfach nur der gesamte Ölverbrauch auf die qm umgelegt wird, muss eine Abrechnung je Wohnung geben.

Gibt es da vernünftige Statistiken, welche man für einen Prozess her nehmen könnte ?

Darf man fragen, wo/wie Du wohnst. Wer garantiert dem Vermitert, dass da nicht jemand Wochenlang mit gekipptem Fenster geheizt hat? Genauso könnte die Ablesung komplett falsch sein (je nachdem, wie diese durchgeführt wurde). Sowas ließe sich aber über den Vergleich mit den anderen Mietern abschätzen.

Es gibt Verbrauchsspiegel, welche einen Durchschnitt angeben, welcher im genanntem Fall weit aus höher liegt, als Standard.

Klasse, wenn ich die Verbräuche der Eigentümer hier im Haus überschlagsmäßig sehe, dann kann sowas erwartungsgemäß absolut nicht passen. Und mit den Verbräuchen meiner Mutter in den letzten Jahren hätte man vermutlich eine dreimal so große Wohnung für eine "sparsame" Familie heizen können (beim Stromverbrauch gilt das Selbe).

Es entsteht dabei sogar die Vermutung, dass die Hausverwaltung ( durch Klüngelei )

Dann geh halt zum Mieterverein und lasse die Abrechnung überprüfen. Ich hatte bisher immer entsprechende Ableseprotokolle und Abrechungen des Vermieters (oder halt der Hausverwaltung).

 

[Tinkerton]

Wird denn überhaupt pro m2 abgerechnet bzw umgelegt oder ist das nur eine eigene Rechnung des TE? Man könnte (!) zB ja auch pro Person abrechnen. Wenn man dann auf m2 „umrechnet“, kommt sowas bei raus.

Ohne die NK-Abrechnung zu sehen, können wir hier nur raten.

 

[P4ge]

Wird denn überhaupt pro m2 abgerechnet bzw umgelegt oder ist das nur eine eigene Rechnung des TE?

Naja Heizkosten werden idR mit 50% Verbrauch 50% Fläche berechnet. Davon kann man natürlich abweichen und bis zu 70/30(%) verschieben.

Das Problem ist eher, dass der "normale" Mieter gerne mal mit Heizkosten pro m² rechnet und quer durch die Republick vergleichen will. Noch dazu mit verschiedenen Heiz und Wohnverhältnissen. Ich kann den "Frust" des TE durch aus verstehen. Die Frage für mich ist aber zunächst, wo liegt der Fehler. Wir hatten es schon hier im Forum, dass es offensichtliche Eingabefehler gab. Es kann aber auch am Mieter liegen. Wenn es der Vermieter ist sollte man dies natürlich anderweitig klären lassen. Stand JETZT können wir aber nichts weiter zum Sachverhalten beitragen.

 

[BeBur]

Ich kann sehr empfehlen, bevor man unterschreibt sich stets die letzte Betriebskostenabrechnung zeigen zu lassen, das ist auch ziemlich üblich.

Angaben zu machen pro m² ist schon sehr seltsam, maßgeblich sind der Verbrauch und der Kalkulationsschlüssel (wie viel % per m², wie viel % per Verbrauch). Statistiken diesbezüglich sind von daher auch komplett irrelevant.

Achja: +1 Mieterbund/Verbraucherzentrale. Mieterbund kann sie einfach spontan eintreten und dann sofort mit ihrem Anliegen sich an den Mieterbund wenden, das ist explizit erlaubt, soweit ich mich entsinne.

 

[Khaotik]

Ich kann sehr empfehlen, bevor man unterschreibt sich stets die letzte Betriebskostenabrechnung zeigen zu lassen, das ist auch ziemlich üblich.

Das kann man natürlich machen. Ist die Frage, ob sich der Vermieter drauf einlässt. Gerade aktuell, wenn der Vermieter für ne Wohnung ohne Probleme 10 leute an die Hand bekommt, die das Ding mit Handkuss nehmen ohne irgendwas sehen zu wollen.

 

[BeBur]

Das kann man natürlich machen. Ist die Frage, ob sich der Vermieter drauf einlässt. Gerade aktuell, wenn der Vermieter für ne Wohnung ohne Probleme 10 leute an die Hand bekommt, die das Ding mit Handkuss nehmen ohne irgendwas sehen zu wollen.

Möglich, jedenfalls sollte man selber ja auch ein bisschen selektieren, Gründe siehe das Thema hier. Die Frage nach der Abrechnung ist jedenfalls naheliegend und vernünftig genug (man kann falls verfügbar auch einfach den Vormieter fragen), dass man damit meines Erachtens nach bei normalen Vermietern keinen Nachteil hat. Ich hab meine letzte Wunsch-Mietwohnung jedenfalls bekommen gehabt.
Ursprünglich habe ich den Hinweis selber aus meinem Umfeld, von Menschen die selber vermieten (allerdings eher im gehobenen Wohnungsmarkt; da ist das sicherlich noch üblicher).

 

[Khaotik]

Ja, ganz grundsätzlich ist das natürlich eine gute Idee um so eine Vergleichbarkeit herstellen zu können. Aber selbst dann ist es allenfalls wieder ein Indiz. Zumindest auf die Höhe.
Der Abrechnungsschlüssel wird aber auf jeden Fall ersichtlich. Ebenso wie die Einzelpreise.

Möglich, jedenfalls sollte man selber ja auch ein bisschen selektieren

Es ist halt immer die Frage, ob man aufgrund der Lage dazu möglich ist, sich selektieren leisten zu können. Wenn ich in 3 Monaten raus muss und zwingend etwas brauche kann ich nicht mit dem Vermieter verhandeln als wäre ich der solventeste Mieter seit Menschen gedenken und er dürfte mir die Füße küssen, würde ich mich erbarmen, seine Wohnung zu beehren.

 

[artemediathek]

Bis ich verstanden habe, was der TE überhaupt will ....

Also der Reihe nach.

1. Heizkosten KANN man auf m² runter rechnen, bringt aber nur ...

2. Im Grunde zweifelst du die Heizung massiv an. Ob diese Vermutung jedoch stimmt, bleibt eine reine Hypothese.

Dazu aber folgender Hinweis. Wenige wissen dass der Mieter durchaus ein Recht hat eine moderniesierung der Heizung bzw. bei Gas einen günstigeren Anbieter. Allerdings muss man hier nachweisen dass die Heizung schlecht ist. Selbst 40 Jahre alte Heizung können immer noch "top" Werte liefern.

3. ....da deine Grundstimmung beiden gegenüber aber äußerst schlecht ist, wäre der effektivere Weg eine dritte Partei.

....Aber nehmen wir mal folgenden Fall an, Heizung i.O. und der Fehler liegt beim Mieter. Dann hat der Vermieter die Heiz-Nebenkosten auf der Grundlage der früheren Mieter gwählt.

Dann wäre der Vermieter ja dumm immer nach durchschnitt zu gehen. Am besten immer richtig hoch rangehen, bekommt der Mieter halt ne Erstattung. Nein die Logik kann man nicht annehmen.

1. Ein Energieberater meinte heute, dass der 1m2 Wohnraum rd. 600 kW/h verbraucht, gesamt
rund 21.600 kW/h f. d. 36 m2 Bude.
Vergleicht man die Energiepasswerte, von Bj. 1901 bis 2021 ist die geforderte Heizkostenabrechnung
eher im Faktor x 2 oder gar Faktor x 3-Bereich anzusiedeln. Auch bei einem 20 %-igem
Abschlag...wären es immer noch knapp 500 kW/h. Vergleicht man die
Mietspiegel, lokale Offerten, Streitfälle....ist der Verbrauch einfach zu hoch - ganz unabhängig von
EnEV, EEG, Sanierungskonzepten usw.
( Vermutung: alter, vermutlich überdimensionierter Heizkessel ( Roh-Ölverbrenner ), welcher das
Öl-Fass absaugt...wie nix.
Es besteht nur eine Dusche, welche 2 x am Tag aktiviert wird; ca. 10 Minuten max. In Sommerzeiten
lauft eh keine Heizung, weil zu warm.

2. Der Hausverwalter wurde kurz angeschrieben und es wurde um Stellungnahme gebeten.
Die Nebenkostenabrechnung ist auch nicht üblich, mit 3€ pro m2 - die Servicegebühren recht
saftig, welche sauber mit einkalkuliert werden. Aber das ist nicht der Schwerpunkt der Kosten-
Abrechnung - es geht primär um die Heizkosten.

3.bin kein Rechtsberater und nicht direkt verbunden mit dem Fall. Es geht lediglich um die
Frage...wo die Grenzwerte noch akzeptabel.
Selber hat man mit der Mieterei weniger Erfahrung, da eigene Heizung im Keller und die
Zusatzheizungen fast für lau funktionieren.

Ich pers. zweifel an falschem Heizverhalten. Der Vormieter war vermutlich öfters ausser Haus
oder im Ausland - daher mehr passiv-Heizer.
Aber 600 kWh sind schon mal eine Hausnummer.

Die Vermutung liegt nahe, dass es zwischen Vor-Mieter und Nachmieter Differenzen im Heiz-
Verhalten gibt. Aber wie bereits beschrieben, sind 21.500 kWh schon ein fettes Brett. Würde
man nur auf die Sommermonate, weil Heizung zwischen Mai und Ende Oktober kaum in
Betrieb, kommt man kumuliert auf ganz andere Werte.

Auch wenn man jährliche 10 % Preissteigerungen mit ein-kalkuliert, spreizen sich real- und
Abrechnungswerte gewaltig.

Es bleibt spannend, ob der Hausverwalter bockt oder noch eine Stellungnahme ab-gibt.
Die Mieterin macht eine geringere Abschlagzahlung ( weil der Wille ist ja da )
und lässt es vermutlich auf einen Prozess ankommen.
Ob es am Ende dann noch rechnet, bei dem geringem Streitwert - ist die Frage. Kommt
es zu einem Vergleich...
wird eh nichts mehr groß gespart sein -
ps. ich empfahl einen Wohnungswechsel, die Forderung bezahlen und gut - sonst haxt
man sich nur noch auf - Lehrgeld !!

Ergänzung (5. Juli 2021)

Der Abrechnungsschlüssel wird aber auf jeden Fall ersichtlich. Ebenso wie die Einzelpreise.


Es ist halt immer die Frage, ob man aufgrund der Lage dazu möglich ist, sich selektieren leisten zu können.

Abrechnungsschlüssel sind für Vermieter oft nicht ersichtlich, da jeder Anbieter einen anderen
Umrechnungs-Schlüssel verwendet. Analog kann man nur den Verbrauchswerten vertrauen -
da der Verwalter keine Energie-Rechnungen vorlegen muss, ist
es daher zweifelhaft...ob am Ende nicht gemauschelt wird ?

Wenn man in ländlicheren Gegenden wohnt, ist eine Auswahl anstrengend, aber weniger
anstrengend vs. Großstadt.
Ein Heizungstechniker meinte neulich auch noch, dass die Verbrauchwerte eindeutig zu
hoch sind. Aber wie es ein Richter letztendlich bei einer Verhandlung sieht...steht auf einem
anderem Blatt Papier.

 

[cartridge_case]

Du hast einen unschönen Beitragsstil. Sry, damit komme ich nicht klar.

 

[BeBur]

Wenn der Verwalter klug ist gibt er keine "Stellungnahme" ab. Was sollte diese auch enthalten? Die Rechnung wurde zugestellt die ist jetzt zu begleichen, das ist gewiss die "Stellung" des Verwalters.

Alle relevanten Infos sind gewiss auf der Abrechnung, auch wenn du uns diese hier verschweigst.