Mietvertrag - Zustand bei Übergabe

[Tech-Nick]

Hallo zusammen,
ich würde gerne euren Rat zu einer Klausel im Mietvertrag einholen. Konkret heißt es dort:

§7 Zustand der Mieträume

1. Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand bei Übergabe. Der Zustand der Mieträume ist wie folgt:
renoviert

2. Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel wird ausgeschlossen, im Übrigen kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz wegen Mängeln der Mietsache nur verlangen, soweit dem Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das Recht des Mieters zur Mietminderung oder zur fristlosen Kündigung bleibt unberührt.

Ist das richtig, dass der Zustand der Mietsache im Mietvertrag festgelegt wird? Ich gehe davon aus, dass der Zustand im Übergabeprotokoll dokumentiert wird und daher der Zustand laut Übergabeprotokoll gilt. Oder wie ist der erste Absatz zu verstehen?

Des Weiteren hat der Vermieter dem Mietinteressenten (per E-Mail) mitgeteilt: "Mit [Vormieter] müssten Sie sich bezüglich des Zustandes der Wohnung bei Übergabe einigen. Im Mietvertrag gilt vereinbart, dass die Wohnung zum Ende der Mietzeit fachmännisch weiss [sic!] gestrichen übergeben wird."

Folgende Fragen stellen sich mir:
1. Steht dem Mieter laut Mietvertrag eine renovierte Wohnung zu?
2. Sollte in die Klausel das Übergabeprotokoll mit einbezogen werden?
3. Was ist mit dem Vormieter zu vereinbaren? Meine Sicht: Der Vormieter soll vom Mieter gebeten werden, abschließende Schönheitsreperaturen durchführen. Allerdings ist das dann ja keine Renovierung?

Ich bin mir sicher, ihr könnt mir bei Beantwortung der Fragen helfen ;-)

 

[Jace]

kein Anwalt, keine Beratung, etc. etc.


1. Ja. Sehe ich so.
2. mE nicht nötig. Das Übergabeprotokoll steht für sich. Wird ja auch von beiden Seiten unterschrieben. Das Übergabeprotokoll und der Zustand "renoviert" sind erstmal zwei verschiedene Paar Schuhe.
3. Du sollst dich mit dem Vormieter einigen. Der soll ja weiß streichen und die Wohnung so übergeben. Evtl. gefällt dir aber ja auch die rosa gestrichene Küche und du sagst ihm "lass es so bleiben".

zu 2. Die Übergabe gilt als renoviert. Damit musst du die Wohnung am Ende auch renoviert übergeben.
Wenn im Übergabeprotokoll dann irgendwo vermerkt ist, dass eine Fliese kaputt war. dann musst du am Ende nicht für die Fliese haften, wenn du auszieht. Dass die Wohnung renoviert übergeben werden muss, bleibt bestehen. (was auch immer das im Einzelfall heißt.. das ist ja eine Frage, mit der man Tausend Threads und Gerichte beschäftigen könnte)

 

[Idon]

Ich sehe die Punkte alle anders als @Jace .

 

[Jace]

Dein gutes Recht.
Aber nur spoilern und dann nicht liefern ist ja fies. Will ja zumindest sehen, wo und warum ich falsch liege.

 

[downforze]

"Mit [Vormieter] müssten Sie sich bezüglich des Zustandes der Wohnung bei Übergabe einigen. Im Mietvertrag gilt vereinbart, dass die Wohnung zum Ende der Mietzeit fachmännisch weiss [sic!] gestrichen übergeben wird."

Wenn die Wohnung durch den Vormieter nicht renoviert übergeben wird, hat das auch nicht so im neuen Mietvertrag zu stehen. "Renoviert" für eine nicht renovierte Wohnung würde ich keinesfalls akzeptieren. Daraus ergeben sich nämlich einige rechtliche Verpflichtungen.
Aus eigener Erfahrung: schön den Zustand bei Übergabe mit vielen Photos dokumentieren.

1. Steht dem Mieter laut Mietvertrag eine renovierte Wohnung zu?

Dem Mieter steht keine Renovierung zu. Wohnungen können natürlich auch unrenoviert übergeben werden. Das sollte dann aber entsprechend im Mietvertrag auftauchen.

2. Sollte in die Klausel das Übergabeprotokoll mit einbezogen werden?

Immer, denn ist es bei Kündigung der einzige Nachweis über den Zustand bei Übergabe.

3. Was ist mit dem Vormieter zu vereinbaren? Meine Sicht: Der Vormieter soll vom Mieter gebeten werden, abschließende Schönheitsreperaturen durchführen. Allerdings ist das dann ja keine Renovierung?

Der Zustand der Wohnung bei Übergabe ist zwischen dem alten Mieter und dem Vermieter zu klären. Es besteht kein Vertrag zwischen altem und neuem Mieter. Wenn der Vermieter eine renovierte Wohnung anbietet, hat er dafür zu sorgen, dass sein alter Mieter das umsetzt. Das hat dich als neuen Mieter eigentlich gar nicht zu interessieren. Du bist nicht für den vertragsgemäßen Zustand bei Übergabe verantwortlich.
Schönheitsrepeparaturen und Renovierung ist eigentlich das gleiche. Es bedeutet, dass Räume optisch aufgebessert werden.

Ergänzung (28. Juli 2021)

3. Du sollst dich mit dem Vormieter einigen. Der soll ja weiß streichen und die Wohnung so übergeben. Evtl. gefällt dir aber ja auch die rosa gestrichene Küche und du sagst ihm "lass es so bleiben".

zu 2. Die Übergabe gilt als renoviert. Damit musst du die Wohnung am Ende auch renoviert übergeben.

1. Vermieter dürfen nicht verlangen, dass eine Wohnung bei Abgabe weiß gestrichen wird. (Rechtssprechung sagt: Benachteiligung des Mieters). Es werden lediglich neutrale Töne verlangt (grau, weiß, ..)
2. Eine Klausel, die die Renovierung bei Abgabe der Wohnung verlangt, ist ungültig. (Rechtssprechung sagt: Benachteiligung des Mieters, denn eine Renovierung ist abhängig vom Zustand. Wer 1 Jahr vorher renoviert hat, muss das nicht noch mal bei Auszug tun.)
   Diese Klausel führt im übrigen dazu, dass sie komplett ungültig wird und ggfs. mit ihr verbundene Klauseln, bzw. alle. Da gibt es rechtlich aber unterschiedliche Meinungen zu.
   
   Das beste was einem als Mieter passieren kann, sind Klauseln wie: "Die Wohnung ist alle 5 Jahre zu streichen." oder "Bei Übergabe der Wohnung nach erfolgter Kündigung, sind alle Räume zu renovieren und weiß zu streichen." <- alles ungültig

 

[BeBur]

Wäre für mich schon ne ganz deutliche Red Flag wo ich mir nochmal doppelt überlegen würde, ob ich da einziehen will. Für mich als Laie ist das schlicht versuchter Betrug. In jedem Fall wird hier versucht, Risiko/Aufwand/Kosten vom Vermieter auf den Nachmieter abzuwälzen.

Wie der Status des Übergabeprotokolls ist weiß ich nicht genau, ob das im Mietvertrag stehen muss, damit der voll gültig ist (soweit ich weiß nicht). Es kommt halt auch drauf an, was für ein Mensch du bist, also ob du in der Lage bist, dein Recht voll durchzusetzen im Zwischenmenschlichen. Mietvertrag unterschreiben, dann Übergabeprotokoll erstellen, wenn der Vermieter zetert noch 1-2 Zeugen dabei haben, denn der Vermieter muss meines Wissens nach nicht zwangsläufig anwesend sein. Dann jede Kleinigkeit dokumentieren, 100 Fotos machen und das ist dann der Zustand der Wohnung beim Einzug.

Vorher natürlich abklären wie das dann im Verhältnis zu §7 Punkt 1 ist. Dank Mieterbund und Co. geht das vermutlich relativ einfach. Im schlimmsten Fall musst die Nichteinhaltung innerhalb von x Wochen nach Einzug anmahnen und Gelegenheit zur Nachbesserung geben o.ä..

 

[Jace]

1. Vermieter dürfen nicht verlangen, dass eine Wohnung bei Abgabe weiß gestrichen wird. (Rechtssprechung sagt: Benachteiligung des Mieters). Es werden lediglich neutrale Töne verlangt (grau, weiß, ..)
2. Eine Klausel, die die Renovierung bei Abgabe der Wohnung verlangt, ist ungültig. (Rechtssprechung sagt: Benachteiligung des Mieters, denn eine Renovierung ist abhängig vom Zustand. Wer 1 Jahr vorher renoviert hat, muss das nicht noch mal bei Auszug tun.)
   Diese Klausel führt im übrigen dazu, dass sie komplett ungültig wird und ggfs. mit ihr verbundene Klauseln, bzw. alle. Da gibt es rechtlich aber unterschiedliche Meinungen zu.
   
   Das beste was einem als Mieter passieren kann, sind Klauseln wie: "Die Wohnung ist alle 5 Jahre zu streichen." oder "Bei Übergabe der Wohnung nach erfolgter Kündigung, sind alle Räume zu renovieren und weiß zu streichen." <- alles ungültig

1. ja da hast du Recht mit neutrale Farbe. Ich wollte es nur in so einfachem Beispiel wie möglich rüber bringen mit den Beispielen weiß und rosa.
2. über die Renovierungsklauseln kann man ewig streiten. Und auch da will ich mich nicht im Klein-Klein vertaddeln. Enthält der Mietvertrag eine gültige Klausel, so muss der Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. Und wenn er nur 2 Jahre drin gewohnt hat und sie nicht abgerockt ist, muss er praktisch nichts machen. Dennoch übergibt er dann eine "renovierte" Wohnung. Sie ist halt noch im gleichen Zustand wie vor 2 Jahren.

 

[Tech-Nick]

Danke euch vielmals für die Antworten!

Leider ist der gesamte Vertrag Mieterunfreundlich, mit teilweise unwirksamen Klauseln (z.B. allgemeine Beweislastumkehr auf den Mieter bei Schäden oder Entfernung von Ungeziefer auf Kosten der Mieter. Natürlich auch die von @downforze angesprochene Renovierungsklausel während der Mietzeit). Da gehen natürlich erstmal alle Alarmglocken an. Anderseits sind aber die Klauseln irgendwo nicht mein Problem, da ungültig.

Auf der anderen Seite überwiegen für mich die Gründe dort einzuziehen, als die Schwächen des Mietvertrags.

Vom Vormieter (den ich gut kenne) weiß ich, dass der Vermieter locker und nett ist. Ich gehe davon aus, dass sich alle Konflikte mit gesundem Menschenverstand lösen lassen. Aber ich lasse mich nicht verarschen (wobei der Mietvertrag in gewisser Weise die Grundlage dafür ist), und bin gewillt mein Recht durchzusetzen. Da die Urteile i.d.R. Mieterfreundlich sind, sehe ich das eher entspannt.

Ich werde den Punkt auf jeden Fall ansprechen und auf ein Übergabeprotokoll bestehen - das ist ja dann das was bezüglich des Zustands zählt.

Danke euch für euren Input!

 

[downforze]

@Tech-Nick
Das Problem ist am Ende meistens, dass man seiner Kaution hinterherrennen darf, wenn es Meinungsverschiedenheiten gibt.
Bei Schäden im Treppenhaus gibt es übrigens tatsächlich die Besonderheit, dass die Kosten auf alle Parteien umlegt werden dürfen, wenn kein Täter ermittelt werden kann.

 

[Idon]

@Jace

1. Kann man vertraglich vereinbaren. Hängt aber wesentlich vom Übergabeprotokoll bzw. dessen Inhalt ab.
2. Übergabeprotokoll sticht aus meiner Ansicht nach Mietvertrag, da neuer und spezieller. Die Dokumente stehen aber nicht im luftleeren Raum.
3. Mit dem Vormieter besteht gar kein Vertragsverhältnis. Was soll man sich da einigen.

 

[Jace]

@Idon
1. und 2. Widerspricht sich m.E. nicht mit dem was ich geschrieben habe.
3. Ja hab ich auch nie behauptet oder? Der TE fragt, was sein Vermieter von ihm möchte und genau das hab ich wiedergegeben. Rechtliche VErpflichtung stand nie im Raum.

 

[Idon]

Naja, hilft es dem TE zu sagen, was der Vermieter will, auch wenn das womöglich Unsinn ist?

Ich will's aber gar nicht weiter diskutieren.

 

[_killy_]

Des Weiteren hat der Vermieter dem Mietinteressenten (per E-Mail) mitgeteilt: "Mit [Vormieter] müssten Sie sich bezüglich des Zustandes der Wohnung bei Übergabe einigen. Im Mietvertrag gilt vereinbart, dass die Wohnung zum Ende der Mietzeit fachmännisch weiss [sic!] gestrichen übergeben wird."

Ist z.B. eine unwirksame Regelung. Damit kannst du den Vertrag unterschreiben und du kannst dann ausziehen ohne nur ein Pinselstrich zu machen. -> klick
Ansonsten kannst du den Vermieter auch schon im Vorfeld darauf hinweisen, dass er Regelungen im Vertrag hat, sie so nicht mehr geltendem Recht entsprechen.

 

[--//--]

Kommt jetzt drauf an, aber ich würde den Vermieter nicht darauf hinweisen. 🎶

 

[Aduasen]

Allerdings würde ich als Neumieter noch VOR der Unterschrift unter so einen Vertrag den Vermieter darauf hinweisen.

 

[Idon]

Damit der Vermieter eine wirksame Klausel einfügt? Oo

 

[Aduasen]

Ja, durchaus.
Bei mir persönlich ist es so, dass ich mich darüber informiere, was ich darf, bevor ich Veränderungen an der Mietsache vornehme (es ist NICHT mein Eigentum) und da bin auch auch daran interessiert, dass auch der Vermieter keinen Unfug in den Mietvertrag schreibt.

 

[--//--]

Man kann sich natürlich auch selbst anklagen. Klare Sache.

 

[Idon]

@hamju63

Das verstehe ich schon. Allerdings denke ich mir
a) unwirksame Klauseln in AGB verschwinden einfach, dann gilt im Zweifel Gesetz, das ist bei Renovierungen für mich als Mieter eigentlich extrem gut und
b) wer vermietet, der wird schon vorher schon ausreichend informiert haben oder jemanden sorgfältig ausgewählt und beauftragt haben, der sich auskennt.