Grundstück ist Bauland darf aber durch Bundesstraße nicht bebaut werden - Grundstückskostenfindung.

[NasterX21]

Hallo Zusammen,

wir Interessieren uns für ein Grundstück mit einem Bestandshaus. Das Grundstück fasst ca. 1030 qm (laut dem Bebauungsplan online) und soll komplett Bauland sein.
Jedoch verläuft an dem Grundstück eine Bundesstraße vorbei, sodass auf dem Grundstück nur eine Fläche von 370qm zur Bebauung zur Verfügung steht. (online über den Bebauungsplan abgemessen)

Der Bodenrichtwert liegt bei ca. 370€ (stand 01.01.2023) qm für die Region.

Jetzt eine Frage in die Runde.. Meine Denkweise wäre entsprechend :
Für die 370qm setze ich die 370€ an ... ~> 136.900€

Aber was ist mit den restlichen ca. 660qm .. Welchen Preis setzt man dafür an? 370€ finde ich etwas happig, wenn man auf dem Grundstück faktisch nicht mehr bauen darf, aufgrund der Beschränkung durch die Bundesstraße.

Welchen Preis kann man dem Verkäufer nun fairerweise für das Grundstück nennen? Der VK möchte auf Angebote warten und nennt derzeit selber keinen Preis.

(Das Haus selber ist in einem Sanierungswürdigen zustand ~ca. 70-100k notwendig. (2. Familienhaus / ca. 170 Qm vollunterkellert))

Vielen Dank vorab für euren Input !

 

[Erkekjetter]

Also an sich sollte all das ja bereits im Bodenrichtwert enthalten sein, da er sich ja auf den Wert umliegender Grundstücke bezieht und da werden ja sicher einige dabei sein, wo das genauso wie bei deinem ist oder? Da ist ja letztlich auch schon der Gebäudepreis drin in deinem Fall bei Bestand.
Du hast also einen Wert von 381.000. Musst du jetzt überlegen, ob dir das reicht bzw. passt. Der Bodenrichtwert ist ja immer nur eine Näherung und gibt seltenst den tatsächlichen Verkehrswert wieder. Allein schon dadurch, dass er sich ja sozusagen als Schnitt ergibt aus den vergangenen Verkäufen aus der Umgebung. Wenn da lang nichts verkauft wurde, ist der halt auch veraltet...

 

[Madcat69]

Der Bodenrichtwert enthält nicht den Gebäudewert. Er ist vom Gutachterausschuss rein für unbebautes Gelände zu berechnen.
Im Zweifel dann den zuständigen Gutachterausschuss der Gemeinde befragen, die können auch was zur Bundesstraße sagen und wie die in die Berechnung eingeflossen ist.

Was ist am Haus alles zu sanieren?

 

[NasterX21]

Also an sich sollte all das ja bereits im Bodenrichtwert enthalten sein, da er sich ja auf den Wert umliegender Grundstücke bezieht und da werden ja sicher einige dabei sein, wo das genauso wie bei deinem ist oder?

Der Richtwert wird für das ganze "Dorf" angegeben.. bezieht sich leider nicht nur auf die einzelne Straße bzw. auf die Grundstücke welche direkt an der Bundesstraße liegen.

Da ist ja letztlich auch schon der Gebäudepreis drin in deinem Fall bei Bestand.

Okay, danke - das war mir so nicht bewusst

Du hast also einen Wert von 381.000. Musst du jetzt überlegen, ob dir das reicht bzw. passt. Der Bodenrichtwert ist ja immer nur eine Näherung und gibt seltenst den tatsächlichen Verkehrswert wieder.

Ja das war uns klar. Aber da der VK ja einen Preis genannt bekommen möchte - wollen wir irgendwo bei einem realistischen Angebot raus kommen und nicht bei den Wunschsummen die hier im Umkreis für 400qm Grundstück mit Haus bei 500.000€ aufwärts liegen. (Die Häuser stehen auch schon alle seit Anfang des Jahres im Netz..)

Allein schon dadurch, dass er sich ja sozusagen als Schnitt ergibt aus den vergangenen Verkäufen aus der Umgebung. Wenn da lang nichts verkauft wurde, ist der halt auch veraltet...

In der Tat wurden in letzter Zeit nicht viele Häuser in der Ecke verkauft, kann man gut bei Immobilien-Seiten verfolgen.

Was ist am Haus alles zu sanieren?

• Öl-Heizung vorhanden, wäre ggf. umzurüsten.
• Elektonik (dort muss wohl der Strom-Zähler aus dem Hausflur raus und in den Keller.
• Haustür und Kellertür zum Garten hin - Jeweils neu
• Wohnungstüren müssen neu
• Teilweise Fenster (sind noch alle mit Holzrahmen, jedoch Doppelverglasung)
• Ein Badezimmer (das ist komplett Rosa...alles..)
• Teilweise die Wände neu verputzen
• In einer Wohnung die Böden neu
• Dachboden von Innen Dämmen wäre ggf. auch noch gut

Einiges davon könnte in Eigenarbeit gemacht werden bzw. durch Unterstützung in der Familie.
Aus dem Umfeld ist uns bekannt das der Verkäufer (ehemals war er Verpächter vom Grundstück - private Erbpacht) das darauf befindliche Haus aufgekauft hat für einen sehr geringen Kaufpreis <50k.

 

[Madcat69]

Der Richtwert wird für das ganze "Dorf" angegeben.. bezieht sich leider nicht nur auf die einzelne Straße bzw. auf die Grundstücke welche direkt an der Bundesstraße liegen.

Ja das ist oft so. Der BRW - ich kürz das mal ab - ist ja ein Preis für mehrere Grundstücke mit gleichen Eigenschaften. Da ist ein kleines Dorf dann gerne mit dem gleichen BRW angegeben.

Du brauchst dann zunächst den Bodenwert, der wäre nämlich der Wert des unbebauten konkreten Grundstücks.

Dann wird weiterhin darauf der Grundstückswert berechnet als Wert des konkreten unbebauten Grundstücks plus Wert der Bebauung. Das ist dann der Wert mit dem du in die Verhandlung gehen kannst.

Okay, danke - das war mir so nicht bewusst

Ist ja auch falsch.

Ja das war uns klar. Aber da der VK ja einen Preis genannt bekommen möchte - wollen wir irgendwo bei einem realistischen Angebot raus kommen und nicht bei den Wunschsummen die hier im Umkreis für 400qm Grundstück mit Haus bei 500.000€ aufwärts liegen. (Die Häuser stehen auch schon alle seit Anfang des Jahres im Netz..)

Derzeit herrscht auf Grund der nicht ganz klaren Auswirkungen des GEG und der Zinslage ja auch Kaufzurückhaltung.

• Öl-Heizung vorhanden, wäre ggf. umzurüsten.
• Elektonik (dort muss wohl der Strom-Zähler aus dem Hausflur raus und in den Keller.
• Haustür und Kellertür zum Garten hin - Jeweils neu
• Wohnungstüren müssen neu
• Teilweise Fenster (sind noch alle mit Holzrahmen, jedoch Doppelverglasung)
• Ein Badezimmer (das ist komplett Rosa...alles..)
• Teilweise die Wände neu verputzen
• In einer Wohnung die Böden neu
• Dachboden von Innen Dämmen wäre ggf. auch noch gut

Gut gemeinter Tip: hol dir ein Wertgutachten ein. Kostet ein paar Euro, bewahrt aber vor unliebsamen Überraschungen. Der Gutachter preist die notwendigen Sanierungen ein und kann auch beurteilen ob das Gebäude dem genehmigten Zustand entspricht. Und er berechnet eben auch den Gebäudewert 😉

 

[Erkekjetter]

Ist ja auch falsch

Klar weil das grundstück gabz sicher knappe 400.000k ohne haus wert ist. 😂

Mir wäre auch neu, das man bei bestand haus und grund seperat ausweist wodurch man einen einzelnen preis nur für den boden hätte, den man dann wieder rum für den bodenrichtwert heranziehen könnte. Oder das bei bestand der wert für den boden allein relevant wäre. Das haus draus verschwindet ja nicht plötzlich.

 

[Madcat69]

Dann wirf mal einen Blick in §196 Abs.1 Satz 2 BauGB: "In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre".
Natürlich verschwindet das Haus nicht, das ist im Grundstückswert erfasst, dann kommt die ImmoWertV ins Spiel.

 

[Erkekjetter]

Also ist das Grundstück 381.000 wert, Haus on top?

 

[Madcat69]

Das ist der Bodenrichtwert. Der hat mit dem Wert, mit dem das gehandelt wird nicht unbedingt was zu tun. Da ist ja noch die Bundesstraße, was der BRW da gar nicht abbildet und ein sehr sanierungsbedürftiges Haus senkt den Wert gegenüber einem umgebauten Grundstück im Extremfall sogar. Deswegen nimmt man den BRW auch nicht als Grundlage für Verkaufsverhandlungen sondern lässt im Idealfall ein Wertgutachten erstellen.

 

[Erkekjetter]

Der bodenrichtwert wird doch aus den verkäufen in der umgebung berechnet? Und wird für die steuer etc ebenfalls herangezogen oder?

Also stellt er eben doch doch eine näherung dar. Natürlich kann jeder mehr verlangen oder weniger…

 

[Madcat69]

Der Gutachterausschuss errechnet auf Basis der Kaufpreissammlung alle zwei Jahre den Bodenrichtwert. Deren Aufgabe ist es dabei eben, bei bebauten Grundstücken auf den Wert eines unbebauten zurück zu rechnen. Der Bodenrichtwert wird dann bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer mit Angaben zum Gebäude, Nutzung, Einnahmen kombiniert (variiert je nach Steuermodell des jeweiligen Bundeslands) und ergibt den Einheitswert.

 

[NasterX21]

lässt im Idealfall ein Wertgutachten erstellen.

Lässt sich sowas als Kaufinteressent dann beauftragen? Sicherlich muss das in Abstimmung mit dem Verkäufer geschehen, kann der Verkäufer das ablehnen?

Wenn ich das Gutachten vorliegen habe, hätte ich erstmal eine Zahl - wo jedoch der VK jederzeit das Angebot ablehnen kann. Das Szenario klingt mehr nach vergebener mühe und unnötig Geld in den Sand gesetzt..

Es ist einfach "mist" das der VK keine Zahl in den Raum stellt, was er sich so Vorstellt.

 

[Madcat69]

Bestimmte Informationen bekommst du ohne Zustimmung des Eigentümers halt nicht. Uns klar kann der das ablehnen, aber irgendwie muss man ja auf einen halbwegs realistischen Preis kommen.
Aus Erfahrung: wird das abgelehnt, dann will die Preisvorstellungen mehr als unrealistisch hoch sind oder sich andere Überraschungen da verbergen.

So kam z. B. bei einem Freund jetzt raus, als er das Gebäude kaufen wollte, dass die gewerbliche Nutzung einer Einheit gar nicht genehmigt ist. Er ist da aber schon über zehn Jahre Mieter und betreibt sein Gewerbe da… Auch ein (an wen anders) vermieteter Anbau hintenraus ist nicht genehmigt. Und beides auch nicht genehmigungsfähig.

Wichtig: niemals etwas kaufen ohne vorher jemand kundigen die Hausakte einsehen zu lassen. Und auch beim Kauf alle Unterlagen, d.h. Baugenehmigungen usw. aushändigen lassen. Wissen die wenigsten, auch Notare weisen da selten drauf hin. Ist im Streit mit der Behörde im Zweifel aber existenziell.

 

[Erkekjetter]

Klar deswegen gibts auch den Doppelwert, weil die Bebauung keinerlei Einlfuss hat.

Na ja macht mal. Ich würde mir ja wüsnchen, dass mancher mal in Regress genommen wird für das, was er anderen so in den Kopf setzt...

Es ist einfach "mist" das der VK keine Zahl in den Raum stellt, was er sich so Vorstellt.

Dann lass es bleiben. Oder sage dem VK klipp und klar, dass du einen Preis hören willst. Wenn da nämlich auch son Experte sitzt, der sich am Bodenrichtwert allein für den Grundstückswert orientiert, dann muss das Grundstück mit Haus locker flockig 600k wert sein sofern da nicht ne kleine komplett verfallene Mistbude steht.

Darf man fragen, welche Region? Das lässt ja auch Rückschlüsse drauf zu, inwieweit der Bodenrichtwert zu interprätieren ist.

Alternativ schau dich für die Gegend in Immoscout oder so um, was dort vergleichbare Hütten/Gründstücke kosten und orientiere dich daran.

Ich an deiner Stelle würde ausgehend vom Bodenrichtwert und den Infos die du hier genannt hast ein Angebot auf Basis des Bodenrichtwertes machen, denn 400k erscheinen mir auf Basis der Größe und des beschriebenen Zustandes für durchaus realistisch, eher weniger wegen der Einschränkung im Baufenster. Denn für die genannten Dinge kann man locker nochmal 100K-150Kk (ich halte deine Schätzung der Kosten nur für realistisch wenn du einen hohen Eigenanteil hast, allein die Fenster düften bei KUnststoff und 3-fach VErglasung um die 20k kosten) Investionen rechnen womit das DIng dann einen Wert von 500.000k-550.000k hätte und alles darüber erscheint mir viel zu hoch, sofern du nicht mitten im Hochtaunuskreis bist (und selbst da nur einige Lagen) oder mitten in Berlin/FFM/Hamburg/Düsseldorf/Stuttgart.

 

[_killy_]

Es ist einfach "mist" das der VK keine Zahl in den Raum stellt, was er sich so Vorstellt.

Am einfachsten ermittelst du den Wert über den Vergleich von den anderen Angeboten die Online stehen. Wenn diese schon mehr als 3 Monate online sind - dann kannst du da definitiv 50k-100k* nochmal abziehen von den in der Plattform eingestellten Werten.
Dann noch deine geschätzten Sanierungskosten von 100k abziehen und diesen Preis würde ich dann unter Vorbehalt nennen, ohne dass sich ein richtiger Handwerker den tatsächlichen Sanierungsbedarf angeschaut hat.

Mit einem reinen Immobiliengutachter kommst du nicht weit - der kann dir leider nicht bei den Sanierungskosten helfen.

*als typischer Rabatt angenommen, den man als Verkäufer nach diversen Monaten ohne Kaufabschluss geben würde

 

[NasterX21]

Darf man fragen, welche Region? Das lässt ja auch Rückschlüsse drauf zu, inwieweit der Bodenrichtwert zu interprätieren ist.

Rhein-Sieg-Kreis

eher weniger wegen der Einschränkung im Baufenster

Das sehen wir ähnlich, da eine Teilung des Grundstücks und zb. Bebauung am anderen Ende zur Bundesstraße hin, nicht möglich. Dies wäre dahingehend interessant gewesen, das man mit Geschwistern kauft, die dort hätten bauen können.

Denn für die genannten Dinge kann man locker nochmal 100K-150Kk (ich halte deine Schätzung der Kosten nur für realistisch wenn du einen hohen Eigenanteil hast, allein die Fenster düften bei KUnststoff und 3-fach VErglasung um die 20k kosten)

Ja, da wurde einiges an Eigenleistung bereits eingeplant. Fliesen, verputzen, Fenster/Türen - dort haben wir in der Familie viele gelernte, welche uns dabei Unterstützen würden.

denn 400k erscheinen mir auf Basis der Größe und des beschriebenen Zustandes für durchaus realistisch

Das wäre so unser Budget incl. der Sanierungsmaßnahmen - aus diesem Grund:

eher weniger wegen der Einschränkung im Baufenster.

Ergänzung (26. September 2023)

Am einfachsten ermittelst du den Wert über den Vergleich von den anderen Angeboten die Online stehen. Wenn diese schon mehr als 3 Monate online sind - dann kannst du da definitiv 50k-100k* nochmal abziehen von den in der Plattform eingestellten Werten.

Hier stehen teilweise Buden für 600.000€ drin mit einem "Mini-Grundstück".. Ich komme da nicht drauf klar, was die Leute sich dabei denken. (124qm WF / 349 qm Grundstück..)
Das bezahlt doch niemand dafür? Oder irre ich mich da so extrem?

 

[_killy_]

@NasterX21

Es kommt ja immer darauf an, was für eine Lage das Häuschen hat. Steht es in dem guten Standviertel, sind die notwendigen Infrastrukturen direkt erreichbar (Kita, Schule, Einkauf, Ärzte ...) Und auch von der Ausstattung - komplette Fußbodenheizung, guter Energiestandard, neuere Küche mit Induktionsherd ...

Wenn 600k der Durchschnitt ist, dann zieh davon den fiktiven Preisnachlass ab und dann nochmal deine 100k für Sanierung und gib ein Angebot über 400k vorbehaltlich Handwerkertermin mit Kostenschätzung für die Sanierung ab. Oder eine Spanne von 300k-400k vorbehaltlich Handwerkertermin.

Hier würde ich den Verkäufer auch definitiv nicht sagen, wieviel du bisher für ggf Sanierungskosten angesetzt hast ... immer nur von einen "bisschen" reden.
Sind die 70k-100k Sanierungskosten von dir geschätzt?

PS am Ende kann der Kaufpreis für dich ja nur lauten "Dein möglicher Kredit - Sanierungskosten = Kaufpreis"

 

[Madcat69]

Klar deswegen gibts auch den Doppelwert, weil die Bebauung keinerlei Einlfuss hat.

Dann guck doch nochmal nach - Link zum Gesetz hab ich Dir ja gegeben - was der Bodenrichtwert ist.
Wenn die Bebauung eingerechnet wäre, würde das in einem Dorf wie beim TW, wo der BRW für alle Grundstücke gleich ist, ja in der Konsequenz bedeuten, es wäre völlig unerheblich mit was das Grundstück bebaut ist, es käme nur auf die Größe an. Klingt nicht sehr logisch oder?
Der Verkehrswert ist das, was Boden und Bebauung beinhaltet.

Du darfst mir jedoch gerne anderweitige Gesetze anbieten, die was anderes sagen. Viel Erfolg dabei.

Na ja macht mal. Ich würde mir ja wüsnchen, dass mancher mal in Regress genommen wird für das, was er anderen so in den Kopf setzt...

Wünsch Dir das mal nicht, könnte teuer werden ...

Darf man fragen, welche Region? Das lässt ja auch Rückschlüsse drauf zu, inwieweit der Bodenrichtwert zu interprätieren ist.

Den muss man gar nicht interpretieren, i.d.R. hat der auf Grund der Definition und Berechnung für die tatsächliche Kaufpreisbildung gar nicht mal so einen großen Einfluss. Dazu müsste er viel kleinteiliger berechnet werden.

Alternativ schau dich für die Gegend in Immoscout oder so um, was dort vergleichbare Hütten/Gründstücke kosten und orientiere dich daran.

Danach kann man eher gehen, wobei da in der Zeit der Immobilienhochpreise zuletzt auch viel Wunschdenken der Verkäufer im Spiel war. Am besten betrachtet man das über einen gewissen Zeitraum um zu beobachten, was weggeht und was länger drinbleibt.

 

[NasterX21]

Sind die 70k-100k Sanierungskosten von dir geschätzt?

Der VK sprach von einem Angebot für Elektronik mit Ladesäule von ca. 30.000€...
Erscheint uns doch sehr hoch, da auch viel in Eigenleistung gemacht werden kann.

Wir haben Bilder etc. gemacht und in der Familie die kundigen Personen damit befragt, mit Preisschätzungen.
Manche Dinge machen natürlich vor dem Einzug sinn - andere könnte man später noch machen.

Vermutlich wird das Grundstück+Haus im Netz zu finden sein, da VK wohl lieber doch alles über einen Makler laufen lassen möchte.. Es sei "sicherer mit einem Makler"

Ergänzung (26. September 2023)

Danach kann man eher gehen, wobei da in der Zeit der Immobilienhochpreise zuletzt auch viel Wunschdenken der Verkäufer im Spiel war. Am besten betrachtet man das über einen gewissen Zeitraum um zu beobachten, was weggeht und was länger drinbleibt.

Thats it! Und aktuell bleibt das meiste eher länger drin.. Weg geht so gut wie gar nichts, außer der Preis ist wirklich fair.. im Bereich 300K .. was vor dem ganzen Boom in der Ecke hier bei uns der Fall war.

 

[Erkekjetter]

Rhein-Sieg-Kreis

Da kannst du davon ausgehen, dass du mit dem Richtwert, den du genannt hast auf das ganze Grundstück einen relativ realistischen Preis hast inkl. dem Bestand darauf. Ob der VK das genauso sieht ist dann ein anderes Thema.