Fixkosten Wohneigentum

[DerOlf]

Hallo.
In meiner Familie gibt es Wohneigentum (Grundstück mit Haus). Das Haus und Grundstück sind nicht belastet (keine laufenden Kredite, Hypotheken oder Ähnliches). Baujahr ist ca 1969 (müsste ich genauer nachsehen). Gesamtfläche ca. 160m², Wohnfläche ca. 105m², Garten insg. ca. 800m².

Meine Frage an euch wäre nun also, wie hoch in etwa, sollte man die Fixkosten für dieses Haus ansetzen,
bzw. gibt es da Richtwerte, wie teuer 1m² im Schnitt ist?

Vielleicht kommt die Frage ja: Momentan geht es um das pricing ... natürlich muss die Miete die Fixkosten mindestens decken, darüber hinaus sollte damit eine Rücklage gebildet werden (z.B. für aufwändigere Reparaturen, oder einfach um die Kosten auch in Leerstandperioden problemlos zahlen zu können).

Mich interessieren momentan, wie hoch die laufenden Kosten bei Wohneigentum OHNE Verpflichtungen (Kredi etc) werden könnten. Natürlich geht es dabei darum, einen Preis festzulegen, der für potenzielle Mieter nicht abschreckend wirkt. Gleichzeitig soll die Vermietung aber für uns auch keine "Nullnummer" werden.

Auch möchten wir selbstverständlich davor abgesichert sein, doch noch Kredite aufnehmen zu müssen, denn das treibt die Fixkosten definitiv in wahnsinnige Höhen (und meistens wird das dann versucht, auf Mieter umzulegen).
Das Haus ist Schuldenfrei, und das soll es auch bleiben.

Ich habe mich gerade durch einige Seiten Ratgeber und Foren geackert, und dabei festgestellt, dass die Kosten wohl relativ häufig unterschätzt werden ... allerdings galt das meist für Häuslebauer, die die Belastungen durch einen Kredit unterschätzt haben.
Ich habe dementsprechend kaum was gefunden, wo es um Fixkosten OHNE Kredite geht.

Hausverwaltung fällt weg (wollen wir selbst machen, da wir vor Ort sind).
Der Grundsteuerbescheid für 2016 weist einen Gesamtbetrag von knapp unter €700,- auf (inkl. Bio- und Restmülltonne sowie Regenwasser).
Hausversicherung nochmal ca. €400,- (2016).
Da ich aufgerundet habe, lasse ich die Rechnung vom Schornsteinfeger mal raus ... warn unter 70,- in 2016.
Da der vorherige Mieter eigentlich Kaufen wollte (hatta wegen Insolvenz dann doch nicht), liegen mir keinerlei Abrechnungen zu nebenkosten vor ... die müsste der Eigentümer (Vater) erst noch erfragen ... inkl. Energieausweis für das Haus. Ihc kann momentan nur die Grundkosten für meine eigene Nebenkostenabrechnung ansetzen.
Bisher komme ich dabei im Moment auf Fixkosten von unter 200,- pro Monat ... kann das hinkommen, oder ist das viel zu niedrig?

Klar kann ich das auch in meiner Nebenkostenabrechnung einigermaßen nachvollziehen, allerdings wohne ich in einem Mehrfamilienhaus ... die Hütte ist klar ein Einfamilienhaus, wodurch die einigermaßen komplexe Verteilung auf z.B. 3 Parteien wegfällt. Auch kann man in einem aleinstehenden Enfamilienhaus keine Heizkosten sparen, weil der Nachbar eben auf 25° heizt. Entsprechende in Mietshäusern übliche Verteilungsschlüssel greifen hier also nicht ... diese liegen aber meiner Nebenkostenabrechnung zu Grunde, da ich in einem 3-Parteien-Haus lebe.

Komme ich damit hin, wenn ich als monatliche Fixkosten z.B. die oben schon genannten €200,- ansetze ... vielleicht lieber 250, ich habe grade keine Ahnung was die turnusmäßige Prüfung und Wartung der Haustechnik inkl. möglicher Folgekosten kostet (dazu liegt mir momentan keine Rechnung vor).

Ich bin für eure Erfahrungen, Gedanken, Links dankbar, denn ich habe das Gefühl, dass ein etwas faktenbasierter Zugang zu dem Thema in meiner Familie gerade fehlt ... der eine wills lieber sozialverträglich (bezahlbarer Wohnraum), der andere denkt sich nur "soviel wie möglich rausholen" ... und wieder anderen ist es schlicht egal, die wollen nur keine Verluste einfahren, und keine Arbeit reinstecken ... vor allem wollen sie sich darüber keinen Kopp machen.

Ich versuche gerade einen Korridor zu skizzieren, in dem sich weitere Verhandlungen bewegen sollten. Mehr als 850,- Kaltmiete ist für mich eigentlich ein absolutes NoGo ... weniger als €700,- Kaltmiete wäre mir für die Bude aber echt zu wenig (ich stecke da gerade in einem Dilemma, denn ich muss mich gerade in ene Person hinein versetzen, die für mich eigentlich eher ein Feindbild darstellt ... Vermieter).

Ich war mein Leben lang immer nur Mieter, und hatte entsprechend schon viel mit Vermietern zu tun ... es gibt solche und solche ... aber nach knapp 20 Jahren zur Miete entwickelt man ein gesundes Misstrauen gegenüber dem Vermieter und senen Vertretern, einfach weil man geradezu damit rechnet, dass sie einen über den Tisch ziehen.
Ich lote gerade die Möglichkeiten aus, das etwas anders zu regeln - leider bin ich da nicht allein ... Vatta hat nur kein Bock mehr, sich darum zu kümmern, also sind nu die Kids dran, die es ohnehin irgendwann erben werden.

 

[Thorle]

Ich kenne das aus 2 Perspektiven. Zum einen war ich selber Hausmieter und jetzt bin ich selber Hausbesitzer.
Zuerst: Willst du nicht selber einziehen. Spart dir Miete und hast erstmal nur Nebenkosten (plus Rücklage).

Ansonsten:
Grundsteuer, Gebäudeversicherung (Achtung: Vermietung angeben, kann zu einer Anpassung führen), Wartungskosten (Heizung inkl. Schornsteinfeger, Lüftungsanlagen etc.)

Strom, Heizung bezahlt i.d.R. der Mieter gleich direkt selbst an den Versorger.
Wasser ist bei euren Wasserwerken zu erfragen, bei mir konnte ich das direkt selbst bezahlen (analog zu Strom, Gas).
Müll & Straßenreinigung: Auch hier den örtlichen Dienst befragen. Ich konnte das auch direkt bei denen begleichen.

Somit waren meine an den Vermieter zu zahlenden Nebenkosten sehr gering, da ich alles selbst, direkt beglichen und abgerechnet habe. Die NK-Abrechnung war daher für den Vermieter sehr einfach und für beide nachvollziehbar.

Ansonsten kommt halt viel mehr Arbeit auf dich zu, plus Vertrauen in den Mieter bzw. Vorabprüfung.

Bei der Miete würde ich mich an anderen Angeboten orientieren. Die Miete sollte ja die Abnutzung+Wiederanschaffung deckeln und wenn möglich Gewinn abwerfen.

Letztlich steht und fällt sowas meiner Meinung nach mit dem Mieter. Ist er umgänglich oder nicht? pünktlicher Zahler oder Mietnomade? Pingelig, .....

Ob du Kreditzinsen steuerlich geltend machen kannst bei Vermietung fragst du mal bei einem Steuerbüro nach.

 

[_killy_]

Wenn das Haus abbezahlt ist:

-> Immobilienscout anwerfen und nach vergleichbaren Objekten und Miethöhe suchen
-> dann Entscheidung treffen ob du die gleiche Miete nehmen willst oder du auch mit weniger auskommst

Generell solltest du sowas wie Sanierung/Instandhaltung nicht aus dem Fokus verlieren. Bspw. Heizung -> hier dürfen bestimmte Heizungssysteme ab 2018 nicht mehr betrieben werden. Handwerkerkosten dürfen auch nicht 1:1 umgelegt werden. (in den Nebenkosten - sollte somit Anteil der Hauptmiete sein)

Leider kannst du noch so schön kalkulieren, liegt das Objekt in der falschen Region bekommst du nur 5€/m² ... in anderen Regionen dann 15€/m². Schau also erstmal wie das Preisniveau allgemein ist.

PS auch über die Auswahl der Mieter kannst du ja eine soziale Entscheidung treffen ... nimmst du eher Familien mit Kinder auf oder vermietest du nur an TINK (two income, no kids).

 

[ThomasK_7]

Betriebskosten Leerstand: rd. 1 €/qm
Betriebskosten Vermietung: rd. 2,50-3 €/qm (welche Heizungsart überhaupt?)
Instandhaltung Altbau: rd. 1 €/qm bei grundhaft jetzt schon ok
einmalige Kosten bei Mieterwechsel: Vorrichten + Reparaturen + Leerstand

 

[DerOlf]

Erstmal danke für die Antworten. und sorry für die nun folgende wall of text.

@ThomasK_7:
Danke, das ist doch schon sehr konkret. Ein paar Begriffe sagen mir aber so rein garnichts.
1. Was bedeutet "bei grundhaft jetzt schon ok"?
2. Was verstehst du unter "Vorrichten"?
Sorry, ich bin echt neu in dem Bereich.

@all:
Ich habe Immobilienscout (und andere Immo-Portale) schon gecheckt. Momentan gibts nur wenig "so kleine" Häuser. In der Region scheint "Haus" erst bei 120m² loszugehen ...

Es gab dann aber doch 3 Häuschen in vergleichbarer Größe ... leider keines mit vergleichbarer Lage (es ist eher ländlich aber zu Stadtrand und Campusviertel sind es fussläufig "nur" knapp 30 Minuten).

Zwei Häuser lagen ungefähr in meinem Preisbereich (750 - 900 kalt).

Das dritte war für €1.200,- inseriert ... das Haus war aber auch komplett saniert worden (inkl. Dämmung, Fenster, Böden, Dach, Installationen ... alles fit für 2018).

Gärten waren bei allen Häusern etwas kleiner (400 - 600m² meine ich)

Die Mietspiegel haben wenig aussagekraft hier, denn über das ganze Stadtgebiet fluktuieren die Mieten recht stark. Es gibt Gebiete, da nehmen nur wenige über €5,- pro qm ... in anderen auch gerne mal über €10,- ... sogar inerhalb einzelner Wohngebiete gibt es da starke Schwankungen.
Der städtische Mietspiegel fasst das ganze dann mit "durschschnittlich €5,80 - €7,50 Kaltzmiete pro Quadratmeter Wohnfläche" zusammen ...aber wer hier zur Miete wohnt, der schüttelt bei dem Ding eh nur den Kopf.

Einzelne Portale bieten interne Mietspiegel an ... ledier habe ich bisher noch keine einzige Kartenübersicht gefunden, auf der die entsprechende Gegend NICHT einfach weiß war ... für die Umliegenden Wiesen (mit vereinzelten Bauernhäuschen) liegt die kaltmiete bei etwa 5,70 pro qm. im nächsten dichter bebauten Gebiet dann gleich mal über 8,-. Scheinbar ist in dem Wohngebiet selbst schon seit Erfindung des Telefons keine Wohnung mehr über offizielle Kanäle vermietet worden ... die taucht in den Statistiken einfach nicht auf (in den meisten der Häuser dort wohnen Nachkommen derer, die sie gebaut haben ... nicht die einzelnen Häuser ... fast die ganze Siedlung).

Wir haben an unserem Haus jetzt nur Nachbesserungen vorgenommen sowie defekte, abgenutze, hässliche Teile ausgetauscht (z.B. Fuss und Sockelleisten, Abdeckungen für Schalter, Zugbänder an den Aussenrollos etc). Ausserdem haben wir alles nochmal gestrichen, weil der Vormieter das echt nicht gut gemacht hatte (leider erst nach der Übergabe aufgefallen).
Der Vormieter hat knapp €6,- pro Quadratmeter gezahlt ... das sollte aber eigentlich auch ein Mietkauf über 10 Jahre werden, bei dem die bisherige Miete angerechnet werden sollte. Da wurde die Miete so angesetzt, dass die Restsumme nach 10 Jahren ca 10.000,- betragen hätte.
Isses nie zu gekommen ... also egal.

Ach ja, falls das irgendwie wichtig ist, es handet sich bei dem Haus um einen komplett unterkellerten Bungalow über zwei Ebenen und der Garten hat ein leichtes Gefälle in Richtung Dorfbach (da liegen aber nch zwei Häuser und eine Strasse dazwischen.

Ich habe einfach keine Ahnung, ob z.B. die Heizung nächstes Jahr getauscht werden müsste. Der Handwerker bei der letzten Prüfung (ist keine 2 Wochen her) hat jedenfalls zu mir nichts davon gesagt. Die Rechnung habe ich auch noch nicht gesehen ... sowas läuft halt (noch) alles über den Herrn Papa.
Die Heizungsanlage läuft mit Gas ... es ist eine von "Brötchen" (es klingt halt so, ich kann mich grade nicht erinnern, wie die Firma sich schreibt). Und der Wärmetauscher muss wohl mal wieder ersetzt werden. So ganz "modern" wirkt die Anlage allerdings nicht ...
Google hat mir gerade verraten, dass die wirklch Brötchen heißen ... ein alberner Name ... bleibt aber gut hängen

Selber einziehen fände ich traumhaft, aber da ich ja nur eines von 3 Geschwistern bin, kann ich das schlecht alleine entscheiden ... ne WG will mein Bruder da eh nicht drin haben ... und ich alleine verlaufe mich in dem "Palast" nur ... mit meinen paar Möbeln sähe das auch wohl nicht wirklich "bewohnt" aus
Ausserdem bin ich auf ÖPNV angewiesen ... Mo. - Sa. alle 30 Minuten fährt da ein Bus vorbei, von 5:30 bis ca. 21:00. Das ist zwar schon OK, aber ich habe gemerkt, dass es mir da draußen dann doch etwas "zu" ruhig ist.

Mit eigenem PKW und besseren Einkommensverhältnissen würde ich da jederzeit sofort einziehen ... und volle vereinbarte Miete zahlen (z.B. wegen Rücklagenbildung oder ganz allgemein als vermögensbildende Maßnahme). Und damit das "mietfreie" Wohnen nicht gegen mich verwendet werden kann (von meinen lieben Geschwisterlein).

Ich gebe privat Musikunterricht, und träume schn seit geraumer Zeit (zusammen mit einem Freund) eine Musikschule zu eröffnen ... die Räumlichkeiten würden das hergeben ... aber die Lage ist für sowas eher sparsam. Vor allem wegen der ÖPNV-Anbindung ist das für die Hauptzielgruppe (nee ... nicht die Kids, die Eltern) nicht so dolle ... da müssen die ihre Blagen ja hinbringen und abholen.
Aber auch für die Kids ist das nicht so geil, wenn die vom Stadtzentrum mit ÖPNV knapp 45 Minuten bis zur Musikschule brauchen. So krasse "Kampfpreise" kann man garnicht machen, das man neben der Stadtnahen "music-school" mit eigener S-Bahnhaltestelle vor der Tür irgendwie attraktiv erscheint.
Schade, bei etwas besserer Lage könnte ich mich in dem Haus echt richtig verwirklichen ... naja, träumen kann man ja (inklusive An- und Aus- bzw. Aufbau .. wenn schon ...).

 

[Thorle]

Klingt aber alles ganz so als seid ihr bezüglich Vermietung "etwas grün hinter den Ohren". Da gibt es leider auch genug Dinge die beachtet (gesetzliche Regelungen oder Vorgaben) werden müssen oder schnell viel Geld kosten kann, wenn man an den falschen Mieter gerät.

Nehmen wir mal die Heizung: Sollte eine Brötje sein. Schau doch mal nach dem Baujahr, steht meistens irgendwo auf eine Plakete/Aufkleber. Da hast zumindestens mal einen Anhaltspunkt. Und das sie laut Handwerker noch funktioniert heist leider auch nicht viel. Meine Alte war 23 Jahre alt und lief lt. Handwerker und Schornsteinfeger einwandfrei aber mit meiner jetzt Neuen spare ich über 30% ein. Das könnten auch für potenzielle Mieter Faktoren sein.

 

[DerOlf]

Wie sollte man in dem Bezug nicht "grün hinter den Ohren" sein, wenn man bisher immer nur als Mieter gelebt hat?
Wenn ich in dem Bereich Erfahrung hätte, müsste ich hier nicht so blöde fragen.

Wir sind gerade dabei, das zu lernen ... natürlich werden wir damit auch ein paar Rückschläge erleben ... aber die Alternative (Hausverwalter) kommt für mich aufgrund meiner eigenen Erfahrungen (als Mieter) nicht in Frage ... DAS will ich keinem zumuten. Denn ich habe einige Hausverwaltungen kennen gelernt, bei denen ich nichtmal mieten würde, wenn die mir dafür €100,- monatlich ZAHLEN würden.

Abgesehen davon sehe ich es auch finanziell einfach nicht ein.

Ja, ich war bisher immer nur Mieter ... und zum ersten Mal in meinem Leben habe ich auch mal einen Vermieter, dem ich vertraue ... ich bin echt gespannt, ob dieses Vertrauen meinen Auszug auch überleben wird (ist aber nicht geplant, noch wohne ich hier sehr gerne).

Ich möchte als Vermieter gerne anders auftreten als die meisten Vermieter, die ich bisher hatte.

Das Thema Heizung werde ich aber demnächst definitiv mal ansprechen, wenn sich da 2018 was grundlegendes ändert, dann sollten wir uns da mal schnell schlaumachen. Wahrscheinlich muss aber ne neue Anlage rein, die alte wirkt ein bisschen nach 1980.
Und wenn die Anlage eh getauscht werden muss, dann braucht die alte nicht noch nen neuen Wärmetauscher.

nach den ersten Recherchen weiß ich nun schonmal, es geht nur um den Heizkessel und nicht um die ganze Anlage ... und da es sich um eine "30-Jahre" Regelung handelt, sollte man den Kessel definitiv erneuern, denn die Zeit, bis der Austausch notwendig ist, ist auch bei Heizkesseln von 2005 begrenzt.
Und bei bis zu 30% Ersparnis bei den Kosten, ammortsert sich das Ding ja auch relativ "schnell".
Noch ist das nötige Geld dafür vorhanden, also wäre es wohl ziemlich dumm, nicht zu modernisieren.
Auch in die Wärmedämmung muss langfristig investiert werden (ebenfalls wegen der Energieffizienz), das sollte aber jemand machen, der davon mehr Ahnung hat, als irgendwer in meiner Familie.
Die Fenster sind voll OK (die sind keine 15 Jahre alt), und da kann man auch mit einer Folie viel erreichen ... aber die Rollokästen darüber sind eben 1A Wärmebrücken ... da muss definitiv ne neue Dämmung her ... die aber so einzubauen, dass sie nicht nur rumgammelt, das traue ich mir definitiv nicht zu.

 

[Faluröd]

Vatta hat nur kein Bock mehr, sich darum zu kümmern, also sind nu die Kids dran, die es ohnehin irgendwann erben werden.

Dann wäre meiner Meinung nach jetzt eigentlich auch der richtige Zeitpunkt, um den künftigen Eigentumsverhältnisse zu klären. Denn wenn immer 3 mitreden, das macht alles nicht einfacher (du hast ja eh schon einige Meinungsverschiedenheiten erwähnt), und spätestens beim Erbfall müsst ihr das eh regeln. Das bedeutet natürlich, dass genug finanzielle Mittel vorhanden sein müssen, um die anderen beiden Geschwister, die auf das Haus verzichten, angemessen zu entschädigen.

 

[Tinkerton]

Willst du dir das wirklich antun?

Ich hab mein 3-Parteien-Haus damals verkauft, weils einfach zuviel Stress war...

Bedenke: Mieter haben in diesem unserem Lande so ziemlich alle Rechte. Abgesehen von der sog. Kleinreparaturklausel musst du für alles am und im Haus aufkommen. Dazu die Versicherungen (Feuer und Co., Haus- und Geundbesitzerhaftpflicht) und Steuer. Ok, kannst du umlegen, aber es sind auch Beträge, die erstmal fällig werden. Dann muss die Nebenkostenabrechnung erstellt werden - und die darf keine Formfehler enthalten, sonst ungültig. Die Mieteinnahmen müssen dann noch versteuert werden. Hier hilft eine Software auch nur bedingt, wenn du mit Afa umgehen musst. Also muss ein Steuerberater ran. Dazu noch die Mieterauswahl, verwalten der Kaution, einhalten der EnEV usw.

Eine neue Heitung kann da schonmal mit 5-10k kommen, ein Dach kostet mal eben 10-20k usw.

Von 1000€ Miete inkl. Nebenkosten bleiben dir dann vielleicht nach allen Kosten, Steuern und Rücklagen vielleicht 300€. Verkaufst du die Hütte für 100000 hast du 28 Jahre ebenfalls 300€ (ohne Zinsen gerechnet!) und Null Stress oder Risiko.

Was ich noch als halbwegs sinnvoll erachten würde: nutze es selbst. Die Nebenkosten zahlst du eh, ob als Mieter oder im eigenen Haus. Das was du an Miete sparst legst du auf die Seite und bezahlst davon die anstehenden Dinge, die früher oder später kommen werden wie Dach, Dämmung, Heizung, Anliegerkram usw. Wenn du Glück hast, machst du über die Jahre Plus.

Aber Vermieten ist nicht so easy wie es sich anhört. Erst recht nicht bei nem Altbau mit einer einzigen Wohneinheit.

 

[DerOlf]

Wir snd uns schon einig, und es wird bei den Häusern wohl zu einer Erbengemeinschaft kommen.

Beim Pricing geht es momentan konkret eher darum, ob man soviel aus dem Mieter rauszupressen versucht, wie der so grade eben zu zahlen bereit ist oder ob man eben schaut, das die Kosten (inklusive anfallender Sonderausgaben wie z.B. Heizung, Dach, bessere Hangbefestigung, neue Drainage, Dämmung oder ganz allgemein Verordnungsänderungen), gedeckt sind, und man den Stress gepflegt durch 3 teilen kann.

Als Mathematiker komme ich mit Zahlen, Formeln und ähnlichem recht gut zurecht ... und auch bei Rechtsvorschriften habe ich wohl scheinbar ein gar nicht so schlechtes Gespür ... vielleicht weil ich in der Rechtsanwaltskanzlei meiner Mutter aufgewachsen bin und mit ihr auch viel über gerade Mietangelegenheiten geredet habe.
Meine Schwester ist kfm. Angestellte und mein Brüderchen kennt nen Bauunternehmer (ehem. Schulkamerad) ... ich denke wir schaffen das.

Vermieter sind in DE ganz sicher nicht "rechtlos" ... und Mieter haben auch ganz sicher nicht ALLE Rechte. Um die meisten Rechte die der Mieter dem Vermieter gegenüber hat, muss man tatsächlich mit dem Anwalt des Vermieters heftig streiten ... und dafür hat man als Mieter auch besser nen Anwalt dabei.

Woher kommt wohl sonst mein mieses Bild von Vermietern ... ich habe ne Menge "Miethaie" kennengelernt. Nur mal EINE Story:

Spoiler

Einzug in eine Wohnung mit Parkett (bis in die Küche ... Fehlplanung des Architekten, welcher der Vermieter war - der war sich dessen auch sehr wohl bewusst). Der Boden sah nicht toll aus ... schon bei unserem Einzug. Das Parkett in unserem Haus ist soweit ich weiß nur ein mal abgeschliffen und neu versiegelt worden ... vor knapp 20 Jahren - und sieht noch heute BESSER aus.
O-Ton Vermieter bei Besichtigung und auch später ist er dabei geblieben:
"Wir hatten jetzt einen Monat Leerstand, weil wir das Parkett haben machen lassen. ist komplett abgeschliffen und neu versiegelt worden".
Die Wohnung war vorher von einer 4er-WG bewohnt ... wir waren auch zu viert. Für die Vormieter hatte der Eigentümer extra noch den Einbau einer Rigipswand "genehmigt" ... ohne diese Wand wäre die Wohnung maximal für eine 3er-WG bewohnbar gewesen.
Die Vormieter hatten einen größeren Hund (Schäferhund glaube ich), der Spuren im Parkett hinterlassen hatte. Deswegen war das Parkett überholt worden (wegen der Beschädigung auf Mieterkosten).

Einer der Vormieter war einmal zu Besuch, warf einen Blick auf den Fussboden im Eingangsbereich ... und sah sofort die Kratzer von seinem Hund, die noch da waren ... und auch nicht weniger deutlich, als vorm angeblichen Abschleifen.

Bei unserem Auszug gabs dann den Hammer gratis: Wieder tauchte das Abschleifen des Parketts auf der Endabrechnung auf, zusammen mit den Kosten der Entfernung einer Rigipswand (wie bei den Vormeietern, bei denen war es nur der Einbau der Wand gewesen).

Ich habe unsere Nachmieter seitdem noch nicht besucht ... aber ich halte es nicht für unwahrscheinlich, das das Parkett noch genauso aussieht, wie bei unserem Auszug ... vielleicht hat er es aber doch tatsächlich abschleifen lassen. Besagte Rigipswand stand da über zehn Jahre drauf und wird wohl eine recht hässliche Spur auf dem Parket hinterlassen haben.
Die hatten wir aber weder eingebaut oder angefordert ... ohne sie wären wir aber auch nicht eingezogen und hätten uns die Wohnung erst garnicht angesehen.
Ein Vermieter, der bauliche Veränderungen + Folgekosten von Mietern bezahlt haben möchte, die mit dem Einbau nicht das geringste zu tun hatten ... ja die Wohnung OHNE diese Wand nicht hätten beziehen können?
Geil.
Natürlich habe ich geklagt ... und auch Recht bekommen ... 7/10 der Kosten der Parkettbehandlung mussten wir aufgrund der Mietdauer trotzdem zahlen. gab nur knapp €300,- wieder zurück - nichtmal ein VIERTEL der Kautionssumme, die bei der Endabrechnung bis auf den cent genau verbraucht wurde ... nur die Zinsen musste er uns leider doch auszahlen (wahrscheinlich vergessen) .. schlappe 15€ pro Nase

Ich mache bei JEDER Wohnungsübergabe VIELE Fotos bei voller Beleuchtung. Weil ICH als Mieter mein Recht ansonsten überhaupt nicht einklagen KANN ... oder einfach, um nicht übelst abgezogen zu werden.
Mir ist schon bestens klar, DASS Mieter rumstressen können

Spoilerbegründung: Story zu lang.

Ich persönlich traue mir eine Vermietung schon zu .. und ich bin auch etwas realistischer, was die Gewinnaussichten dabei betrifft.
Deswegen möchte ich es ja im voraus einigermaßen überblicken können. Das macht das ganze trotz aller Variablen etwas planbarer. Ich denke, zusammen werden wir drei das hinkriegen ... vielleicht durchlaufen wir auch erstmal die vier klassischen "Teamphasen".
Und Notfalls kann man die Vermietung auch an einen Verwalter übergeben, wenn man echt überfordert ist.

Vom Verkauf halte ich nichts ... 100k sind ne Stange Geld, sicher und man hat das jetzt. 300 im Monat sind aber auch nicht schlecht und wenn man das einigermaßen geschickt anstellt, bekommt man es auch hin, noch in 50 Jahren die 300 im Monat rauszukriegen.
Da haben dann sogar die beiden Kinder meines Bruders noch was von.

Auf Jahrhunderte gerechnet, sind auch 300 pro Monat "schnell" ne Million
Geld auf der Bank ist nett ... aber ich find ne Bank im eigenen Garten momentan um einiges netter. Die nimmt auch keine Kontoführungsgebühren.
Allergikerwarnung: Der Absatz könnte Spuren von Ironie enthalten.

Wahrscheinlich muss das sowieso jeder für sich sebst rausfinden. Ich geb mir im Grunde nur Mühe, so gut wie möglich auf den Stress vorbereitet zu sein, der auf mich zukommt.
Klar bin ich da momentan noch naiv ... muss ich - ich will ja lernen.

 

[Plutos]

Ich möchte als Vermieter gerne anders auftreten als die meisten Vermieter, die ich bisher hatte.

Das machst du genau solange, bis du selbst die erste Wohnungsübergabe (als Vermieter) machst oder den ersten Problemmieter drinnen hast und nicht loswirst (und das wird eher früher als später der Fall sein). Dann wirst du merken, wie es ist, wenn Fremde bei dir Schulden machen (Miete nicht bezahlt), dein Eigentum zerstören oder runterwirtschaften und dann am besten in einer Nacht-und-Nebel-Aktion spurlos verschwinden – und du genau gar nichts dagegen machen kannst, weil die Mühlen der Justiz dafür viel zu langsam und ineffektiv mahlen. Vermieter sind nicht ohne Grund so, wie sie sind – und so wirst du auch werden (müssen), wenn du nicht nur Verluste einfahren willst.

Ich dachte auch mal so wie du: "anders" sein, "der Gute" sein...man lernt zum Glück dazu.

 

[DerOlf]

Das machst du genau solange, bis du selbst die erste Wohnungsübergabe (als Vermieter) machst oder den ersten Problemmieter drinnen hast und nicht loswirst (und das wird eher früher als später der Fall sein).

Diese Erfahrung habe ich das letzte halbe Jahr lang gemacht (solange hat die Renovierung nach verpatzter Übergabe durch meinen Vater gedauert).

Komisch, dass ich trotzdem noch nicht zum Abzieher werden will ... Absichern werde ich mich aber, und KEIN Mieter wird je seine Kaution zurückbekommen, bevor nicht eine neue hinterlegt wurde (2 Jahre Leerstand sollte man eh nicht zulassen).

Die Mühlen der justiz mahlen zwar langsam, aber ich habe Geduld und ich weiß auch, dass sie SEHR gründlich mahlen (deswegen dauert das ja so lange).
Ex-Mieter nicht auffindbar? Tja ... wenn der nicht gefälschte Papiere vorgelegt hat, ist ein Auffindungsverfahren über die Einwohnermeldeämter kein Problem und geht ganz sicher auf Kosten des Mietprällers
Ansonsten ist das Pech und eher ein Fall für die Polizei.

So richtig tiefenentspannt bin ich nun auch wieder nicht, ich weiß, dass die Welt zu einem großen teil von Arschlöchern wie mir bewohnt wird
So einen dreisten, dummen und plumpen Abziehversuch, wie im spoiler oben, werden meine Mieter bei mir aber nicht erleben ... nach so einem Scheiß könnte ich mich selbst morgens nicht mehr im Spiegel betrachten. Und das ist lange nicht der einzige Fall, den ich erlebt habe.
Zum Beispiel nicht angepasste Nebenkostenabschläge ... 3 Jahre in Folge die exakt gleiche Nachforderung ... immer ohne Anpassung ... das hätte die Warmmiete über 1000,- gebracht, und dafür hätte die dunkle Höhle eh keiner gemietet. Die dritte Nachzahlung habe ich dann mit Beründung von meiner Mutter abgelehnt ... und auf diesen selbsverschuldeten Mehrkosten ist er dann eben sitzengeblieben.
Zum Beispiel komplett verschimmelte Wohnungen mit Echtwollteppichboden als Trittschallschutz unter dem Laminat (inklusive drei Milliarden toter Motten) und fehlender Fensterleibung am Dachfenster.
Zum Glück weiß ich, wie man den schwarzen Peter in einem solchen Fall an den Vermieter einfach zurückgeben kann. Am liebsten hätte ich die Bude dem Gesundheitsamt gezeigt, statt einem Nachmieter (der Vermieter wollte uns nicht aus dem Vertrag entlassen ... heute sind solche Verträge nicht mehr zulässig ... gut für die Mieter, nicht so erfreulich für die Vermieter).

Ich werde mich nicht ohne weiteres zur Schlachtbank führen lassen ... das mache ich als Mieter ja auch nicht mehr mit.

Dass es nicht schön ist, wenn man in eine Wohnung viel Arbeit steckt, und dann ein anderer alles wieder versaut, dieses Gefühl kenne ich momentan sehr gut ... eigentlich will ich da keinen anderen einziehen lassen ... alles andere macht aber leider momentan auch keinen wirklichen Sinn (meiner Meinung nach).

 

[Plutos]

Komisch, dass ich trotzdem noch nicht zum Abzieher werden will ... Absichern werde ich mich aber, und KEIN Mieter wird je seine Kaution zurückbekommen, bevor nicht eine neue hinterlegt wurde (2 Jahre Leerstand sollte man eh nicht zulassen).

Ich bin ja nun wirklich immer absolut auf Vermieter-Seite, aber das (grundloses Einbehalten der Kaution) ist unter Garantie hochgradig illegal.

 

[reobase]

Die Mühlen der justiz mahlen zwar langsam, aber ich habe Geduld und ich weiß auch, dass sie SEHR gründlich mahlen (deswegen dauert das ja so lange).
Ex-Mieter nicht auffindbar? Tja ... wenn der nicht gefälschte Papiere vorgelegt hat, ist ein Auffindungsverfahren über die Einwohnermeldeämter kein Problem und geht ganz sicher auf Kosten des Mietprällers
Ansonsten ist das Pech und eher ein Fall für die Polizei.

In diesem Fall muss du aber voher sicher sein, dass der Mieter überhaupt über Vermögen bzw. Einkommen verfügt. Denn sonst kannst du dich durch alle Instanzen klagen und bekommst selbst wenn du recht bekommen solltest kein Geld. Ohne Mietrechtschutz können dir dabei auch sehr hohe Kosten entstehen, während dieser "arme" Mieter auf Kosten des Steuerzahlers klagen dürfte.

Kannst du dir deine Mieter aussuchen, da es eine hohe Nachfrage gibt, dann enstehen aber solche Probleme gar nicht.

 

[DerOlf]

Ohne Mietrechtschutz können dir dabei auch sehr hohe Kosten entstehen, während dieser "arme" Mieter auf Kosten des Steuerzahlers klagen dürfte.

Da die letzte Vermietung (der angedachte Mietkauf) wegen einer Privatinsolvenz ins Wasser gefallen ist, ist mir das wohl bewusst ... in dem Fall wäre eine Klage auch nicht wirklich sinnvoll ... vielleicht hätte sie Aussicht auf Erfolg, aber dadurch würde sich nur der ohnehin nicht zu bedienende Schuldenberg des Ex-Mieters vergrößern ... da hat man ja auch nix von (ausser Gerichtskosten, die man ja nur bei Erfolg nicht tragen muss).

Kannst du dir deine Mieter aussuchen, da es eine hohe Nachfrage gibt, dann enstehen aber solche Probleme gar nicht.

Genau deswegen lege ich ja solchen Wert auf eine "vernünftige" Mietfestlegung ... denn wenn sich 50% der Suchenden gleich denken "zu teuer für mich", dann kann man sich seine Mieter eben NICHT aussuchen.
Wie gesagt, am 1. Markt gibt es momentan 3 solche Objekte zur Miete ... unseres wird das vierte sein. Es ist Oktober, und im Oktober herscht so ziemlich in jeder Universitätsstadt Wohnungsmangel ... aber so RICHTIG akut. Wer im November oder Dezember in Bielefeld ne Familienwohnung sucht, der findet seit 40 Jahren kein breites Angebot vor.
Studis mieten keine Häuser, aber von Studis gemietete Wohnungen stehen auch nicht am Markt. Die meisten "wg-tauglichen" Wohnungen eignen sich auch für Familien ... und genau DAS ist unsere primäre Zielgruppe.

Ich möchte mit dem Preis der Wohnung auch dafür sorgen, DASS wir uns den Mieter ein stückweit aussuchen können.
Miet- und allgemeine Rechtschutz sind natürlich vorhanden ... die Hütte war die letzten ca. 10 Jahre durchgehend vermietet und für derlei Dinge hat meine Mutter als RA im Ruhestand natürlich gleich gesorgt ... wer mal einen Blick in die Gebührenordnungen für Anwälte geworfen hat und ganz allgemein ungefähr weiß, was "Gerichtskosten" bedeuten können, der schließt solche Versicherungen halt ab, wenn er seine eigene Kanzlei dicht macht (aus gesundheitlichen Gründen).

Danke für all die Antworten ... ich denke, dass ich von euren Erfahrungen und Mahnungen wohl schon jetzt profitieren kann.