lohnt es sich noch, in Immobilien zu investieren?

[fevdlp]

Hallo zusammen,

kurz zu meiner Person: Mitte 30, Ingenieur in der Automobilbranche, wohnhaft in ner großen Stadt im Osten.

Ich mache mir seit einer Weile Gedanken darüber, was man mit seinem Geld aufm Konto machen sollte: Es gibt für mich eigentlich nur 2 Optionen:

EFH kaufen und wohnen: Preis ca. 700k inkl Kaufnebenkosten, komplett abbezahlt in ca. 25 Jahren, eigentlich ziemlich sichere Sache (obwohl was aktuell in der Branche abgeht, ist schon heftig)

MFH kaufen und vermieten: ca. 850k inkl Kaufnebenkosten. Mit meiner Bonität würde ich von meiner Hausbank einen Kredit mit 1 % Zinsen und 3% Tilgung bekommen. Das MFH ist vollvermietet und wirft ein Bruttomieteinahme von 40k im Jahr ab. Ich würde 25% davon für Betriebskosten, Rücklagen abziehen, Wenn man die Zinskosten (1%) und Abschreibung (2,5%) von der Steuer absetzt, muss man immer noch ca. 10k Einkommen zusätzlich versteuern, also bleibt mir. ca 5,5k reiner Gewinn übrig. Ich müsste immerhin 10k aus eigener Tasche für die Tilgung dazu zahlen. Das macht wirklich keinen Sinn mMn.

Es wird wahrscheinlich auf das EFH hinauslaufen. Oder habe ich irgendwo ne Rechenfehler drin beim MFH?

 

[GUN2504]

Die 10k Einkommen zusätzlich musst du nur mit deinem Steuersatz (Lohn, Kirche, Soli) besteuern, die Sozialabgaben fallen da nicht drunter. Also bleibt dir von einem Gewinn mehr übrig.

Vermieten ist bei den aktuellen Mieterrechten immer so eine Sache

Wo wohnst du denn dann im Szenario mit dem MFH?

 

[fevdlp]

Ebenfalls zur miete -;-

 

[mathiasla]

Hast du dich schonmal gefragt, warum der Eigentümer des MFH verkaufen will, wenn es doch so ein Bombengewinn abwirft?

Bei einem EFH muss man sich bewusst sein, dass die Arbeit daran nie aufhört, also wenn du keine zwei linke Hände hast und gern etwas für dich schaffen willst bau dir ein EFH.

 

[fevdlp]

Das Ehepaar ist relativ alt (> 70) und möchte sich von dem Haus trennen.

 

[Traube]

Du zahlst also 28000€ im Jahr ab für das EFH (2333€ im Monat). Wieviel verdienst du netto monatlich? 7000€?

 

[nospherato]

Müssten es nicht sogar mehr sein? Zwecks Zinsen ?

 

[GUN2504]

Vor 10 Jahren war das EFH noch eine ganz andere Nummer, aber mit dem heutigen Preisniveau ist das schon grenzwertig...

 

[fevdlp]

Du zahlst also 28000€ im Jahr ab für das EFH (2333€ im Monat). Wieviel verdienst du netto monatlich? 7000€?

Naja wenn man mitte 30 ist, dann arbeitet man schon knapp 10 Jahre oder . Oder denkst du ich würde ohne entsprechende Eigenkapital einsteigen?

 

[Traube]

700k entspricht in etwa dem, was der ostdeutsche Durchschnittsverdiener netto in seinem ganzen Leben verdient. Evtl. sogar etwas mehr. Dennoch gehe ich davon aus, dass die Immobilenpreise und Mieten in Zukunft noch weiter steigen werden, wenn kein grosser Crash kommt (was unwahrscheinlich ist).

Wenn dein Job so sicher ist, dass du in den nächsten 25 Jahren jährlich garantiert mindestens das verdienst, was du jetzt verdienst und nie arbeitslos wirst. Dann - warum nicht?

 

[ThomasK_7]

Ich rechne mal vor:
MFH Finanzierungssumme 750.000€
Kapitaldienst je Jahr 30.000€ (übrigens Superangebot 1% Zinsen!)
Gesamtlaufzeit Kredit rd. 29 Jahre (Zinsfestschreibung aber nur 10 Jahre vermutlich!)

Lass die Die Nettomieteinnahmen geben! Mit Bruttomieteinnahmen rechnet man fachlich nicht.
Schon die Bruttomieteinahmen sind rd. das 21-fache des Kaufpreises inkl. Kaufnebenkosten, das ist eine sehr hohe Objektbewertung. Kann sein, dass der Nettokaufpreisfaktor bei über 25 liegt, das ist extrem. Bezahlen eigentlich nur Eigenkapitalanleger, was Du durch die Finanzierung nicht bist.

EFH für 700.000€ ist schon eine ordentliche Hütte in sehr guter Lage.
Spricht eine zukünftige Partnerin bestimmt auch mehr an wie so ein (älteres) MFH.

Am ökonomischsten wäre ein MFH mit teilweiser Eigennutzung.
Dann würdest Du durch den EK-Einsatz praktisch zukünftig mietfrei wohnen.

 

[feynman]

Eigennutz:

• Als Hobby, Selbstverwirklichung bzw. Luxus: Ja, wenn man es sich leisten kann.
• Als Geldanlage oder Altersvorsorge (in der Regel): Nein.

Eigennutz ist mit großen Risiken verbunden, wenn man auf Kredit kauft und man diesen Kredit im wesentlichen mit einem oder - wenn es hoch kommt - mit zwei Einkommensströmen tilgen muss. Und das sind keine abstrakten Risiken, sondern ganz reale, wie Scheidung, Berufsunfähigkeit, Job-Verlust usw. Bei einem Beamten lasse ich mir vielleicht noch eingehen von einem "sicheren Job" zu sprechen. Aber kein Angestellten-Job ist auf Jahrzehnte hinaus sicher.

Zum Thema "vermietete Immobilie" hatte ich mal in diesem Thread ein bisschen was zusammengeschrieben.

MFH kaufen und vermieten: ca. 850k inkl Kaufnebenkosten. Mit meiner Bonität würde ich von meiner Hausbank einen Kredit mit 1 % Zinsen und 3% Tilgung bekommen. Das MFH ist vollvermietet und wirft ein Bruttomieteinahme von 40k im Jahr ab. Ich würde 25% davon für Betriebskosten, Rücklagen abziehen, Wenn man die Zinskosten (1%) und Abschreibung (2,5%) von der Steuer absetzt, muss man immer noch ca. 10k Einkommen zusätzlich versteuern, also bleibt mir. ca 5,5k reiner Gewinn übrig. Ich müsste immerhin 10k aus eigener Tasche für die Tilgung dazu zahlen. Das macht wirklich keinen Sinn mMn.

Ohne genaue Kenntnis des Objekts (Zustand, Lage, usw.) kann man natürlich nur Hinweise geben. Sollte das MFH in auch in einer "großen Stadt im Osten" stehen und die Stadt "Berlin" heißen: Finger weg! Der Standort ist mit großen politischen Unsicherheiten haftet.
Hast du bewusst 2,5% Abschreibung angesetzt, weil es sich um eine Immobilie handelt, die vor 1925 gebaut wurde? Bei Immobilien, die nach 1925 gebaut wurden, kann man nur 2% absetzen. Außerdem kann man nicht den kompletten Kaufpreis absetzen. Es gibt immer einen Anteil "Grund und Boden", der nicht abgeschrieben werden kann, weil man hier keine Abnutzung unterstellt.

Interessant für die Kalkulation wäre die Höhe der Kaltmieten. Und die Betriebskosten müssten ja bekannt sein: Entweder von der Hausverwaltung das Hausgeld erfragen oder eben von den Verkäufern die Betriebskosten, wenn sie selbst verwaltet haben. Für meine Zwecke wäre die Immobilie vermutlich zu teuer. Da müsste sie schon eine Nettokalt-Miete von 40k abwerfen, damit sich das rechnet. Aber kommt halt auch immer drauf an was man vor hat.

Zudem wäre noch interessant wie viel Prozent der Kaufsumme du finanzieren willst. Wobei es hier auch wieder Unterscheide zwischen Selbstnutzung und Vermietung gibt. Als Selbstnutzer will man in der Regel mit möglichst viel Eigenkapital anzahlen (am Ende zahlt man eh alles mit EK), als Vermieter in der Regel möglichst wenig (Mieter zahlen die Immobilie ab).

 

[Binalog]

Meiner Meinung nach hängt alles von der Risikobetrachtung ab. Wenn Du und Deine Mieter Beamte wären, dann wäre die Frage realtiv einfach zu beantworten.

Wenn Du als Angestellter in der Automobilbranche als Alleinverdiener antritts und Deine Mieter ein ähnliches (Einkommens-)Risiko darstellen, dann würde ich mir das sehr genau überlegen.

 

[florian.]

wenn es nur um das Geld verräumen geht, dann kauf dir Aktien/ETFs
Da kann man mit den Summen Variieren und muss nicht auf 30 Jahre Planen.
Und es wirft mehr ab.

 

[Cokocool]

Hallo zusammen,

kurz zu meiner Person: Mitte 30, Ingenieur in der Automobilbranche, wohnhaft in ner großen Stadt im Osten.

Ich mache mir seit einer Weile Gedanken darüber, was man mit seinem Geld aufm Konto machen sollte: Es gibt für mich eigentlich nur 2 Optionen:

Damit hängen dann aber sowohl dein Job als auch dein Investment mit der Lage der Automobilbranche vor Ort zusammen.

Mit dem Geld auf dem Konto kann man natürlich auch einfach ETFs kaufen.

 

[rotzdiekuh]

Das MFH ist vermutlich zu teuer. Immobilien können sich lohnen, da würde ich aber mit einer 1-2 Zimmer Wohnung anfangen.

Bin selbst 30 und habe einige Wohneinheiten... allerdings schon vor 7 Jahren damit begonnen und mich Stück für Stück reingearbeitet. Zuerst eine kleine 2-Zimmer Wohnung bishin zum MFH. Wichtig ist die Lage (bei mir Mainz und Wiesbaden) und dass du dir keinen Schrott einkaufst.. ich habe auch Fehler gemacht trotz umfangreicher Einarbeitung. Daher klein anfangen..

1% ist sogar relativ hoch vom Zins, meine letzte Finanzierung im Juni lag bei 0,61% auf 10 Jahre.

LG

PS: Habe auch ein großes ETF-Depot. Nicht alles auf eine Karte..

 

[fevdlp]

Eigenkapital wäre ca. 250k.
Ich möchte auf jedenfall Geld sicher anlegen, von ETF und co. habe ich leider zu wenig Ahnung -;-.

@ feynmann: ne die Stadt heißt Leipzig.

 

[BeBur]

Evtl. noch den Winter abwarten? Wird Covid-19 die Marktlage nicht voraussichtlich verbessern?

 

[nospherato]

Bei uns in der Gegend sieht man die Auswirkungen von Covid-19 immer mal wieder mit Zwangsversteigerungen. Evtl. wäre so was auch, bei dem Eigenkapital interessant.

 

[Cokocool]

Eigenkapital wäre ca. 250k.
Ich möchte auf jedenfall Geld sicher anlegen, von ETF und co. habe ich leider zu wenig Ahnung -;-.
@ feynmann: ne die Stadt heißt Leipzig.

Ich finde, dass es deutlich einfacher ist ein einen 0815-ETF wie den Vanguard FTSE All-World oder einen MSCI ACWI zu investieren. Da reichen 1-2 Wochen Recherche nach der Arbeit und mal nen Nachmittag am Wochenende. Eine Immobilie hingegen ist immer einzigartig und deshalb auch komplizierter.

Generell scheinst du von Immobilien auch wenig Ahnung zu haben. Bei einem Immobilieninvestment solltest du das Eigenkapital möglichst gering halten. -> Bessere Eigenkapitalrendite. Dazu ist ein wichtiger Parameter die Mietrendite. Ab 6 % bist du ungefähr Cashflow neutral, ergo zahlt dein Mieter Rücklagen, Tilgung und Zinsen. Aber das muss man natürlich auch erstmal finden. Ein Immobilieninvestment ist auch nicht "sicher", da gibt es natürlich auch Risiken.

Wenn du mehrere "schlechte" Immobilieninvestments tätigst, dann gibt dir die Bank irgendwann kein Geld mehr, weil du ja bereits bei bestehenden Krediten Geld selbst zuzahlen musst. Wenn du jeweils Mietrenditen von >6% hast, dann kriegst du weiter Kredite, weil die Mieter alleine die Kredite tragen können.

Die Immobilie zur Eigennutzung ist dann noch ein anderes Thema.