Frage zum Vertragsrecht (Mietvertrag)

[Perryjin]

Prolog: Ein Arbeitskollege hat sich eine ETW gekauft und diese im Oktober letzten Jahres an die Stadt vermietet zur Flüchtlingsunterbringung. In dem mit der Stadt geschlossenen MV steht folgendes:


§ 2

Mietzeit

Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.2018.

Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und endet mit Ablauf des Monats, zu dem der
Vermieter oder der Mieter die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gem. §
573 c BGB ausspricht.

Nun sind wir uns einig geworden das er gerne uns als Mieter in der Wohnung hätte.
Und im entsprechenden § steht:

§

573c Fristen der ordentlichen Kündigung

​

1. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
   
   
2. Bei Wonraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
   

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die Kündigung erfolgte mit Einschreiben am 20.02.2019 zum 31.05.2019. Dies sollte ja nach meinem Empfinden im Bezug auf Mietvertrag und BGB passen.

Nun hat er heute einen Anruf erhalten das dies angeblich so nicht ginge und er in den kommenden Tagen einen Brief erhält. Leider war die Stadtmitarbeiterin sehr sehr pissig und will am Telefon keine weiteren Angaben geben. Da mein Kollege eine Wohnadresse und eine Meldeadresse (wo am Wochenende residiert) besitzt und die Stadt ihm den "Brief" an seine Wochenendadresse geschickt hat möchte ich mich zumindest schonmal mental auf etwaige Dramen vorbereiten und mich absichern das meine Interpretation der Gesetzestexte sowie Vertragstexte "korrekt" ist.

 

[ThomasK_7]

Kündigung zum 31.5.2019 sollte nach den geposteten Mietvertragsdetails passen.

Einfach noch mal posten, wenn der Brief der Stadt eingegangen ist.

 

[haunt]

naja weil man nicht einfach einen Mieter aus der Wohnung schmeissen darf.

Der Vermieter kann aber nicht einfach so kündigen, sondern muss eine gute Begründung für die Kündigung haben. Laut §573 BGB sind solche Gründe, bzw. „berechtigtes Interesse“ an einer Kündigung, etwa, wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, also selbst die Wohnung beziehen möchte oder möchte, dass ein Familienmitglied dort einzieht
( Quelle: https://www.sepastop.eu/de-de/wissensdatenbank/ordentliche-kundigung/ )

 

[BeBur]

Dieser Eigenbedarf ist allerdings kein Freifahrtschein und 'Kumpel will einziehen' ist ganz weit davon entfernt unter Eigenbedarf zu gelten. Es reicht auch (afaik) nicht aus schlicht zu schreiben 'habe Eigenbedarf', sondern man muss den schlüssig darlegen.
Zumal die Stadt jetzt ja vorgewarnt ist durch die (wie ich vermute) unzulässige grundlose Kündigung.
Grundlos kündigen kann dein Kumpel nicht: Link

Drama wird es vermutlich nicht geben, nur den Hinweis, dass eine grundlose Kündigung unzulässig ist.

---

Das ist übrigens alles gut und richtig so. Aufgrund dieser Regelung bist du nicht der Knecht des Vermieters, der dich bei 'deine Nase passt mir nicht mehr' oder 'du machst mir zuviel Arbeit weil du von deinen Rechten gebrauch machst' vor die Tür setzen kann.

---

Darüber hinaus sollte dein Kumpel sich mal dringend mehr mit Mietrecht auseinander setzen. Solche grundlegenden Dinge nicht zu wissen ist schon ziemlich fahrlässig.

 

[Sormse]

Viel Drama wird es tatsächlich nicht geben, wird einfach darauf hinauslaufen, dass der aktuelle Mieter bleibt.
Dein Kumpel kann selbstverständlich, mit Beweisen & Argumenten aus Eigenbedarf kündigen. Sollte jedoch dann jemand anderes (Du) dort einziehen kann das ganze richtig hässlich für ihn werden.. Und ja das wird geprüft.
Jemand der Eigentümer einer Wohnung ist sollte das doch wissen? Kann mir gerade nicht vorstellen, dass er dachte er kann die Mieter wechseln wie es ihm gefällt?

 

[Perryjin]

So, ein paar eigene Recherchen weiter bin ich mir mittlerweil relativ sicher (auch wenn ich der Arsch in der Story sein werde) das, so leid es mir für die derzeit dort untergebrachten Flüchtlinge tut, die Kündigung rechtens war und bestand hat.

Weil gemäß 549 BGB genau diese Konstallation (Vermieter vermietet an Stadt zur Unterbringung und nicht an Familie XY direkt) vom Kündigungsschutz ausgenommen wird:

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

(2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

1.
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2.
....(nicht von belang)
3.
Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Hier kommt dann:

§ 542 Ende des Mietverhältnisses

(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen

erstmal zum tragen.

Entscheide ist aber für mich der klare Ausschluss "eine juristische Person des öffentlichen Rechts angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen".

Ergo sind sowohl @hount ´s als auch @BeBur Verweise auf §573 ff. hinfällig, da es keine Notwendigkeit gibt. Ich gebe euch allen Recht das wenn hier Familie XY direkt den Mietvertrag unterschrieben hätte diese Situation garnicht erst entstanden wäre. Da hier aber die Stadt selber den Hauptmietvertrag geschlossen hat gibt es keinen "Kündigungsschutz".

Siehe auch hier: https://www.vdw-rw.de/fileadmin/Flu.../1604_Leitfaden_Fluechtlingsunterbringung.pdf

Aber da das BGB viel interpretationssache ist wäre ich hier auch über eine weiter Meinung zum Verständnis der o.g. Passagen dankbar.

 

[Mustis]

Also ich denke, dass liest du falsch. Dieser Paragraf bezieht sich nich auf das Verhältnis Stadt zu Vermieter (in diesem Fall deinem Kumpel) der Wohnung sondern auf den Fall Stadt und Mieter(an den die Stadt weitervermietet hat) der Wohnung. Die Stadt kann dem mieter in einem solchen Fall dann kündigen, sofern sie nachweislich den Mieter bei vertragsschluss darauf hingewiesen hat, dass diese Regel hier greift.

Mit anderen Worten, dein Kumpel kann auf dieser Basis nicht kündigen und es gilt für ihn weiterhin 573 ff. da der von dir genannten Paragraf eben nicht auf das Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Stadt anwendbar ist.

Begründet sehe ich das darin, dass der Passus, dass der Mieter (!) informiert sein müsste, keinerlei Sinn ergibt, wenn scih der Paragraf auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Stadt beziehen würde. Zudem bezieht sich das "sie" in dem PAragrafen ganz offensichtlich auf die zuvor genannte Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger. Ob der im Prospekt genannte rechtliche WInkelzug funktioniert, in dem der Wohnraum quasi zum Geschäftsraum umdeklariert wird, in dem Moment, wo ein öffentliche Person anmietet, basiert wenn auf einem anderen Paragrafen als den von dir zitierten, da dieser sich wiederum ausschließlich auf Wohnraum bezieht.

 

[haunt]

Also wäre ich Richter würde Ich dich abblitzen lassen, da 549 eher für ein Hotelzimmer oder für jemanden zur Montage gedacht ist. Flüchtlinge sind doch auch Menschen, die nach Lust und Laune aus den Wohnu2zu werfen kann für die Integration ja auch eher schlecht sein...

Meine Interpretation

 

[Heelix]

Naja je nach Wohnumfeld und verhalten der Mieter kann man vielleicht den Umstand des es Flüchtlinge sind als Argument verkaufen.

Erfahrungsgemäß bereiten Flüchtlinge doch ab und an Probleme, in meiner alten Wohnung bzw. im selben Haus wurden auch Flüchtlinge untergebracht, diese gefährden ggf. durchaus den Hausfrieden.

Lautstärke Gebetsmusik, nach 22:00 fällt eine arme Bekannter von diesen im Haus ein und die feiern erstmal bis 01:00 Uhr. Wie gesagt muss nicht so sein, der kulturelle Unterschied ist jedoch beachtlich und man kann als Nachbar echt Pech haben ...

Der Vollständigkeit halber... man kann natürlich auch mit deutschen Mietern Pech haben.

Mietpreis regelmäßig anheben, ggf. mal eine teurere Modernisierung reinschieben, der Stadt wird es schon irgendwann zu Bund.

 

[Tor Tesla]

Lt. Prospekt liegt keine Wohnraummiete vor, da eine Kommune als Mieter ja keine Wohnbedürfnisse direkt hat.
Es wird aber auch darauf hingewiesen, dass man im Vertrag festlegen soll, dass Gewerbemietrecht vorliegt.

Ist dies im Vertrag so geregelt? Falls nein, könnte mMn durchaus das Wohnmietrecht Anwendung finden.

 

[BeBur]

Lt. Prospekt liegt keine Wohnraummiete vor, da eine Kommune als Mieter ja keine Wohnbedürfnisse direkt hat.
Es wird aber auch darauf hingewiesen, dass man im Vertrag festlegen soll, dass Gewerbemietrecht vorliegt.

Ist dies im Vertrag so geregelt? Falls nein, könnte mMn durchaus das Wohnmietrecht Anwendung finden.

Okay.. spannend. Soll das heißen normal werden die Wohnungen nicht regulär vermietet? Wie geht das denn? Ist das rechtssicher?

 

[Idon]

Es kommt hier auch auf den exakten Mietvertrag an.

Es kann sich durchaus um einen Gewerbemietvertrag handeln. Für den gelten natürlich viele Einschränkungen nicht oder nicht so strikt.

 

[werkam]

Mietpreis regelmäßig anheben, ggf. mal eine teurere Modernisierung reinschieben, der Stadt wird es schon irgendwann zu Bund.

Du hast aber schon gelesen das >> das Mietverhältnis beginnt am 01.11.2018 und so gerade erst begonnen ist, wird es wohl schwierig eine teuere Renovierung bzw den Mietpreis anzuheben.

 

[Nero1]

Also wenn überhaupt würde ich hier glaube einen Anwalt für Mietrecht fragen ob es da eine Möglichkeit gibt. Aufgrund der bisher getätigten Aussagen würde ich mir allerdings nicht allzu viele Hoffnungen machen. Eh man hier überhaupt einen Rechtsstreit anfängt sollte man erstmal aus professioneller Sicht schauen, ob man Aussicht auf Erfolg hat. Würde definitiv schon mal die Augen nach einer anderen Bleibe offen halten.

 

[Sormse]

Denke auch, dass du die von dir zitierten Texte falsch interpretiert hast. Aber ohne den ganzen Vertrag zu kennen, wird hier keiner wirklich weiterhelfen können..

 

[Perryjin]

So, einen Anwaltsbesuch später möchte ich euch die Ergebnisse nicht vorenthalten.

Mein grundsätzliches Empfinden das die Stadt als Mieter sich nicht auf den Kündigungsschutz des BGB berufen kann war korrekt.

https://www.iurado.de/?site=iurado&p=urteile&id=344&page=1&type=2

https://www.vermietet.de/gewerbliches-Mietrecht

https://www.mietrecht.org/gewerbe/gewerbemietrecht-im-bgb/

Der BGH hat entsprechend geurteilt. Eine juristische Person (Die Stadt) kann kein Wohnraum anmieten und somit findet das Wohnraummietrecht keine Anwendung sondern das gewerbliche Mietrecht.

1. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar.

2. Eine juristische Person kann Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten; ebenso kann sie als Vermieterin nicht geltend machen, dass sie von ihr vermietete Räume als Wohnung für sich oder Angehörige im Rahmen von Eigenbedarf benötige.

Nun gilt es eigentlich nur noch zu argumentieren ob die im Mietvertrag hinterlegte Frist von 2 Monaten zum Monatsende gültig ist (Stichwort Vertragsfreiheit) oder ob §580a zum tragen kommt und somit wir nochmal bis 03.04.2019 eine Kündigung zum 30.09.2019 einreichen.

 

[Idon]

Gut gemacht! Vielen Dank auch für das Feedback.

Wieder einmal war die Ansicht eines Großteils der Kommentatoren nicht korrekt. Eigentlich schade.

Gleichwohl lässt sich ein Sachverhalt nur bei möglichst umfangreicher Datenlage seriös bewerten.

 

[h00bi]

Hi Perry
das klingt ja recht positiv. Geht die Stadt/Gemeinde denn auch drauf ein?
Aus der Erfahrung meines Vaters als Gerichtsvollzieher kann ich dir sagen dass es trotzdem nicht einfach ist jemanden aus eine Immobilie zu holen wenn er nicht will. Dein Kumpel kann zwar Schadenersatz fordern für die im entstandenen Kosten aber einfach rauswerfen/räumen oder heimlich Schlösser wechseln is nicht.

und immer dran denken: it's hubilicious

 

[Nero1]

@Idon Deswegen meinte ich auch, lieber zum Anwalt gehen Recht ist oft so vielseitig und mit Sonderfällen gespickt, dass ein grundsätzliches Verständnis nicht verkehrt ist, aber oftmals auch Fallstricke enthält, die man nicht bedacht hat. Rechtssicherheit sieht da leider anders aus und da würde ich immer, wenn ich sie bräuchte, einen anwaltlichen Rat bevorzugen.
So gesehen aber gut, dass jetzt eine Antwort da ist, und danke an @Perryjin für das Update

 

[haunt]

Na da bin ich ja mal gespannt ob das wirklich klappt - nicht, dass ich Dir die Wohnung nicht gönnen möchte. Ich bin ja auch kein Anwalt, aber : Jetzt mal rein logisch betrachtet, ist klar, dass wenn die Gemeinde die Sachen "gewerblich" anmietet, dass was ganz anderes ist, als wenn es sich um "Flüchtlinge" also Menschen handelt.

Es kann auch sein, dass sich der Anwalt irrt :-)

Aus einem Leitfaden: Quelle

Mietvertragsabschluss zwischen Wohnungsunternehmen
und Flüchtlingen
Das Wohnungsunternehmen möchte die Möglichkeit haben, sich kurzfristig
vom Mietvertrag zu lösen, und will daher ein (beidseitiges) freies Kündigungs
-
recht von drei Monaten in den Mietvertrag aufnehmen. Ist dies zulässig?
Nein. Es findet das Wohnraummietrecht Anwendung. Grundsätzlich gilt damit § 573
BGB, wonach der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an
der Kündigung hat.
Das Erfordernis eines berechtigten Interesses besteht allerdings gemäß § 549 Abs. 2
Nr. 1 BGB nicht bei Mietverhältnissen über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden
Gebrauch vermietet ist. Hierzu muss es sich um ein Mietverhältnis handeln, das auf
-
grund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien nur von einer
relativ kurzen Dauer sein soll (z. B. Hotelzimmer, Ferienwohnung, Montagewohnung).
Dies wird bei einer Vermietung an Flüchtlinge regelmäßig nicht der Fall sein.
Eine weitere Ausnahme vom Erfordernis eines berechtigten Interesses gilt gemäß § 549
Abs. 2 Nr. 3 BGB für Mietverhältnisse über Wohnraum, den eine juristische Person des
öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege ange
-
mietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn
sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die

Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat. Bei einer Vermietung
einer Wohnung unmittelbar durch die Wohnungsgesellschaft scheidet diese Ausnahme aus.

Ich denke wenn in dem Mietvertrag klar, drin steht, dass das an Flüchtlinge gehen soll, dann ist die Aussage vom Anwalt, vielleicht nicht so ganz 100% korrekt... Bezieht sich denn das BGH Urteil auf solch einen Fall - also Asylrecht?