Lenti schrieb:
Worauf bezog sich das mit dem 'Sauren Apfel'?
Auf den Preis, den Du vorab tragen musst (und zwar auch, wenn Du danach nicht mehr kaufen willst). Ich habe vor 6 Jahren für einen Bausachverständigen für die Abnahme meiner Wohnung 500€ bezahlt. Der hat sich nur um mein Sondereigentum gekümmert.
Den Sachverständigen habe ich damals lokal (aber über das Internet) gesucht.
Im Grundbuch können Grundschulden für/auf die Wohnung eingetragen sein. Selbiges geschieht, wenn Du einen Kredit für die Finanzierung aufnimmst und die Bank dafür eine Sicherheit fordert.
Lenti schrieb:
Gibt es Universalhandwerker, die die ganze Wohnung einmal komplett überprüfen könnten?
Wenn der Gutachter "etwas taugt" und entsprechend beauftragt wird, dann sollte der das auch leisten können (m.M.n. müssen). Ob es z.B. Vorschriften gibt, die Kupferrohre auszutauschen und/oder zu isolieren, muss er wissen. Ob diese aktuell aus anderen Gründen ausgetauscht werden müssen, muss er entweder auch sehen könne (freiliegende Rohre) oder ein Handwerker wird es auch nicht ermitteln können. Selbiges gilt für die Wohnungselektrik.
Die Frage ist dann, ob er nur Dein zukünftiges Sondereigentum (Wohnung inkl. aller Installationen für Wasser, Heizung und Strom, Fenstern und Türen, Keller, Garage) begutachtet oder auch das Gemeinschaftseigentum (Zustand des Gebäudes, des Daches, der Heizung, Hauselektrik). Am Ende also vermutlich die Frage, ob der Saachverständige eher ermitteln soll, ob/welcher Invest zusätzlich in Deinem Sondereigentum nötig ist, oder ob er den Wert der Wohnung ermitteln soll.
Lenti schrieb:
können wir bezüglich der Protokolle auch direkt unseren Vermieter kontaktieren, oder müssen wir uns dafür an den Hausverwalter wenden?
Jeder Eigentümer muss eine Kopie der Protokolle haben. Ich würde den Eigentümer fragen, weil mir beim Hausverwalter noch nicht einmal klar ist, ob der rechtlich die Unterlagen an Dich herausgeben darf (außer, Dein Vermieter/Eigentümer ermächtigt ihn dazu).
Lenti schrieb:
Die Wohnung ist von 1928, das Dach ist jedoch saniert, außerdem haben wir Kupferleitungen.
Allerdings ist der Boiler nicht gerade der jüngste, und müssten wir diesen nicht bald, per Gesetz, austauschen?
Boiler für was? Nur Warmwasser für Küche und Bad (dann meist mit Strom betrieben) oder meinst Da damit eine Gas-Etagenheizung?
Was mit Warmwasserbereitern ist, weiss ich nicht. Da der Strombetrieben ist, dürfte er potentiell klimaneutral betreibbar sein (die Logik, wonach Kohlestrom klimaneutral ist, muss man nicht verstehen).
Eine Gas-Etagenheizung musst Du/der Eigentümer vermutlich bei Defekt gegen irgendwas ersetzen, wenn sie nicht mehr reparabel ist, oder wenn sie älter wie 30 Jahre ist. Gegen was ist der Politik egal., technische Lösungen müssen die ja nicht liefern und auch nicht finanzieren.
Lenti schrieb:
Und ist so etwas nicht auch mit erheblichen Kosten verbunden? Und wie gehen wir diese Frage an bzw. wie kalkuliert man das am besten in den Kauf und die Kosten mit ein?
Tja, das ist für mich die riesige Frage, wenn es sich um die Heizung im Allgemeinen handelt. Das geht aber schon extrem in die Besonderheiten eines jeden Gebäudes, der Stadt (ist Fernwärme vorhanden bzw. wie sieht die Wäremplanung der Stadt aus) und in Deinem Fall u.U. auch in die Entscheidungsfindung der Eigentümnergemeinschaft.
Lenti schrieb:
Außerdem ist es ja auch so, dass wenn wir hier weiterhin nur zur Miete wohnen bleiben, uns ja auch Kapital durch die Lappen geht, welches wir in unsere Eigentumswohnung hätten investieren können. Oder?!
Das verstehe ich nicht:
(alles Folgende nur als Punkte für Dich zum nachrechnen, nicht zum hier posten)
- was zahlt ihr an Kalt- und Warmmiete?
- was zahlt ihr an Kreditrate, was an Hausgeld (das ist mehr wie nur die Nebenkosten)
- was macht ihr mit schon vorhandemen Eigenkapital. Derzeit kann man das völlig risikofrei und ohne Zusatzkosten für 3,5-4% im Festgeld für 5 Jahre parken.
- ab wann rechnest Du wieder mit stark fallenden Zinsen auf Tagesgeld (auf das Du sonst risikofrei den Teil einer Raten legen könntest, wenn die über der Miete liegen)
Dazu kommen die Kaufnebenkosten (7-15%, Notar, Grundbuch, hoffentlich kein Makler), die Du zusätzlich wieder reinholen musst. Und bei einer Finanzierung auch noch die Kreditkosten.
So, und da ich jetzt noch kein Cent Invest in die Wohnung oder das Haus enthalten. Das ist halt "einfach weg", wenn du es nicht zusätzlich auf den späteren Verkaufspreis umlegen kannst.
Womit ich wieder bei der Lage des Objektes bin, wenn Du das schon als Wertanlage siehst. Ist mit einer effektiven Wertsteigeurng über die Haltezeit zu rechnen, die über der Rendite Deiner Geldanlage liegt (hängt von Deinem Risiko ab, der eine rechten mit weltweiten ETFs, der nächste mit seinem Tagesgeld).
Aber wir reden vermutlich an einander vorbei. Ich gehe nicht von den Renditen von Wohnungen zwischen 2011 und 2021 aus, sondern eher von denen der letzten 50 Jahre. und dazu rechne ich auch noch den Aufwand für eine Vermietung, wenn man nicht das Glück hat, einen zuverlässigen Langzeitmieter zu bekommen. Du scheinst eher von den Immo-Renditen in Ballungsräumen der letzten 10 Jahre während der Nullzinsphase auszugehen.
Lenti schrieb:
Wir hätten zwar vor in den nächsten 3-5 Jahren auszuziehen, aber die Wohnung wollen wir trotzdem behalten und sie voraussichtlich, irgendwann einmal, verkaufen.
Auch dann musst Du irgendwas mit der Wohnung machen. Den lokalen Mietmarkt kennst natürlich nur Du. Bleibst Du aber nicht in der Nähe wohnen, dann könnte die Vermietung viel Aufwand bedeuten. Sowas wie Mietnomaden, Leerstand oder Vermietung an die Stadt für Flüchtlinge kann man in eine eher ängstliche Rechnung mit einbeziehen.
Lenti schrieb:
Könntest du mir bitte die erforderlichen Angaben mitteilen, damit ihr euch möglicherweise ein besseres Bild machen könnt?
Wir sind hier (vermutlich) alle keine Sachverständige.
Ich kenne das "Spiel" nur aus zwei Wohnungen/Eigentümergemeinschaften:
Einmal bei mir selber:
Neubau von 2017. Eine Nachbarwohnung wurde 2020 mit hohem Gewinn verkauft. Mittlerweile will der neue Käufer sie wieder loswerden, das Angebot liegt weit unter dem Angebotspreis von 2020 und sie ist seit über 6 Moanten noch nicht verkauft. Das sind >6 Monate leerstand, da die Eigentümer schon ausgezogen sind und die Wohnung aktuell nicht vermieten.
Ein zweiter Verkäufer liegt zwar im Angebot auch weit über dem Angebotspreis von 2017, er hat aber auch kräftig in die Wohnung investiert und bekommt sie seit ein paar Monaten nicht los.
Das sind beides größere und höherpreisige Wohnungen, sogar noch im PKW-Einzugsbereich von München und mit einem sicheren und recht gut zahlenden (großen) Arbeitgeber direkt vor Ort.
Und dann einmal den Altbau von meiner Mutter (Gebäude Baujahr 1967, 6 Wohnungen im Haus, 33 in der Siedlung was für eine Wärmeversorgung relevant sein könnte, aber nicht muss):
Der aktuell von mir geschätzte Wert der Wohnung in Bonn (95qm) liegt weit unter dem Wert einer bezugsfertigen 50qm Wonung hier bei mir in Oberbayern. Geheizt wird schon immer mit Gas-Etagenheizungen, die in der Wohnung wurde Anfang 2021 erneuert. Trotzdem steht dort in den kommenden 10-15 Jahren, Dank der Enteignungspolitik der EU und von Habeck, vieles an. Was mit der Heizung geschieht, wurde in der Eigentümerversmmlung noch nie besprochen. Wenn ab 2024 ein anderer Eigentümer seine Gastherme nicht mehr repariern kann und ersetzen muss, muss irgendeine Lösung her (für die technische Lösung der Knebelgesetze ist ja nicht die Politik zuständig). Wird dann jedes Haus auf Zentralheizung umgerüstet, ist diese stark genug, um 65 °C Vorlauftemperatur zu liefern, damit man nicht jede Wohnung kernsaniern muss, gibt es eine Gesamtlösung für die Siedlung oder plant Bonn gar ein Fernwärmenetz in der Straße, auf das man warten darf? Mit Pech gibt es die WP+PV auf dem Flachdach und eine Kernsanierung der Wohnung zwecks Flächenheizung.
Und mit weiterem Pech ist bis 2050 auch eine vollständige Gebäudedämmung nötig, obwohl diese finanziell völliger Schwachsinn wäre.
Aber auch ohne diese Sanierungen liegt die Rendite der Immobilie (von 1999 bis heute) vermutlich unter dem, was man beim Anlegen des Betrages damals in Festgeld (und regelmäßig Reinvest) bis heute erhalten hätte (fiktive Miete natürlich eingerechnet). Da muss ich an die Netto-Dividende der Aktien, die mein Vater nur ein paar Jahre vorher gekauft und bis heute gehalten hat, nicht denken. An die 6-7% p.A. kommt man bei der Wohnung nie, erst Recht nicht nach Betrachtung der nicht zwingend (in der Höhe) nötigen Instandsetzung in den letzten 24 Jahren. Wobei die Wohnung, genauso wie meine eigene, nie als Wertanalge gekauft wurde.
