Hauskauf vom Bauträger: Sachverständiger notwendig?

[Lord-D]

Hallo,

ich hoffe ich frage hier im richtigen Unterforum nach, andernfalls bitte verschieben. Ich habe etwas überlegt, ob ich die Frage in einem Computer-Forum stellen soll, aber sicherlich sind auch hier Hausbau dabei.

Meine Frau und ich haben uns für ein Reihenmittelhaus (es sind insg. 7 Häuser) der Marke "Massivholzhaus" entschieden. Der Bau ist bereits seit Anfang September 2020 erfolgt (Keller war bereits fertig). Wir waren bereits mehrmals auf der Baustelle. Der Bauträger hat einen eigenen Bauleiter der ständig auf der Baustelle ist und arbeitet nur mit örtlichen Handwerkern zusammen. Wir verstehen uns mit dem Bauträger, Bauleiter etc. sehr gut und werden immer professionell betreut (unsere Wünsche werden aufgenommen, Tipps gegeben etc.). Der Bautrager ist nicht unbekannt, da er bereits viele Immobilien (Häuser, Wohnungen etc.) gebaut hat.

Es heißt ja immer Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Im Kollegenkreis habe ich nachgefragt, ob wir jetzt einen Bausachverständigen beautragen sollen. Ein Kollege, der gerade ein Massivholzhaus gekauft hat sagte nein. Kollege der zur Miete wohnt sagt ja (im neuen Mehrfamilienhaus wird ständig nachgebessert).

Wir überlegen jetzt, ob das jetzt in der aktuellen Bauphase notwendig ist, bei Schlüsselübergabe oder gar nicht. Wie gesagt ist die Beziehung zum Bauträger super und wir wollen das nicht verschlechtern. Auf der anderen Seite wollen wir auch vernünftige Qualität haben, auch wenn wir 5 Jahre Gewährleistung haben.

Was sagt eure Einschätzung / Erfahrung?

 

[Samurai76]

Einige Schäden werden bei Übergabe quasi übernommen, sprich keine Gewährleistung weil so abgenommen. Nicht alles. Da ich mir nicht zutraue, jedes der verschiedenen Gewerke überprüfen zu können, würd ich dafür auf jedenfall einen Sachverständigen einsetzen. Lieber dort einige Tausend investieren als einen 20k€ Schaden selbst regulieren/beheben lassen zu müssen.

 

[hallo7]

Ich würde einen beauftragen und alle großen Bauabschnitte überprüfen lassen. Fehler die jetzt womöglich begangen werden können sehr lange Probleme bereiten und wer weiß ob der Bauträger bzw. die ausführenden Betriebe in ein paar Jahren noch existieren. Pfusch kommt zwar wesentlich seltener vor als Medien suggerieren (zumindest in großem Umfang) das hilft einem aber nicht wenn man davon betroffen ist und der Bauträger dadurch im Konkurs steckt.

 

[Necrol]

Mein Arbeitskollege baut gerade, der hatte das Thema letztens auch mal angesprochen. Gibt wohl Bausachverständige die dahingehend Pauschalen anbieten. Je nach Umfang dessen, was du buchst, nehmen die diverse Bauschritte ab und dokumentieren das.

Bei Schlüsselübergabe halte ich für wenig zielführend. Da sind zu viele Gewerke nicht oder nur noch sehr eingeschränkt zugänglich.

 

[brand09]

Ich würde die paar Eure investieren, damit bist du am Ende auf der sicheren Seite. Solch eine Anschaffung ist für die meisten der größte Kauf des Lebens.
Haben kürzlich eine Penthouse Wohnung erworben und die Bauphase begleitet. Da wurde einiges schon in der Bauphase korrigiert was man als leihe nicht sieht
Z.b. war der Estrich nicht gut verlegt. Bei der Nachbarwohnung ist der Parkett gerissen. Das ist unserm Sachverständigen gleich aufgefallen und es konnte ohne großen Aufwand korregiert werden.

 

[foo_1337]

Wenn du selbst keine oder wenig Ahnung von den Gewerken hast, würde ich dringend empfehlen, einen Gutachter zu engagieren. Bestenfalls während des Baus, da gewisse Dinge (Ausführung der Dampfsperre, Estrichdämmung etc.) hinterher eher schwierig bis unmöglich verifizierbar sind.

 

[Lord-D]

Ich glaube da ist für mich schon ein Teil des Zuges abgefahren, da der Bau schon weit voran geschritten ist. Da es sich um ein Bauträgerhaus handelt (wir selbst haben den Bau nicht beauftragt, das Hause wäre somit so oder so gebaut geworden) können wir nach vorheriger Absprache auf die Baustelle. Wenn wir sagen, jetzt kommt ein Gutachter mit, dann hat es ja ein etwas bitteren Beigeschmack für den Bauträger.

Ich hatte daher erst bei Abnahme überlegt den SV einzuschalten. Klar sind dann einige Dinge dann nicht mehr sichtbar und nachweisbar.

 

[Samurai76]

Deswegen würde ich jetzt schnell handeln, je früher, desto mehr kann noch gesehen/inspiziert werden. Das hat auch nichts mit bösen Absichten oder bitterem Beigeschmack, Freundschaften sind schon für viel weniger (Geld) zerbrochen. Betrachte es mal von der anderen Seite: wenn der Bauträger sich sicher ist, gute arbeit mängelfrei abzuliefern sollte er mit einem Sachverständigem doch kein Problem haben. Ist ja Dein Geld.

 

[Idon]

Wer ein Haus ohne ständige Begleitung durch einen Sachverständigen baut, der fährt auch mit geschlossenen Augen Auto.

Die Größe oder Bekanntheit lässt keine Rückschlüsse auf Zuverlässigkeit zu. Firmen, die sonst zuverlässig sind, machen auch Fehler. Und es gibt ein paar große Namen, von denen würde ich nichts machen lassen, weil diese quasi nur pfuschen.


Welche Signalwirkung hat das denn auf euren Bauträger? Erstens wird er bemüht sein, weiterhin gute Arbeit zu leisten oder begangene Fehler auszubessern (oder zu vertuschen!). Zweitens wird er merken, dass ihr gewillt seid, Geld in die Hand zu nehmen. Später also notfalls auch für einen Anwalt und ein Gerichtsverfahren.

Wenn er sich dadurch angegriffen fühlt, hat er Dreck am Stecken oder ist schlicht unseriös. Ihr habt eine Geschäftsbeziehung. Punkt.


Zum Zeitpunkt: Sofort und dann stetig begleitend. Du kaufst ein Haus für mehrere hundert tausend Euro und möchtest jetzt wegen ein paar tausend Euro sparen? Dann verkaufe die Bude sofort mit Gewinn weiter. Ganz einfach.

Die 5 Jahre Gewährleistung helfen dir gar nichts. Der Mangel muss zum Zeitpunkt der Übergabe vorgelegen haben, sonst bist du in der Beweispflicht. Mach das mal. Außerdem treten Mängel oft erst später auf - manchmal erst nach 10, 15 Jahren, wenn die Wände durchsalpetert sind oder man mal Böden und Tapeten wechselt und merkt, dass es dahinter siffig ist.
Und viele Probleme merkt man als Laie auch gar nicht. Wie auch.



Jeder (!) meiner Bekannten, Freunde, Familie und Arbeitskollegen, die bauen, haben mindestens eine juristische Problematik zu bewerkstelligen. Bei manchen sind es Kleinigkeiten (verbaute Armaturen im Bad sind billiger als die, die bestellt und bezahlt wurden), bei anderen ist die Bude schrottreif, weil der Keller durchmodert. Selbst bei glasklarem Verschulden (Generalunternehmer, Wassereinbruch noch vor Bezug in die Wände) geht die Sache ein paar Jahre vor Gericht. Und da willst du ohne ordentliche Dokumentation einsteigen?


Nie vergessen: Bauträger machen das gewerblich. Die wissen exakt, wie man Scheiße nicht nur zu Gold machen kann, sondern vor allem, wie man Scheiße wie Gold wirken lassen kann. Da ist jeder Cent durchoptimiert. Und zwar zu deinem Nachteil. Die verschenken nichts.

 

[act_]

Ich persönlich habe diesbezüglich zwar keine Erfahrung, aber erst kürzlich eine Doku vom WDR genau zu diesem Thema gesehen:

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Fazit: Als Laie unbedingt eine professionelle Baubegleitung hinzuziehen. Kostenpunkt als Richtwert wurde ca 1% vom Hauspreis genannt.

 

[fandre]

Ich habe bei zwei Häusern auch jeweils Sachverständige dabei gehabt, die auch während der Bauphase dabei waren.

Am ersten Haus (7 Jahre) wurde nicht bemängelt und es gab bisher keine Probleme. Beim zweiten wurden mehrere Mängel tatsächlich ohne Murren der Gewerke behoben.

Beim zweiten Haus (2 Jahre) hatte ich auch so Mal mit dem Sachverständigen über einige Punkte gesprochen und es ist um einiges mehr zulässig als ich dachte.

Im Bekanntenkreis ist es zu ein paar kleineren Problemen mit einem großen regionalen Bauträger gekommen.

Zusammengefasst: Klare Empfehlung einen Sachverständigen früh dazu zu holen und den Bau begleiten zu lassen.

 

[XN04113]

Fazit: Als Laie unbedingt eine professionelle Baubegleitung hinzuziehen. Kostenpunkt als Richtwert wurde ca 1% vom Hauspreis genannt.

da kann ich nur eins dazu sagen
+1
Baubegleitung heisst, es werden alle Phasen (speziell die wo Geld fliesen soll) unabhängig begutachtet
leider ist es jetzt schon zu spät um überhaupt die Baubeschreibung prüfen zu lassen

 

[feynman]

Eine solche Investition ohne fundierte Meinung eines Sachverständigen zu tätigen ist grob fahrlässig, um ehrlich zu sein Zumal man direkt vom Bauträger sowieso fast immer zu teuer kauft.

 

[mathiasla]

Du willst X100.000 Euro ausgeben aber die 3 bis 4.000 Euro für.den Sachverständigen sparen?

Der Bauleiter der ständig vor Ort ist befindet sich in einem Abhängigkeitsverhältnis zu seiner Firma, im dümmsten Fall wird vertuscht, bevor nachgebessert wird.

Aus eigener Erfahrung: Unser unabhängiger Bausachverständiger, war so ecklig penetrant, dass die Firma irgendwann nicht mehr mit meinem Sachverständigen direkt gesprochen hat.

Aber es hat geholfen, wir wohnen nun mehr als 5 Jahre in unserem Haus ohne das Mängel aufgetaucht sind.

Wir haben mit einer regionalen Firma und regionalen Subhandwerker gebaut und trotzdem wollen alle nur den Bestes und zwar schnell schnell...

 

[Redragonzensor]

Ich glaube da ist für mich schon ein Teil des Zuges abgefahren, da der Bau schon weit voran geschritten ist. Da es sich um ein Bauträgerhaus handelt (wir selbst haben den Bau nicht beauftragt, das Hause wäre somit so oder so gebaut geworden) können wir nach vorheriger Absprache auf die Baustelle. Wenn wir sagen, jetzt kommt ein Gutachter mit, dann hat es ja ein etwas bitteren Beigeschmack für den Bauträger.

Was für ein bitteren Beigeschmack? Gut wenn er pfuschen lässt wird er bestimmt nervös sein, aber wenn er alles gut bauen lässt dann sollte da von seiner Seite aus nichts negatives dabei sein.

 

[Lord-D]

Ich melde mich nochmal zu Wort. Vielleicht sind wir da etwas blauäugig herangegangen und haben uns nicht um einen SV gekümmert, weil uns das einfach so nicht bewusst war. Ich hatte immer nur im Kopf, dass man einen SV für die Abnahme haben sollte. Es geht uns auch überhaupt nicht darum, dass wir am SV sparen wollen, das habe ich nie gesagt / behauptet.

Vielleicht auch zur Einordnung: Wir kaufen ein Bauträgerreihenhaus. Die 7 Häuser werden so oder so gebaut, heißt wir haben darauf keinen Einfluss, wir haben den Hausbau nicht beauftragt und sind auch keine Bauherren. Rein rechtlich dürfen weder wir noch der SV auf die Baustelle. Es ist ja so, als kaufe ich ein Auto vom Autohändler. Klar, der Vergleich ist etwas hergeholt, aber spiegelt die Tatsachen wieder.

Für uns ist die Situation schwer einzuschätzen und ich verstehe, dass Menschen Fehler machen, egal wie regional die Handwerker sind. Wir waren jetzt 3/4 Mal an der Baustelle vor Ort (wurden sogar dazu eingeladen) und konnten keine Laienfehler feststellen, was natürlich nicht Fehler generell ausschließt.

 

[Idon]

@Lord-D

Ich habe jahrelang Großbauprojekte (>EUR 1 Mrd) juristisch begleitet. Wenn eine Firma bescheißen möchte, und das wollen fast alle, dann machen die das immer wieder extrem professionell. An Stellen, die man im Nachhinein gar nicht kontrollieren kann, z. B. Stahl-/Betonmenge und Güte.

Dazu kommen eben tatsächliche Fehler.

Insbesondere Bauträger machen das nicht zum ersten Mal. Die wissen, wie man perfekt optimieren kann. Wir haben jetzt 1,5 Jahre wegen eines Wohnortwechsels auch in einer Mietwohnung in einem Bauträgerhaus (BJ >2010) gewohnt, bis wir hier ein Eigenheim soweit hergerichtet haben.
Die Außendämmung ist top. Darauf achten die Käufer, das kann man wunderbar in Prospekte drucken. Die Innendämmung ist eine Katastrophe. Trotz geschlossener Türen hört man durch die Wände durch, weil diese dünn wie Pappe sind. Büro neben dem Schlafzimmer? Sieht top aus. Eine Unmenge an Steckdosen etc. Aber du kannst halt nicht skypen wenn nebendran jemand schlafen will, weil das ist, als würde jemand im Ehebett telefonieren.


Den Auto-Vergleich finde ich ganz gut. Kauft man das Auto gebraucht, so wird man ja in aller Regel zum TÜV oder zur DEKRA für einen Rundum-Check fahren. Kauft man das Auto neu, so macht man hoffentlich eine ausgiebige Übergabe.


Wir haben das bei Bauprojekten immer so gemacht: Wir haben uns eine Baubegleitung durch intern oder extern vertraglich zusichern lassen. Der Zug ist für dich durch. Trotzdem haben wir viel Dokumentation betrieben, also täglich Fotos von allen möglichen Perspektiven aus geschossen. Das solltest du auch machen, wenngleich vielleicht nicht zwingend täglich.
Dann natürlich eine umfangreiche Abnahme der jeweiligen Gewerke sowie des Gesamtabschnitts. Und jetzt der für dich vielleicht neue/wichtige Punkte: Immer zu 50% und zu 99,99% der Gewährleistungszeit haben wir eine Revision durchgeführt.

Das mache ich mit meinen gekauften PKW auch so: Kurz vor Ablauf der Garantie/erweiterten Gewährleistung fahre ich in die Vertragswerkstatt. Die wissen, dass alles, was sie finden, vom Hersteller gezahlt wird - also sind die extrem motiviert daran, alles zu prüfen. Denn im Zweifel wissen die, dass ich sagen werde, dass es mir aufgefallen ist.

Warum aber zwischendurch? Insbesondere bei Bauwerken gibt es Schäden, die kaum reparabel sein können, wenn sie sich zu lange haben ausbreiten können. Und insbesondere bei Baufirmen und Handwerkern gibt es eine extreme Fluktuation (Insolvenzen/Geschäftsaufgaben etc.).



Kurzum: Vertraglich ist bei dir das Thema wohl gelaufen. Das würde mich persönlich nicht abhalten, möglichst viel zu machen.
Und selbst wenn ich rein rechtlich nicht auf die Baustelle dürfte... was will der Bauträger machen, wenn ich da nachts anrücke? Mich anzeigen? Und dann? Das ließe sich argumentativ in beide Richtungen ausschlachten.
Mit einem Unterschied: Der Bauträger will weiterhin Häuschen bauen und Wohnungen verkaufen und ist auf einen guten Leumund angewiesen, auch, weil er sonst womöglich Probleme mit Vergaben durch Kommunen hat. Du hingegen... naja... kaufst vermutlich nicht jedes Jahr eine Wohnung. Da ist legal (!) richtig viel Motivation möglich.

 

[uincom]

Gepfuscht wird auf jedem Bau. Die Frage ist nur wie viel und wie schlimm.

 

[Matthias80]

Auf jeden Fall!
Kommt von deiner Versicherung...
Fertig.
Nur mit diesen Sachverständigen akzeptiert das die Versicherung. Seit doch mal kreativ. Die anderen sind es auch.
Und bei sowas macht man keine halben Sachen! Wenn dir die Bude nach ein paar Jahren weg schimmelt klopft dir niemand auf die Schulter, waren alles gute Firmen.

Verdammt selbst der große oben hat schon fehler gemacht. (die nicht dreibeiner) und ihr wollt bei soetwas wichtigem halbe sachen machen. Echt?

Mfg

 

[uincom]

Bin grob in dem Bereich tätig, daher:
Bauträgerreihenhaus heißt, die werden an jeder Ecke sparen, wo es nur geht. Sei es beim Material oder dem Sub-sub-sub-sub-Unternehmen. Jeder gesparte Euro ist ein Euro mehr in der Tasche des Verkäufers.
Der größte Bauträger hier in der Region macht das genau so. Außen hui innen pfui.